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Majorité de l’article 24

 

 

I.      majorité simple de l’art. 24 :

II.     exceptions : les majorités plus fortes

III.   cas d’abaissement d’une majorité plus forte

A.    l’article  25-1

B.     travaux d’accessibilité aux handicapés

C.     télévision hertzienne terreste en mode numérique

IV.   catastrophe technologique

V.    difficultés d’application

 

 

 

Nous reproduisons ci dessous le texte de l’article 24 et faisons figurer en outre le texte de l’article 24-1 nouveau inséré en vertu de l’article 9 de  la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur 

 

Article 24 :

Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.

Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.

Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

 

Article. 24-1

Lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision, l'ordre du jour de l'assemblée générale comporte de droit, si l'installation ne permet pas encore l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique et si le distributeur de services dispose d'une offre en mode numérique, l'examen de toute proposition commerciale telle que visée à la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication.

« Par dérogation au j de l'article 25 de la présente loi, la décision d'accepter cette proposition commerciale est acquise à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 24. »

 

I.               majorité simple de l’art. 24 :

L’alinéa premier de l’article 24 énonce le principe majeur de l’adoption des décisions de l’assemblée générale « à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ».

Par « voix exprimées », il faut entendre qu’il n’est pas tenu compte des voix des abstentionnistes pour calculer la majorité. Si 18 copropriétaires détenant 854 voix sur 1000 sont présents ou représentés et si 3 d’entre eux, détenant 110 voix, s’abstiennent, la majorité est calculée sur 744 voix. Elle est donc de 373 voix.

Par « copropriétaires présents et représentés », il faut entendre « tous les copropriétaires de l’immeuble sous la condition qu’ils soient présents ou représentés ».

Le dernier alinéa de l’article 24 énonce pourtant une exception à la vocation qu’ont tous les copropriétaires présents ou représentés à participer aux scrutins. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses, si le règlement le prévoit. Il y a alors un scrutin restreint qui a lieu au cours d’une assemblée générale de tous les copropriétaires.

Il aurait été préférable de conférer à cette disposition un caractère impératif. En l’état, la plupart des règlements anciens ne comportent pas la clause nécessaire.

II.             exceptions : les majorités plus fortes

Par « s'il n'en est autrement ordonné par la loi », il faut entendre que d’autres dispositions de la loi prévoient que certaines catégories de décisions doivent être prises à des majorités plus importantes. L’article 25 et l’article 26 fixent tout à la fois, et respectivement ces majorités renforcées et les catégories de décisions concernées. Il en résulte que la majorité de l’article 24, bien qu’utilisée le plus souvent, s’applique par défaut aux décisions qui ne sont pas énumérées dans l’un des textes dérogatoires.

Initialement, l’article 24 se bornait à énoncer ces règles générales.

Ces deniers temps, une méthode inverse a été utilisée par le législateur.

III.           cas d’abaissement d’une majorité plus forte

Dans certains cas, la nature d’une question exige en principe une décision prise à une majorité supérieure à la majorité simple. La loi admet pourtant sa suffisance :

·        Soit, d’une manière générale, pour permettre l’obtention d’une décision malgré l’insuffisance en nombre des voix majoritaires lors d’un premier scrutin

·        Soit en raison de l’intérêt particulier de la décision à prendre

A.      l’article  25-1

En vertu de l’article 25-1, l’assemblée décide à la majorité de l’article 24 sur des questions relevant normalement de la majorité prévue par l’article 25 mais n’ayant pas obtenu dans ce cadre un nombre de voix suffisant pour qu’une décision soit prise. Nous examinerons plus loin ce dispositif.

B.     travaux d’accessibilité aux handicapés

Certaines décisions exigeant une majorité plus forte peuvent être prises à la majorité de l’article 24 à raison de la qualité particulière des bénéficiaires savoir :

·        Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels

·        L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.

C.     télévision hertzienne terreste en mode numérique

En dernier lieu une troisième rubrique a été ajoutée mais, fort opportunément, par la création d’un article 24-1 :

·        L'examen de toute proposition commerciale telle que visée à la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication.

Il serait souhaitable de regrouper les dérogation dans l’article 24-1.

 

IV.          catastrophe technologique

L’article 24, dans sa rédaction ancienne, est ici applicable.

En cas de catastrophe technologique, l’article 38-1, inséré par la loi n°2003-699 du 30 juillet 2003  le syndic d'un immeuble géré en copropriété dont les parties communes sont endommagées convoque sous quinze jours l'assemblée générale des copropriétaires. Cette réunion se tient dans les deux mois suivant la catastrophe ; les décisions visant à autoriser le syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l'urgence sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Les voix des abstentionnistes demeurent prises en compte pour le calcul de la majorité. Dans notre exemple ci-dessus, la majorité sera calculée sur 854 voix, soit 428 voix.

 

V.            difficultés d’application

Il est parfois difficile de déterminer la majorité nécessaire à l’obtention d’une décision régulière. Ces difficultés se présentent généralement pour des travaux.

Il convient de prendre en considération la nature des travaux et non leur importance ou leur coût.

Le caractère « obligatoire » des travaux, visé par l’article 25 e, s’efface lorsqu’il s’agit de travaux d’entretien techniquement nécessaires [1]. La disposition de l’article 25 e a pour objet de faciliter le réalisation d’améliorations imposées par in texte d’ordre public, au prix d’un abaissement de la majorité nécessaire. Nous reviendrons sur ce point à propos de l’article 25.

 

Les travaux de réfection, de restauration ou de remplacement de parties communes ou d’éléments d’équipement commun nécessités par l’usure ou la vétusté sont toujours votés à la majorité de l’article 24 [2]

Il en est ainsi notamment pour des travaux de ravalement rendus nécessaires par l’état des façades [3] A cet égard, comme on vient de le voir, la nécessité technique du ravalement l’emporte sur le fait qu’il soit par ailleurs imposé par la réglementation administrative.

A l’occasion de travaux d’entretien, il est possible d’effectuer des travaux d’amélioration au sens propre du terme. Cette partie du chantier doit faire l’objet d’une décision distincte prise à la majorité de l’article 26. Mais les travaux d’entretien n’imposent pas une réfection strictement à l’identique 3 . Ce qui est vrai pour une partie commune l’est a fortiori pour un élément d’équipement commun car il est nécessaire de prendre en considération l’évolution des techniques, voire des normes impératives postérieures à l’installation d’origine 2 .

A propos de l’ordre du jour, nous avons recommandé de mentionner, pour chaque question à traiter, la majorité nécessaire pour l’adoption d’une décision. Elle vaut tout particulièrement pour le vote de travaux pouvant prêter à confusion. Le syndic peut ajouter une note explicative qui évitera des discussions en cours d’assemblée.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

17/03/2007

 

 

 



[1] Cass. Civ. 26/11/1971 (ravalement)

[2] Cass. Civ. 3e 22/05/1997 Administrer novembre 1997 72 note Capoulade

[3] Cass. Civ. 3e 18/11/1997 RDI 1998 134 note Giverdon