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11 / 3.7.3 Le privilège spécial du syndicat face à la liquidation des biens du copropriétaire I. Le privilège et la priorité de
paiement prévue par l’ARTICLE 40 de la loi du 25/01/1985 A. L’avis de la Cour de cassation du 21 janvier 2002 B. L’avis du Conseiller rapporteur II. le sort du
privilège invoqué avant la vente du lot A. connaissance par le syndic du jugement d’ouverture B. sort de la déclaration de créance C. L’arrêt de la Cour de cassation du 15 février 2006 D. Mise en œuvre du privilège par la déclaration de créance ? III. la
réforme des procédures collectives
(loi du 26/07/2005) Cette
étude a été révisée en fonction de l’arrêt rendu par la Cour de cassation de
15 février 2006 et de la réforme des procédures collectives entrée en vigueur
le 1er janvier 2006. Elle présente une suggestion pour remédier
aux difficultés actuelles de la situation du syndicat des
copropriétaires : conférer à la déclaration de créance du syndicat la
vertu de mettre en œuvre le privilège spécial. La loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 a octroyé au syndicat des copropriétaires le bénéfice d’un privilège spécial immobilier sur les lots du copropriétaire vendeur et débiteur de charges de copropriété. Le principe de ce privilège, mais surtout son caractère occulte, choquent encore maints juristes. Sa mise en œuvre pose, il est vrai, nombre de problèmes. Un avis de la Cour de Cassation en date du 21 janvier 2002 et quelques décisions judiciaires récentes doivent être connus des praticiens. Il nous a paru nécessaire, pour en traiter de reproduire partiellement l’article 2103 du Code civil : Les créanciers
privilégiés sur les immeubles sont : 1° Le vendeur, sur l'immeuble vendu, pour le paiement du prix ; […] 1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de
deniers mentionné au 2°, le
syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges
et travaux mentionnés aux articles
10 et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis, relatifs
à l'année courante et aux quatre dernières années échues. Toutefois, le
syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances
afférentes aux charges et travaux
de l'année courante et des deux dernières années échues. 2° Même en l'absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour
l'acquisition d'un immeuble, pourvu qu'il soit authentiquement constaté, par
l'acte d'emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a
été fait des deniers empruntés ; 3° Les cohéritiers, sur les immeubles de la succession, pour la garantie
des partages faits entre eux, et
des soultes ou retours de lots ; pour la garantie des indemnités dues en
application de l'article 866, les
immeubles donnés ou légués sont assimilés aux immeubles de la succession ; 4° Les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés
pour édifier, reconstruire ou réparer
des bâtiments, […} 5° Ceux qui ont prêté les deniers, pour payer ou rembourser les ouvriers,
jouissent du même privilège,
pourvu que cet emploi soit authentiquement constaté par l'acte d'emprunt, et
par la quittance des ouvriers,
ainsi qu'il a été dit ci-dessus pour ceux qui ont prêté les deniers pour
l'acquisition d'un immeuble ; 6° Les créanciers et légataires d'une personne défunte, sur les immeubles
de la succession, pour la garantie
des droits qu'ils tiennent de l'article 878.. 7° Les accédants à la propriété titulaires d'un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière sur l'immeuble faisant l'objet du contrat, pour la garantie des droits qu'ils tiennent de ce contrat. Le privilège du syndicat garantit le paiement des charges et travaux visés par les articles L 10 et L 30, sur le lot vendu, pour l’année courante et les quatre dernières années échues. Le syndicat vient en premier rang pour l’année en cours et les deux dernières années. Il vient en concours avec le vendeur [1] et le prêteur de deniers pour les années les plus anciennes. .Son sort est toutefois incertain face au privilège du Trésor et aux privilèges des salariés ou assimilés. Chaque jour qui passe accroît le risque pour le syndicat de perdre le plein effet du privilège, qui ne porte que sur l’année en cours (date de la vente) et les deux années antérieures. Les travaux préparatoires révèlent que la date de référence à prendre en considération pour la détermination des exercices garantis est celle de la mutation [2] . Certains cas pratiques n’ont pas été prévus par le texte. Ils se posent lorsque le copropriétaire débiteur est en liquidation judiciaire. I. Le privilège et la priorité de paiement prévue par l’ARTICLE 40 de la loi du 25/01/1985 Les « créances article 40 » sont celles qui sont nées après le jugement d’ouverture. L’article 40 de la loi n° 85-98 du 1985, devenu l’article 621-32 du Code de commerce, est ainsi conçu : I.
- Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture sont
payées à leur échéance lorsque
l'activité est poursuivie. En cas de cession totale ou lorsqu'elles ne sont
pas payées à l'échéance en cas de
continuation, elles sont payées par priorité à toutes les autres créances,
assorties ou non de privilèges ou
sûretés, à l'exception des créances garanties par le privilège établi aux
articles L. 143-10, L. 143-11, L. 742-6
et L. 751-15 du code du travail. II. - En cas de liquidation judiciaire, elles sont payées par priorité à
toutes les autres créances, à l'exception
de celles qui sont garanties par le privilège établi aux articles L. 143-10,
L. 143-11, L. 742-6 et L. 751-15
du code du travail, des frais de justice, de celles qui sont garanties par
des sûretés immobilières ou
mobilières spéciales assorties d'un droit de rétention ou constituées en
application du chapitre V du titre II du
livre 5. III. - Leur paiement se fait dans l'ordre suivant : 1° Les créances de salaires dont le montant n'a pas été avancé en
application des articles L. 143-11-1 à L. 143-11-3 du code du travail ; 2° Les frais de justice ; 3° Les prêts consentis par les établissements de crédit ainsi que les
créances résultant de l'exécution
des contrats poursuivis conformément aux dispositions de l'article L. 621-28
et dont le cocontractant accepte
de recevoir un paiement différé ; ces prêts et délais de paiement sont
autorisés par le juge-commissaire dans la
limite nécessaire à la poursuite de l'activité pendant la période d'observation et font l'objet d'une
publicité. En cas de résiliation d'un contrat régulièrement poursuivi, les indemnités et pénalités sont
exclues du bénéfice de la présente disposition ; 4° Les sommes dont le montant a été avancé en application du 3° de
l'article L. 143-11-1 du code du
travail ; 5° Les autres créances, selon leur rang. Il impose, en cas de poursuite de l’activité, le paiement des créances postérieures au jour d’ouverture avant « celui de toutes les autres créances », exception faite de celles liées aux contrats de travail, des frais de justice et de celles qui sont garanties par des sûretés immobilières ou mobilières spéciales assorties d’un droit de rétention. En cas de liquidation judiciaire, la disposition est identique mais l’exception comporte en outre les sûretés immobilières ou mobilières spéciales constituées en application du chapitre V, titre II, livre 5. A. L’avis de la Cour de cassation du 21 janvier 2002 Les créances du syndicat antérieures au jugement d’ouverture sont garanties par le privilège qui est une sûreté immobilière spéciale dont la mise en œuvre est liée à la vente du lot. Quel est le sort des créances syndicales postérieures ? Doivent-elles être payées avant la vente du lot s’il existe des fonds disponibles ? .Comment combiner les textes ? C’est la question qui était posée à la Cour de Cassation par un Tribunal de grande instance. Aux termes de l’avis qu’elle a rendu « seules les créances antérieures au jugement d’ouverture, garanties par des sûretés immobilières ou mobilières spéciales assorties d’un droit de rétention, sont comprises dans l’exception ». Dès lors, les charges de copropriété postérieures entrent bien dans le cadre de l’article 621-32. Conformément au III 5° de cet article elles viennent en cinquième position, en vertu de la priorité attachée à toutes les créances postérieures mais sans préférence à leur égard. Cette solution n’est guère favorable au syndicat. L’expérience montre qu’à l’occasion d’une liquidation judiciaire, la vente du lot n’est pas réalisée rapidement, alors que le débiteur occupe toujours les lieux. Les travaux réalisés par le syndicat confortent la valeur du gage des créanciers et, par assimilation, il était concevable, au moins de ce chef, d’assimiler la quote correspondant au lot aux frais de justice dont le rang est justifié de manière identique. L’avis de la Cour de Cassation, contraire à celui émis par le Conseiller rapporteur, n’interdit pas à un créancier de soutenir ultérieurement une prétention différente. En l’état, il constitue, sinon la règle de droit, du moins le guide des praticiens. B. L’avis du Conseiller rapporteur Il n’est pas vain de le retranscrire ici : « Personnellement j'incline à penser que l'exception à la priorité de paiement des créanciers de la procédure doit s'appliquer aux créances en fonction des garanties dont elles sont assorties, sans considération de leur origine antérieure ou postérieure au jugement de liquidation judiciaire, car je pense que le législateur a voulu, lorsque le redressement de l'entreprise est écarté et que dès lors il n'y a plus à favoriser les créanciers qui participent au redressement, que les créanciers titulaires de sûretés recouvrent pleinement leurs droits dans la limite bien évidement des fonds produits par la réalisation des actifs. « Je propose en conséquence de dire qu'il résulte de la volonté du législateur qu'en cas de liquidation judiciaire les créances antérieures et postérieures au jugement d'ouverture, garanties par des sûretés immobilières ou mobilières spéciales assorties d'un droit de rétention, sont comprises dans l'exception prévue par l'article 40, alinéa 2, de la loi du 25 janvier 1985, devenu l'article L.621-32 II du Code commerce et que leur paiement doit être effectué