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Assemblées dites « extraordinaires »

 

 

I.         convocation obligatoire de l’assemblée

A.       convocation en vertu de l’article d 8

B.       demande d’autorisation émanant d’un copropriétaire

C.       travaux ou opérations juridiquement  obligatoires

D.       travaux techniquement obligatoires

E.       instances judiciaires

II.        opportunité de convoquer l’assemblée

III.       régime juridique et aspects pratiques

 

 

Nous avons déjà indiqué (voir  3/1.1 VI et 3/4.1 I B) que l’on a pris l’habitude de désigner l’assemblée générale annuelle obligatoire comme une « assemblée ordinaire », les autres assemblées étant qualifiées d’assemblées extraordinaires. Cette pratique est critiquée parce qu’elle risque de provoquer une confusion avec la terminologie propre aux assemblées des sociétés ou des associations.

Dans ces cas, les assemblées ordinaires correspondent bien à nos assemblées annuelles, ayant pour objet notamment l’approbation des comptes de l’exercice passé, mais les assemblées extraordinaires ont pour objet de délibérer sur des questions suffisamment importantes pour exiger un quorum et des majorités renforcées.

Cette distinction n’existe pas en copropriété. Le quorum est une notion inconnue dans notre domaine. Mais surtout l’assemblée annuelle (ordinaire) peut être saisie de questions diverses, exigeant le respect des différentes majorités prévues par le statut, voire l’unanimité. Au contraire, une assemblée générale de copropriétaires dite extraordinaire peut être saisie d’un programme de travaux d’entretien importants mais pouvant être adopté à la majorité de l’article L 24.

Il n’en reste pas moins que dans le langage courant une assemblée extraordinaire est avant tout une assemblée convoquée entre deux assemblées ordinaires annuelles. C’est à raison de cette seule vertu que nous jugeons finalement préférable d’adopter cette terminologie.

Une assemblée générale convoquée pour parachever l’examen de l’ordre du jour non épuisé d’une assemblée annuelle ordinaire n’est pas considérée comme une assemblée exceptionnelle. Elle conserve le statut de l’assemblée ordinaire intitiale.

 

Bien que l’on puisse considérer comme extraordinaires toutes les assemblées convoquées entre deux assemblées ordinaires annuelles, nous ne traiterons pas ici des assemblées générales dont la qualification primordiale est imposée par une disposition particulière du statut. C’est le cas pour

·        les assemblées  urgentes (art. D 37)

·        les assemblées sur seconde convocation dites « bis » (art. L 25-1)

·        les assemblées en cas de destruction de l’immeuble (art. L 38 et L 38-1)

·        et bien entendu les assemblées spéciales, fondamentalement différentes puisqu’elles ne réunissent pas tous les copropriétaires.

 

Le particularisme des assemblées extraordinaires est donc réduit aux conditions dans lesquelles elles doivent ou peuvent être convoquées.

 

I.               convocation obligatoire de l’assemblée

Nous examinons ici les cas dans lesquels l’obligation de tenir une assemblée s’impose au syndicat lui-même.

A.             convocation en vertu de l’article d 8

L’article D 8 permet au conseil syndical, ou à un ou plusieurs copropriétaires possédant représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement ne prévoie un nombre inférieur de voix, de demander la convocation d’une assemblée. La demande, qui doit comporter les questions devant figurer à l’ordre du jour, est adressée au syndic. Elle peut être suivie d’une mise en demeure en cas de silence du syndic. Le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée si la mise en demeure est restée infructueuse pendant plus de huit jours. Il doit alors notifier la convocation au syndic.

Les modalités particulières de la convocation sont décrites en 3/2.2.2.1.

 

B.            demande d’autorisation émanant d’un copropriétaire

Une difficulté récurrente pour les syndics est le sort qu’il convient de réserver à une demande d’autorisation présentée par un copropriétaire.

Nous évoquons principalement  les demandes fondées sur l’article L 25 b tendant à l’exécution aux frais du demandeur de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Elles peuvent être aussi présentées par le propriétaire bailleur pour le compte de son locataire et présentent alors une importance économique qui n’est pas négligeable.

Le syndic est-il alors tenu de convoquer une assemblée extraordinaire ?

L’article D 10 dispose que les questions notifiées au syndic « à tout moment » doivent être portées à l’ordre du jour « de la prochaine assemblée générale ». Il s’agit en général de l’assemblée annuelle, et le demandeur doit envisager un délai de réponse assez long peu compatible avec les nécessités d’aménagement d’un local récemment mis en location.

Le propriétaire représentant au moins un quart des voix bénéficie à cet égard d’un avantage injuste puisqu’il peut exiger la convocation de l’assemblée en vertu de l’article D 8, alors que les copropriétaires plus modestes ne le peuvent pas.

 

Aucune autre disposition du statut n’impose au syndic de convoquer en ce cas une assemblée extraordinaire. Seule une clause du règlement de copropriété pourrait l’y contraindre.

On trouve d’autant plus rarement ce genre de clause que les praticiens ont, dans le passé, eu recours à un mécanisme différent. Les règlements de copropriété anciens comportaient fréquemment des clauses autorisant a priori les propriétaires de certains lots à effectuer des travaux déterminés. D’autres clauses permettaient au syndic d’accorder des autorisations dans des domaines souvent assez larges. La jurisprudence proclame désormais que l’autorisation, nonobstant toute clause du règlement de copropriété, ne peut être donnée que par l’assemblée générale [1].

La convocation de l’assemblée doit donc, dans ces cas, faire l’objet d’une négociation avec le syndic et le conseil syndical. Celui-ci a en effet le pouvoir d’imposer au syndic la convocation de l’assemblée.

