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Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut
de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 14 juillet 2010 Chapitre I :
Définition et organisation de la copropriété. Article 1 La présente loi régit tout immeuble bâti
ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs
personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part
de parties communes. A défaut de convention contraire créant
une organisation différente, la présente loi est également applicable aux
ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des
services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de
droits de propriété privatifs. Article 2 Sont privatives les parties des bâtiments
et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété
exclusive de chaque copropriétaire. Article 3 Sont communes les parties des bâtiments
et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les
copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des
titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et
jardins, les voies d’accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les
éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y
afférentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de
cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors. Sont réputés droits accessoires aux
parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment
affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des
parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ; - le droit d’édifier des bâtiments
nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d’affouiller de tels cours,
parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux
parties communes. Article 4 Les parties communes sont l’objet d’une
propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre
eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées
conformément aux dispositions de la présente loi. Article 5 Dans le silence ou la contradiction des
titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est
proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à
l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent
lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la
superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. Article 6 Les parties communes et les droits qui
leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties
privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée. Article 6-1 ·
Créé
par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 - art. 1 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le
1er juillet 1979 En cas de modification dans les
quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, quelle qu’en soit la
cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots sont l’objet
s’éteignent sur les quotes-parts qui en sont détachées et s’étendent à celles
qui y sont rattachées. En cas de changement de l’emprise d’une
copropriété résultant de l’aliénation volontaire ou forcée ou de l’acquisition
de parties communes, les droits soumis ou admis à publicité, autres que les
servitudes, dont les lots sont l’objet, s’éteignent sur le bien cédé et
s’étendent au bien acquis. Toutefois, l’extension prévue à l’alinéa
précédent, qui s’opère avec le rang attaché à la publicité primitive, n’a
lieu que par la publication au fichier immobilier de la déclaration faite par
le syndic ou un créancier que le bien acquis est libre de tout droit de même
nature au jour de la mutation ou qu’il est devenu libre de ces mêmes droits.
L’inexactitude de cette déclaration entraîne le rejet de la formalité de
publicité. Article 7 Les cloisons ou murs, séparant des
parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens
entre les locaux qu’ils séparent. Article 8 Un règlement conventionnel de
copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la
destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les
conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des
dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des
parties communes. Le règlement de copropriété ne peut
imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles
qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est
définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Article 8-1 ·
Créé
par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 20 Le règlement de copropriété des
immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan
local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation
d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité
aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de
stationnement au sein de la copropriété. Dans ce cas, le vendeur doit,
préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage
de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et
les conditions de la vente. Cette information est transmise sans
délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente
pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. Article 9 ·
Modifié
par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7 Chaque copropriétaire dispose des parties
privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties
privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni
aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Toutefois, si les circonstances
l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance
des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de
manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut
faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives,
des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en
vertu des e, g, h, i et n de l’article 25, du d de l’article 26 et de
l’article 30. Les travaux entraînant un accès aux
parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit
jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de
conservation des biens. Les copropriétaires qui subissent un
préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une
diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de
jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à
une indemnité. Cette indemnité, qui est à la charge de
l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’agissant des travaux décidés
dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l’article 25, par le d de
l’article 26 et par l’article 30, en proportion de la participation de chacun
au coût des travaux. Article 10 ·
Modifié
par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JORF 14 décembre 2000 Les copropriétaires sont tenus de
participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments
d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments
présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges
relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties
communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives
comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions
de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la
quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à
compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la
méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et
la répartition des charges. Article 10-1 ·
Modifié
par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7 Par dérogation aux dispositions du
deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire
concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le
syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise
d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une
créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et
émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou
d’encaissement à la charge du débiteur ; b) Les honoraires du syndic afférents
aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à
l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Le copropriétaire qui, à l’issue d’une
instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée
fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de
toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la
charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider
autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des
parties au litige. c) Les dépenses pour travaux d’intérêt
collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de
l’article 25. Article 11 Sous réserve des dispositions de
l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée
qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des
actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale
statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition
des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée
générale statuant à la même majorité. En cas d’aliénation séparée d’une ou
plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions
est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à
l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à
l’article 24. A défaut de décision de l’assemblée
générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus
aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de
grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à
la nouvelle répartition rendue nécessaire. Article 12 Dans les cinq ans de la publication du
règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut
poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part
correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part
correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un
quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui
résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si
l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition
des charges. Cette action peut également être exercée
