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Modifications apportées par la loi ENL – Borloo La présente étude comporte : · les dispositions de la loi concernant la copropriété · nos commentaires sur ces dispositions · les dispositions relatives aux rapports entre les bailleurs et les locataires, en ce qui concerne le régime des charges récupérables. Elles devront être prises en considération par les syndics. STATUT DE LA
COPROPRIÉTÉ Article 19 A Le premier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : « a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. « b) les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. » Article 19 BA La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée : 1° L'article 25 est complété par deux alinéas ainsi rédigés : « n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. « Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture en application du précédent alinéa, elle détermine aussi, à la même majorité que celle prévue au premier alinéa, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance et, à l'unanimité, en l'absence d'un tel dispositif. » ; 2° Dans le quatrième alinéa (c) de l'article 26, le mot et la référence : « et m » sont remplacés par les références : « , m et n » ; 3° Les articles 26-1 et 26-2 sont abrogés ; 4° (nouveau) Dans le dernier alinéa de l'article 9, les mots : « les articles 26-1 et » sont remplacés par les mots : « l'article ». Article 19 B Le deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par une phrase ainsi rédigée : « Toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, n'est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice. » Article 19 C Le privilège spécial immobilier du syndicat de copropriétaires prévu par l'article 2103 du code civil s'applique en cas de faillite commerciale ou civile aux charges dues par le failli ou par son liquidateur. Article 19 D
(nouveau) I. - Les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion. II. - Ces unions coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les adhérents sont représentés à l'assemblée générale de l'union coopérative par leurs présidents ou syndics. L'assemblée générale élit, parmi les représentants des syndicats ou associations syndicales libres adhérents, les membres du conseil d'administration de l'union. Leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération. III. - Chaque syndicat ou association syndicale libre décide parmi les services proposés par une union coopérative ceux dont il veut bénéficier. Les unions coopératives ne sont pas soumises aux dispositions de la section 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Article 19 I. - Dans la première phrase de l'article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les mots : « cinq ans » sont remplacés par les mots : « huit ans ». II. - Dans le second alinéa du III de l'article 75 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, la date : « 1er janvier 2006. » est remplacée par la date et une phrase ainsi rédigées : « 1er janvier 2007. Les comptes du syndicat sont tenus conformément aux règles prévues par le décret mentionné à cet article à partir du premier exercice comptable commençant à compter du 1er janvier 2007. » Article 19 bis I. - Après le chapitre IV de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un chapitre IV bis ainsi rédigé : « Chapitre IV bis « Résidences-services « Art. 41-1. - Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers. « Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles. « Art. 41-2. - Le syndicat des copropriétaires de "résidence-services", mis en place dans les conditions prévues à l'article 41-1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques. « Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale. « Art. 41-3. - Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1. « Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété. « Art. 41-4. - Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa de l'article 26. « Art. 41-5. - Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés à l'article 41-1 est gravement compromis et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services. » II. - Dans l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, après les références : « 6 à 37, », sont insérés la référence et le mot : « 41-1 à ». COMMENTAIRES : Article 19 A La modification de l’article L 10-1 · précise le contenu de la notion de frais nécessaires à propos des procédures de recouvrement de charges. On note que le droit de recouvrement ou d’encaissement à charge du syndicat créancier n’est pas visé. Comme le droit incombant au débiteur est légalement à sa charge et recouvré directement par l’huissier, on peut se demander s’il n’y a pas une erreur de rédaction. C’est un point à vérifier. · met en principe un terme à la controverse relative à l’imputation des honoraires d’établissement de l’état daté par le syndic, en cas de vente du lot. En principe seulement car le texte omet de valider la fixation du montant de ces frais par l’adoption du contrat de syndic ou du barème de ses honoraires en assemblée générale. La question de l’inopposabilité du contrat aux copropriétaires risque de rebondir. Article 19 BA L’installation d’un dispositif de fermeture pourra désormais être décidée à la majorité de l’article L 25 avec application éventuelle de l’article L 25-1. Le recours à l’article L 25-1 est écarté pour la décision de fermeture totale de l’immeuble si le dispositif permet une ouverture à distance. Article 19 B Après de nombreuses et âpres discussions, la simplification de la comptabilité des petits syndicats a été adoptée. Le critère du montant du budget prévisionnel a été maintenu ce qui est déplorable. On constatera que, même en présence d’une évidente et significative augmentation des charges, le montant du budget restera fixé à 14 999 €. Article 19 C Le privilège spécial est maintenu en cas de faillite commerciale ou civile. Peut-on dire pour autant que le statut particulier du syndicat justifie qu’il échappe à l’égalité des créanciers ? Nous en serions heureux mais l’avenir seul le dira. Article 19 D La loi ENL fait réapparaître les unions coopératives dans le statut de la copropriété. La loi du 13 décembre 2000 a profondément modifié le régime des unions de syndicats classiques en les dotant de la personnalité juridique et en précisant les modalités d’adhésion et de retrait, comme celles de tenue des assemblées générales. Ce dispositif a été complété par les articles 63 à 63-4 du décret du 17 mars 1967. L’article 63 impose en particulier au syndic d’un syndicat membre d’une union de soumettre préalablement pour avis à l’assemblée générale du syndicat les questions portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’union. De