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La copropriété en israël

 

 

 

Cette étude a été établie avec l’aimable concours de Me Léon ROZENBAUM, Avocat et Notaire à Jérusalem (Site: www.leonrozenbaum.com ), Président d'honneur de l'Association des Immigrants de France, que nous remercions.

Il rappelle en premier lieu les conditions dans lesquelles l’ordre juridique israélien a été établi à la suite de la déclaration d’indépendance du 14 mai 1948, et les caractères très particuliers de cet ordre juridique.

A partir de ses travaux, nous présentons à la suite quelques traits particuliers du régime israélien de la copropriété. Nous attirons particulièrement l’attention de nos lecteurs sur les solutions de médiation apportées par le droit israélien aux conflits pouvant survenir dans les copropriétés.

 

***

 

La description du régime israélien de la copropriété divise exige le rappel préalable de quelques indications historiques.

Eretz Israel (la « Terre d’Israël » en Hébreu) rebaptisée « Palestine » par le conquérant romain, est le berceau et le centre de la civilisation hébraïque depuis 3500 ans. C’est dans cette petite contrée entre Jourdain et Méditerranée, d’une surface équivalente à celle de deux départements français actuels, que le peuple d’Israël s’est érigé très tôt en Etat souverain sous le régime des Juges d’abord puis sous les royautés de Saul, David et de Salomon.

Ensuite, après les conquêtes babyloniennes, perses et séleucides, les Hébreux ont rétabli leur indépendance sous la dynastie des rois Hébreux Hasmonéens. Ce second royaume de Judée a été détruit par Rome en 70 après J.C. A partir du VIe siècle avant J-C, et à différentes époques, la population hébraïque du pays soit s’est exilée volontairement soit a été contrainte à l’exil. Depuis lors, les Hébreux étant devenus les Juifs, on entend communément par « Diaspora » [1] l’ensemble des communautés juives établies hors de Palestine et, de fait, dans le monde entier.

Ces communautés ont conservé, outre l’attente messianique, le rêve permanent du retour à Sion ,et le rétablissement de l’indépendance nationale, considéré comme une obligation religieuse, mais subordonné à des signes d’une approbation divine.

 

Le mouvement sioniste moderne de Theodor Herzl est considéré par la majorité du Peuple Juif comme l’aboutissement naturel de l’attente millénaire d’Israël  qui a permis la déclaration d’indépendance du 14 mai 1948 proclamant le droit naturel du peuple juif à vivre dans un État souverain.

 

La distinction entre D.ieu et César et donc la sécularisation de l’Etat, si commune dans la pensée occidentale n’est pas reçue par la tradition hébraïque pour laquelle la morale n’est pas distincte de la politique. En conséquence existe une impossibilité fondamentale de séparer totalement l’Etat d’Israël de la foi juive. Les pères fondateurs de l’Etat ont donc organisé une coopération entre la loi, résultat du travail législatif de la Knesset, le parlement israélien, et la Halacha, la loi juive traditionnelle dont la force a assuré la pérennité du peuple juif pendant 1900 ans d’exil et de dispersion.

En outre, les questions de statut personnel, qui touchent le plus près à personne humaine ont été dévolues par la loi aux tribunaux des différentes communautés religieuses et donc pour la majorité juive aux tribunaux rabbiniques.

Toutefois l’ordre juridique israélien se trouve placé en dernière instance sous le contrôle de la Cour Suprême qui est une institution laïque. Le Système constitutionnel israélien est constitué d’une série de lois fondamentales dont l’ensemble s’apparente de très près à une constitution même si formellement et en raison de l’opposition farouche d’une partie de la population pour qui le Peuple d’Israël ne saurait avoir d’autre constitution que le texte révélé de la Thora, cette définition fait défaut. On exagère souvent l’importance de ce détail, les lois fondamentales assurant un fonctionnement démocratique incontestable.

C’est le cas de la loi sur la propriété foncière (Hok Hamekarkein) 5729-1969.

 

 

Régime général de la propriété foncière

 

Tout candidat à l'achat d'un bien immobilier en Israël doit avoir présentes à l'esprit deux distinctions fondamentales :

 

- D'une part, la distinction entre les biens faisant l'objet d'une appropriation privée et ceux demeurant propriété éminente de l'État qui sont gérés par le Minhal Mekarke Israël,

- et d'autre part, la distinction entre les biens qui ont fait l'objet d'une inscription au cadastre (Racham Mekarkein, plus connu sous le nom turc : Tabou) et les biens qui n'ont pas fait l'objet d'une telle inscription.

 

La première distinction s'explique historiquement. Lorsqu'il y a un siècle, les institutions du mouvement sioniste se sont organisées sur une grande échelle, elles ont pris la décision fondamentale que tout terrain racheté en terre d'Israël par le peuple juif, pour le peuple juif, deviendrait immédiatement propriété inaliénable de ce dernier. C'est ainsi que s'est constitué une sorte de domaine privé de l'État dont le principe de l'inaliénabilité a été conservé; il ne peut être vendu ni en tout ni en partie.

