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2 / 2.1.1 Le mandat social du syndic professionnel I. le caractère civil du mandat et
les exceptions II. le caractère personnel du mandat III. le
caractère général du mandat IV. les incidences de la loi hoguet Le syndic fait ici métier d’exercer la fonction syndicale pour un certain nombre de syndicats mandants. On a songé à lui appliquer les règles propres à l’agent d’affaires mais le caractère social du mandat, et surtout le caractère institutionnel de la structure mandante ont fait avorter ces tentatives. I. le caractère civil du mandat et les exceptions Le syndic professionnel exerce une activité civile. La règle est polluée lorsqu’il exerce sous la forme d’une société commerciale et a fortiori quand il exerce des activités connexes commerciales par nature, telle que celle d’agent immobilier. Cette pollution a écarté dès l’abord les tentatives de certains pour obtenir la constitution en Ordre professionnel des syndics de copropriété. L’évolution actuelle des Ordres d’avocats, qui constituent un exemple primordial de ce que peut être un Ordre, révèle l’anachronisme croissant de ces classifications juridiques. On doit retenir néanmoins qu’une personne physique ou morale (non commerçante), exerçant de manière exclusive la profession de syndic, demeure soumise aux seules règles du droit civil. II. le caractère personnel du mandat La substitution du mandataire se présente chez les professionnels sous des aspects divers relevant de l’organisation interne du cabinet et de la sous-traitance. A cet égard le statut autorise la représentation du syndic par ses collaborateurs qualifiés. Il ne lui permet pas de déléguer à une entreprise l’obligation de visite périodique des immeubles. La sous-traitance de certaines tâches n’est pas interdite mais le syndic doit en conserver le contrôle et il en demeure seul responsable à l’égard du syndicat sous réserve de son action récursoire contre le sous-traitant. Cette pratique était courante pour les traitements comptables et ceux de paye et charges sociales. Dans les mêmes conditions le syndic peut sous-traiter les tâches de convocation d’une assemblée générale importante mais il doit apparaître comme expéditeur et destinataire indiqué des accusés de réception postaux et des demandes qui pourraient être formulées à la suite de l’envoi des convocations. Les factures de sous-traitance ne peuvent être passées en charges communes à l’exclusion de frais postaux imputables au syndicat. Les concessions les plus étendues Les applications jurisprudentielles de l’interdiction de substitution concernent essentiellement des opérations de « cession de clientèle », sous les formes les plus diverses. Les décisions judiciaires, irréprochables en droit pur, montrent les inconvénients majeurs de l’exploitation par des structures purement commerciales de mandats sociaux conférés « intuitu personae ». Le syndic personne physique, à l’occasion des assemblées, a la faculté de présenter un successeur. Celui ci peut être désigné comme syndic aux lieu et place du « cédant ». La cession est facilitée lorsque le successeur est un collaborateur déjà connu des copropriétaires. L’opération s’étale jusqu’à la tenue de la dernière assemblée. Elle est parfaitement régulière. Elle est encore régulière lorsque l’activité est exercée par une personne morale titulaire du mandat, dès lors que les modifications n’affectent que les associés qui cèdent leurs parts ou actions à de nouveaux associés. Cette opération ne fait pas disparaître la personne morale et il n’y donc pas substitution au sens juridique. Il y a pourtant substitution de fait pour les mandants qui peuvent en tirer les conséquences à l’occasion d’une future assemblée par le renouvellement ou non du mandat. Toute opération juridique provoquant de manière ou d’autre la disparition de la personne morale titulaire du mandat est inopposable aux syndicats mandants [1]. Elle doit être précédée d’une décision de l’assemblée prenant acte de la cessation d’existence du syndic en place et conférant un nouveau mandat à l’entité nouvelle. Cette procédure est rarement respectée. Les copropriétaires sont informés de l’opération par une lettre circulaire mettant en valeur les avantages qu’ils pourront tirer de la nouvelle formule. Ils sont ensuite appelés à « ratifier » l’opération à l’occasion d’une assemblée ordinaire ultérieure. Ils le font dans la plupart des cas et s’en trouvent souvent satisfaits. Tout intéressé peut faire constater l’irrégularité de cette procédure et désigner un administrateur provisoire du syndicat. Plus grave encore est le risque d’annulation de cette assemblée pour défaut de qualité de l’auteur de la convocation, qui est la nouvelle entité irrégulièrement investie d’un mandat qui s’est éteint avec l’ancienne personne morale. De telles opérations ne peuvent être réalisées instantanément comme le souhaitent cédants et cessionnaires. On s’interroge alors sur l’incidence de l’intuitus personae en présence d’une personne morale. Une relation intuitu personae présente toujours un caractère aléatoire car le mandataire personne physique peut, lui aussi, disparaître prématurément. La désinvolture qui caractérise certaines opérations justifie la rigueur des juges qui peuvent se prévaloir de l'irréfutabilité de leur motivation. La réalité des faits imposera une intervention législative survie de la société pour les besoins de l’opération ou adaptation de la fiscalité dont les arcanes sont désormais plus déterminants que les règles de droit. III. le caractère général du mandat Ici encore, les principes exposés conservent toute leur valeur mais les conceptions nouvelles de la fonction syndicale qu’expriment des groupes importants ne peuvent être occultées. Certains spécialistes de la gestion se sont avisés de la possibilité d’ajouter aux services habituellement requis d’un syndic des services complémentaires de types très divers, assimilables pour des ensembles immobiliers