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Annexe 3 : Compte de gestion courante de l’exercice clos réalisé et budget prévisionnel

 

 

L’annexe 3 reprend les opérations figurant dans la première partie de l’annexe 2. Mais elles sont présentées, cette fois, dans l’ordre des catégories et rubriques de répartition.

Les praticiens compétents ont signalé rapidement l’inutilité de cette annexe.

Les auteurs de l’arrêté n’avaient pas songé à l’absolue nécessité de joindre à la convocation un relevé général des charges classées par catégories et rubriques. Ce relevé général a l’avantage de faire apparaître le détail complet des dépenses de l’exercice. L’annexe 3 ne fait apparaître que des sous-totaux et totaux.

Faut-il considérer comme un avantage la présentation avec comparaison par exercices ? Certainement pas. La présentation comparative dans l’annexe 2 est suffisante pour apprécier les variations.

 

Les auteurs de l’arrêté ignoraient également que les copropriétaires sont prioritairement intéressés par le détail de leur propre compte ! Or l’arrêté ne prévoit aucun document d’information propre à chaque copropriétaire.

On a remédié à cette omission en complétant l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Son II 5° impose de joindre à la convocation « en vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ». Il s’agit plus simplement du relevé individuel des charges et produits qui est adressé aux copropriétaires depuis plus d’un siècle.

 

A ce stade il faut rappeler que le syndic, mandataire social, est tenu à l’obligation de reddition périodique des comptes. Le régime juridique de la reddition des comptes relève du droit commun. A cet égard on peut faire référence aux dispositions de l’article 1993 du Code civil : le syndic est tenu «  de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant ».

Faire raison ? On trouve la définition dans un arrêt de la CA de Lyon 1e Ch. Civ. du 13 février 2003 N° 2001/05665.

« Qu'aux termes de l'article 1993 du code civil le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion

« Qu'il appartient donc à Mme X de rapporter la preuve de la cause du transfert de fonds auquel elle a procédé à son profit ;

C’est « rapporter la preuve d’un fait ou la justification d’un acte ».

 

 

 

COMPTE DE GESTION COURANTE DE L’EXERCICE CLOS RÉALISÉ 2013
 ET BUDGET PRÉVISIONNEL DE L’EXERCICE 2015 (Annexe 3)

Assemblée générale tenue en 2014

 

CHARGES POUR OPÉRATIONS COURANTES

pour approbation des comptes

pour vote du budget prev.

N-1

N

N

N+1

N+2

2012

2013

2013

2014

2015

Exercice précédent
approuvé

Budget prévisionnel. voté

Exercice clos réalisé à
approuver

Budget prévisionnel
voté

Budget prévisionnel  à
approuver

Charges communes générales

Charges (1)

Produits affectés (1) (2)

Net

Charges comm. groupe imm.

Charges (1)

Produits affectés (1) (2)

Net

Charges bâtiment

Charges (1)

Produits affectés (1) (2)

Net

Charges cage d’escalier

Charges

Produits affectés (1) (2)

Net

Charges d’ascenseur

Charges (1)

Produits affectés (1) (2)

Net

Charges d’eau froide

Charges (1)

Produits affectés (1) (2)

Net

Charges d’eau chaude

Charges (1)

Produits affectés (1) (2)

Net

Charges de chauffage

Charges (1)

Produits affectés (1) (2)

Net

Charges de parkings

Charges (1)

Produits affectés (1) (2)

Net

(3)

TOTAL CHARGES NETTES

Provisions copropriétaires

Solde (4)

 

(1)   A détailler par poste, par imputation, avec indication facultative des comptes

(2)   Autres que les appels de provisions sur charges courantes

(3)   Autre nature de charges

(4)   Excédent ou insuffisance sur opérations courantes affecté aux copropriétaires

 

 

Il n’y a pas lieu, au titre des produits, de reprendre les provisions sur charges.

Les produits affectés viennent en déduction des charges. Compte tenu de la présentation en colonne unique, il convient donc de les affecter du signe – pour la compréhension du compte. La colonne se présentera donc comme suit :

Annexe 3 (détail d’une colonne)

 

Charges communes générales
Charges

Eau

2 000

Électricité

1500

Chauffage, énergie et combustibles

10 000

Contrats de maintenance

8 000

Entretien

2 000

Prime d’assurance

3 000

Produits affectés

Produits financiers

   600

Net

25 900

Charges bâtiment A
Charges

Eau

1 200

Électricité

900

Net

2 100

Charges bâtiment B
Charges

Même organisation que dessus

 

Dans l’annexe 2, le montant de chaque rubrique doit être égal au total des montants de la même rubrique dans les différentes catégories. Il sera par exemple de (2 000 + 1 200 = 3 200)  pour l’eau, et de (1 500 + 900 = 2 400)  pour l’électricité

Le total des charges de la catégorie « charges communes générales » est de 26 500 €. Après déduction des produits affectés (600 €), le net est de 25 900 €.

 

Le modèle prévoit également des produits affectés pour le budget prévisionnel. C’est une pratique déconseillée car l’encaissement effectif des produits n’est pas certain. Il peut donc en résulter une insuffisance de trésorerie. Il est préférable à notre avis

-          soit de distribuer effectivement les produits en cours d’exercice, ce qui est d’ailleurs imposé dans le cas de vente d’une partie commune

-          soit de les affecter à l’abondement de provisions

Un cas particulier est la déduction de la consommation d’eau froide utilisée pour le service de la distribution d’eau chaude. Le montant correspondant vient alors en produit affecté dans la catégorie appropriée.

 

Mise à jour
 
13/01/2014