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La
publicité des liens capitalistiques et juridiques C’est dans la plus grande discrétion que l’article 122 de
la loi du 25 mars 2009 dite «
Loi de Mobilisation pour Le Logement et la Lutte contre l’Exclusion » (M0LLE)
dite aussi « loi Boutin »
s’est glissé dans le dispositif Hoguet. Il est ainsi conçu : « Après l’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, il est inséré un article 4-1 ainsi rédigé :
De cette discrétion, faut-il inférer la modestie, voire
la vacuité, d’un texte dont la rédaction de prime abord simplette pourrait
s’avérer finalement assez effiace ? Certainement pas. Les « personnes visées à l’article 1er » sont les « personnes physiques ou
morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours,
même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et
relatives à : 1° L’achat, la vente,
l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en
meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ; 2° L’achat, la vente
ou la location-gérance de fonds de commerce ; 3° La cession d’un
cheptel mort ou vif ; 4° La souscription,
l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant
vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ; 5° L’achat, la vente
de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble
ou un fonds de commerce ; 6° La gestion
immobilière. 7° A l’exclusion des
publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à
l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé
d’immeubles bâtis ou non bâtis. 8° La conclusion de
tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par les articles
L 121-60 et suivants du code de la consommation. Nous retiendrons ici le 6°. Il s’agit des administrateurs
de biens, qu’ils soient gestionnaires locatifs ou syndics de copropriété. Le site MON
IMMEUBLE rappelle justement que « La plupart des grands groupes syndics
sont à 100% des filiales de banques : Foncia (100% Banques Populaires), Lamy/
Gestrim ( 100% Caisse d'Epargne), Immo de France / CIS et autres (100% Crédit
Immobilier de France), Square Habitat (100% Crédit Agricole), etc... » .
On pourrait encore allonger cette liste car des groupes moins importants sont
également liés à des établissements financiers. Ces groupes administrent des centaines de milliers de
lots de copropriété. Au siècle des diagnostics, il faut mettre en lumière
avec objectivité aussi bien les avantages que les inconvénients de
l’irruption des financiers dans la gestion des copropriétés. Revenons à l’article 4-1, dans le cadre restreint que nous nous sommes fixé. Il dispose que les syndics professionnels 1- « qui ont des liens de nature capitalistique ou juridique avec des banques ou des sociétés financières ». 2- « sont tenus d’en informer leurs clients » 3- « par tout moyen permettant de justifier de la réception de cette information par ces derniers ». La mise en œuvre de l’article 4-1 fera peut être l’objet de dispositions complémentaires dans un décret d’application. En 1-, la formulation est beaucoup plus générale que
celle de l’article 39 du décret du 17 mars 1967
que nous rappelons : « Toute
convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés
jusqu'au troisième degré inclus, la personne liée à lui par un pacte civil de
solidarité ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement
autorisée par une décision de l'assemblée générale. « Il en
est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les
personnes mentionnées à l'alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent
une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des
fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou
préposées. « Le
syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été
spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter
pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou
indirectement, une participation dans son capital. « Les
décisions d'autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité
de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 4 –1
s’applique aux syndics personnes physiques ou morales. Il vise aussi bien
des relations juridiques que des relations capitalistiques. Un syndic
personne physique ou morale qui exerce son activité dans les locaux loués par
une banque devra signaler cette relation juridique, tout comme un syndic
personne morale filiale d’un établissement financier. La position du syndic par
rapport à la banque ou la société financière importe peu. On peut
concevoir que ces dernières soient les filiales du syndic, même si c’est une
hypothèse d’école. On peut concevoir aussi bien qu’une banque soit locataire
de locaux appartenant à un société anonyme exerçant l’activité de syndic. En 2 -, la loi met à la charge des syndics
une obligation d’information à destination de « leurs clients ». Le
terme « clients » révèle, si besoin en était, que le texte est
d’origine consumériste. Que faut-il entendre par « clients du
syndic » ? Certains y verront la consécration du caractère
commercial de l’activité alors que, par nature, elle est purement civile. Ce
caractère civil est, de nos jours, incontesté et son maintien est
indispensable dans l’intérêt supérieur du régime de la copropriété. Au demeurant, la tradition veut que l’avocat parle, même
en plaidant en Cour d’assises, de son « client ». On veut croire que le législateur a tenu à reprendre le
sens initial du terme : « celui qui vient se placer sous la protection
d’une personne puissante », puis, par extension, « celui qui vient
confier ses intérêts à une personne compétente et notamment à un homme de
loi », d’où son utilisation par les avocats. Cette hypothèse permet de répondre à une question qui
vient de suit à l’esprit : le syndic doit-il informer le syndicat ou les
copropriétaires ? La transparence du syndicat doit ici jouer pleinement.
Nous en venons ainsi aux modalités de la publicité. En 3 -, le texte précise que l’information
doit être fournie « par tout moyen permettant de justifier de la
réception de cette information par ces derniers ». Le syndic doit donc se réserver la preuve de la
fourniture de l’information à chacun des copropriétaires qui
constituent le syndicat. Il doit donc procéder par voie de notification. Dans
la pratique, le syndic pourra profiter de la convocation d’une assemblée.
L’indication pourra figurer dans la convocation aussi bien que dans le corps
du projet de contrat de syndic lorsque ce document sera joint à la
convocation. L’information devra sans nul doute être donnée à
l’occasion d’une candidature à un nouveau mandat. Elle devra également être
fournie, en cours de mandat, et le cas échéant, à l’occasion de toute
opération juridique ou financière nouvelle. Les syndics professionnels prendront certainement avec le
sourire une disposition adoptée avec un coupable retard de vingt années au
moins. Ils retourneront sans doute le canon contre les « agresseurs » en multipliant les
modes de publicité pour faire valoir l’avantage que présente pour le syndicat
son administration par une filiale de la banque XX. Il n’est pas vain de noter que la promulgation de loi
« Boutin » coïncide avec la généralisation de la pratique bancaire
des services à la personne. Puis viendra le retour des banques à leur « cœur de
métier », qui coïncidera avec la généralisation du compte séparé ouvert
au nom du syndicat. 2000 + 15 ! C’est pour 2015 ! |
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