classiques aux services fournis dans les « résidences de retraités ». Il peut s’agir de prestations individuelles (entretien intérieur des appartements) ou collectives (garderie d’enfants). Ces propositions peuvent présenter un réel intérêt. Il faut les distinguer nettement de celles relevant de l’application du statut, même si elles doivent être exercées par un service dépendant de l’entité syndic. La question fait rebondir la controverse relative à l’existence dans le règlement de copropriété d’une clause imposant l’adhésion de tout copropriétaire à une association sportive interne par exemple. Nous examinerons cette question par ailleurs. Elle touche également aux secteurs d’activités prévisibles des unions syndicales dont le développement semble souhaité. IV. les incidences de la loi hoguet Le syndic professionnel, personne physique ou morale est soumis à un statut personnel contraignant. Ce statut est étranger à celui de la copropriété mais comporte des incidences qui ne sont pas négligeables. Nous rappellerons ici les traits principaux des règles posées par la loi Hoguet et les conséquences qu’elles peuvent avoir sur la vie de la copropriété. Une personne doit, pour exercer l’activité de syndic à titre professionnel, être titulaire de la carte professionnelle « Gestion immobilière » délivrée par la préfecture du lieu d’exercice de l’activité. Cette carte est initialement délivrée sous certaines conditions relatives à la compétence et à la garantie financière. Elle fait ensuite l’objet d’un renouvellement annuel effectué sur présentation d’une attestation comptable établissant le montant maximum des fonds détenus au cours de l’exercice précédent et d’une attestation de renouvellement de la garantie financière. C’est donc la couverture financière qui fait l’objet d’une vérification annuelle. La carte « gestion immobilière » concerne aussi bien les activités de gestion locative que celles de gestion de copropriétés ou institutions connexes. C’est l’ensemble des fonds détenus à ces différents titres qui est vérifié et détermine le montant de la garantie. Nous verrons plus loin que la loi du 13 décembre 2000 (SRU), privilégiant la gestion financière des syndicats par comptes séparés, devrait entraîner une modification de ce système puisque le syndic ne serait plus détenteur des fonds. La jurisprudence a considéré dans un premier temps que la détention de la carte professionnelle ne concerne que le statut administratif du syndic et qu’un syndicat pouvait parfaitement faire choix d’un syndic qui n’en était pas pourvu. La solution contraire a justement prévalu. Le problème s’est posé d’une autre manière en ce qui concerne le renouvellement du mandat d’un syndic qui détenait la carte lors de sa désignation initiale mais qui, à un moment donné, n’en a pas obtenu le renouvellement pour une raison quelconque. Sur le plan strictement juridique, cette situation entraîne pour le syndic une incapacité d’exercice qui rend nécessaire la désignation pour chaque syndicat géré d’un administrateur provisoire. Celui ci doit convoquer dans les meilleurs délais une assemblée qui aura pour objet de désigner un nouveau syndic. Il assure l’administration du syndicat jusqu’à l’entrée en fonction du nouveau syndic. Cette solution paraît simple mais pose dans les faits de nombreux problèmes. Elle est impérative lorsque le syndic, personne physique ou morale, se trouve dans une situation périlleuse. Elle pourrait être aménagée dans l’intérêt des syndicats eux-mêmes lorsque des évènements occasionnels affectent la situation du syndic sans interdire la continuation de son activité sous un régime d’assistance et de contrôle. Ce mécanisme, selon les cas, aboutirait à une reprise normale d’activité ou à la reprise de gestion par un confrère désigné par l’assemblée sans que la période transitoire ait été perturbée par les désordres inévitables de la période d’administration provisoire. Cette pratique est d’ailleurs constatée occasionnellement mais elle est sanctionnée par la jurisprudence qui y voit un cas de sous-traitance de l’administration judiciaire. Notons en passant que ces observations sont plus pertinentes encore en cas d’annulation de la décision ayant désigné initialement le syndic. Il est fréquent que la responsabilité de l’annulation ne lui soit pas imputable et qu’il soit désigné à nouveau. Le double transfert des dossiers confine alors à l’absurde. Ces difficultés ne peuvent occulter les effets bénéfiques du dispositif Hoguet depuis son entrée en vigueur. Il consacre toutefois la possibilité d’une garantie imparfaite des mandants puisqu’il comporte une procédure d’indemnisation au marc le franc. On lui reprochera surtout les difficultés de mise en œuvre. Il incombe à chaque syndicat de rapporter la preuve du préjudice subi alors qu’il est, par principe, incapable de la produire. La comptabilité est en effet détenue par le syndic. Ici encore, les aménagements suggérés plus haut s’avéreraient bénéfiques. Il faut ajouter qu’à l’origine les organismes de garantie financière n’ont pas eu conscience de la véritable raison d’être de leur existence qui était la protection des mandats. Une série d’arrêts rigoureux de la Cour de cassation a remis les choses en ordre. La jurisprudence a, par contre, gravement affecté la régularisation de certains dossiers en refus au syndic sortant le recouvrement du solde débiteur que présentait le compte de certains syndicats dans les livres du syndic, sous le régime du compte unique. Si dans certains cas, le demandeur avait joint l’insouciance à la fantaisie comptable, la situation justifiait, dans la plupart des autres, le remboursement des soldes dus. Nous reviendrons sur cette question. |
Mise à jour |
[1] Cass. civ. 3 18/11/1997 RDI 1998 137 note Capoulade (location-gérance) ; TGI Paris Référés 03/07/1997 Adm. juillet 1998 49 note Bouyeure ; Cass. civ. 10/11/1998 Bull III n0 212 (fusion de sociétés) ; Cass. com 30/05/2000 Adm. octobre 2000 note Capoulade (fusion absorption).