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7 / 6.4.4 La participation différée Jean Pierre Mantelet DES Droit privé © I. régime
juridique de la participation différée A. champ d’application et bénéficiaires
potentiels B. délai d’exercice de l’option C. mise en place et fonctionnement de la
participation différée II. traitement comptable de la participation différée L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 précise les
conditions dans lesquelles l’assemblée générale peut décider « toute
amélioration » de l’immeuble réalisée par le syndicat et en répartir le
coût entre les copropriétaires : « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l’article 26, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. « Elle fixe alors, à la même majorité, la
répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à
l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des
travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de
l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus
élevée. « Elle
fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement,
d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments
transformés ou créés. Une telle opération peut constituer une lourde
charge pour certains copropriétaires. L’article 33 prévoit en leur faveur un dispositif
de participation différée leur permettant d’effectuer le paiement de
la cotisation mise à leur charge en dix annuités : « La part du coût des travaux, des charges
financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui
n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par
annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n’a pas
contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges
financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au
taux légal d’intérêt en matière civile. « Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société. « Les
dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de
travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires. I. régime juridique de la participation différée A. champ d’application et bénéficiaires potentiels Le régime de la participation différée n’est applicable
qu’aux améliorations visées par l’article 30, exclusion faite de travaux imposés par le respect d’obligations
légales ou réglementaires. Il ne s’applique ni aux travaux d’entretien
décidés à la majorité simple de l’article 24, ni aux travaux « rendus
obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires »
visés par l’article 25 e. Les bénéficiaires potentiels sont les copropriétaires
« qui n’ont pas donné
leur accord à la décision prise ». Il s’agit donc avant tout des
opposants et abstentionnistes qui disposent de plein droit de la faculté
ouverte par l’article 33. Il peut s’agir également des défaillants. Mais pour ces
derniers, un arrêt de la Cour de Cassation du 26 mai 1993 laisse penser
qu’ils doivent préalablement contester la décision de l’assemblée dans le
délai prévu par l’article 42 al. 2 : Audience publique du mercredi 26 mai 1993 N° de pourvoi: 91-13955 Sur le moyen unique : Vu les articles 33 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que la part du coût des travaux, votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application de l'article 30 de cette loi, des charges financières y afférentes et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise, peut n'être payée que par annuités égales au 10e de cette part ; Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Poissy, 11 décembre 1990), statuant en dernier ressort, que l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Bois Baudin, ayant voté des travaux, M. X..., copropriétaire, qui n'était ni présent ni représenté à cette assemblée, a refusé de payer sa quote-part ; que le syndicat lui ayant, en vain, fait commandement de payer, puis l'ayant assigné, M. X... a invoqué le bénéfice de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 et demandé à s'acquitter en 10 annuités ; Attendu que pour accueillir cette demande, le jugement retient que, pour l'application de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire absent ne peut être assimilé à celui qui a donné son accord ; Qu'en statuant ainsi, alors que la décision de l'assemblée générale qui prévoyait le financement des travaux à l'aide de six appels de fonds, égaux, échelonnés sur 15 mois, sans recours à l'emprunt, n'avait pas été contestée par le copropriétaire défaillant et que, dès lors, cette décision s'imposait à lui, le tribunal d'instance a violé les textes susvisés ; La 19e chambre de la Cour d’appel de Paris,
