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La nature juridique de l’assemblée générale

 

 

Toutes les assemblées générales d’institutions collectives constituent des actes juridiques collectifs, dont les caractéristiques sont remarquables en matière de copropriété.

I.        l’ASSEMBLÉE générale, source exclusiVE de décision

Après avoir proclamé que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile, la loi de 1965 énonce en son article 17 que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. La jurisprudence en a logiquement déduit qu’il n’existe aucun autre moyen d’élaboration d’une décision syndicale. Une convention écrite, serait-elle signée par tous les copropriétaires, ne peut être assimilée à une décision syndicale. Une consultation écrite est sans valeur.

Cette exclusivité trouve son fondement dans la nécessité d’un débat préalable permettant à chaque copropriétaire de prendre connaissance, sur une question soumise à son avis, des observations des autres copropriétaires. Nous verrons que toutes les règles applicables à l’organisation et à la tenue des assemblées générales ont pour raison d’être essentielle la réalisation effective de ce débat, sa régularité et son efficacité. Du strict respect de ces règles le droit de la copropriété tire une présomption quasiment irréfragable de validité de la décision dont ne peut être dotée une convention dont les conditions d’établissement et d’approbation par chaque copropriétaire demeurent inconnues.

A la rigidité de cette règle on oppose les facilités qui sont accordées à d’autres institutions collectives et notamment la pratique de la consultation écrite. C’est oublier que le droit de participer à l’assemblée générale, dévolu à tout copropriétaire, est l’une des contreparties primordiales aux concessions de souveraineté qu’il doit consentir à la collectivité. Il ne s’agit pas ici de participer à la gestion d’une société commerciale dans laquelle on a risqué quelques fonds mais à celle d’une propriété immobilière partagée dans laquelle chacun est titulaire d’un droit réel sur une partie privative. Le droit individuel de propriété se manifeste ici au sein même de l’organisation collective.

II.             l’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE : une masse organisée

Nous connaissons suffisamment l’histoire des assemblées pour savoir qu’elles ont existé depuis la plus haute antiquité sous des formes diverses qui subsistent de nos jours. Qu’il s’agisse des assemblées spontanées [1] et occasionnelles que sont encore nos « collectifs » modernes,  des « agora » de la cité homérique, des tenues des communautés corporatives, le phénomène se retrouve en tous lieux et en tous temps avec la hiérarchisation de ses structures.

Dans la copropriété moderne, nous sommes en présence d’un groupe social déterminé avec précision : les copropriétaires d’un immeuble. La loi les constitue en syndicat et fixe impérativement les conditions dans lesquelles ils seront réunis pour délibérer sur les questions intéressant  cet immeuble  et voter sur les propositions qui sont soumises à leur appréciation.

Pour un groupe social dont les membres n’ont qu’un seul point d’intérêt commun, et peuvent appartenir à de multiples autres groupes sociaux, l’assemblée générale n’a de réalité que si ces conditions sont respectées. L’assemblée générale se présente donc en premier lieu comme une masse sociale plus ou moins importante, caractérisée par une organisation stricte dans un cadre juridique déterminée.

III.           l’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE : un organe DÉLIBÉRANT

En qualifiant d’organe l’assemblée générale, on s’impose de démontrer sa permanence et d’énumérer ses fonctions. Il convient en second lieu d’insister sur l’importance des délibérations pour les assemblées de copropriété.

A.             la permanence de l’assemblée générale,

Il n’est pas douteux que l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble soit un organe permanent du syndicat. Elle en présente toutes les caractéristiques.

On ne peut opposer à la permanence de l’assemblée générale le fait qu’elle ne soit généralement réunie qu’une fois, deux ou trois fois exceptionnellement, par an. Elle demeure disponible à tout moment lorsque la nécessité s’en fait sentir. Les personnes concernées sont déterminables et peuvent être convoquées à tout instant.

A cet égard l’assemblée générale se confond avec la masse des copropriétaires la composant. C’est dans cette confusion que réside sa permanence. Elle rappelle celle des corps ruraux de sapeurs-pompiers : deux coups de sirène et, dix minutes après les paysans, l’épicier, le forgeron sont dans le fourgon.

Elle est bien, par ailleurs, un élément d’un corps social remplissant une fonction déterminée : le prise de décisions

B.            le rôle fondamental de la délibération

La délibération est une phase essentielle du mécanisme majoritaire. Habituellement appliquée au concours de plusieurs personnes, elle est définie comme « un examen conscient et réfléchi avant de décider s’il faut accomplir ou non un acte conçu comme possible » (Robert). Elle impose un ordre du jour précis, une information préalable et suffisante de tous les participants sur les questions qui y figurent. Elle impose également la réalité, l’objectivité et l’égalitarisme du débat qui a pour but l’interaction des argumentations individuelles.

L’assemblée peut entendre des consultants, des techniciens ou entrepreneurs chargés d’expliciter des avis ou propositions. Elle peut, plus généralement, s’informer de toutes les manières pour que les copropriétaires puissent déterminer leur position individuelle dans les meilleures conditions. Ce n’est qu’après clôture du débat sur une question que le scrutin pourra être ouvert.

