00043608 CHARTE Ne
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l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
7 / 2.9 Le fonds de travaux ALUR Afin de faciliter le
préfinancement de travaux futurs
importants, la loi n° 96-624 du 21 juillet 1994 a inséré dans l’article 18 un
alinéa 6 imposant au syndic « - de
soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au
vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions
spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des
parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être
nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par
l’assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à
l’article 25 de la présente loi ; » Le but principal était de
rendre opposable à tous les copropriétaires la pratique déjà ancienne de constituer
des provisions pour travaux futurs. Faute de statut légal, le syndic ne
pouvait recouvrer les appels de fonds impayés par certains copropriétaires
qui « préféraient gérer eux-mêmes leur trésorerie ». Mais le législateur a voulu
aussi inciter les copropriétaires à adopter cette pratique. Échec total faute
d’un accompagnement fiscal approprié. C’est trop tardivement que le Ministère
des finances a admis le placement des fonds collectés sur un livret A doté
d’une défiscalisation plénière. Il faut ajouter les actions
dommageables des associations de consommateurs qui n’ont vu dans cette
pratique qu’un moyen supplémentaire pour les syndics de gonfler la trésorerie
détenue et rémunérée à leur profit. On voit ici encore les
dommages provoqués par la possibilité maintenue de gérer par compte bancaire
unique ouvert au nom du syndic. L’article
35-1 du décret du 17 mars 1967,créé par le décret
n°2004-479 du 27 mai 2004, n’a pas amélioré la situation car les
copropriétaires ont continué à approuver des résolutions favorables à la
pratique critiquée ! Il est ainsi rédigé : « L’assemblée
générale décide, s’il y a lieu, du placement des fonds recueillis et de
l’affectation des intérêts produits par ce placement. » Avec accompagnement du blocage
des fonds sur un livret A défiscalisé, ce mécanisme a néanmoins permis à
beaucoup de copropriétés la réalisation dans les meilleures conditions
possibles de chantiers importants. Le groupe Universimmo et la Revue « Copropriété et
Travaux », avec le concours de l’Association des responsables de
copropriétés (ARC) ont diffusé un livre blanc intitulé
« Copropriétés : plaidoyer pour des fonds travaux
obligatoires » Voir notre article
Fonds de prévoyance travaux Les participants formulaient des propositions clairement exposées et argumentées et un projet d’article additionnel à la loi du 10 juillet 1965 ainsi conçu : Après l’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article ainsi rédigé : « Article 13-1 : Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi toute copropriété devra établir un plan de travaux d’économies d’énergie établi sur la base d’un cahier des charges défini par décret. « Il est constitué dans chaque syndicat de copropriétaires un fonds de prévoyance travaux qui sera affecté aux études et travaux définis dans le plan visé au paragraphe précédent. L’assemblée peut décider d’appeler ce fonds sur la base des tantièmes de propriété ou sur la base d’une ou plusieurs grilles de charges telles que prévues par le règlement de copropriété. « Celui-ci est alimenté par une contribution annuelle égale au minium à 5 % du budget annuel de charges courantes. « L’assemblée générale peut cependant, à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, décider d’augmenter cette contribution dans une limite maximale de 15 %. « Les sommes recueillies à ce titre sont versées sur un compte d’épargne - spécialement ouvert à cet effet et rémunéré - et ne peuvent pas être utilisées à d’autres fins qu’au financement des études et travaux visés au premier paragraphe faisant l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale. « Les sommes recueillies ne seront pas concernées par la garantie des fonds mandants visés à l’article 3 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970. « Les sommes rendues exigibles auprès des copropriétaires sont considérées comme des provisions et comme telles, sont définitivement attachées aux lots. La loi ALUR a purement et simplement supprimé l’alinéa 6 dans la rédaction
reproduite ci-dessus, sans la moindre disposition transitoire. Elle lui a
substitué la mise en place d’un fonds
permanent de travaux. Nous reproduisons ci dessous les dispositions de
l’article 14-2 et de l’article 18 sur ce point : Article 14-2 (différé) Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 -
art. 58 (V) I. - Ne sont pas comprises dans le
budget prévisionnel … II. - Dans les immeubles à destination
partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des
copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq
ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses
résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois
et règlements ; 2° Des travaux décidés par l’assemblée
générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par
une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les
mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le
versement des provisions du budget prévisionnel. L’assemblée générale, votant dans les
conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou
partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux
mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Par exception, lorsque, en application
de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa
propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de
l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité
prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes
déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux. Le montant, en pourcentage du budget
prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale
votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce
montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à
l’article 14-1. Si le diagnostic technique global
prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a
été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix
prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un
fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Les sommes versées au titre du fonds
de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des
copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat
à l’occasion de la cession d’un lot. III. - Lorsque l’immeuble comporte
moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de
travaux par une décision unanime de l’assemblée générale. IV. - Lorsque le montant du fonds de
travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à
l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale : 1° La question de l’élaboration du
plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la
construction et de l’habitation ; 2° La question de la suspension des
cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par
l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. Nos observations Il eut été plus simple et cohérent d’écrire …..pour faire face aux dépenses
résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois
et règlements ; 2° Des travaux décidés par l’assemblée
générale des copropriétaires au titre du I du présent article. 3° Des travaux nécessaires à la
sauvegarde de l’immeuble que le syndic a, dans un cas d’urgence, fait
exécuter de sa propre initiative en application de l’article 18. L’assemblée générale, votant dans les
conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou
partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces
travaux. Ce fonds de travaux est alimenté par
une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les
mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le
versement des provisions du budget prévisionnel. L’assemblée générale, votant dans les
conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou
partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux
mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Contrairement
au projet présenté par le livre blanc, le dispositif n’est pas réservé aux travaux d’économies d’énergie. Il y a
sur ce point une heureuse discordance avec le régime légal des emprunts du
syndicat. La
contribution globale pour un exercice doit représenter 5 % au moins du budget
prévisionnel, soit 1500 € pour un budget prévisionnel de 30 000 € assez
courant pour des immeubles comportant une vingtaine de lots principaux. Autre
discordance heureuse avec le projet du Livre blanc, le taux des cotisations n’est
pas plafonné. Le montant souhaitable d’un tel fonds de travaux doit être
assez important. Cela permet de réduire le traumatisme financier d’un chantier
important et notamment de couvrir une partie au moins de l’acompte à la
commande. Il peut en résulter un abattement plus important sur le devis et la
possibilité de démarrer les travaux plus vite. Si le diagnostic technique global
prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a
été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix
prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un
fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. Il peut
néanmoins en constituer et c’est la solution satisfaisante. Le diagnostiqueur peut avoir omis une
vérification. Par ailleurs la durée d’amortissement technique de certains
éléments immobiliers est inférieure à dix ans. Article
L731-1 CCH (différé) Créé par Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (V) Afin d'assurer
l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et,
le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux,
l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire
réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un
diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou
totale d'habitation relevant du statut de la copropriété. La décision de
réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées
dans les conditions de majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce diagnostic
technique global comporte : 1° Une analyse de
l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble
; 2° Un état de la
situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales
et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ; 3° Une analyse des
améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble
; 4° Un diagnostic de
performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L.
134-4-1 du présent code. L'audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1
satisfait cette obligation. Il fait apparaître
une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la
conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être
menés dans les dix prochaines années. Article 18 (différé) Modifié par LOI n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 58 (V) II.-Le syndic assure la
gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : - d’établir le budget prévisionnel … - d’ouvrir, dans l’établissement bancaire
qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné
au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du
syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de
travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet
d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte.
Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du
présent II sont autorisés. Les intérêts produits par
ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance
par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son
mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent
valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des
relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ; Réserve
faite de ce qui pourrait apparaître dans un décret ou arrêté d’application,
il faut considérer que les provisions sur travaux futurs mises en place
doivent être menées à leur terme. L’expérience
montrera peut être qu’il serait souhaitable de les maintenir. La loi n’en
parle plus mais n’interdit pas de poursuivre la pratique. On retrouver a
alors les problèmes anciens du recouvrement des provisions sur les
copropriétaires réfractaires. En principe
il devrait être possible de faire entrer les provisions pour travaux
futurs dans le nouveau cadre du fonds
de travaux. |
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