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Une bonne enquête de l’ARC

syndics : les facturations contestables

L’Association des Responsables de copropriété (ARC) publie les résultats d’une enquête relative à la tarification contestable de prestations exceptionnelles, relevée dans les copies de contrats de syndic qui lui ont été adressées par ses adhérents.

Nous ne citons pas les syndics concernés, d’autant que certains de ces contrats ont peut-être été modifiés depuis leur communication à l’ARC.

L’enquête conserve néanmoins son intérêt. Il est incontestable qu’en 2008 encore on trouvait telles ou telles tarifications de ce type dans des contrats de syndic.

Nous nous sommes bornés à reprendre les éléments d’une collection que nous connaissions déjà, - à trois cas près -, et à formuler brièvement nos observations qui, pour l’essentiel, rejoignent celles de l’association.

On peut noter que des prestations pouvant être considérées comme des « plus » par comparaison à l’offre des confrères sont présentées comme des options alors que, de fait, elles font partie du « pack » de gestion. C’est le cas par exemple du « vote électronique » qui est très certainement utilisé pour tous les immeubles importants, ce qui est d’ailleurs compréhensible.

Mais nous rappelons que la chasse aux facturations « abusives » doit s’accompagner de la rémunération décente des prestations de gestion courante. La faculté de consultation électronique des comptes, le vote électronique, la mensualisation des provisions sur charges courantes sont des solutions pratiques satisfaisantes qui ont un coût pour le syndic. Leur classement au sein des prestations de gestion courante ne saurait être assimilé à leur gratuité.

Dans le même esprit, il est bien certain que, de nos jours, et pour la plupart des syndic professionnels, la gestion par compte bancaire séparé ne génère aucun frais supplémentaire. Mais elle fait perdre au syndic la rémunération par le banquier des fonds déposés dont le profit lui a été finalement reconnu. La mise en œuvre du régime légal impose alors une remise à niveau des honoraires de gestion courante.

Cet inconvénient doit être admis car il faut en finir avec un régime économique vicieux et préjudiciable à toutes les parties intéressées. La « crise » actuelle nous montre qu’il n’est jamais bon de pérenniser des situations boiteuses.

Voir le dossier de l’ARC

Et, ci dessous, le tableau des prestations en cause et nos observations

Prestations mise en cause	Observations
Forfait pour « appels de fonds trimestriels	Relève de la gestion courante
Frais de bureau et informatique	Relève de la gestion courante
Forfaits « consultation des comptes par Internet » (imposés à tous les copropriétaires).	Relève de la gestion courante
Forfait « 24 h / 24, 7 jours / 7	Relève de la gestion courante
Forfait « vote électronique »	Relève de la gestion courante
Forfait « scanérisation » des documents	Objet et nécessité de la prestation à préciser
Indication de la TVA sur le relevé des dépenses	Relève de la gestion courante
Recensement des attestations TVA concernant l’affectation des locaux	Relève de la gestion courante, ou de la rémunération légitime pour travaux importants
Gestion des recettes : affichage, servitude, produits de vente, location, indemnisation	Relève de la gestion courante, sauf gestion locative d’une partie commune et traitement d’une opération exceptionnelle (vente de partie commune)
Travaux : « études, consultations » ; ou : « étude des devis soumis au conseil syndical
Propositions faites au conseil syndical de règles concernant le fonctionnement du conseil syndical	Prestation imposée ! Peut faire l’objet d’une rémunération à la vacation pour les formalités de publication.
Reprise des comptes	Entre dans le cadre gratuit des travaux de prise d’un nouveau mandat, sauf en présence de difficultés significatives et anormales.
Frais d’arrêté des comptes	Relève de la gestion courante
Remise de dossier à l’assurance de recouvrement des impayés :	Rémunérée au même titre que la constitution du dossier pour un avocat
Frais préparatoires d’ordre du jour complémentaire - à la vacation	L’ordre du jour complémentaire n’existe plus.
Nomination d’un administrateur provisoire à la seule initiative du syndic	Rémunération admissible
Note d’information - circulaire	Relève de la gestion courante
Tarification pour communication de documents d’archives	Rémunération modeste admissible
Facturation du prélèvement mensuel	Rémunération admissible ; le nombre des traitements est triplé
Travaux préparatoires au vote d’une résolution non votée et qui a nécessité des recherches et études	Rémunération justifiée
Inspection du travail et contrôle URSSAF	Relève de la gestion courante
Notification de travaux sur parties privatives	Rémunération justifiée
Gestion des urgences sur site (déplacements, mise en oeuvre des mesures conservatoires	Couverte par les honoraires sur travaux ; à défaut : rémunération justifiée
Organisation de la remise des convocations par émargement	Relève de la gestion courante
Gestion de la prévoyance	Relève de la gestion courante
Rédaction d’un compte rendu de conseil syndical	Relève de la gestion courante
Frais de déplacements	Peuvent, dans des cas exceptionnels, faire l’objet d’une clause dans le contrat.
La vérification comptable par les copropriétaires ou les locataires peut, désormais, être facturée	Rémunération admissible, sauf si le nombre des vérifications est initialement prévisible.
Les frais d’achat de registres (comptables, assemblée générale…) peuvent être imputés	Il s’agit traditionnellement de débours remboursables par le syndicat
La revalorisation des honoraires est effectuée en cours de mandat au 1er janvier	Solution admissible dans le cas d’un mandat > 1 an
Frais de prestataires extérieurs	Relève de la gestion courante dès lors qu’il s’agit de prestations incombant au syndic
Externalisation de l’archivage aux frais des copropriétés concernées	Relève de la gestion courante
Externalisation des paies aux frais des copropriétés concernées	Relève de la gestion courante
Gestion des diagnostics obligatoires	Relève de la gestion courante
DUER (Document unique d’évaluation des risques)	Rémunération admissible dans les immeubles importants sauf si la prestation est externalisée.
« Mise à jour du fichier, délivrance d’un livret pour les nouveaux copropriétaires	Couvert par l’honoraire de mutation imputé au vendeur
Envoi d’un dossier administratif au nouvel acquéreur	Nature et nécessité de la prestation à préciser
Enregistrement des notifications en cas de vente	Couvert par l’honoraire de mutation imputé au vendeur
Frais concernant les sinistres « privatifs »	Nature et nécessité de la prestation à préciser
Compte séparé (par lot par an)	Relève de la gestion courante
Placement des fonds. (pourcentage des fonds placés)	Cette rubrique impose au syndic de justifier le coût en pourcentage de sa garantie financière

Mise à jour

18/02/2009