 

Le retour effectif à Sion de nombreux juifs exigeait de mettre en valeur le pays, construire des routes, des équipements, des villes et des villages, créer les bases d'une agriculture et d'une industrie, en confiant des portions de ce domaine aux particuliers.

Tout cela a été fait au moyen d'une fiction juridique, celle du bail emphytéotique. Il s'agit d'un bail (location) à très longue durée.

Pour être conforme a la tradition hébraïque, la durée de ce bail en Israél a été fixée à 49 ans, le temps d'un Jubilé (Yovel). Voilà une trace importante de l’intervention religieuse. Le Jubilé traditionnel célèbre la libération des esclaves juifs et la restauration de la propriété familiale.

La jurisprudence de la Cour Suprême a fixé qu'au terme de ces 49 ans, le bail est renouvelable automatiquement. Lorsqu'une personne acquiert donc un droit au bail du Minhal, elle acquiert un droit en fait très voisin du droit de propriété.

 

Ce mécanisme, dans un contexte différent, est proche du régime anglo-saxon de la « copropriété », observation étant faite qu’en Grande Bretagne, pays de cottages, la copropriété par étages, connue dès le XIVe siècle en Écosse, - comme en France -, sous la forme de « propriétés superposées » [2] ne s’est développée que très récemment. On parle à ce propos de bail emphytéotique.

Mais, d’une autre manière, le « Law property Act » de 1925 a reconnu comme immeuble la fraction d’une construction obtenue par division horizontale, sans contact avec le sol.

Le droit français a parachevé le reconnaissance comme biens immobiliers (« héritage » du Code civil) des volumes d’espace identifiés par des cotes planimétriques cadastrales et des cotes altimétriques, avant même la construction des immeubles. D’où nos copropriétés en volumes souvent construites au dessus et en dessous d’une dalle appartenant à une entité de droit public (une commune par exemple). Ces copropriétés ne sont pas soumises au régime de la loi française du 10 juillet 1965.

Ces mécanismes juridiques ne sont qu’apparemment nouveaux. Ils sont fondés sur la notion très ancienne de droit de superficie, issu du démembrement de la propriété du sol, conservée par Primus, par cession de la propriété ou de la jouissance du dessus à Secundus, et, le cas échéant,  cession de la propriété ou de la jouissance du dessous à Tertius.

 

Revenons au régime israelien.

Environ 90% du parc immobilier israélien dépend du Minhal et 10°/, seulement fait l'objet d'une appropriation intégrale, telle qu'elle est connue en Europe.

Il existe deux différences importantes entre les deux régimes.

 

La première tient à ce que chaque année, le titulaire du bail emphytéotique est tenu de payer une redevance à son propriétaire éminent: l'Etat. Cette somme est en général modique.

 

La seconde à un effet pratique plus important. En cas de revente des droits le Minhal exige d'être consulté et pour donner son accord, requiert le paiement de "droits d'accord" (Dmé haskama). Ces droits varient en fonction de la zone concernée, de la taille du bien et de la politique conjoncturelle du Minhal.

II n'existe pas d'autre moyen pour les évaluer que de consulter l'administration du Minhal elle-même avant toute revente.

Dans certains cas, souverainement déterminés par le Minhal seul, il est possible de "capitaliser" ces droits éminents de l'Etat jusqu'à la fin du contrat en cours. On paie alors une somme forfaitaire (Dmé Hivoun) et on est dispensé du paiement de la redevance annuelle comme des "droits d'accord" au moment de la revente.

 

La seconde distinction s'explique par l'écart entre la légalité et la réalité.

Conformément a la loi, la seule manière de prouver, de façon irréfutable, l'existence d'un droit immobilier au profit d'un particulier est la mention de ce droit au cadastre en marge de la description du bien immobilier en référence.

Malheureusement, Israël étant un pays jeune qui connait un développement important, il s'est instauré un décalage entre les biens immobiliers réellement construits et ceux répertoriés et classés par l'administration du cadastre.

En moyenne, I' Administration a trois à quatre ans de retard. Il s'ensuit une certaine insécurité juridique dans les transactions portant sur des biens immobiliers non encore enregistrés au cadastre.

 

Comme il était impossible d'en rester là, les praticiens du droit en Israël ont mis au point un système qui pour n'avoir pas la sécurité que donne l'inscription légale, du moins n'est pas en contradiction avec la loi et permet d'effectuer toutes les transactions avec un minimum de risques.

 

Il s'agit en effet d'une série de cadastres privés tenus à jour non par le Minhal mais par les sociétés de construction (hevrot mechakenot) à qui le Minhal a confié le terrain à construire.

 

Une série d'obligations purement contractuelles entre les acheteurs successifs d'un bien immobilier et les sociétés de construction permettent le transfert des droits sous condition d'inscription au cadastre dés que cette inscription deviendra possible.

