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7 / 3.1 Principes généraux de la comptabilité syndicale I. la loi du 10 juillet 1965
modifiée II. le décret du 17
mars 1967 modifié III. décret
et arrêté du 14 mars 2005 Le nouveau régime de la comptabilité des syndicats de copropriétaires résulte de plusieurs textes : La loi du 10 juillet 1965 a été modifiée par la loi SRU du 13 décembre 2000 Le décret du 17 mars 1967 a été modifié par le décret du 27 mai 2004 Enfin le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 porte application de ces modifications et un arrêté de même date complète l’ensemble du nouveau régime. I. la loi du 10 juillet 1965 modifiée La tenue de la comptabilité demeure, en vertu de l’article L 18 modifié, une obligation du syndic, qui est tenu « d’établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat. » Trois articles nouveaux sont ajoutés (article 75 de la loi) à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui institue le syndicat des copropriétaires et en précise l’objet. L’article 14-1 impose définitivement le système de mise en répartition annuelle des charges avec préfinancement par provisions périodiques calculées en fonction du budget prévisionnel adopté par l’assemblée générale : Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. L’article 14-2 consacre la distinction, ancienne dans la pratique, entre les dépenses courantes et celles correspondant à des travaux ou prestations dont la nature et l’importance exigent une décision collective spécifique. Les premières, seules, entrent dans le cadre du budget prévisionnel : Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon des modalités votées par l’assemblée générale. L’article 14-3 fixe la composition des « comptes du syndicat » et prescrit, comme nous l’avons déjà indiqué, l’utilisation de la procédure d’engagement. Il écarte in fine l’assujettissement de la comptabilité syndicale à la réglementation comptable générale : Les comptes du syndicat
comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la
situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont
établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret.
Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice
précédent approuvé. Les charges et les
produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur
engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement.
L'engagement est soldé par le règlement. Toutefois, un syndicat comportant
moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le
budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est
inférieur à 15 000 Euros, n'est pas tenu à une comptabilité en partie double
; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice. Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998
portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la
publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires. Nous avons déjà signalé la reconnaissance par le législateur de l’autonomie comptable des syndicats de copropriétaires, qui ne leur interdit pas de s’inspirer des dispositions du Plan comptable général. Enfin la rédaction de l’alinéa 4 de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est modifiée comme on vient de le rappeler. II. le décret du 17 mars 1967 modifié La section VI (articles 43 à 45-1 est désormais consacrée à la comptabilité des syndicats. L’article D 43 établit un régime de secours permettant le vote du budget prévisionnel au cours de l’exercice qu’il concerne. L’article D 44 donne la liste des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Il impose une distinction importante entre : · les travaux relevant du budget prévisionnel, qui concourent o soit à la maintenance et à l’administration des parties communes o soit à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble · et les autres travaux, ne répondant pas à ce critère, dont les coûts n’entrent pas dans le cadre du budget prévisionnel. L’article D 45 indique que « les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun. . Il ajoute que « sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacements d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent ». Il s’agit ici des travaux effectués dans le cadre d’un contrat doté d’une clause de garantie totale. C’est donc bien la « maintenance » dans son environnement financier qui est ici prise en considération. Pour les techniciens, il y a maintenance courante ou lourde dès lors que des travaux sont effectués sur des bâtiments ou équipements existants. Les auteurs du décret placent les coûts de maintenance courante dans les dépenses dites « du budget prévisionnel » mais y ajoutent les redevances liées à une clause de garantie totale. C’est une nécessité financière car le syndicat doit payer, de toute manière, la redevance annuelle. Son préfinancement exige son insertion dans les prévisions budgétaires. De même sont assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs. III. décret et arrêté du 14 mars 2005 L’arrêté comporte le plan comptable applicable aux syndicats de copropriétaires. On retrouve dans les deux textes la distinction permanente entre · les charges relevant du budget prévisionnel · les charges relevant de l’article L 14-2 et le principe du rattachement des charges et produits à l’exercice. L’obligation d’utiliser la procédure de l’engagement juridique, édictée par la loi, n’est respectée par les textes d’application qu’occasionnellement, et pour certaines catégories de charges. La ventilation des sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire en quatre catégories n’est pas imposée, sauf décision de l’assemblée générale. Mais le syndic doit être en mesure d’effectuer cette ventilation en cas de nécessité. La mesure est excellente car la ventilation est impérative dans certaines cas de recouvrement judiciaire de sommes impayées au syndicat. Enfin les textes comportent des règles précises pour l’établissement des documents de synthèse en fin d’exercice, et pour les documents à présenter lors d’un contrôle des comptes. Les règles édictées, très détaillées et assorties d’un plan comptable, sont impératives. L’ensemble de la nouvelle construction a pour objet avoué la normalisation de la tenue des comptabilités syndicales, qu’elles soient tenues par des syndics professionnels ou des syndics copropriétaires. On relève d’emblée une difficulté tenant à la diversité du parc traité et à l’hétérogénéité des gestionnaires. Nous verrons qu’il semble possible de la surmonter mais il sera nécessaire de prévoir un minimum de formation pour tous les intéressés. La normalisation comptable, favorable au respect du principe de la continuité comptable, permet de parler désormais de « la comptabilité du syndicat ». Le syndicat peut conserver la maîtrise de sa comptabilité comme celle de sa trésorerie. Le syndic, dans la situation la plus normale (gestion par compte séparé) tient l’une et manie l’autre mais le syndicat, s’il y tient la main, peut conserver une plus grande maîtrise de l’ensemble. A la fin de l’année 2009, après avoir salué l’opportunité des grands principes de la réforme, il faut bien constater l’insuffisance manifeste des textes d’application. La procédure d’engagement juridique imposée par la loi n’est pas respectée. Le plan comptable, dont la structure est correcte, ne présente pas un nombre suffisant de comptes pour l’utilisation d’états de répartition complexes. Par exemple il n’existe pas de comptes pour les charges des services assurés par des structures extérieures au syndicat (unions de syndicats, associations syndicales libres par exemple. Les emprunts du syndicat sont exclus de la situation de trésorerie. La présentation des états de fin d’exercice en cinq annexes complique la tâche des syndics sans faciliter l’information des copropriétaires. De leur côté, certains syndics professionnels ne respectent pas le plan comptable, alors même qu’ils ne sont pas en présence des difficultés que nous venons d’évoquer. On ne peut qu’espérer une réaction des pouvoirs publics sur ces différents points. |
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