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Dépréciation des comptes de tiers

 

 

Comme tout créancier, le syndicat peut être conduit à constater un risque d’irrecouvrabilité d’une créance, soit sur un copropriétaire (tiers interne) ou un partenaire quelconque (tiers externe). Dans les cas les plus graves, l’évolution du recouvrement impose la constatation de l’insolvabilité totale du débiteur.

Les entreprises doivent faire apparaître dans leur comptabilité ce risque d’appauvrissement. Les syndicats de copropriétaires y sont également tenus dès lors que leurs membres devront combler, de manière provisoire ou définitive, l’insuffisance de trésorerie générée par l’incident.

 

Comptabilité commerciale classique

 

Classiquement, le traitement des créances présentant un risque de non-recouvrement comporte deux phases :

· Constatation du caractère douteux ou litigieux

· Apurement définitif au dénouement de l’affaire

 

compte

libellé

créances

416

491

chargess

produits

 

 

Exercice N

 

1

411

Créance Dupont

1000

 

Risque constaté

 

2

411

Dupont douteux

1000

 

2

416

Dupont douteux

1000

 

Risque provisionné

 

3

68174

Risque Dupont

600

 

3

491

Risque Dupont

600

 

 

Exercice N + 1

 

4

à nouveau

1000

600

 

5

491

Reprise prov. Dupont

600

 

5

78174

Reprise prov. Dupont

600

 

Insolvabilité

 

6

654

Dupont irrécouvrable

1000

 

6

416

Dupont irrécouvrable

1000

 

Totaux N + 1

1000

1000

600

600

1000

600

 

 

 

On constate que le créancier a fait disparaître sa créance de 1000 € en deux temps :

Provision de 600 dans l’exercice N

Constatation de l’insolvabilité pour le solde soit 1000 – 600 = 400 en N+1.

Notez que la charge de 600 € constaté en N (écriture 3) n’est pas reprise en à nouveau en N+1. En effet les charges et produits sont annulés en fin d’exercice.

 

Comptabilité des syndicats de copropriétaires

 

Ici encore l’article AC 10 impose deux régimes et deux sous-comptes :

491 : copropriétaires (nous disons tiers internes). Il s’agit alors de créances plus douteuses (insolvabilité du débiteur) que litigieuses. Dans ce dernier cas, ce qui est jugé non dû par un copropriétaire est généralement à répartir entre les autres copropriétaires.

492 : personnes autres que les copropriétaires (nous disons tiers externes)

 

Dépréciations sur des créances internes

 

Nous décrivons en premier lieu le mécanisme de la dépréciation des créances sur les copropriétaires. Il  fait intervenir au moins six comptes :

450 - copropriétaires

459 - copropriétaires créances douteuses

491 - dépréciation des comptes de copropriétaires

677 - pertes sur créances irrécouvrables

680 - dotations aux dépréciations sur créances douteuses

780 - reprises de dépréciations sur créances douteuses

 

Pour ce qui est des comptes 450, les mouvements affectent en premier lieu le compte du débiteur, en second lieu les comptes des autres copropriétaires appelés à combler l’insuffisance de trésorerie. Ce comblement prend différentes formes.

Le syndicat peut décider dans un premier temps de recourir à un « emprunt du syndicat auprès des autres copropriétaires ». Il est porté au crédit d’un compte 712. L’emprunt est affecté au dossier de recouvrement concerné.

Certains syndicats de copropriétaires disposent d’une « avance de solidarité ». Elle est définie par l’ARC  comme « nécessaire dans le cas où le syndicat se trouve dans l’incapacité de payer ses fournisseurs pour cause d’impayés de charges ». Cette avance n’étant pas prévue par le statut, l’ARC lui donne également comme fondement juridique l’article D 45-1 alinéa 3. On doit toutefois remarquer que l’avance de solidarité n’est affectée à aucun dossier particulier. Elle se présente comme un « matelas de sécurité » qui présente l’avantage d’être constamment disponible alors que l’emprunt du syndicat auprès des copropriétaires exige une décision de l’assemblée générale. Il est d’ailleurs possible d’effectuer un prélèvement sur cette avance en lui donnant une affectation spéciale mais il faut alors veiller au respect de la cohérence des clés de répartition. En effet l’avance de solidarité a été appelée auprès de tous les copropriétaires alors que l’emprunt du syndicat n’est pas appelé auprès du débiteur, comme on le comprend aisément.

