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Pilori
des syndics : qui est l’indigne ? Le recours systématique des journalistes en panne
d’inspiration aux activités des syndics professionnels de copropriété devrait
alerter les instances supérieures de la profession et des grandes écoles qui
lui sont dédiées. Il faut songer à conserver à la « carte » sa
noblesse. C’est en ce seul sens qu’il est ici question d’indignité. Le plus généralement, on se contente de reproduire un
communiqué de l’une des associations dites de défense en occultant les
mentions pouvant être considérées comme positives pour les syndics ; On
l’a vu récemment à propos d’un communiqué
de la CLCV qui reconnaissait une amélioration de la présentation des
contrats de syndics tout en critiquant certains d’entre eux. Dans certaines
revues les titres sont demeurés nauséeux. La presse régionale tient son rang
parmi les crieurs de « haro ». Nous reproduisons l’article de
Barbara Gorrand en date du 5 novembre 2012 dans l’Indépendant (journal
perpignanais) :
Madame Gorrand a le mérite de ne pas se borner à la
reproduction d’un communiqué comme indiqué plus haut. Elle prend ici un cas très particulier : celui d'une petite
résidence moderne à Saint-Estève construite dans le cadre de la loi de
défiscalisation Scellier. Des propriétaires issus de toute la France ont
acheté pour défiscaliser, et ont confié la gestion des appartements à un
syndic… toulousain ! On connaît bien ce genre de difficultés généré par
des législateurs inexpérimentés. On pouvait espérer que certains journalistes spécialisés
allaient proposer des solutions pratiques pour remédier aux inconvénients de
ce mécanisme. Déception ! Pas de suggestions ! On tape sur le
syndic. En l’espèce il s’agit peut-être du promoteur qui a souhaité conserver
la gestion. Il serait plus logique d’avoir un syndic perpignanais mais il
serait quand confronté à une majorité de copropriétaires bailleurs se
désintéressant curieusement de leur investissement. On passe ensuite aux litanies. La première est le placement des fonds : « En quelques
années, ce métier est devenu double : à 70 % il s'agit d'appeler des fonds et
de les placer, et à 30 % de gérer la copropriété". » Pas question pour nous de contourner l’écueil. L’affaire Urbania a
montré une perversion certaine du monde immobilier. Mais le remède existe
depuis longtemps : l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe du dépôt des fonds syndicaux
sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
Dès lors la gestion est transparente. Le cas échéant, il est facile pour le
conseil syndical de déceler l’existence de prélèvements abusifs. L’article 18 contient hélas une disposition dérogatoire permettant aux
syndics d’être dispensés de l’obligation d’ouvrir un compte séparé. La presse
a-t-elle mené campagne contre cette disposition comme elle sait parfois le
faire ? NON ! Les copropriétaires ont-ils été invités à votre
contre le projet de résolution tendant à cette dispense ? NON. Madame
TAUBIRA, nouvelle Garde des Sceaux, a-t-elle l’intention de remédier au
laxisme de ses prédécesseurs ? NON apparemment. Elle a d’autres soucis ! Autre litanie : « l'intéressement
de 1,5 à 3,5 % que prennent les syndics sur la surveillance des travaux, qui
fait que plus le patrimoine s'abîme, plus il faut faire des travaux sur
lesquels le syndic se paye ». Une journaliste ne peut pas connaître les
pratiques et jargons de toutes les activités dont elle traite. Elle doit
néanmoins recueillir un minimum d’informations et solliciter, si besoin est,
l’assistance de spécialistes. Son informateur est ici « Serge Pioli, une trentaine d'années
d'implication dans les conseils syndicaux à son actif, partout en France, au
gré de sa carrière ». Et encore : « Une course aux bénéfices
que dénonce ce fonctionnaire à la retraite en s'appuyant sur son
vécu. » L’intéressement
incriminé ferait que plus le patrimoine s’abîme, plus il faut faire de
travaux. Cette phrase est absurde ou dénuée de sens comme on voudra. Un « vécu » mal compris et assimilé,
semble-t-il ! La rémunération de cet honorable fonctionnaire était-elle
un « intéressement » ou la contrepartie de son travail ? Le syndic, représentant légal du syndicat des
copropriétaires, est-il, oui ou non, chargé de l’entretien et la conservation
de l’immeuble ? Avec trente années d’expérience, cet ancien conseiller
syndical ignorerait-il qu’un syndic professionnel perçoit légalement des
honoraires pour les prestations qu’il apporte à la réalisation de travaux
exceptionnels ? Et aussi que sa responsabilité
est engagée quand il ne respecte pas cette obligation, serait-ce contre
l’avis seul conseil syndical ? On est un peu mieux avec Michel Sourgens, président de
l’ARC-Roussillon et Claude Felouzat, président de l'Arc Auvergne-Centre. Ils
tombent d’accord pour reconnaître que « la copropriété est le lieu de
conflits d'intérêts égoïstes divergents ». C’est une évidence… Encore
faudrait-il ajouter que parfois elle au cœur d’intérêts égoïstes convergents. On peut sourire avec
« Nous avons développé l'outil d'analyse OSCAR, qui se base sur des
chiffres que nous comparons avec le journal Le Particulier ». Il s’agit d’établir
des tableaux de coûts des charges par catégories d’immeubles. Il y a belle
lurette que le Professeur Mouillart s’est attelé à cette tâche mais les
« praticiens consuméristes » semblent en désaccord avec les
techniques universitaires. À la vérité, le contrôle fin de l’évolution des
charges ne présente d’intérêt qu’à propos d’un immeuble déterminé et sur une
durée significative. Les comparaisons globales sont dépourvues de fiabilité. Quant aux frais de photocopies ? Il existe, il est
vrai, des écarts entre les différents syndics. Ils se réduisent. La Poste est
présentement à 0,20 € . Vous savez comme moi qu’au marché, il y a aussi des
écarts sur les poireaux, les maquereaux et le « mouton sous la
mère ». Les projets de bordereaux de coûts des syndics sont faits pour
être discutés. Il faut tirer des enseignements de la malheureuse réforme du
régime des honoraires pour travaux. Le principal résultat a été une
augmentation sensible des pourcentages proposés et finalement acceptés par
les assemblées dans 70 % des cas. Pis encore : la Cour d’appel de
Grenoble a finalement jugé que le syndic pouvait faire figurer ses desiderata
dans le contrat de syndic en précisant qu’une acceptation de l’assemblée
demeurait nécessaire. Madame Gorrand aurait pu traiter des points plus
importants et faire des propositions : Ne pas accepter la dispense
d’ouverture du compte séparé, bien sur Ne pas accepter d’honoraires
sur les placements du syndicat Recommander l’ouverture d’un
livret A au nom du syndicat, défiscalisé à hauteur de 76 500 € Recommander au conseil
syndical le contrôle de la ponctualité des paiements à trente jours pour les
fournisseurs Exiger la présentation de
l’annexe comptable n° 1 après répartition effective et non plus fictive Réduire le nombre et le volume
des documents à joindre à la convocation (remplacement des 5 annexes par une
balance unique, réduction du volume des contrats de syndic mais aussi des
devis). Tout cela devrait réduire les coûts de photocopies Etc…, etc … Si j’étais rédacteur en chef d’un journal, je veillerais
à l’utilité réelle d’un article sur les syndics de copropriété. Il reste aussi beaucoup à faire pour le bon
fonctionnement des copropriétés. On ne saurait le nier. Mieux vaudrait coopérer en ce sens qu’imiter les
« amuseurs » de la télévision, même ceux qui ont un brin de talent. |
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