dans un arrêt du 23 septembre 1996, a jugé au contraire que « l’exercice
de l’option en faveur du règlement par annuités n’est pas limité par une
quelconque forclusion et, en particulier, par l’expiration du délai utile
pour contester la résolution par laquelle l’assemblée des copropriétaires a
décidé les travaux d’amélioration ». Son observation doit être prise en considération d’autant
plus que par ailleurs elle a rejeté les prétentions du copropriétaire
défaillant qui avait payé un premier appel de fonds sans se prévaloir du
bénéfice de la participation différée. Nous reviendrons sur cette difficulté ci dessous, à
propos du délai dans lequel l’option doit être notifiée. B. délai d’exercice de l’option Mise à jour du 28/03/2012 La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives a comblé la lacune que nous évoquons ci-dessous. Son article 103 est conçu : I. ― La loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est
ainsi modifiée : 1° [……] 2° Après la première phrase du
premier alinéa de l’article 33, est insérée une phrase ainsi rédigée : « Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. » Le texte nouveau évoque la notification du procès
verbal ! Il concernerait donc exclusivement les opposants ou défaillants
(qui ont voté contre le projet). Or, comme on l’a vu ci dessus, le bénéfice de la
participation différée va aux copropriétaires « qui n’ont pas donné leur accord
à la décision prise »,
et donc aux abstentionnistes, voire à ceux qui auraient refusé de participer
au vote. Dans la pratique il faut conseiller aux syndics de
notifier le procès verbal à tous les copropriétaires n’ayant pas donné leur accord
à la décision prise pour quelque raison que ce soit. Nous leur suggérons également de préciser les effets
spécifiques de la notification qui leur est faite. Dans de nombreux cas, une préparation soigneuse de
l’assemblée générale permet de contourner ces difficultés. Elle permet de
connaître avant l’assemblée le ou les copropriétaires susceptibles de vouloir
bénéficier de l’étalement et de
préparer un montage approprié de l’opération. Elle peut permettre aussi de
constater l’impossibilité de la réaliser !!!! Ancien texte :
On trouve ici une lacune manifeste de la loi. Il
était facile de la combler rapidement à l’occasion des multiples toilettages
qu’elle a subis. Bien au contraire, la jurisprudence s’est ingéniée à en
multiplier les inconvénients sans tenir compte des difficultés pratiques qui
ont paralysé de nombreuses opérations présentant un intérêt majeur pour les
copropriétés anciennes. Prenons
l’exemple simple d’une petite copropriété de dix lots principaux affectés
chacun de 100 / 1000e des parties communes, dépourvue d’ascenseur.
Admettons la possibilité d’installation d’un ascenseur dont le coût serait de
100 000 € à répartir entre les huit propriétaires des lots en étages. L’un
de ces copropriétaires n’est pas en mesure de payer sa quote-part de 12 000 €. Il envisage donc de voter
contre l’installation, alors même qu’il l’estime souhaitable pour la
communauté. Il est bien évident que la nécessité de combler cette
insuffisance de financement doit être connue aussi rapidement que
possible ! On
devrait considérer que ce copropriétaire, informé du projet par la
convocation devrait être dans l’obligation de formuler son option au cours de
l’assemblée générale. Cela de prendre les mesures nécessaires au cours de
cette assemblée. Il
existe à cet égard plusieurs solutions. Soit le financement par les autres copropriétaires, dont il
faut alors modifier les cotisations. Soit la modification de l’emprunt prévu
pour l’installation. Soit encore un emprunt spécifique pour le financement du
bénéficiaire de la participation différée. Permettre
au bénéficiaire de faire connaître son option « dans un délai
raisonnable » ou « le plus rapidement possible », c’est
rendre nécessaire une nouvelle assemblée et paralyser inutilement la mise en
œuvre de l’opération Les
praticiens, - et de fait les syndics -,
ont souvent réussi à surmonter ces difficultés avec l’assistance des
conseils syndicaux. Une bonne qualité de l’information préalable et des
concertations préalables ont permis de
mettre en place les dispositions nécessaires pour que l’assemblée puisse
prendre toutes les décisions appropriées en accord avec le copropriétaire
concerné. Mais parfois les concertations de ce genre n’ont pu aboutir.