 

Sans entrer dans la controverse évoquée ci dessus, nous considérons l’avance de solidarité comme juridiquement possible. Elle est portée au crédit d’un compte 1033.

Il faut donc ajouter les comptes 712 et 1033 à ceux indiqués ci dessus.

 

Une créance de 20 000 € peut être considérée comme douteuse à concurrence de 8 000 € lorsque le syndicat bénéficie d’une garantie de paiement à concurrence de 12 000 €. (fonds bloqués chez un notaire au titre du privilège spécial par exemple)

Ayant obtenu une décision judiciaire définitive validant sa créance et ordonnant le déblocage de 12 000 €, le syndicat, par ailleurs créancier inscrit en second rang doit apprécier les chances qu’il a de récupérer le solde compte tenu de la valeur du bien d’une part, du montant de la créance inscrite en premier rang d’autre part.

Il peut apparaître évident que ces chances sont nulles. La valeur du lot est estimée à 60 000 € au maximum et le montant de la créance prioritaire est de 73 000 €. L’assemblée générale ne prendra pas alors la décision de faire procéder à la saisie immobilière.

De même, en présence d’une procédure collective affectant une société copropriétaire, une procédure de saisie immobilière n’est pas possible. La condition de décision de pratiquer saisie immobilière pour constater le caractère irrécouvrable pose donc problème.

 

Le syndic doit faire apparaître le risque en créditant le compte 450 du copropriétaire débiteur par le débit du compte 459 (copropriétaires créances douteuses). Il doit informer le conseil syndical et prendre les dispositions appropriées pour inviter l’assemblée générale à délibérer sur les suites prévisibles de cette opération.

 

En vertu de l’article DC 10, « les dépréciations sur créances douteuses à l’encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en œuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l’assemblée générale de procéder à la saisie immobilière ».

Lorsque la saisie immobilière est décidée, l’assemblée doit également autoriser le syndic à constater la dépréciation. On remarque que l’arrêté comptable ne traite de l’estimation de la dépréciation qu’à propos des créances sur les tiers externes. Il est néanmoins nécessaire que l’assemblée valide l’estimation faite par le syndic. Son montant est celui inscrit au débit du compte 459.

Sur décision conforme de l’assemblée, la dépréciation est passée au débit du compte 68 (dotations aux dépréciations sur créances douteuses) par le crédit du compte 491 (dépréciations sur créances douteuses).

Cette opération fait apparaître une charge à répartir entre les copropriétaires. Elle appelle plusieurs observations :

Il n’est pas possible d’attendre la fin de l’exercice pour assurer le refinancement du syndicat. Cette charge doit donc être répartie et recouvrée sans autre délai, au même titre qu’un appel de provision pour travaux par exemple.

On peut prévoir que le débiteur ne paiera pas sa quote-part. Il est donc nécessaire de créer une clé de répartition temporaire excluant son ou ses lots. Il convient de signaler cette particularité pour assurer l’utilisation de la même clé lors de l’apurement du compte.

Considérée comme une charge, le refinancement par les copropriétaires autres que le débiteur n’apparaît pas dans la comptabilité comme ce qu’il est réellement, c’est à dire une avance. A l’occasion d’une vente de lot, le syndic risque d’oublier d’en faire mention dans l’état daté. Aussi apparaît-il préférable d’utiliser le mécanisme de l’emprunt du syndicat auprès des copropriétaires qui a l’avantage de faire apparaître une avance. Il faut veiller  à passer les écritures nécessaires pour assurer la cohérence et le parallélisme des deux opérations.

 

Si le syndicat parvient à récupérer l’intégralité de sa créance le syndic passe les opérations inverses. Il rembourse l’emprunt aux copropriétaires.

 

Dans le cas contraire, il est nécessaire de constater la perte définitive de la créance.