Dans tous les cas, il est vivement recommandé aux candidats à l'acquisition de droit immobilier en Israél de faire appel aux services des techniciens du droit que sont les avocats réguliérement inscrits. Ils sont les plus qualifiés pour évaluer la situation juridique d'un bien, éviter les embûches et garantir aux acquéreurs le respect de leurs droits.

 

Le statut israélien de la copropriété

 

Ce sont les articles 55 et suivants de la Loi sur la Propriété Foncière (Hok Hamekarkein) 5729-1969 qui fixent le régime de la copropriété en droit israélien.

Voici quelques indications succinctes, relatives à ce vaste sujet :

- La copropriété en Israël n'est pas gérée par un Syndic mais par un Conseil de Copropriété (Vaad Bayit) élu par l'assemblée générale des copropriétaires.

- Les décisions concernant l'entretien ordinaire sont prises à la majorité des voix tandis que les décisions concernant d'éventuelles modifications de l'immeuble doivent être prises à l'unanimité.

Les décisions concernant d'éventuelles attributions de parties communes en parties privatives doivent être prises à la majorité des trois quarts.

- La contribution de chaque copropriétaire aux dépenses communes se fait en fonction de la part de parties communes attribuée à son appartement lors de l'inscription de ce bien au cadastre.

Cette répartition se fait au prorata de la surface du logement.

- Chaque copropriétaire doit participer aux dépenses communes déterminées par la loi, par le Règlement de Copropriété ou par la coutume.

- Un copropriétaire peut se couper de l'installation du chauffage central sans l'autorisation des autres copropriétaires à condition que, si le chauffage central sert aussi de distribution d'eau chaude, il se coupe de ces deux services à la fois. En outre, il est nécessaire qu'une telle coupure ne porte pas atteinte à l'ensemble du système.

- Le registre des décisions de l'assemblée des copropriétaires et du conseil de copropriété est librement tenu à la disposition de tous les copropriétaires.

Il faut conseiller aux nouveaux copropriétaires de participer aux assemblées générales et de se porter volontaires pour être élus au Conseil de Copropriété. C'est la meilleure manière d'assurer un service convenable dans votre immeuble.

 

Il existe une pratique très intéressante de traitement des litiges dans la copropriété israélienne :

Quand un conflit survient entre copropriétaires, il est nécessaire de connaître la législation applicable : existe-t-il une loi régissant la copropriété de manière générale ou bien doit-on se tourner vers le règlement intérieur de l’immeuble ? Qu'est-ce que l'organisme de la « culture de l'habitat »(tarbout hadiour) ? Ses décisions ont-elles une valeur juridique ?  

Il existe en Israël une juridiction spéciale, le Contrôleur des Copropriétés (Haméfakéa’h al habatim haméchoutafim) instituée par loi sur la propriété foncière (’Hok Hamékarkein).

Cette juridiction est chargée de connaître des problèmes spéciaux nés des conflits internes dans les immeubles collectifs. Il peut s'agir de conflits entre copropriétaires ou entre la copropriété et l'un des copropriétaires.

Normalement, le Règlement de Copropriété annexé à la loi est suffisamment détaillé pour que les intérêts contradictoires soient gérés par sa simple application. Mais d'une part, la copropriété a pu se doter d'un règlement différent du règlement type et en conséquence, elle a pu entraîner des problèmes inédits. D'autre part, la réalité est toujours plus complexe que ce que le législateur aurait pu imaginer. Le contrôleur qui a rang de magistrat est tenu de respecter la loi. Cependant, il est plus libre qu'un juge en ce qui concerne l'administration des preuves. Le plus souvent, les conflits de voisinage revêtent un caractère plus psychologique que réel et le contrôleur devra évidemment en tenir compte. Il doit rendre ses décisions par écrit, les justifier et remettre un exemplaire à toutes les parties.

Une association privée : « La culture de l'Habitat » (Tarbout  Hadiour), n'ayant pas de statut de droit public, joue un rôle considérable dans la résolution des conflits entre copropriétaires, elle les encourage également à oeuvrer ensemble pour une meilleure gestion des parties communes. C'est, en Israël, une oeuvre de longue haleine mais qui commence à porter ses fruits. La prise de conscience récente du danger que les secousses sismiques font peser sur une grande partie du parc immobilier israélien est de nature à accélérer et à renforcer la volonté de nombreux copropriétaires d'agir en commun afin de contribuer à l’amélioration de leur habitat.

 

Ces quelques éléments du régime de la copropriété israélienne nous conforte dans l’idée qu’il y a des solutions pratiques à trouver dans les régimes étrangers.

 

Nous souhaitons pouvoir élargir le champ de cette étude avec le concours de Me ROZENBAUM.

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

04/03/2009

 

 

 

 

 



[1] Le terme « diaspora » comporte aussi d’autres acceptions et notamment l’état d’exil et d’aliénation dans lequel se trouvaient les Juifs exilés.

[2] Cf l’article 664 du Code civil français de 1804, désormais abrogé