Certaines opérations ont été considérablement retardées et d’autres ont
avorté. Nous recommandons aux syndics d’apporter un soin tout
particulier à ce type d’opération. Il faut éviter qu’un copropriétaire
laxiste ou, - a fortiori -, de mauvaise foi, puisse exploiter une
insuffisance de l’information pour tenter de faire avorter une amélioration
dont il ne souhaite pas la réalisation. C. mise en place et fonctionnement de la participation différée L’article 33 se borne à préciser que l’intérêt mis à la charge du bénéficiaire est calculé au taux de l’intérêt légal. C’est alors une bonne opération financière lorsque l’amélioration décidée est de nature à valoriser sensiblement le lot. Toutefois, lorsque les autres copropriétaires décident de recourir à l’emprunt pour financer l’opération, le bénéficiaire est tenu à supporter le même taux que celui de l’emprunt syndical. Il faut ajouter une disposition importante de l’article 19. Elle fournit une garantie de remboursement au syndicat en lui permettant d’inscrire l’hypothèque légale sur le lot « dès que le copropriétaire invoque le dispositif de l’article 33 de la présente loi ». Les frais générés par cette inscription font souvent reculer les candidats bénéficiaires pas vraiment nécessiteux. L’article 33 précise enfin que les sommes demeurant dues deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société ». La loi ne précise pas la date de paiement de la première annuité. Il s’agit sans nul doute de la date d’exigibilité de la première provision fixée par la décision de l’assemblée relative au préfinancement. Les annuités suivantes devront être payées aux dates anniversaires successives. Il est prudent de faire figurer dans l’ordre du jour de l’assemblée appelée à décider les travaux un point relatif à l’éventualité d’une demande fondée sur l’article 33 pour faire fixer les modalités. Nous suggérons de rappeler dans la présentation de l’opération projetée le mécanisme de la participation différée avec ses avantages et ses contraintes et d’inciter les candidats potentiels à se faire connaître dès réception de la convocation et, de toute manière, au plus tard à la date de l’assemblée générale. Cela peut permettre une concertation préalable et profitable à toutes les parties en cause. L’article 33 évoque à propos de la répartition des coûts entre les copropriétaires « l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée ». Cette mention n’est pas vaine car il arrive effectivement que des copropriétaires fortement intéressés à la réalisation d’une amélioration proposent une contribution excédant leur quote-part pour emporter la décision. Dans tous les cas, il faut coucher noir sur blanc les
modalités de mise en œuvre de la participation différée bénéficiant à une
copropriétaire déterminé. Quand l’option a été exercée avant ou pendant
l’assemblée, il ne faut pas hésiter à la faire consacrer par un vote pour
l’insérer dans le procès verbal. II. traitement comptable de la participation différée L’existence d’une opération de participation différée
doit apparaître clairement dans la comptabilité du syndicat. La décision
d’effectuer les travaux d’amélioration génère une créance au profit du
syndicat et sur le copropriétaire débiteur. Le mécanisme de la participation
différée a pour effet principal de substituer le paiement en dix annuités aux
modalités d’exigibilité décidées par l’assemblée. Le traitement comptable dépend de la nature juridique des
opérations réalisées. Le traitement comptable est en outre différent selon que
[1] les autres copropriétaires se répartissent provisoirement la
quote-part du bénéficiaire ou [2] souscrivent un emprunt à ce titre. Dans le cas [1]
l’opération se présente comme un « emprunt du syndicat auprès des
copropriétaires ». Dans le cas [2], il
était jusqu’à présent plus difficile de qualifier l’opération. On pouvait
prétendre qu’elle se présente comme un groupement d’emprunts individuels
auprès d’un établissement financier. Mais une proposition de loi
de M. Warsmann apporte des éclaircissements. Elle
vient d’être adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale et l’on
peut penser raisonnablement qu’elle sera définitivement adoptée. Mise à jour du 28/03/2012 La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allégement des démarches administratives comporte en effet des dispositions constituant le régime juridique des emprunts du syndicat. (Voir la loi) Après avoir précisé qu’un emprunt du syndicat, au sens propre du terme, ne peut
être décidé qu’à l’unanimité, elle comporte les dispositions
suivantes : « Toutefois, par dérogation au premier alinéa, l’assemblée générale peut,
à la même majorité que celle nécessaire au vote soit des travaux concernant
les parties communes ou d’intérêt collectif sur parties privatives, soit des
actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat, voter la souscription
d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice
des seuls copropriétaires décidant d’y participer. « Les copropriétaires qui décident de participer à l’emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l’emprunt qu’ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. À peine de forclusion, la notification au syndic doit intervenir dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants, et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l’assemblée générale. » La qualification pertinente
d’emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice
des seuls copropriétaires décidant d’y participer n’interdit pas de penser que
la gestion des remboursements continuera comme par le passé d’échapper au
syndicat qui peut s’en désintéresser sauf à fournir occasionnellement des
informations à l’établissement financier. La situation est différente dans le cas d’un emprunt lié
à une participation différée. C’est le syndicat qui doit assurer le
recouvrement des annuités dues par le bénéficiaire et le paiement de celles
dues à l’établissement financier. Reprenons l’exemple présenté plus haut. Une petite copropriété de dix lots principaux affectés
chacun de 100 / 1000e des parties communes, dépourvue d’ascenseur.