D’une part le syndic effectue la reprise de la provision par le débit du compte 491 et le crédit du compte 780 (reprises de dépréciations sur créances douteuses).

D’autre part, il constate la perte par le débit du compte 677 (pertes sur créances irrécouvrables) et le crédit du compte 459.

Les copropriétaires, qui ont déjà supporté le refinancement, ne le supportent pas une seconde fois. Le montant débité au 677 est égal au montant crédité au 780.

 

Si la créance douteuse a été recouvrée partiellement, les mêmes opérations que dessus sont effectuées d’une part comme un recouvrement effectué pour le montant recouvré, d’autre part comme une perte définitive pour le montant non recouvré.

 

Une difficulté apparaît lorsque l’assemblée est conduite à juger inopportun le recours à cette voie d’exécution pour quelque raison que ce soit, sans abandonner pour autant l’exécution de la décision judiciaire obtenue. Le cas peut se présenter pour une créance ne bénéficiant pas du privilège spécial, alors qu’il semble possible d’utiliser d’autres voies d’exécution.

 

En l’état il faut considérer à notre avis que l’article DC 10 se borne à fixer la date à laquelle l’opération peut être décidée. Il n’interdit pas à l’assemblée de refuser de recourir à la saisie immobilière tout en autorisation le syndic à constater le risque et à le provisionner.

 

Comment faut-il organiser le recours aux deux mécanismes de l’emprunt du syndicat aux copropriétaires et de la dépréciation ?

On peut remarquer en premier lieu que fréquemment l’emprunt est réalisé avant la dépréciation. Le refinancement ne peut en effet attendre l’achèvement de la procédure judiciaire. Il est alors possible de rembourser l’emprunt et de constater la dépréciation à la même date. Mais on revient à la difficulté signalée plus haut (risque d’occultation en cas de vente d’un lot).

Il paraît prématuré de répondre à cette question.

 

compte
libellé
créances
459
491
charges
produits
Exercice N

1

450

Créance Dupont

1000

Risque constaté

2

450

Dupont douteux

1000

2

459

Dupont douteux

1000

Risque provisionné

3

68

Risque Dupont

600

3

491

Risque Dupont

600

Exercice N + 1

4

à nouveau

1000

600

5

491

Reprise prov. Dupont

600

5

78

Reprise prov. Dupont

600

Insolvabilité

6

677

Perte Dupont

1000

6

459

Perte Dupont

1000

1000

1000

600

600

1000

600

 

 

On constate qu’ici encore la perte a été constatée sur deux exercices

Pour 600 € en N par une provision dont le montant a été passé dans les charges à répartir.

Pour 400 € en N +1

Il faut noter que la constatation du risque (écriture 2) peut être (on peut même écrire « doit être ») faite par le syndic. Il est bien entendu souhaitable qu’il ait saisi le conseil syndical de cette question.

Mais la dépréciation de la créance (écriture 3) exige une décision préalable de l’assemblée générale car elle sa traduit par une contrepartie de même montant répartie dans les charges. Une difficulté sérieuse est que l’assemblée ne peut prendre cette décision qui si elle est également appelée à délibérer et voter sur la décision de faire pratiquer saisie immobilière. M. Picault remarque justement que contrairement aux autres « dépenses » elle ne peut pas être passée par le syndic sous réserve de l’approbation future des comptes. Dans notre exemple, l’hypothèse est que la dépréciation a été votée au cours d’une assemblée tenue dans le cours de l’exercice N.

 

Dépréciations sur créances externes

 

Le compte 492 est utilisé plus rarement. Les créances externes pouvant y figurer sont générées le plus souvent par des décisions judiciaires rendues au profit du syndicat et dont l’exécution forcée s’avère vite illusoire. Le mécanisme met en jeu les comptes suivants :

 

461 – débiteurs divers

492 - dépréciation personnes autres que les copropriétaires

677 - pertes sur créances irrécouvrables

680 - dotations aux dépréciations sur créances douteuses

780 - reprises de dépréciations sur créances douteuses

 

Le mécanisme est identique à celui décrit plus haut, exception faite des particularités inhérentes à la qualité du débiteur copropriétaire.

 

 

 

 

 

Mise à jour

23/06/2011