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Majorité de l’article 24

 

 

I.             majorité simple de l’art. 24 :

II.           exceptions : les majorités plus fortes

III.         cas d’abaissement d’une majorité plus forte

A.           l’article  25-1

B.           travaux d’accessibilité aux handicapés

C.           télévision hertzienne terreste en mode numérique

IV.         catastrophe technologique

V.           difficultés d’application

VI.         L’article 24 après la loi ALUR

 

 

Voir en VI les profondes modifications apportées par la loi ALUR.

 

Nous reproduisons ci dessous le texte de l’article 24 et faisons figurer en outre le texte de l’article 24-1 nouveau inséré en vertu de l’article 9 de  la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur 

 

Article 24 :

Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.

Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.

Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

 

Article. 24-1

Lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision, l'ordre du jour de l'assemblée générale comporte de droit, si l'installation ne permet pas encore l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique et si le distributeur de services dispose d'une offre en mode numérique, l'examen de toute proposition commerciale telle que visée à la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication.

« Par dérogation au j de l'article 25 de la présente loi, la décision d'accepter cette proposition commerciale est acquise à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 24. »

 

I.          majorité simple de l’art. 24 :

L’alinéa premier de l’article 24 énonce le principe majeur de l’adoption des décisions de l’assemblée générale « à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ».

Par « voix exprimées », il faut entendre qu’il n’est pas tenu compte des voix des abstentionnistes pour calculer la majorité. Si 18 copropriétaires détenant 854 voix sur 1000 sont présents ou représentés et si 3 d’entre eux, détenant 110 voix, s’abstiennent, la majorité est calculée sur 744 voix. Elle est donc de 373 voix.

Par « copropriétaires présents et représentés », il faut entendre « tous les copropriétaires de l’immeuble sous la condition qu’ils soient présents ou représentés ».

Le dernier alinéa de l’article 24 énonce pourtant une exception à la vocation qu’ont tous les copropriétaires présents ou représentés à participer aux scrutins. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses, si le règlement le prévoit. Il y a alors un scrutin restreint qui a lieu au cours d’une assemblée générale de tous les copropriétaires.

Il aurait été préférable de conférer à cette disposition un caractère impératif. En l’état, la plupart des règlements anciens ne comportent pas la clause nécessaire.

II.         exceptions : les majorités plus fortes

Par « s'il n'en est autrement ordonné par la loi », il faut entendre que d’autres dispositions de la loi prévoient que certaines catégories de décisions doivent être prises à des majorités plus importantes. L’article 25 et l’article 26 fixent tout à la fois, et respectivement ces majorités renforcées et les catégories de décisions concernées. Il en résulte que la majorité de l’article 24, bien qu’utilisée le plus souvent, s’applique par défaut aux décisions qui ne sont pas énumérées dans l’un des textes dérogatoires.

Initialement, l’article 24 se bornait à énoncer ces règles générales.

Ces deniers temps, une méthode inverse a été utilisée par le législateur.

III.        cas d’abaissement d’une majorité plus forte

Dans certains cas, la nature d’une question exige en principe une décision prise à une majorité supérieure à la majorité simple. La loi admet pourtant sa suffisance :

·         Soit, d’une manière générale, pour permettre l’obtention d’une décision malgré l’insuffisance en nombre des voix majoritaires lors d’un premier scrutin

·         Soit en raison de l’intérêt particulier de la décision à prendre

A.   l’article  25-1

En vertu de l’article 25-1, l’assemblée décide à la majorité de l’article 24 sur des questions relevant normalement de la majorité prévue par l’article 25 mais n’ayant pas obtenu dans ce cadre un nombre de voix suffisant pour qu’une décision soit prise. Nous examinerons plus loin ce dispositif.

B.   travaux d’accessibilité aux handicapés

Certaines décisions exigeant une majorité plus forte peuvent être prises à la majorité de l’article 24 à raison de la qualité particulière des bénéficiaires savoir :

·         Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels

·         L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.

C.   télévision hertzienne terreste en mode numérique

En dernier lieu une troisième rubrique a été ajoutée mais, fort opportunément, par la création d’un article 24-1 :

·         L'examen de toute proposition commerciale telle que visée à la deuxième phrase du deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication.

Il serait souhaitable de regrouper les dérogation dans l’article 24-1.

 

IV.       catastrophe technologique

L’article 24, dans sa rédaction ancienne, est ici applicable.