Admettons la possibilité d’installation d’un ascenseur dont le coût serait de
96 000 € à répartir entre les huit propriétaires des lots en étages.
L’un de ces copropriétaires n’est pas en mesure de payer sa quote-part de 12 000 €. Les sept autres
copropriétaires décident de se répartir l’insuffisance immédiate de
financement. Pour la simplicité de l’exemple, nous admettons que le
préfinancement sera assuré par un appel de fonds unique. Le bénéficiaire doit payer sans délai la première annuité
soit 1200 €. Il bénéficie de la participation différée pour le solde soit 10
800 €. C’est le montant que les 7 autres copropriétaires doivent se répartir
à raison de 1542,86 € qui s’ajoutent à leur quote-part de 12000 €. Mais il convient de distinguer soigneusement ces deux
sommes dans toutes les opérations comptables. Le syndic doit appeler dans un premier temps 12000 € à chacun des
copropriétaires (y compris de bénéficiaire) par le débit des comptes 450 et
le crédit d’un compte 702 (provisions sur travaux) 1542,86 € à chacun des sept
prêteurs, par le débit des comptes 450 et le crédit d’un compte 103 (avances) Le compte du bénéficiaire sera ensuite crédité : De 1200 € au titre de son
paiement de la première annuité De 10 800 € à raison du
report d’exigibilité prévu par l’article 33. C’est ici que l’affaire se
complique car il faut une contrepartie à cette écriture et, de toute manière,
faire apparaître l’existence de cette opération dans la comptabilité. Il faut considérer que le syndicat seul a qualité de
créancier à l’égard du bénéficiaire pour le recouvrement des annuités
successives, à charge de répartir chaque annuité entre les sept prêteurs.
C’est d’ailleurs au profit du syndicat que l’hypothèque sera inscrite. Il faut tenir compte de la possibilité qu’ont les
prêteurs de vendre leur lot avant l’échéance finale. Le syndic devra alors
être en mesure de fournir les indications précises sur la situation de
l’opération à l’égard du vendeur. Ce cas particulier n’est pas traité dans le plan
comptable. M. Picault suggère de créer des comptes spéciaux en 450 et 702.
Cette solution ne paraît pas souhaitable car les comptes 450 ne doivent
comporter que des débits exigibles et les comptes 702 des provisions non
virtuelles. Notre solution est de créer un sous-compte du 461
(débiteurs divers) affecté à l’opération. Les écritures figurent dans le
tableau ci-dessous. Le compte 450-1 est celui du bénéficiaire de la participation
différée Nous avons groupé en 450 2 à 8 les sept comptes des
autres copropriétaires
L’annuité 1 a été payée par le bénéficiaire à la date de
l’appel de fonds. L’annuité 2 a été payée en N + 1 Elle a été portée au crédit des 7 copropriétaires. Il y a
1200 € en banque pour effectuer la distribution. Il reste à payer 8 annuités de 1200 € soit 9600 €. En
103, le montant de l’avance figure pour ce même montant. A noter : les écritures au titre de la
constatation de l’opération dans la comptabilité. Il s’agit d’écritures d’opérations diverses, sans mouvement
financier. D’une part le compte 450-1 du
bénéficiaire est crédité de la somme de 10 800 €. Cette opération est
nécessaire puisque cette somme n’est pas exigible. Mais, d’autre part, il faut
faire apparaître la créance du syndicat dans la comptabilité par le débit
d’un sous-compte de 461. Ce sous-compte restera ouvert pendant neuf ans sauf
le cas de remboursement anticipé en cas de vente du lot par exemple. Nous n’avons pas tenu compte du traitement des intérêts
mais il ne faut pas l’oublier. |
Mise à jour Révision 03/04/2012 |
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