par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à
compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis
la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Article 13 Le règlement de copropriété et les
modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants
cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication
au fichier immobilier. Article 14 ·
Modifié
par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 5 JORF 1er janvier 1986 La collectivité des copropriétaires est
constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un
syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le
règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le
règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de
l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des
dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction
ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes
actions récursoires. Article 14-1 ·
Créé
par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le
1er janvier 2002 Pour faire face aux dépenses courantes
de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et
équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote,
chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires
appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à
compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat
des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée
générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier
jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par
l’assemblée générale. Article 14-2 ·
Créé
par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 I JORF 14 décembre 2000 en vigueur le
1er janvier 2002 Ne sont pas comprises dans le budget
prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en
Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses
sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. Article 14-3 ·
Modifié
par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 92 JORF 16 juillet 2006 Les comptes du syndicat comprenant le
budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de
trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis
conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les
comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent
approuvé. Les charges et les produits du syndicat,
prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par
le syndic indépendamment de leur règlement. L’engagement est soldé par le
règlement. Toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots à usage de
logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur
une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 Euros,
n’est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent
être constatés en fin d’exercice. Les dispositions des articles 1er à 5 de
la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation
comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas
applicables aux syndicats de copropriétaires. Article 15 Le syndicat a qualité pour agir en
justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des
copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou
plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à
l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins
exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot,
à charge d’en informer le syndic. Article 16 Tous actes d’acquisition ou d’aliénation
des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit
ou à la charge de ces dernières, à la condition qu’ils aient été décidés
conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement
passés par le syndicat lui-même et de son chef. Le syndicat peut acquérir lui-même, à
titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent
pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions
prévues à l’alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée
générale, au titre des parties privatives acquises par lui. Article 16-1 ·
Créé
par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 - art. 2 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le
1er juillet 1979 Les sommes représentant le prix des
parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires
dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement
à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque
copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant
l’existence de toute sûreté grevant son lot. Les présentes dispositions ne dérogent
pas à celles de l’article L. 12-3 du code de l’expropriation pour cause
d’utilité publique. Article 16-2 ·
Créé
par Loi n°96-987 du 14 novembre 1996 - art. 34 JORF 15 novembre 1996 L’expropriation pour cause d’utilité
publique d’un immeuble bâti, d’un groupe d’immeubles bâtis ou d’un ensemble
immobilier soumis à la présente loi est poursuivie et prononcée lot par lot à
l’encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers
concernés, ainsi que, lorsqu’elle porte également sur des parties communes en
indivision avec d’autres copropriétaires, à l’encontre du syndicat. Lorsque l’expropriation porte uniquement
sur des parties communes à l’ensemble des copropriétaires, elle est
valablement poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat représentant les
copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers. Lorsque l’expropriation est poursuivie
et prononcée à l’encontre du syndicat, les dispositions de l’article 16-1
sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices. Chapitre II :
Administration de la copropriété Section 1 :
Dispositions générales. Article 17 ·
Modifié
par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 IV JORF 14 décembre 2000 Les décisions du syndicat sont prises en
assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un
syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. Dans les cas où, avant la réunion de la
première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de
copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être
soumise à la ratification de cette première assemblée générale. A défaut de nomination, le syndic est
désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête
d’un ou plusieurs copropriétaires. Article 17-1 ·
Créé
par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 IV JORF 14 décembre 2000 Dans le cas où l’administration de la
copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un
conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce
conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de
président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans
les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas
d’empêchement de celui-ci. Le président et le vice-président sont
l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale
désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des
copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le
contrôle des comptes du syndicat. L’adoption ou l’abandon de la forme
coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et le cas
échéant de l’article 25-1. Article 18 ·
Modifié
par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 216 Indépendamment des pouvoirs qui lui sont
conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération
spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions
qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47
ci-dessous : - d’assurer l’exécution des dispositions
du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; - d’administrer l’immeuble, de pourvoir
à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de
faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux
nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; - d’établir et de tenir à jour un carnet
d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ; - d’établir le budget prévisionnel, les
comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée
générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait
apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ; - de soumettre, lors de sa première
désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale
la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux
travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments
d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à
échoir et non encore décidés par l’assemblée générale. Cette décision est
prise à la majorité mentionnée à l’article 25 de la présente loi ; - d’ouvrir un compte bancaire ou postal
séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les
sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée
générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas
échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic
soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les
conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant
sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité
est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des
fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation
emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de
trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés
avec des tiers de bonne foi demeurent valables ; - de représenter le syndicat dans tous
les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16
ci-dessus, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division du
règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que
soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la
réquisition de publication ; - de notifier sans délai au représentant
de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon
laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers
des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement
dans les conditions du II de l’article L. 515-16 du code de l’environnement.