En cas de catastrophe technologique, l’article 38-1, inséré par la loi n°2003-699 du 30 juillet 2003  le syndic d'un immeuble géré en copropriété dont les parties communes sont endommagées convoque sous quinze jours l'assemblée générale des copropriétaires. Cette réunion se tient dans les deux mois suivant la catastrophe ; les décisions visant à autoriser le syndic à engager des travaux de remise en état rendus nécessaires par l'urgence sont prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Les voix des abstentionnistes demeurent prises en compte pour le calcul de la majorité. Dans notre exemple ci-dessus, la majorité sera calculée sur 854 voix, soit 428 voix.

 

V.        difficultés d’application

Il est parfois difficile de déterminer la majorité nécessaire à l’obtention d’une décision régulière. Ces difficultés se présentent généralement pour des travaux.

Il convient de prendre en considération la nature des travaux et non leur importance ou leur coût.

Le caractère « obligatoire » des travaux, visé par l’article 25 e, s’efface lorsqu’il s’agit de travaux d’entretien techniquement nécessaires [1]. La disposition de l’article 25 e a pour objet de faciliter le réalisation d’améliorations imposées par in texte d’ordre public, au prix d’un abaissement de la majorité nécessaire. Nous reviendrons sur ce point à propos de l’article 25.

 

Les travaux de réfection, de restauration ou de remplacement de parties communes ou d’éléments d’équipement commun nécessités par l’usure ou la vétusté sont toujours votés à la majorité de l’article 24 [2]

Il en est ainsi notamment pour des travaux de ravalement rendus nécessaires par l’état des façades [3] A cet égard, comme on vient de le voir, la nécessité technique du ravalement l’emporte sur le fait qu’il soit par ailleurs imposé par la réglementation administrative.

A l’occasion de travaux d’entretien, il est possible d’effectuer des travaux d’amélioration au sens propre du terme. Cette partie du chantier doit faire l’objet d’une décision distincte prise à la majorité de l’article 26. Mais les travaux d’entretien n’imposent pas une réfection strictement à l’identique 3 . Ce qui est vrai pour une partie commune l’est a fortiori pour un élément d’équipement commun car il est nécessaire de prendre en considération l’évolution des techniques, voire des normes impératives postérieures à l’installation d’origine 2 .

A propos de l’ordre du jour, nous avons recommandé de mentionner, pour chaque question à traiter, la majorité nécessaire pour l’adoption d’une décision. Elle vaut tout particulièrement pour le vote de travaux pouvant prêter à confusion. Le syndic peut ajouter une note explicative qui évitera des discussions en cours d’assemblée.

 

 

VI.       L’article 24 après la loi ALUR

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR a bouleversé l’article 24 et plus généralement l’organisation législative du statut de la copropriété.

A l’article 24 dans sa nouvelle rédaction il faut désormais ajouter les articles 24-1 à 24-8. Nous reproduisons en premier lieu les textes nouveaux

 

Article 24

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 59

 

I. - Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

 

II. - Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

 

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

 

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

 

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

 

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

 

e) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

 

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

 

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation.

 

III. - Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

 

 

Article 24-1

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 59

 

Lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision, l’ordre du jour de l’assemblée générale comporte de droit, si l’installation ne permet pas encore l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique et si le distributeur de services dispose d’une offre en mode numérique, l’examen de toute proposition commerciale telle que visée à la deuxième phrase du deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication.

Par dérogation au h de l’article 25 de la présente loi, la décision d’accepter cette proposition commerciale est acquise à la majorité prévue au premier alinéa du I de l’article 24.

 

Article 24-2

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 59

Lorsque l’immeuble n’est pas équipé de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, toute proposition émanant d’un opérateur de communications électroniques d’installer de telles lignes en vue de permettre la desserte de l’ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très haut débit ouvert au public dans le respect des articles L. 33-6 et L. 34-8-3 du code des postes et des communications électroniques est inscrite de droit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

L’assemblée générale est tenue de statuer sur toute proposition visée au premier alinéa.

Par dérogation au h de l’article 25 de la présente loi, la décision d’accepter cette proposition est acquise à la majorité prévue au premier alinéa du I de l’article 24.

