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2 / 2.1.2.4 Honoraires de gestion des travaux exceptionnels Il est traditionnellement admis que les prestations fournies par les syndics au titre des travaux d’entretien courant de l’immeuble et de ses équipements relèvent de la gestion courante et sont rémunérés par les honoraires forfaitaires alloués à ce titre ; qu’au contraire les prestations fournies à l’occasion des travaux « d’entretien lourd », correspondant à des chantiers importants exigeant une préparation soigneuse, une surveillance constante et un contrôle final minutieux, peuvent légitimement justifier une rémunération spécifique. Au temps de la taxation administrative, les arrêtés préfectoraux comportaient cette distinction. Elle a été maintenue après la libération des honoraires. Dans le régime des baux, les travaux d’entretien
locatif désignent l’ensemble des petits travaux courants et réparations qui
sont à la charge exclusive d’un locataire louant un logement dans un immeuble
d’habitation. A cet égard, l’article 1719 impose au bailleur d’entretenir le
bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et l’article
1730 limite les obligations du locataire à l’exécution des travaux lui
permettant de restituer le bien loué dans l’état où il se trouvait lors de
son entrée dans les lieux, réserve faite « de ce qui a péri ou a été
dégradé par vétusté ou force majeure » Il nous fallait une définition technique et plus précise
de l’entretien courant. L’article 45 du décret du 17
mars, modifié par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004, énonce que les travaux
de maintenance sont les travaux d'entretien
courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la
défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues
réparations. Le décret distingue à juste titre la maintenance
corrective (ou mieux curative) de la maintenance préventive. Il affecte la
première au bâtiment et la seconde aux éléments d’équipement. La maintenance corrective désigne l'élimination
d'une avarie ou d'une altération dans le fonctionnement d'un élément matériel
par un des divers moyens que sont la réparation, la restauration à l'état
antérieur, et le remplacement de l'élément matériel impliqué. Par élément
matériel on entend aussi bien le bâtiment que ses éléments d’équipement. Le contrôle annuel d’une toiture est une opération de
maintenance préventive, même s’il s’accompagne du reclouage de quelques
couvre-joints non fuyards. Le remplacement de tuiles cassées est une opération de
maintenance corrective lorsqu’une infiltration a été constatée. Dans sa rédaction initiale l’article 29 du décret du 17
mars 1967 précisait : « La rémunération du
syndic , sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente,
ainsi que les modalités particulières d’exécution de son mandat sont fixées,
dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret, par
l’assemblée générale, à la majorité prévue par l’article 24 de cette
loi » On considérait alors que la rémunération du syndic, tant
pour les honoraires de gestion courante que pour les honoraires
exceptionnels, devait faire l’objet d’une convention sur la base du
décompte et du barème évoqués ci-dessus. Cette convention avait pour seul
objet la rémunération. Elle ne pouvait être considérée comme un contrat de mandat
régi par le Code civil dès lors que le syndic tire ses pouvoirs essentiels de la loi seulement [1] . Au temps de la taxation administrative, les arrêtés
préfectoraux ont toujours précisé - que le syndic ne pouvait prétendre à aucune
rémunération spécifique au titre des travaux d’entretien courant - qu’au contraire il pouvait prétendre à une rémunération
au titre des travaux exceptionnels, calculée en fonction d’un pourcentage du
coût des travaux, plafonné à 2 % en cas d’intervention d’un maître d’œuvre et
à 4 % dans le cas contraire. Dans certains cas, ces plafonds étaient réduits
pour des tranches supérieures du coût. Ce régime imposait au syndic d’établir un décompte
détaillé du calcul des honoraires de gestion courante accompagné d’un barème
des honoraires librement déterminés, tenant compte éventuellement des
plafonnements réglementaires. Le « contrat de syndic » est apparu avec
l’accord de régulation du 18 janvier 1982, assorti d’un modèle et de la
nécessité pour l’assemblée de désigner l’un des copropriétaires présents (M.
