http://www.copyrightdepot.com/images/Sceau1.gif

00043608

 

CHARTE

 

Ne sont autorisées que
 1) les reproductions et copies réservées à l’usage privé, non commercial du copiste à l’exclusion de toute utilisation collective

2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

 

 

 

 

 

 

Évolution des charges de copropriété en 2013

Le rapport d’OSCAR et nos observations

 

 

 

 

L’Observatoire National des charges de copropriété de l’ARC (OSCAR) annonce une augmentation des charges de 5,7% pour 2013. Pour M POUEY, responsable de l’Observatoire, elle résulte de la hausse des dépenses de chauffage (+10,3%), des primes d’assurance (+7,5%), des honoraires de syndic et frais de gestion (+4,6%).

La différence entre Paris et le reste de l’IDF est d’environ 10%. Entre la Région Parisienne et la Province, l’écart est d’environ 25%.

Nous retenons certains éléments parmi ceux fournis mais nous écartons les indications relatifs aux coûts par mètre carré. Voir les données fournies par MON-IMMEUBLE

 

Les charges poste par poste

 

Frais d'administration et de gestion : +4,6%

Pour M Pouey, il ressort de l'analyse des comptes que les syndics continuent d’augmenter leurs honoraires de base, 2% cette année, et surtout facturent de plus en plus de prestations particulières (près de 15% d’augmentation cette année).

En fait, nous sommes dans une période transitoire puisque certains syndics ont déjà adopté le contrat « tout sauf ». Il peut en résulter légitimement une augmentation purement mécanique. On peut alors considérer comme modeste l’augmentation de 2 %. C’est avec surprise qu’on lit ensuite : « Certaines copropriétés supportent une augmentation très forte des honoraires de base de 30 à 50% du fait de la mise en œuvre des nouveaux contrats de syndic « tout compris », ce qui est excessif compte tenu que les prestations particulières représentent habituellement moins de 20% des frais de gestion de la copropriété »

La prise en considération objective des montants globaux supportés par les syndicats au titre des honoraires exceptionnels présente un intérêt économique certain. Nous rappelons à cette occasion que ces honoraires apparaissent dans le relevé général des charges et produits aussi bien en charges qu’en produits pour les honoraires individualisables.

Ces montants ne peuvent faire l’objet de commentaires subjectifs puisque le nombre des actes générateurs est variable (Nombre de mutations, de sinistres, de recouvrements judiciaires, de chantiers de travaux, etc.). En outre pour ces derniers les montants constituant l’assiette de la rémunération sont également variables.

C’est donc pour ce poste une augmentation de 2 % qu’il faut retenir pour apprécier le comportement des syndics.

Cela n’interdit pas de regretter les abus tarifaires de certains professionnels et la rédaction brumeuse de certaines résolutions présentées aux assemblées générales.

 

Chauffage et Eau chaude : +12,2%

Pour Claude Pouey, responsable d’OSCAR,  ce sont les particularités météorologiques qui justifient cette augmentation. L’augmentation des DJU (degrés-jours-unifiés) a été de 8,5%.

L’évolution des prix a été limitée à 1,8%. Nous rappelons que ce facteur est fluctuant car les prix varient en fonction des dates de commande et livraison, c'est-à-dire de l’apparition du besoin.

 

Gardien/Employé d’Immeuble : +3,2%

L'évolution des coûts dépend des différents avenants à la Convention Collective Nationale des gardiens et employés d’immeuble ainsi, que des augmentations des salaires et des charges sociales liées en particulier à l’ancienneté de la population des salarié(e}s.

 

Entretien et maintenance : +3,1%

OSCAR constate une augmentation en volume des dépenses d’entretien par rapport à l’exercice 2012. Ces dépenses résultent essentiellement du vieillissement des équipements et du bâti ce qui explique la croissance du nombre d’interventions engendrées par un mauvais entretien régulier du parc immobilier existant (problèmes d’étanchéité et de dégâts des eaux). Il convient également de souligner que de plus en plus de travaux de sécurisation sont réalisés sur les copropriétés : contrôle d’accès, dispositifs de surveillance et d’alerte (caméras, alarmes)…

Nous laissons à M POUEY la responsabilité d’un commentaire superfétatoire : «  Il y a également un effet prix du fait que les syndics ne prennent pas le temps ou ne sont pas en mesure de mettre en œuvre une vraie mise en concurrence et, ne négocient donc pas les devis proposés par les entreprises ».


Eau froide et chaude (hors énergie) :  +2.7%

L'évolution résulte essentiellement d’une augmentation des tarifs de fourniture de l’eau par les distributeurs et non des consommations qui sont relativement stables. L’augmentation est surtout sensible dans les copropriétés de la banlieue parisienne (petite couronne), qui en plus supportent des tarifs bien plus élevés qu’à Paris (35% d’écart par exemple entre les tarifs de SEDIF et ceux d’Eau de Paris).


Ascenseur : +2,5%

Il s'agit essentiellement de dépenses de maintenance qui ont diminué par rapport aux exercices précédents, une des conséquences de la réalisation de la première phase de mise en conformité des ascenseurs en termes de fiabilité et de disponibilité des équipements.

 

Assurance : +7,5%

Pour la troisième année consécutive, ce poste a fortement augmenté.

Selon M Pouey, ce taux d'évolution est la résultante de deux composantes : le taux de sinistralité national qui a progressé d'environ 5% et le taux de sinistralité propre à chaque copropriété. Ce dernier ne cesse d'évoluer du fait du vieillissement du bâti, qui génère de nombreux sinistres.

 

Pour les spécialistes, ce sont « le vieillissement du parc immobilier et l’épisode de dégel qui a suivi la période de gel l’hiver dernier qui sont en cause. Ils expliquent l’augmentation très importante du nombre des dégâts des eaux en 2012. Au cours du premier trimestre 2012, cette augmentation a été de +58,4 % ! Les dégâts causés sur cette seule période sont évalués à 500 millions d’euro ». Les projections des assureurs pour l’année 2012 fixaient ainsi à +24% l’augmentation du nombre des dégâts des eaux par rapport à l’année précédente.

« Le bilan en cours, effectué sur les mois de janvier à août 2013 de cette année, laisse donc à penser aux assureurs que sur la totalité de l’année leurs coûts de gestion et d’indemnisation pour l'assurance habitation vont dépasser le montant des cotisations perçues. Après avoir été équilibré en 2011, le ratio combiné correspondant devrait se dégrader à 104 %. On peut dès lors s’attendre à une augmentation des cotisations de l’ordre de 3 % à 4 % en 2013, puisqu’il est par ailleurs constaté que leurs tarifs suivent les évolutions de la sinistralité : l’ensemble était en baisse par exemple au milieu des années 2000.

Et cette année, les experts annoncent des hausses pouvant atteindre les 5% pour l’assurance habitation en raison notamment d’événements climatiques particulièrement coûteux en 2013. Autre raison de l’augmentation annoncée : les cambriolages et les incendies en hausse également.

Nous avons constaté que les statistiques ne tiennent généralement pas compte de l’évolution des garanties, pour la protection juridique notamment.

 

Parkings : +2,9%

L’évolution résulte essentiellement des dépenses d'entretien et de maintenance des équipements de contrôle et de sécurisation des accès aux parkings, ainsi que des travaux de remise en état et de renforcement de la sécurité des parkings.

 

 

 

 

 

Mise à jour

03/11/2014