IV.          l’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE et le principe ÉGALITAIRE

Tout copropriétaire a vocation à participer à l’assemblée générale. Tous les copropriétaires doivent être destinataires, avant l’assemblée, d’une documentation identique sur les questions figurant à l’ordre du jour. Ils ont la faculté de proposer un complément d’ordre du jour dans des conditions identiques. Ils peuvent, quelle que soit l’importance de leur lot, présenter des propositions, formuler des observations, intervenir au débat. Le poids relatif de chacun, en nombre de voix, au moment des scrutins n’occulte pas le caractère égalitaire du droit de participer ainsi à la gestion commune. Le droit français de la copropriété ne connaît ni les lots sans droit de vote ni les lots à vote double, ni les exclusions disciplinaires dans ce domaine.

La stricte application du principe égalitaire donne à l’assemblée générale une coloration sociale significative qui participe à la détermination de sa nature juridique.

Il n’est pas grandiloquent de faire valoir que le statut de la copropriété est ici conforme aux principes généraux de la sauvegarde des droits de l’homme. La Cour européenne des Droits de l’Homme (CEDH) a déjà été saisie de questions relatives au droit français de la copropriété.

V.            l’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE : acte juridique collectif

L’assemblée générale a pour raison d’être la manifestion de la volonté d’une personne morale. Cette manifestation de volonté est exprimée par une décision résultant de l’adoption majoritaire d’une résolution soumise aux copropriétaires Il s’agit d’un acte juridique collectif, qualité que les tenants de la partition classique en actes unilatéraux (donations) et synallagmatiques (contrats divers), rechignent à reconnaître, mais qui n’est plus contestable de nos jours. Ce caractère collectif n’est pas anecdotique. Il comporte des conséquences importantes quant aux conditions de validité de l’acte et des particularités propres aux actes de ce type, telles que l’existence de causes subjectives de nullité comme l’abus de majorité, voire l’abus de minorité. Le silence juridique, lui-même, est interprété de manière incompatible avec la maxime “qui ne dit mot consent”.

Si les conditions de validité des actes synallagmatiques sont souvent réduites à la réalité de l’échange des consentements, les actes collectifs, -et tout particulièrement les assemblées générales -, sont soumis à un formalisme rigoureux (ordre du jour, convocations, tenue de l’assemblée, procès verbal, etc.), assorti de délais stricts. Les sanctions sont radicales mais affectent soit l’assemblée dans son intégralité (délai de convocation non respecté), soit une ou plusieurs des décisions prises, l’efficacité des autres n’étant pas remise en cause.

L’inexistence de l’acte peut être reconnue. C’est le cas lorsqu’un copropriétaire n’a pas été convoqué. Dans ce cas, le syndicat a, d’une part, porté atteinte à un droit individuel primordial mais, d’autre part, l’assemblée a été privée de l’avis d’un participant sur l’ensemble des questions figurant à l’ordre du jour. L’inexistence de l’assemblée n’est pas non plus anecdotique. Elle n’est pas frappée par le délai de contestation prévu par l’art. L 42 al. 2  .

On peut toutefois se demander si l’assemblée générale se confond avec sa raison d’être. On pouvait l’admettre sous l’empire de la loi du 28 juin 1938, qui laissait planer un doute la personnalité juridique du syndicat. Ce n’est plus le cas de nos jours et l’on peut s’interroger sur l’identité de nature entre l’assemblée et les décisions qu’elle prend. Ce débat dépasserait notre cadre.

VI.          l’assemblée GÉNÉRALE : ordinaire ou extraordinaire

On a pris l’habitude de désigner l’assemblée générale annuelle obligatoire comme une assemblée ordinaire, les autres assemblées étant qualifiées d’assemblées extraordinaires. Cette pratique a été critiquée parce qu’elle risquait de provoquer une confusion avec la terminologie propre aux assemblées des sociétés ou des associations.

Dans ces cas, les assemblées ordinaires correspondent bien à nos assemblées annuelles, ayant pour objet notamment l’approbation des comptes de l’exercice passé, mais les assemblées extraordinaires ont pour objet de délibérer sur des questions suffisamment importantes pour exiger un quorum et des majorités renforcées.

Cette distinction n’existe pas en copropriété. En premier lieu le quorum est une notion inconnue dans notre domaine. Mais surtout l’assemblée annuelle (ordinaire) peut être saisie de questions très diverses, exigeant les différentes majorités prévues par le statut, voire l’unanimité si elle est appelée à délibérer sur la vente d’une partie commune indispensable aux modalités de jouissance commune. Au contraire, une assemblée dite extraordinaire pourra être saisie d’un programme de travaux d’entretien importants mais pouvant être adopté à la majorité de l’article L 24.

La commodité semble pourtant commander de nos jours l’adoption de cette terminologie. Encore faut-il bien noter que la qualification d’assemblée extraordinaire, en copropriété, n’implique aucune autre distinction que celle, impérative, entre l’assemblée annuelle obligatoire (ordinaire) et les assemblées convoquées occasionnellement. C’est sous cette réserve expresse que nous utiliserons cette terminologie.

 

 

 

 

 

Mise à jour

11/02/2007

 

 



[1] Pour la validation d’une assemblée spontanée des actionnaires d’une société anonyme, vous Cass. Comm. 09/07/2002.