00043608

 

CHARTE

 

Ne sont autorisées que
 1) les reproductions et copies réservées à l’usage privé, non commercial du copiste à l’exclusion de toute utilisation collective

2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

 

 

 

 

 

3 / 4.4

Les assemblées des syndicats principaux et secondaires de groupes d’immeubles

 

 

I.         autonomie impérative des assemblées

II.        compétence propre de chaque assemblée

III.       assemblées du syndicat principal

IV.      assemblées des syndicats secondaires

 

 

L’organisation classique du groupe d’immeubles comporte un syndicat principal et autant de syndicats secondaires qu’il y a de bâtiments distincts. Cette organisation remonte le plus souvent à la construction des bâtiments et on en trouve donc les règles dans le règlement de copropriété d’origine.

Dans d’autres cas, elle revêt un aspect inachevé. Le groupe d’immeubles constituait à l’origine une copropriété unique. Les copropriétaires de l’un des immeubles ont jugé bon de faire sécession relative en se constituant en syndicat secondaire. Dans ce cas, les autres bâtiments ne sont pas tenus de suivre l’exemple des sécessionnistes. Le syndicat principal se présente alors comme un organe hybride, ayant tout à la fois pour fonctions l’administration et la conservation des parties communes générales et celles des immeubles non autonomes. A l’inverse des premiers, ces groupes sont souvent le siège de dissensions internes.

 

Dans un groupe d’immeubles les assemblées générales du syndicat principal et des syndicats secondaires doivent être convoquées et tenues distinctement. Leurs ordres du jour ne peuvent comporter que des questions entrant dans leurs domaines respectifs de compétence, en fonction de l’objet du syndicat concerné. Nous évoquerons enfin quelques particularités propres aux une ou aux autres.

 

I.               autonomie impérative des assemblées

Lorsque le syndicat principal et les syndicats secondaires ont le même syndic, il est tentant de convoquer une assemblée unique au cours de laquelle sont traitées distinctement les questions concernant chacun des syndicats, en commençant par le syndicat principal.

Cette pratique est interdite et la tenue d’assemblées groupées est sanctionnée par la jurisprudence. Cette règle n’est pas toujours respectée.

Il est bien certain que la multiplication des assemblées est un inconvénient majeur de l’organisation des groupes d’immeubles en syndicats distincts. L’expérience montre que, dans de nombreux cas, la tenue d’assemblées groupées n’interdit pas le respect des règles fondamentales relatives aux débats et aux scrutins lorsque les ordres du jour ne comportent de questions particulières exigeant de longs débats. De fait, nombre de problèmes sont communs à tous les copropriétaires et peuvent faire l’objet de débats fructueux. Il reste d’ailleurs possible d’organiser exceptionnellement une assemblée propre à l’un des syndicats pour traiter une ou plusieurs questions particulières.

Nonobstant le regroupement de tous les copropriétaires, il est possible d’établir des feuilles de présence et des procès-verbaux distincts.

Il faut savoir néanmoins que de telles assemblées sont annulables. La jurisprudence est constante sur ce point.

Les assemblées doivent être convoquées et tenues distinctement, serait-ce au même lieu et selon un horaire échelonné.

II.             compétence propre de chaque assemblée

La compétence de chaque assemblée est déterminée en fonction de l’objet du syndicat en cause.

Aux termes de l’article L 27, chaque syndicat secondaire d’un bâtiment a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce bâtiment, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété.

La mise en œuvre pratique de ces dispositions n’est pas toujours facile. On considère habituellement que si la constitution d’un syndicat secondaire impose la spécialisation des charges, elle n’impose pas la spécialisation des parties communes.

Celle ci est généralement prévue dans le règlement de copropriété lorsque l’organisation en syndicats secondaires remonte à la création de la copropriété. Il n’e va pas de même lorsqu’il y a eu sécession ultérieure des propriétaires des lots constituant un bâtiment.

On peut alors prétendre que le terme « interne » limite à l’intérieur du bâtiment les possibilités d’intervention du syndicat secondaire. Cette interprétation est majoritairement rejetée car l’obligation au respect des droits des autres copropriétaires implique la possibilité de prendre des décisions affectant notamment les parties extérieures de l’immeuble. L’exécution de ces décisions peut être alors soumise à la condition préalable d’une autorisation de l’assemblée du syndicat principal.

A notre avis cet accord éventuel demeure d’ailleurs indispensable lorsque les parties communes ont été spécialisées. Même dans ce cas, un syndicat secondaire ne peut pas modifier librement l’aspect extérieur du bâtiment d’une manière qui porterait atteinte à l’aspect extérieur de l’ensemble de la copropriété.

 

Cet objet peut être étendu, avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 24. C’est ainsi que le syndicat secondaire peut être autorisé à assurer l’aménagement et l’entretien d’espaces verts aux abords du bâtiment, bien que ceux-ci portent sur une portion de terrain qui reste partie commune générale. Mais l’assemblée générale du syndicat secondaire ne peut voter cette extension [1]. Les initiatives prises sans accord d’extension sont sanctionnées. 

 

III.           assemblées du syndicat principal

Les conseils syndicaux étant associés à la préparation des assemblées générales, il faut rappeler ici que la composition d’un conseil syndical principal est soumise aux règles particulières établies par les articles L 27, D 22 et D 24.