La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions
de l’article L. 515-16-1 du même code ; - lorsqu’un réseau de communications
électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si
l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision
par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire
et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les
coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit
s’adresser pour bénéficier du “service antenne” numérique, tel que prévu au
deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986
relative à la liberté de communication. A compter de la publication de la loi
n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle
et à la télévision du futur et jusqu’au 30 novembre 2011, cette information
est fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux
copropriétaires. Seul responsable de sa gestion, il ne
peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la
majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin
déterminée. En cas d’empêchement du syndic pour
quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les
droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de
copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de
justice. Article 18-1 A ·
Créé
par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17 Seuls les travaux mentionnés à l’article
14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des
articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires
spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même
assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. Article 18-1 ·
Créé
par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 2 JORF 1er janvier 1986 ·
Modifié
par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994 Pendant le délai s’écoulant entre la
convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la
tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété,
notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours
et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou
forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la
disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré,
selon des modalités définies par l’assemblée générale. Celle-ci peut décider
que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical
pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant
alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant
manifesté son opposition à cette procédure lors de l’assemblée générale
pourra consulter individuellement les pièces le même jour. Article 18-2 ·
Modifié
par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7 En cas de changement de syndic, l’ancien
syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à
compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la
totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et
archives du syndicat. Dans l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de
confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un
prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le
prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau
syndic. Dans le délai de deux mois suivant
l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser
au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes,
et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des
comptes du syndicat. Après mise en demeure restée
infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil
syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance,
statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des
pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le
versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de
tous dommages et intérêts. Article 19 ·
Modifié
par Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 - art. 54 (V) JORF 24 mars 2006 Les créances de toute nature du syndicat
à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de
paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot.
L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée
infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le
copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi. Le syndic a qualité pour faire inscrire
cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la
mainlevée et requérir la radiation, en cas d’extinction de la dette, sans
intervention de l’assemblée générale. Le copropriétaire défaillant peut, même
en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement
suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou
partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en
matière de référé. Aucune inscription ou inscription
complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus
de cinq ans. Les créances visées à l’alinéa 1er
bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1° du code civil
en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux,
sauf si ces derniers font l’objet d’une location non meublée. Dans ce dernier cas, il est reporté sur
les loyers dus par le locataire. Article 19-1 ·
Modifié
par Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 - art. 54 (V) JORF 24 mars 2006 L’obligation de participer aux charges
et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est garantie par le privilège
immobilier spécial prévu par l’article 2374 du code civil. Article 19-2 ·
Créé
par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 2° JORF 14 décembre 2000 A défaut du versement à sa date
d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions
prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement
exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de
réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du
lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au
domicile de son destinataire. Après avoir constaté le vote du budget
prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la
déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant
comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au
versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.
L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit. Lorsque la mesure d’exécution porte sur
une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant,
notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se
poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de
l’ordonnance. Article 20 ·
Modifié
par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 3° JORF 14 décembre 2000 Lors de la mutation à titre onéreux d’un
lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic
ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation
à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au
syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un
délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant
l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet
avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire,
opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le
paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition
contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance
de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et
les causes de la créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant
ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou
judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent
est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L’opposition régulière vaut au profit du
syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1. Article 21 ·
Modifié
par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7 Dans tout syndicat de copropriétaires,
un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou
à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour
lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée
générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête
un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du
conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un
montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence
est rendue obligatoire. Il peut prendre connaissance, et copie,
à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou
documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic
et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. Il reçoit, en outre sur sa demande,
communication de tout document intéressant le syndicat. Les membres du conseil syndical sont
désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés
dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi,
les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires
liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou
leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de
membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son
représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité
à cet effet. Le syndic, son conjoint, le partenaire
lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants,
ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à
terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du
présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs. Le conseil syndical élit son président
parmi ses membres. Lorsque l’assemblée générale ne parvient
pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité
requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal,
qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’un mois, à
tous les copropriétaires. Sauf dans le cas des syndicats
coopératifs, l’assemblée générale peut décider par une délibération spéciale,
à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil
syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les
copropriétaires. A défaut de désignation par l’assemblée
générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l’alinéa
précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le
syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du
conseil syndical ; il peut également constater l’impossibilité d’instituer un
conseil syndical. Article 22 ·
Modifié
par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7 Le règlement de copropriété détermine
les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous
réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles
24 à 26 ci-dessous. Chaque copropriétaire dispose d’un
nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties
communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit
à la somme des voix des autres copropriétaires. Tout copropriétaire peut déléguer son
droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.
Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de
trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de
trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de
celles de ses mandants n’excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le
mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il
participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses
mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Le syndic, son conjoint, le partenaire
lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent
présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire. Article 23 ·
Modifié
par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994 Lorsque plusieurs lots sont attribués à
des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque
associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un
nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant
au lot dont il a la jouissance. En cas d’indivision ou d’usufruit d’un
lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de
copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut
d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la
requête de l’un d’entre eux ou du syndic. Article 24 ·
Modifié
par loi 2003-590 2003-07-02 art. 93 1° JORF 3 juillet 2003 Les décisions de l’assemblée générale
sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou
représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. Les travaux d’accessibilité aux
personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent
pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels, sont
approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa. Est adoptée à la même majorité
l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais,
des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite
qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et
conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux
n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement
essentiels. Lorsque le règlement de copropriété met
à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien
d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un
élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces
copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent
ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa
participation auxdites dépenses. Article 24-1 ·
Créé
par Loi n°2007-309 du 5 mars 2007 - art. 9 JORF 7 mars 2007 Lorsqu’un réseau de communications
électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision,
l’ordre du jour de l’assemblée générale comporte de droit, si l’installation
ne permet pas encore l’accès aux services nationaux en clair de télévision
par voie hertzienne terrestre en mode numérique et si le distributeur de
services dispose d’une offre en mode numérique, l’examen de toute proposition
commerciale telle que visée à la deuxième phrase du deuxième alinéa de
l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la
liberté de communication. Par dérogation au j de l’article 25 de
la présente loi, la décision d’accepter cette proposition commerciale est
acquise à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 24. Article 24-2 ·
Créé
par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 109 (V) Lorsque l’immeuble n’est pas équipé de
lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique,
toute proposition émanant d’un opérateur de communications électroniques
d’installer, à ses frais, de telles lignes en vue de permettre la desserte de
l’ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très
haut débit ouvert au public dans le respect des articles L. 33-6 et L. 34-8-3
du code des postes et des communications électroniques est inscrite de droit
à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. L’assemblée générale est tenue de
statuer sur toute proposition visée au premier alinéa. Par dérogation au j de l’article 25 de
la présente loi, la décision d’accepter cette proposition est acquise à la
majorité prévue au premier alinéa de l’article 24. Article 24-3 ·
Créé
par LOI n°2009-258 du 5 mars 2009 - art. 78 Lorsque l’immeuble reçoit des services
de télévision par voie hertzienne terrestre par une antenne collective,
l’ordre du jour de l’assemblée générale comporte, avant la fin de la mise en
œuvre dans la commune du schéma national d’arrêt de la diffusion analogique
et de basculement vers le numérique, un projet de résolution sur les travaux
et les modifications nécessaires à la réception, par l’antenne collective de
l’immeuble, des services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode
numérique. Par dérogation au j de l’article 25, la
décision de réaliser les travaux et modifications prévus à l’alinéa précédent
est acquise à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 24. L’assemblée générale peut également,
dans les mêmes conditions, donner mandat au conseil syndical ou, à défaut, au
syndic pour conduire, dans la limite d’un montant de dépenses, les
modifications nécessaires à la continuité de la réception par l’antenne
collective des services de télévision lors de l’arrêt de la télévision
analogique ou lors des changements des fréquences d’émission des services de
télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique. Article 24-4 ·
Créé
par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7 Pour tout immeuble équipé d’une
installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit
à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit
l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article
L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ou d’un audit
énergétique prévu à l’article L. 134-4-1 du même code la question d’un plan
de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique. Avant de soumettre au vote de
l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le syndic
procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille
l’avis du conseil syndical. Un décret en Conseil d’Etat fixe les
conditions d’application du présent article. Article 24-5 ·
Créé
par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 57 Lorsque l’immeuble possède des
emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas
équipé des installations électriques intérieures permettant l’alimentation de
ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules électriques ou
hybrides ou des installations de recharge électrique permettant un comptage
individuel pour ces mêmes véhicules, le syndic inscrit à l’ordre du jour de
l’assemblée générale la question des travaux permettant la recharge des
véhicules électriques ou hybrides et des conditions de gestion ultérieure du
nouveau réseau électrique, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet
effet. Article 24-6 ·
Créé
par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 216 Lorsque l’immeuble est situé dans l’un
des secteurs visés au II de l’article L. 515-16 du code de l’environnement,
le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’information sur
l’exercice par les copropriétaires du droit de délaissement prévu au même
article. Il notifie en même temps que l’ordre du
jour un état actualisé des lots délaissés. Cet état comprend le nombre de
copropriétaires ayant exercé leur droit de délaissement, ainsi que les
quotes-parts des parties communes qu’ils représentent, et mentionne les
dispositions du neuvième alinéa de l’article 18 de la présente loi et de
l’article L. 515-16-1 du code de l’environnement. Article 25 ·
Modifié
par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 57 ·
Modifié
par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7 Ne sont adoptées qu’à la majorité des
voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : a) Toute délégation du pouvoir de
prendre l’une des décisions visées à l’article 24 ; b) L’autorisation donnée à certains
copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties
communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination
de celui-ci ; c) La désignation ou la révocation du ou
des syndics et des membres du conseil syndical ; d) Les conditions auxquelles sont
réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits
accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations
légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de
cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté
; e) Les modalités de réalisation et
d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions
législatives ou réglementaires ; f) La modification de la répartition des
charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par
un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ; g) A moins qu’ils ne relèvent de la
majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de
réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent
comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties
privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas
où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de
travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des
travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat
exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux. Un décret en Conseil d’Etat précise les
conditions d’application du présent g. h) La pose dans les parties communes de
canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant
d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité,
de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour
l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967
relative à l’amélioration de l’habitat ; i) La suppression des vide-ordures pour
des impératifs d’hygiène ; j) L’installation ou la modification
d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques
interne à l’immeuble dès lors qu’elle porte sur des parties communes ; k) L’autorisation permanente accordée à
la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties
communes; l) L’installation ou la modification des
installations électriques intérieures permettant l’alimentation des
emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour
permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la
réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage
individuel pour ces mêmes véhicules ; m) L’installation de compteurs d’eau
froide divisionnaires. n) Les travaux à effectuer sur les
parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens
; o) L’installation de compteurs d’énergie
thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage. Article 25-1 ·
Créé
par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 5° JORF 14 décembre 2000 Lorsque l’assemblée générale des
copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent
mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la
majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet n’a pas recueilli au
moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée
générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut
statuer à la majorité de l’article 24. Article 26 ·
Modifié
par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7 Sont prises à la majorité des membres du
syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions
concernant : a) Les actes d’acquisition immobilière
et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; b) La modification, ou éventuellement
l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la
jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; c) Les travaux comportant
transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e,
g, h, i, j, m , n et o de l’article 25 ; d) La demande d’individualisation des
contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux
nécessaires à cette individualisation prévus par l’article 93 de la loi n°
2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement
urbains ; e) Les modalités d’ouverture des portes
d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci
doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le
règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la
tenue de l’assemblée générale suivante ; f) La suppression du poste de concierge
ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien
lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elles ne portent pas
atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des
parties privatives de l’immeuble. L’assemblée générale ne peut, à quelque
majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la
destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance,
telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des
voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes
dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de
l’immeuble. A défaut d’avoir été approuvés dans les
conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les
travaux d’amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli
l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins
les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent
être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui
statue à cette dernière majorité. Article 26-1 (abrogé) ·
Créé
par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 10 JORF 1er janvier 1986 ·
Modifié
par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994 ·
Abrogé
par Loi 2006-872 2006-07-13 art. 91 3° JORF 16 juillet 2006 Article 26-2 (abrogé) ·
Créé
par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 11 JORF 1er janvier 1986 ·
Modifié
par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994 ·
Abrogé
par Loi 2006-872 2006-07-13 art. 91 3° JORF 16 juillet 2006 Article 26-3 ·
Créé
par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 9° JORF 14 décembre 2000 Par dérogation aux dispositions de
l’avant-dernier alinéa de l’article 26, l’assemblée générale décide, à la
double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les
aliénations de parties communes et les travaux à effectuer sur celles-ci,
pour l’application de l’article 25 de la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996
relative à la mise en oeuvre du pacte de relance pour la ville. Article 27 ·
Modifié
par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994 Lorsque l’immeuble comporte plusieurs
bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de
ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions
de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat,
dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d’assurer la
gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous
réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions
du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de
l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité
prévue à l’article 24. Le syndicat secondaire est doté de la
personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la
présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal,
s’il en existe un. Article 28 ·
Modifié
par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 10° JORF 14 décembre 2000 I. - Lorsque l’immeuble comporte
plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible : a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs
lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces
bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété
séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce
propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; b) Les propriétaires dont les lots
correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée
spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires
composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du
syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés.
L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de
tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale. II. - Dans les deux cas, l’assemblée
générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions
matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. L’assemblée générale du ou des nouveaux
syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à
la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de
copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par
la division. Si l’assemblée générale du syndicat
initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la
gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être
divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24. Le règlement de copropriété du syndicat
initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de
copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas. La division ne prend effet que lorsque
sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la
dissolution du syndicat initial. ; Article 29 ·
Modifié
par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 16° JORF 14 décembre 2000 Un syndicat de copropriétaires peut être
membre d’une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile,
dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments
d’équipement communs ainsi que la gestion de services d’intérêt commun. Cette union peut recevoir l’adhésion
d’un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières,
de sociétés d’attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du
code de la construction et de l’habitation et de tous autres propriétaires
dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres. Les statuts de l’union déterminent les
conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente
loi. Ils ne peuvent interdire à l’un de ses membres de se retirer de l’union. L’adhésion à une union constituée ou à
constituer est décidée par l’assemblée générale de chaque syndicat à la
majorité prévue à l’article 25. Le retrait de cette union est décidé par
l’assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l’article 26. L’assemblée générale de l’union est
constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque
société et par les propriétaires qui ont adhéré à l’union. Les syndics
participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des
syndicats qu’ils représentent. L’exécution des décisions de l’union est
confiée à un président de l’union désigné par l’assemblée générale de
l’union. Il est institué un conseil de l’union
chargé d’assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est
composé d’un représentant désigné par chaque membre de l’union. Section 2 :
Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté. Article 29-1 A ·
Créé
par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19 Lorsqu’à la clôture des comptes les
impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et
14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le
président du tribunal de grande instance d’une demande de désignation d’un
mandataire ad hoc. En l’absence d’action du syndic dans un
délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal
de grande instance peut être saisi en référé d’une même demande par des
copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat. Le président du tribunal de grande
instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier
lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les
factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent
impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement
de payer resté infructueux. Dans les cas visés aux trois alinéas
précédents, le représentant de l’Etat dans le département, le maire de la
commune où est implanté l’immeuble et, le cas échéant, le président de
l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale
compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine par le ou les
demandeurs. Article 29-1 B ·
Créé
par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19 Le président du tribunal de grande
instance, saisi dans les conditions prévues à l’article 29-1A et statuant par
ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un
mandataire ad hoc dont il détermine la mission. Le président du tribunal de grande
instance précise, dans son ordonnance, l’imputation des frais entre le
syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux,
dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l’article 29-1A. Dans
le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par
les créanciers. Dans un délai de trois mois renouvelable
une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le
mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un
rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des
copropriétaires et de l’état de l’immeuble, les préconisations faites pour
rétablir l’équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la
sécurité de l’immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de
négociation qu’il aura éventuellement menées avec les parties en cause. Le greffe du tribunal de grande instance
adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où
est implanté l’immeuble, le cas échéant au président de l’organe délibérant
de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière
d’habitat, ainsi qu’au représentant de l’Etat dans le département. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de
la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la
mise en œuvre de ce rapport. Article 29-1 ·
Modifié
par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19 Si l’équilibre financier du syndicat des
copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans
l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du
tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur
requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président
du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des
copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du
syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République. Le président du tribunal de grande
instance charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures
nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A
cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de
plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée
générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de
l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée
générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à
exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission
de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute
personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le
bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers
désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et
rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut
être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété. La décision désignant l’administrateur
provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze
mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de
l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers
mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter
pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal
de grande instance peut, à tout moment, modifier la mission de
l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de
l’administrateur provisoire, d’un ou plusieurs copropriétaires, du
représentant de l’Etat dans le département, du procureur de la République ou
d’office. Article 29-2 ·
Créé
par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994 Le président du tribunal de grande
instance statuant comme en matière de référé peut, pour les nécessités de
l’accomplissement de la mission confiée à l’administrateur provisoire et à la
demande de celui-ci, suspendre ou interdire, pour une période d’au plus six
mois renouvelable une fois, toute action en justice de la part des créanciers
dont la créance contractuelle a son origine antérieurement à cette décision
et tendant : - à la condamnation du syndicat débiteur
au paiement d’une somme d’argent ; - à la résolution d’un contrat de
fourniture d’eau, de gaz, d’électricité ou de chaleur pour défaut de paiement
d’une somme d’argent. La décision de suspension ou
d’interdiction provisoire des poursuites arrête toute voie d’exécution à
l’encontre du syndicat et suspend les délais impartis à peine de déchéance ou
de résolution des droits. Article 29-3 ·
Créé
par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994 Les actions en justice et les voies
d’exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans les
conditions prévues à l’article 29-2 sont poursuivies à l’encontre du syndicat
après mise en cause de l’administrateur provisoire. Article 29-4 ·
Modifié
par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 13° JORF 14 décembre 2000 Sur le rapport de l’administrateur
provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques et financières
mentionnées à l’article 28 et consignant l’avis des copropriétaires, le
président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de
référé, peut prononcer aux conditions qu’il fixe la division si d’autres
mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la
copropriété. Le président du tribunal de grande
instance statuant comme en matière de référé désigne, pour chaque syndicat
des copropriétaires né de la division, la personne chargée de convoquer
l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic. Article 29-4
(transféré) ·
Créé
par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994 Article 29-5 ·
Créé
par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 14° JORF 14 décembre 2000 L’ordonnance de nomination de l’administrateur
provisoire ainsi que le rapport établi par celui-ci sont portés à la
connaissance des copropriétaires et du procureur de la République. Le procureur de la République informe de
cette nomination le préfet et le maire de la commune du lieu de situation des
immeubles concernés. A leur demande, il leur transmet les conclusions du
rapport établi par l’administrateur provisoire. Article 29-6 ·
Modifié
par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 7 Le livre VI du code de commerce n’est
pas applicable aux syndicats de copropriétaires. Chapitre III :
Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de
surélévation. Article 30 L’assemblée générale des
copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l’article 26, peut, à
condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute
amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments
d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de
locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. Elle fixe alors, à la même majorité, la
répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à
l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des
travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de
l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus
élevée. Elle fixe, à la même majorité, la
répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement
des parties communes ou des éléments transformés ou créés. Lorsque l’assemblée générale refuse
l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de
copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à
exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration
visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions
dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les
installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à
ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne
pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût
de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. Article 31 (abrogé) ·
Abrogé
par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 12 JORF 1 janvier 1986 Article 32 Sous réserve des dispositions de
l’article 34, la décision prise oblige les copropriétaires à participer, dans
les proportions fixées par l’assemblée, au paiement des travaux, à la charge
des indemnités prévues à l’article 36, ainsi qu’aux dépenses de
fonctionnement, d’administration, d’entretien et de remplacement des parties
communes ou des éléments transformés ou créés. Article 33 La part du coût des travaux, des charges
financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui
n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par
annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n’a pas
contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges
financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au
taux légal d’intérêt en matière civile. Toutefois, les sommes visées au
précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première
mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est
réalisée par voie d’apport en société. Les dispositions qui précèdent ne sont
pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect
d’obligations légales ou réglementaires. Article 34 La décision prévue à l’article 30 n’est
pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à
l’article 42, alinéa 2, saisi le tribunal de grande instance en vue de faire
reconnaître que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu
égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble. Article 35 ·
Modifié
par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 8 La surélévation ou la construction de
bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être
réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à
l’unanimité de ses membres. La décision d’aliéner aux mêmes fins le
droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à
l’article 26, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à
surélever, et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation
par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment
à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. Toutefois, lorsque le bâtiment est situé
dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en
application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision
d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix
de tous les copropriétaires. Cette décision exige l’accord unanime des
copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever et, si l’immeuble
comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des
copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la
majorité des voix des copropriétaires concernés. Si le règlement de copropriété stipule
une majorité supérieure pour prendre les décisions prévues aux deux alinéas
précédents, cette clause ne peut être modifiée qu’à cette même majorité. Article 36 ·
Modifié
par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 13 JORF 1er janvier 1986 Les copropriétaires qui subissent, par
suite de l’exécution des travaux de surélévation prévus à l’article 35, un
préjudice répondant aux conditions fixées à l’article 9 ont droit à une
indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires,
est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les
parties communes. Article 37 Toute convention par laquelle un
propriétaire ou un tiers se réserve l’exercice de l’un des droits accessoires
visés à l’article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce
droit n’a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention. Si la convention est antérieure à la
promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de ladite
promulgation. Avant l’expiration de ce délai, le
syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l’article 25, s’opposer à
l’exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce
dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge. Toute convention postérieure à la
promulgation de la présente loi, et comportant réserve de l’un des droits
visés ci-dessus, doit indiquer, à peine de nullité, l’importance et la
consistance des locaux à construire et les modifications que leur exécution
entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires. Chapitre IV :
Reconstruction. Article 38 En cas de destruction totale ou
partielle, l’assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent
le bâtiment sinistré peut décider à la majorité des voix de ces
copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la
partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte moins de la moitié
du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des
copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à
l’entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer
dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des
travaux. Article 38-1 ·
Créé
par Loi n°2003-699 du 30 juillet 2003 - art. 20 JORF 31 juillet 2003 En cas de catastrophe technologique, le
syndic d’un immeuble géré en copropriété dont les parties communes sont
endommagées convoque sous quinze jours l’assemblée générale des
copropriétaires. Cette réunion se tient dans les deux
mois suivant la catastrophe ; les décisions visant à autoriser le syndic à
engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l’urgence sont
prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Article 39 En cas d’amélioration ou d’addition par
rapport à l’état antérieur au sinistre, les dispositions du chapitre III sont
applicables. Article 40 Les indemnités représentatives de
l’immeuble détruit sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits,
affectées par priorité à la reconstruction. Article 41 Si la décision est prise, dans les
conditions prévues à l’article 38 ci-dessus, de ne pas remettre en état le
bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des droits dans la
copropriété et à l’indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot
n’est pas reconstitué. Chapitre IV bis :
Résidences-services Article 41-1 ·
Créé
par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006 Le règlement de copropriété peut étendre
l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de
l’immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de
surveillance, d’aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en
exécution d’une convention conclue avec des tiers. Le statut de la copropriété des
immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide
et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être
fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article
L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. Article 41-2 ·
Créé
par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006 Le syndicat des copropriétaires de
“résidence-services”, mis en place dans les conditions prévues à l’article
41-1, ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical. L’assemblée
générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du
syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante
de services spécifiques. Lorsqu’il ne reçoit pas de délégation à
cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet
de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu’elle est
confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la
convention dont il présente un bilan chaque année à l’assemblée générale. Article 41-3 ·
Créé
par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006 Les charges relatives aux services
spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l’article
10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses
courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1. Toutefois, les dépenses afférentes aux
prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété. Article 41-4 ·
Créé
par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006 Les décisions relatives à la suppression
des services visés à l’article 41-1 sont prises à la majorité prévue au
premier alinéa de l’article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier
alinéa du même article. Article 41-5 ·
Créé
par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006 Si l’équilibre financier d’un ou de
services mentionnés à l’article 41-1 est gravement compromis et après que