 

Cette question se présente sous un aspect particulier dans le cas de demande d’installation d’une antenne formulée par un locataire. Si le locataire n’a pas besoin de l’autorisation expresse du bailleur qui ne dispose que d’un droit d’opposition assortie de la saisine du tribunal d’instance dans le délai de trois mois, il reste soumis par ailleurs aux dispositions du statut de la copropriété.

C’est à son propriétaire que le locataire doit adresser sa demande car il reste admis qu’il n’a aucun lien de droit avec syndicat, ce qui reste fort contestable surtout dans ce cas particulier. La prudence commande au locataire d’adresse rune copie de sa demande au syndic. Saisi officiellement par le bailleur, le syndic est tenu de convoquer l’assemblée générale rapidement car la décision de refus du syndicat doit être applicable avant expiration du délai de trois mois. Elle doit être assortie de l’autorisation donnée au syndic de saisir le tribunal d’instance.

On peut penser qu’une disposition de même nature sera prise pour la réalisation de travaux d’accessibilité aux handicapés.

 

C.            travaux ou opérations juridiquement  obligatoires

Le syndic doit convoquer l’assemblée dès lors qu’il est informé de l’obligation dans laquelle se trouve le syndicat de réaliser des travaux ou opérations prescrits par la puissance publique ou par la réglementation en vigueur pour des raisons de sécurité, d’hygiène, de salubrité, d’urbanisme, etc.

Il est vrai que l’article L 25 e est muet sur ce point mais, dans la plupart des cas, ces travaux et opérations présentent un caractère d’urgence et la responsabilité du syndic ayant attendu une assemblée annuelle lointaine peut être engagée.

On peut en dire autant pour des travaux obligatoires privatifs, relevant de l’article 25 b dans la mesure ou ils affectent les parties communes.

D.            travaux techniquement obligatoires

Lorsqu’un accident quelconque rend nécessaire l’exécution de travaux, l’obligation de convoquer résulte du régime des assemblées dites urgentes, que nous traitons en 3/4.6.

E.            instances judiciaires

Le syndic doit être habilité pour agir en justice en vertu de l’article D 55. Il est donc obligatoire de convoquer l’assemblée lorsqu’une action judiciaire n’entrant pas dans le champ des exceptions admises par ce texte.

 

Nous considérons que, nonobstant le silence des textes et la liberté qu’a le syndic de défendre à une action intentée contre le syndicat, la tenue d’une assemblée générale s’impose après délivrance au syndic de l’assignation. Le syndicat doit pouvoir s’exprimer sur la position à adopter au sujet de la demande formulée à son encontre, et les modalités de sa défense.

 

II.             opportunité de convoquer l’assemblée

Nous traitons ici les cas dans lesquels la décision de convoquer l’assemblée résulte d’une concertation entre le conseil syndical et le syndic ou de la volonté de ce dernier. Nous traitons également le cas des assemblées convoquées conformément à une décision prise par une assemblée antérieure. Dans tous ces cas la convocation de l’assemblée n’est pas imposée au syndicat par une volonté ou des évènements extérieurs.

L’article D 8 confère au syndic le monopole de la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires, sauf l’exception qu’il prévoit.

Le syndic n’a pas seulement le monopole de la procédure de convocation. Il a le pouvoir de convoquer l’assemblée, serait-ce contre la volonté du conseil syndical, s’il estime qu’une question doit être soumise aux copropriétaires et faire l’objet d’une décision.

Le conseil syndical peut également décider la convocation d’une assemblée dans les conditions prévues par l’article D 8, et pour la même raison.

 

Plus généralement, le syndic et le conseil syndical tombent d’accord pour juger nécessaire la tenue d’une assemblée.

 

Lorsque des travaux importants s’avèrent nécessaires, une assemblée annuelle ordinaire peut prendre la décision de faire établir une étude par un architecte et de fixer à une date ultérieure la tenue d’une nouvelle assemblée générale pour prendre les décisions nécessaires au vu des propositions de l’étude.

Nous avons rangé ce type d’assemblée exceptionnelle dans la catégorie des convocations opportunes dans la mesure où c’est en toute liberté que le syndicat a pris sa décision initiale.

L’assemblée peut être convoquée dans les mêmes conditions pour la réalisation d’une opération telle que l’acquisition d’une partie privative ou la vente d’une partie commune.

 

III.           régime juridique et aspects pratiques

Il n’existe pas de dispositions statutaires propres aux assemblées extraordinaires.

Il est permis de convoquer une assemblée générale dont l’ordre du jour comporte tout à la fois :

·        l’examen dans les conditions prévues par les articles L 25-1 et D 19 d’un projet de résolution n’ayant pas obtenu, lors d’une précédente assemblée, le tiers au moins des voix de tous les copropriétaires

·        l’examen de questions nouvelles

 

La convocation ne peut alors bénéficier du délai dérogatoire de huit jours prévu par l’article D 19 en son 1°.

Elle doit être expédiée dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée.

Les documents nécessaires pour l’examen des questions nouvelles doivent être joints à la convocation.

 

La tenue d’assemblées exceptionnelles impose aux syndicats des frais supplémentaires. Mais elle permet dans de nombreux cas de traiter un nombre réduit de questions importantes dans des conditions plus satisfaisantes que celles d’une assemblée annuelle ordinaire dont l’ordre du jour minimal est déjà lourdement garni.

Il est souhaitable de tenir compte dans le budget prévisionnel de l’obligation éventuelle d’une assemblée extraordinaire. Il en est ainsi a fortiori lorsque la tenue d’une telle assemblée est proposée pour l’examen des conclusions d’une étude.

 

 

 

 

 

Mise à jour

20/06/2007

 

 



[1] Cass. civ. 30/03/1972 AJPI 1973 804 ; Cass. civ. 3e 07/05/1997 RDI 1997 487 note Capoulade