plus chaque syndicat est représenté au conseil de l’union. Mais la loi SRU a fait disparaître le second alinéa de l’article L 29 qui permettait aux syndicats coopératifs et « aux syndicats dont le syndic est un copropriétaire », même s’ils n’appartiennent pas au même ensemble, de constituer entre eux des unions ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion, ainsi que la vie sociale des copropriétés. Avant la loi SRU il existait deux types d’unions de syndicats : · Le premier groupait des syndicats se trouvant dans le cadre d’un même ensemble · Le second pouvait grouper des syndicats ne se trouvant pas dans le cadre d’un même ensemble. La loi ne parlait pas d’union coopérative à ce propos Le régime ancien des unions était fixé par les articles 43 à 45 du décret du 17 mars 1967, observation étant que ce dernier texte permettait aux syndicats coopératifs comme aux syndicats non coopératifs (y compris ceux administrés par un syndic professionnel) d’adhérer à des unions coopératives. L’article 45 précisait enfin que les unions coopératives étaient soumises au même régime juridique que les unions classiques. Le législateur de l’an 2000, compte tenu de cette dernière disposition, n’a pas jugé nécessaire de maintenir le second alinéa de l’article 29 et il était admis qu’une union pouvait parfaitement prendre la forme coopérative dans le cadre nouveau. L’article 19 D ne s’entend pas d’une simple réintégration de l’ancien texte ! Les unions coopératives ne sont pas soumises aux dispositions de la section 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 . Bien qu’étant favorable au régime coopératif, on ne peut manquer de remarquer que d’une part on a cru devoir modifier la qualification du syndicat coopératif, devenu syndicat de forme coopérative au grand dam de ses partisans, d’autre part, on a jugé opportun d’accorder aux unions coopératives une autonomie juridique qui les insère de plain-pied dans le monde de la Coopération. On ne peut ignorer que le changement de qualification opéré par le décret modificatif du 27 mai 2004 exprime clairement le souci ancien des pouvoirs publics de ne pas reconnaître l’appartenance du syndicat coopératif au système éponyme. Notons deux caractéristiques importantes du nouveau régime des unions coopératives : · Le conseil de l’union est un conseil d’administration, alors que l’article 63 -1 ne permet au conseil de l’union classique que de donner des « avis » au président ou l’assemblée de l’union, tout en lui accordant un pouvoir d’investigation. On retrouvera plus loin une tendance identique à propos du conseil syndical de la résidence-services. Il aurait été logique alors de consacrer la pratique des conseils syndicaux coopératifs qui participent à la gestion nonobstant les dispositions de l’article L 21 qui limite leurs pouvoirs à l’assistance au syndic et au contrôle de sa gestion. · Le syndic d’un syndicat membre de l’union coopérative n’est pas tenu de consulter les copropriétaires sur les questions figurant à l’ordre du jour de l’assemblée de l’union coopérative. Les difficultés que connaissent nombre d’ensembles immobiliers groupant des copropriétés et dotés d’une association syndicale libre assurant la gestion des parties, éléments d’équipement et services communs incitent à relever que les copropriétaires perdent là une importante prérogative. Cette remarque nous donne l’occasion de rappeler l’article L 44, peu connu, permettant aux associations syndicales existantes de se transforme en unions de syndicats coopératifs sans que cette opération entraîne création d’une nouvelle personne morale. Ce texte a généré une controverse : certains auteurs ont estimé que les associations syndicales pouvaient tout aussi bien se transformer en unions syndicales classiques[1]. Article 19 Le délai accordé pour l’adaptation des règlements de copropriété prévue par l’article L 49 est porté à huit années, au lieu de cinq. L’entrée en vigueur des dispositions relatives au nouveau régime comptable est reportée au 1er janvier 2007. Les comptes du syndicat sont tenus conformément aux règles prévues par le décret mentionné à cet article à partir du premier exercice comptable commençant à compter du 1er janvier 2007. Enfin la loi ENL nous apporte un régime légal des résidences-services ! Nous examinerons ce nouveau texte dans une autre étude. Nous nous bornons ici à quelques observations. Le régime actuel des résidences-services est le fruit des travaux des praticiens. M. Guy Vigneron en a parfaitement brossé le tableau dans une étude récente[2] Il note en conclusion : « Les solutions élaborées en l’absence d’une structure législative adéquate, permettent, en dépit de leur relative complexité, de répondre aux besoins et aux aspirations d’une population soucieuse de vivre sereinement ». Cette sérénité sera peut être troublée ! Il est prématuré d’avancer que certaines résidences seront concernées par les incidences de l’article L 312-1 du code de l'action sociale et des familles. Nous avons annoncé plus haut, à propos du conseil d’administration de l’union coopérative, une innovation : « L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques ». Le conseil syndical pourra donc gérer. Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1 Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété. On peut penser que les autres charges, restent soumises aux dispositions du statut général de la copropriété. Enfin le texte ne comporte aucune disposition transitoire, ce qui est pour le moins surprenant. Chapitre II Dispositions relatives aux
rapports Article 17 Clauses abusives dans les baux Article 18 bis Sans intérêt pour la copropriété Article 18 quater I. - L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est ainsi modifié : 1° Le troisième alinéa (2°) est complété par une phrase ainsi rédigée : « Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; » 2° Au début du quatrième alinéa (3°), les mots : « De la contribution annuelle représentative du droit de bail et » sont supprimés ; 3° Le cinquième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. » ; 4° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé : « Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. » II. - L'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié : 1° Le troisième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; » 2° Au début de l'avant-dernier alinéa, les mots : « de la contribution annuelle représentative du droit de bail et » sont supprimés ; 3° Le dernier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. » ; 4° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé : « Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. » III. - Supprimé |
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