X…) pour « confier à M. Y…, qui accepte, les fonctions de syndic du dit
immeuble dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars
1965, aux clauses et conditions ci-après ». Il comportait la distinction entre les honoraires de
gestion courante et les honoraires pour prestations particulières. Le projet
de contrat établi par le syndic indiquant ses différentes prétentions devait
être approuvé par l’assemblée générale. Au titre des honoraires sur travaux exceptionnels, il
devait faire mention des taux de rémunération respectivement applicables
compte tenu de la présence ou non d’un maître d’œuvre. Ne figurant ni dans la loi ni dans le décret, le contrat
de syndic a été considéré comme une simple pratique et de nombreux syndics
ont continué à faire approuver par l’assemblée un barème détaillé des
honoraires . A l’occasion d’un chantier déterminé proposé à
l’assemblée, le syndic avait l’obligation de présenter une estimation (en ht
et ttc) des honoraires prévisibles et d’en inclure le montant dans le crédit
global dont l’ouverture était demandée pour le financement du chantier. L’article
29 a été modifié par l’article 18 du
décret n°2004-479 du 27 mai 2004 comme suit : « Le
contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que
les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les
conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les
dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. « La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. » Les modalités de calcul des
honoraires sur travaux demeuraient inchangées. Les associations de consommateurs ont fait campagne pour
modifier ce dispositif. Elles estimaient qu’il y avait lieu d’exclure les
honoraires sur travaux du cadre contractuel et de permettre à l’assemblée
d’en décider au coup par coup pour chacun des chantiers à décider. Elles ont obtenu satisfaction lors de l’adoption de la
loi n°2009-323 du 25 mars 2009 (art. 17) avec l’insertion dans la loi
du 10 juillet 1965 d’un article 18-1-A ainsi conçu : « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. » Il est évident à
première lecture que l’effet principal du nouveau texte est de libérer les
syndics professionnels du plafonnement contractuel !!! La clause du contrat de syndic fixant le taux de calcul
des honoraires protégeait efficacement les copropriétaires contre une
prétention excessive et soudaine du syndic. Par ailleurs, elle n’interdisait
pas au conseil syndical de négocier avec le syndic, avant l’assemblée
générale, une réduction du taux à l’occasion d’un chantier important ou n’exigeant
du syndic que des prestations minimes. L’article 18-1-A permet au contraire aux syndics de
présenter librement une demande de rémunération supérieure aux taux
habituellement pratiqués jusqu’à présent. Hormis le cas des syndicats bien organisés dont les
conseils syndicaux auront pu fixer avant l’assemblée, une rémunération
raisonnable, il faut envisager une négociation en cours d’assemblée. Les
praticiens connaissent bien les inconvénients d’un tel mécanisme, alors que
les ordres du jour sont de plus en plus surchargés de questions légitimes et
d’autres encombrantes. Les discussions s’éternisent et l’augmentation du coût
des séances s’avère supérieure à l’économie obtenue sur les honoraires. L’article 18-1-A précise que la rémunération exceptionnelle de la gestion des travaux n’est possible que pour ceux « mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 ». Rien de nouveau à cet égard ! On a fait valoir à tort que désormais il n’y aurait plus de rémunération au titre des travaux urgents (dits de l’article 37 du décret). Cela est inexact puisque ce texte impose la tenue sans délai d’une assemblée générale. Ils entrent donc dans le champ d’application de l’article 18-1-A. On peut seulement penser que les syndics respecteront désormais plus scrupuleusement que par le passé l’obligation de convoquer cette assemblée. Du point de vue juridique, le nouveau dispositif est peu
cohérent avec les dispositions réglementaires relatives à la publicité des
prix et à l’information préalable du consommateur par affichage ou autre
moyen. Il est aussi peu cohérent avec les principes du droit commun qui
imposent la détermination préalable de toute rémunération, quelle qu’en soit
la nature. De plus, le texte ne fournit pas la liste exhaustive des
prestations exigées du syndic et couvertes par les honoraires
exceptionnelles. Elles peuvent varier en fonction des chantiers. Au final, on peut suggérer aux syndics de favoriser la
calcul des honoraires au coût réel justifié, qui assure souvent une meilleure
rémunération que le calcul au pourcentage. On doit regretter à cet égard le
défaut d’information des copropriétaires sur le coût réel d’une heure de
travail dans les catégories d’emploi significatives. |
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