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Évolution
des charges de copropriété en 2013 Le
rapport d’OSCAR et nos observations L’Observatoire National des charges de copropriété de l’ARC (OSCAR)
annonce une augmentation des charges de 5,7% pour 2013. Pour M POUEY,
responsable de l’Observatoire, elle résulte de la hausse des dépenses de
chauffage (+10,3%), des primes d’assurance (+7,5%), des honoraires de syndic
et frais de gestion (+4,6%). La différence entre
Paris et le reste de l’IDF est d’environ 10%. Entre la Région Parisienne et
la Province, l’écart est d’environ 25%. Nous retenons certains
éléments parmi ceux fournis mais nous écartons les indications relatifs aux
coûts par mètre carré. Voir les données fournies par MON-IMMEUBLE Les charges poste par poste Frais
d'administration et de gestion : +4,6% Pour M Pouey, il ressort
de l'analyse des comptes que les syndics continuent d’augmenter leurs
honoraires de base, 2% cette année, et surtout facturent de plus en plus de
prestations particulières (près de 15% d’augmentation cette année). En fait, nous sommes
dans une période transitoire puisque certains syndics ont déjà adopté le
contrat « tout sauf ». Il peut en résulter légitimement une
augmentation purement mécanique. On peut alors considérer comme modeste
l’augmentation de 2 %. C’est avec surprise qu’on lit ensuite : «
Certaines copropriétés supportent une augmentation très forte des honoraires
de base de 30 à 50% du fait de la mise en œuvre des nouveaux contrats de
syndic « tout compris », ce qui est excessif compte tenu que les prestations
particulières représentent habituellement moins de 20% des frais de gestion
de la copropriété » La prise en
considération objective des montants globaux supportés par les syndicats au
titre des honoraires exceptionnels présente un intérêt économique certain. Nous
rappelons à cette occasion que ces honoraires apparaissent dans le relevé
général des charges et produits aussi bien en charges qu’en produits pour les
honoraires individualisables. Ces montants ne peuvent
faire l’objet de commentaires subjectifs puisque le nombre des actes
générateurs est variable (Nombre de mutations, de sinistres, de recouvrements
judiciaires, de chantiers de travaux, etc.). En outre pour ces derniers les
montants constituant l’assiette de la rémunération sont également variables. C’est donc pour ce poste
une augmentation de 2 % qu’il faut retenir pour apprécier le comportement des
syndics. Cela n’interdit pas de
regretter les abus tarifaires de certains professionnels et la rédaction
brumeuse de certaines résolutions présentées aux assemblées générales. Chauffage et Eau
chaude : +12,2% Pour Claude Pouey,
responsable d’OSCAR, ce sont les
particularités météorologiques qui justifient cette augmentation.
L’augmentation des DJU (degrés-jours-unifiés) a été de 8,5%. L’évolution des prix a
été limitée à 1,8%. Nous rappelons que ce facteur est fluctuant car les prix
varient en fonction des dates de commande et livraison, c'est-à-dire de l’apparition
du besoin. Gardien/Employé
d’Immeuble : +3,2% L'évolution
des coûts dépend des différents avenants à la Convention Collective Nationale
des gardiens et employés d’immeuble ainsi, que des augmentations des salaires
et des charges sociales liées en particulier à l’ancienneté de la population
des salarié(e}s. Entretien et
maintenance : +3,1% OSCAR constate une
augmentation en volume des dépenses d’entretien par rapport à l’exercice
2012. Ces dépenses résultent essentiellement du vieillissement des
équipements et du bâti ce qui explique la croissance du nombre
d’interventions engendrées par un mauvais entretien régulier du parc
immobilier existant (problèmes d’étanchéité et de dégâts des eaux). Il
convient également de souligner que de plus en plus de travaux de
sécurisation sont réalisés sur les copropriétés : contrôle d’accès,
dispositifs de surveillance et d’alerte (caméras, alarmes)… Nous
laissons à M POUEY la responsabilité d’un commentaire superfétatoire :
« Il y a également un effet prix du fait que les syndics ne prennent
pas le temps ou ne sont pas en mesure de mettre en œuvre une vraie mise en
concurrence et, ne négocient donc pas les devis proposés par les entreprises
».
L'évolution résulte
essentiellement d’une augmentation des tarifs de fourniture de l’eau par les
distributeurs et non des consommations qui sont relativement stables.
L’augmentation est surtout sensible dans les copropriétés de la banlieue
parisienne (petite couronne), qui en plus supportent des tarifs bien plus
élevés qu’à Paris (35% d’écart par exemple entre les tarifs de SEDIF et ceux
d’Eau de Paris).
Il s'agit
essentiellement de dépenses de maintenance qui ont diminué par rapport aux
exercices précédents, une des conséquences de la réalisation de la première
phase de mise en conformité des ascenseurs en termes de fiabilité et de
disponibilité des équipements. Assurance : +7,5% Pour la troisième année
consécutive, ce poste a fortement augmenté. Selon M Pouey, ce taux
d'évolution est la résultante de deux composantes : le taux de sinistralité
national qui a progressé d'environ 5% et le taux de sinistralité propre à
chaque copropriété. Ce dernier ne cesse d'évoluer du fait du vieillissement
du bâti, qui génère de nombreux sinistres. Pour les spécialistes, ce
sont « le vieillissement du parc immobilier et l’épisode de dégel qui a
suivi la période de gel l’hiver dernier qui sont en cause. Ils expliquent
l’augmentation très importante du nombre des dégâts des eaux en 2012. Au cours du premier trimestre
2012, cette augmentation a été de +58,4 % ! Les dégâts causés sur cette
seule période sont évalués à 500 millions d’euro ». Les projections des
assureurs pour l’année 2012 fixaient ainsi à +24% l’augmentation du nombre
des dégâts des eaux par rapport à l’année précédente. « Le bilan en
cours, effectué sur les mois de janvier à août 2013 de cette année, laisse donc à penser aux assureurs que sur
la totalité de l’année leurs coûts de gestion et d’indemnisation pour l'assurance
habitation vont dépasser le montant des cotisations perçues. Après avoir
été équilibré en 2011, le ratio combiné correspondant devrait se dégrader à
104 %. On peut dès lors s’attendre à une augmentation des cotisations de
l’ordre de 3 % à 4 % en 2013, puisqu’il est par ailleurs constaté
que leurs tarifs suivent les évolutions de la sinistralité : l’ensemble était
en baisse par exemple au milieu des années 2000. Et cette
année, les experts annoncent des hausses pouvant atteindre les 5% pour l’assurance habitation en raison notamment d’événements climatiques
particulièrement coûteux en 2013. Autre raison de l’augmentation
annoncée : les cambriolages et les incendies en hausse également. Nous avons
constaté que les statistiques ne tiennent généralement pas compte de l’évolution
des garanties, pour la protection juridique notamment. Parkings : +2,9% L’évolution résulte
essentiellement des dépenses d'entretien et de maintenance des équipements de
contrôle et de sécurisation des accès aux parkings, ainsi que des travaux de
remise en état et de renforcement de la sécurité des parkings. |
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