 

Article 24-3

Créé par LOI n°2009-258 du 5 mars 2009 - art. 78

Lorsque l’immeuble reçoit des services de télévision par voie hertzienne terrestre par une antenne collective, l’ordre du jour de l’assemblée générale comporte, avant la fin de la mise en œuvre dans la commune du schéma national d’arrêt de la diffusion analogique et de basculement vers le numérique, un projet de résolution sur les travaux et les modifications nécessaires à la réception, par l’antenne collective de l’immeuble, des services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique.

Par dérogation au j de l’article 25, la décision de réaliser les travaux et modifications prévus à l’alinéa précédent est acquise à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 24.

L’assemblée générale peut également, dans les mêmes conditions, donner mandat au conseil syndical ou, à défaut, au syndic pour conduire, dans la limite d’un montant de dépenses, les modifications nécessaires à la continuité de la réception par l’antenne collective des services de télévision lors de l’arrêt de la télévision analogique ou lors des changements des fréquences d’émission des services de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique.

 

Article 24-4 (différé)

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (V)

 

Pour tout immeuble équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ou d’un audit énergétique prévu à l’article L. 134-4-1 du même code la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.

Avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l’avis du conseil syndical.

L’obligation prévue au premier alinéa est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale en application de l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation, comporte des travaux d’économie d’énergie.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article.

 

Article 24-5 (différé)

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (V)

 

Lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé de stationnements sécurisés pour les vélos ou des installations électriques intérieures permettant l’alimentation de ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos ou la recharge des véhicules électriques ou hybrides et des conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet.

 

Article 24-6

Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)

 

Lorsque l’immeuble est situé dans l’un des secteurs visés au II de l’article L. 515-16 du code de l’environnement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’information sur l’exercice par les copropriétaires du droit de délaissement prévu au même article.

Il notifie en même temps que l’ordre du jour un état actualisé des lots délaissés. Cet état comprend le nombre de copropriétaires ayant exercé leur droit de délaissement, ainsi que les quotes-parts des parties communes qu’ils représentent, et mentionne les dispositions du deuxième alinéa du III de l’article 18 de la présente loi et de l’article L. 515-16-1 du code de l’environnement.

 

Article 24-7

Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 60

 

Sauf dans le cas où le syndicat des copropriétaires assure la maîtrise d’ouvrage des travaux portant sur les parties communes et les parties privatives de l’immeuble en application du c du II de l’article 24, le syndicat des copropriétaires peut délibérer sur la création ou l’adhésion à une association foncière urbaine prévue au 5° de l’article L. 322-2 du code de l’urbanisme. Dans ce cas, par dérogation à l’article 14, l’association foncière urbaine exerce les pouvoirs du syndicat des copropriétaires portant sur les travaux de restauration immobilière relatifs aux parties communes de l’immeuble jusqu’à leur réception définitive.

 

Article 24-8

Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 79

 

Lorsque, en application de l’article L. 1331-29 du code de la santé publique ou des articles L. 129-2 ou L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, une astreinte applicable à chaque lot a été notifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, par une autorité publique, le syndic en informe immédiatement les copropriétaires.

 

Lorsque l’inexécution des travaux et mesures prescrits par l’arrêté de police administrative résulte de la défaillance de certains copropriétaires, le syndic en informe l’autorité publique compétente, en lui indiquant les démarches entreprises et en lui fournissant une attestation de défaillance. Sont réputés défaillants les copropriétaires qui, après avoir été mis en demeure par le syndic, n’ont pas répondu aux appels de fonds nécessaires à la réalisation des travaux dans le délai de quinze jours après la sommation de payer. Au vu de l’attestation de défaillance, l’autorité publique notifie le montant de l’astreinte aux copropriétaires défaillants et procède à sa liquidation et à son recouvrement comme il est prévu aux mêmes articles L. 1331-29, L. 129-2 et L. 511-2.

 

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas été en mesure de voter les modalités de réalisation des travaux prescrits par un des arrêtés de police administrative mentionnés aux mêmes articles et que le syndicat des copropriétaires est lui-même défaillant, chacun des copropriétaires est redevable du montant de l’astreinte correspondant à son lot de copropriété notifié par l’autorité publique compétente.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

08/12/2014

 

 



[1] Cass. Civ. 26/11/1971 (ravalement)

[2] Cass. Civ. 3e 22/05/1997 Administrer novembre 1997 72 note Capoulade

[3] Cass. Civ. 3e 18/11/1997 RDI 1998 134 note Giverdon