Chaque syndicat secondaire dispose d’un siège au moins au sein du conseil syndical principal.

Le nombre exact des sièges d’un syndicat secondaire est en proportion de l’importance du ou des lots qui le constituent par rapport à celle de l’ensemble  des lots qui composent le syndicat principal.

Dans le cas des groupes d’immeubles partiellement organisés, on détermine en premier lieu le nombre des sièges attribués au(x) syndicat(s) secondaire(s). Les copropriétaires non constitués en syndicat secondaire disposent ensemble des autres sièges.

 

Les syndicats secondaires ne sont pas membres du syndicat principal. Le syndic d’un syndicat secondaire, s’il n’est pas en même temps syndic principal, n’a pas vocation à assister à l’assemblée du syndicat principal. En tout cas il ne peut ni représenter des copropriétaires du syndicat qu’il administre[2], ni participer aux scrutins.

Ce sont les copropriétaires des lots constituant les syndicats secondaires qui sont membres du syndicat principal.

L’article L 22 alinéa 3 comporte une disposition dérogatoire notable au sujet de la représentation à l’assemblée du syndicat principal. Un mandataire, copropriétaire ou non, peut détenir un nombre illimité de mandats s’ils émanent tous de copropriétaires d’un même syndicat secondaire.

Certains règlements de copropriété stipulent que l’assemblée générale du syndicat principal peut être composée des « présidents » des syndicats secondaires auxquels les copropriétaires de ces syndicats auraient délégué leur droit de participation et de vote. La Cour de cassation, dans le passé, a admis cette solution [3]. Il n’est pas certain qu’elle adopterait présentement la même solution. La simplification des assemblées se fait alors au détriment des prérogatives des copropriétaires.

 

L’assemblée du syndicat principal a vocation à délibérer sur toutes les questions qui ne relèvent pas de la compétence exclusive des syndicats secondaires. Elles concernent les parties communes générales et les services et éléments d’équipement communs.

Les comptes des charges et produits du syndicat principal, pour ce qui concerne ces parties et services, sont établis par le syndic principal et répartis entre tous les copropriétaires, y compris ceux des syndicats secondaires, qui doivent donc régler les divers appels de fonds au syndic principal. Celui-ci a seul qualité pour procéder au recouvrement des sommes impayées. Cette règle n’est pas toujours respectée. On constate fréquemment que le syndic principal adresse des appels de fonds globaux aux syndics secondaires qui les répartissent ensuite entre les copropriétaires des immeubles qu’ils administrent.

Réserve faite de cette anomalie de gestion, c’est au cours de l’assemblée annuelle ordinaire du syndicat principal que les comptes sont soumis à l’approbation de tous les copropriétaires du groupe d’immeubles. Ils peuvent être appelés également à donner quitus au syndic principal.

 

On aura fait le tour des particularités juridiques après avoir rappelé la nécessaire autonomie des assemblées du syndicat principal. Elles ne peuvent être couplées avec les assemblées des syndicats secondaires. Ici encore, la règle est parfois bafouée.

 

On ne peut méconnaître les difficultés pratiques de ce mode de gestion, surtout dans le cas ou l’organisation du groupe demeure inachevée comme nous l’avons indiqué plus haut. Il est alors opportun de veiller à grouper en tête de l’ordre du jour les questions intéressant tous les copropriétaires et il importe peu que les copropriétaires d’un syndicat secondaire unique abandonnent ensuite l’assemblée.

 

IV.          assemblées des syndicats secondaires

Nous traitons ici des assemblées générales tenues après constitution régulière du syndicat secondaire. On notera seulement que l’assemblée spéciale réunie pour décider la création du syndicat secondaire doit être convoquée par le syndic du groupe d’immeubles. Sa convocation par un copropriétaire dépourvu de toute habilitation conduit à la constatation de l’inexistence du syndicat prétendument créé.

 

Elles sont soumises à l’obligation d’autonomie. Seuls les propriétaires des lots du bâtiment B sont convoqués à l’assemblée du syndicat secondaire B. Comme on l’a vu plus haut les décisions d’un syndicat secondaire ne peuvent être prises au cours d’une assemble du syndical principal [4].

Elles sont compétentes dans les limites légales de l’objet du syndicat secondaire, sauf extension régulière. Les applications pratiques de la règle sont parfois très fines. Dans le cas d’un bâtiment doté d’une cour intérieure dont la jouissance exclusive est attachée à un lot, le syndicat secondaire n’a pas qualité pour l’autoriser à procéder à un affouillement pour créer un bassin. Le sol est partie commune générale et l’autorisation ne peut être accordée que par l’assemblée du syndicat principal.

 

 

 

 

 

Mise à jour

20/06/2007

 

 



[1] Cass. civ. 3e 28/01/1998  RDI 1998 299 note Capoulade

[2] CA Paris 06/12/1996 Loyers et copropriété 1997 154

[3] Cass. civ. 3e 16/05/1977 JCP N 1977 II p. 203 note Atias

[4] CA Paris 01/03/1984 d. 1984 ir 411 note Giverdon ; CA Aix en Provence 13/11/1997 d 98 somm. 121