l’assemblée générale s’est prononcée, le juge statuant comme en matière de
référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du
syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de
ces services. Chapitre V :
Dispositions d’ordre général. Article 42 ·
Modifié
par LOI n°2007-1787 du 20 décembre 2007 - art. 26 (V) Sans préjudice de l’application des textes
spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de
l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un
copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Les actions qui ont pour objet de
contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de
déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants,
dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions
qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à
compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence,
l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en
application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai
mentionné à la première phrase du présent alinéa. En cas de modification par l’assemblée
générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté
lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi
par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d’une contestation
relative à cette modification, pourra, si l’action est reconnue fondée,
procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les
répartitions votées en application de l’article 30. Le montant de l’amende civile dont est
redevable, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile,
celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à
3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d’une
assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l’article 26. Article 43 ·
Modifié
par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006 Toutes clauses contraires aux
dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises
pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en
application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une
clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle
répartition. Article 44 Les associations syndicales existantes
sont autorisées à se transformer en unions de syndicats coopératifs définies
à l’article 29 ci-dessus sans que cette opération entraîne création d’une
nouvelle personne morale. Article 45 Pour les copropriétés antérieures à la
date d’entrée en vigueur de la présente loi, l’action en revision de la
répartition des charges prévue à l’article 12 ci-dessus est ouverte pendant
un délai de deux ans à compter de l’entrée en vigueur de la présente loi. Article 45-1 ·
Créé
par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 79 (V) JORF 14 décembre 2000
en vigueur le 1er juin 2001 Tout candidat à l’acquisition d’un lot
de copropriété, tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou
d’achat ou d’un contrat réalisant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot
peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d’entretien de l’immeuble
établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic technique établi
dans les conditions de l’article L. 111-6-2 du code de la construction et de
l’habitation. Article 46 ·
Créé
par Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 - art. 1 JORF 19 décembre 1996 en
vigueur le 19 juin 1997 Toute promesse unilatérale de vente ou
d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une
fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou
de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le
fondement de l’absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le
décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Les dispositions du premier alinéa
ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de
stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à
un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Le bénéficiaire en cas de promesse de
vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter
l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à
compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de l’acte authentique
constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie
privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à
engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat
qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie. Si la superficie est supérieure à celle
exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément
de prix. Si la superficie est inférieure de plus
d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur,
supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être
intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte
authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. Article 46-1 ·
Créé
par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 80 JORF 14 décembre 2000 Le diagnostic technique préalable à la
mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans prévu à
l’article L. 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation est porté
à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente
des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée
dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic. Article 47 Un décret fixera dans le délai de six
mois suivant la promulgation de la loi les conditions de son application. La présente loi est applicable dans les
territoires d’outre-mer. Des décrets préciseront les modalités de son
application dans ces territoires. Article 48 Le chapitre II de la loi du 28 juin 1938
tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par
appartement est abrogé. L’article 664 du code civil demeure abrogé. Article 49 ·
Modifié
par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 22 L’assemblée générale adopte, à la
majorité prévue à l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété
rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires
intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du
règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. Article 50 ·
Créé
par Ordonnance n°2005-870 du 28 juillet 2005 - art. 7 JORF 29 juillet 2005 La présente loi est applicable à
Mayotte, sous réserve des adaptations suivantes : I. - Les termes énumérés ci-après sont
remplacés comme suit : 1° “tribunal de grande instance” ou
“tribunal d’instance” par “tribunal de première instance” ; 2° “fichier immobilier” par “livre
foncier”. II. - Le troisième alinéa de l’article
14-3 n’est pas applicable. III. - Au septième alinéa de l’article
18, les mots : “par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2
janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à
certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou”
ne sont pas applicables. IV. - A l’article 25 : a) Les paragraphes g et l ne sont pas
applicables ; b) Le paragraphe h est ainsi rédigé : h) La pose dans les parties communes de
canalisations, de gaines et la réalisation des ouvrages permettant d’assurer
la conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et
d’équipement définies par la réglementation applicable localement. V. - Au quatrième alinéa de l’article
26, la lettre g est supprimée. VI. - Au deuxième alinéa de l’article
29, les mots : “de sociétés d’attribution régies par les articles L. 212-1 et
suivants du code de la construction et de l’habitation” ne sont pas
applicables. VII. - A l’article 45-1, les mots :
“ainsi que du diagnostic technique établi dans les conditions de l’article L.
111-6-2 du code de la construction et de l’habitation” ne sont pas
applicables. VIII. - Les articles 26-3, 46-1 et 49 ne
sont pas applicables. e Président de la République : C. de
GAULLE Le Premier ministre, Georges POMPIDOU Le ministre d’Etat chargé des
départements et territoires d’outre- mer, Louis JACQUINOT Le garde des Sceaux, ministre de la
justice, Jean FOYER Le ministre de la construction, Jacques
MAZIOL Loi n° 65-557, TRAVAUX PREPARATOIRES Assemblée nationale : Projet de loi n° 1074 ; Rapport de M. Zimmermann, au nom de la
commission des lois (n° 1311) Discussion et adoption le 22 avril 1965. Sénat : Projet de loi, adopté par l’Assemblée
nationale, n° 145 (1964-1965) Rapport de M. Voyant, au nom de la
commission des lois, n° 178 (1964-1965) ; Discussion et adoption le 8 juin 1965. Assemblée nationale : Projet de loi, modifié par le Sénat, n°
1437 ; Rapport de M. Zimmermann, au nom de la
commission des lois (n° 1454) Discussion et adoption le 15 juin 1965. Sénat : Projet de loi, modifié par l’Assemblée
nationale, n° 224 (1964-1965) Rapport de M. Voyant, au nom de la commission
des lois, n° 236 (1964-1965) ; Discussion et adoption le 22 juin 1965. Assemblée nationale : Projet de loi, modifié par le Sénat, n°
1498 ; Rapport de M. Zimmermann, au nom de la
commission des lois (n° 1521) Adoption le 26 juin 1965. |
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