par priorité à toutes les autres nées régulièrement après le jugement d'ouverture. » II. le sort du privilège invoqué avant la vente du lot Une autre difficulté se présente lorsque le lot n’a pas été vendu au moment ou le syndicat doit déclarer sa créance. En droit commun, c’est la vente du lot qui provoque la mise en œuvre du privilège au moyen de l’opposition sur le prix de vente régularisée par le syndic ayant reçu l’avis prévu par l’article L 20. Nous verrons ci-dessous que la Cour de cassation applique la même solution dans le cas d’une liquidation judiciaire. A. connaissance par le syndic du jugement d’ouverture Il n’est pas dans les habitudes des administrateurs de biens de consulter quotidiennement les journaux d’annonces légales. Le caractère occulte du privilège ne permet pas au représentant des créanciers d’adresser au syndic un avertissement d’avoir à déclarer sa créance comme il doit le faire pour tous les créanciers ayant publié leurs créances. Le syndicat risque alors de voir sa créance frappée de la déchéance prévue par les articles 641-43 et 641-46 du Code de commerce, faute de déclaration dans le délai préfix de deux mois à compter du jugement d’ouverture [3]. Pour remédier à cette difficulté, les syndics ne peuvent que mettre en surveillance les sociétés anormalement débitrices. Dans le système nouveau de préfinancement des charges les appels sont trimestriels. Le jugement d’ouverture peut intervenir entre deux appels mais, dans la plupart des cas, le risque limité à un seul appel demeure faible. Par contre tout laxisme du syndic laissant les impayés s’accumuler sera sanctionné. B. sort de la déclaration de créance Nous retenons ici comme hypothèse que le syndic a été informé en temps utile de l’ouverture de la procédure. Il doit déclarer la créance du syndicat en invoquant le privilège spécial. Il est nécessaire de présenter la déclaration de la même manière qu’une opposition, en précisant la ventilation dans le temps, par année, et le détail de la créance. Le problème n’est pas résolu pour autant car il s’agit ensuite de savoir comment exploiter cette déclaration et comment régler les litiges qu’elle peut générer. Un arrêt de la 3e chambre C de la Cour d’appel de Paris [4] nous apporte quelques éclaircissements. Dans cette espèce, le syndicat primait un prêteur de deniers pour l’année en cours et les deux dernières années et souhaitait faire constater son privilège. Celui ci était admis mais le juge-commissaire avait estimé nécessaire de renvoyer la détermination de sa portée à l’époque future de la vente effective, faisant valoir qu’elle est limitée au lot vendu [5]. C’est une solution intermédiaire qui a été adoptée par la Cour. Elle juge ne pouvoir, comme le juge-commissaire, statuer que sur l’admission ou le rejet des créances. La demande du syndicat concerne la répartition des fonds excède sa compétence et relève de la procédure d’ordre [6]. A ce moment, le liquidateur doit classer les créances et le juge-commissaire statue sur les contestations éventuelles des décisions du liquidateur. En d’autres termes, la déclaration de la créance vaut opposition et mise en œuvre du privilège avant la vente du lot mais son efficience est suspendue à la réalisation effective de la vente. Cette motivation est fondée sur les dispositions de l’article L 621-44 du Code de commerce et de l’article 73 du décret n° 85-1388 du 22 décembre 1988. On constate ici encore que la protection assurée par le privilège spécial immobilier du syndicat demeure relative en présence d’une mise en liquidation du copropriétaire. En toute hypothèse elle ne permet pas au syndicat de compter sur un redressement rapide de sa trésorerie.
C. L’arrêt de la Cour de cassation du 15 février 2006 La Cour de cassation juge que le syndicat des copropriétaires demeure simple créancier chirographaire jusqu’à la réalisation de la vente du lot. Le syndicat avait déclaré sa créance au liquidateur judiciaire et lui reprochait de ne l’avoir admise qu’à titre chirographaire, sans tenir compte du privilège spécial dont elle bénéficiait. La Cour d’appel avait admis la position du liquidateur. La Cour de cassation rejette le pourvoi en faisant observer « que le privilège immobilier bénéficiant au syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges et travaux ne s’exerce qu’en cas de vente du lot de copropriété ». A la vérité, du point de vue pratique, ce sont les autres créanciers inscrits ou privilégiés de la SCI qui sont les premières victimes de cette solution. L’état des créances fait apparaître le syndicat au rang des simples créanciers chirographaires. Après la vente du lot, il peut surgir soudainement pour passer devant tout le monde ! D. Mise en œuvre du privilège par la déclaration de créance ? Lorsque les charges sont dues par une SCI, un récent arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation a apporté une solution favorable au créancier impayé d’une SCI. On sait qu’en vertu de l’article 1858 du Code civil, il peut poursuivre les associés s’il justifie de poursuites vaines et préalables contre la société ; La Cour de cassation a jugé que si la SCI est en « faillite », la déclaration de créance est assimilée aux « vaines poursuites », sans que le créancier ait à prouver que le patrimoine social sera insuffisant pour le paiement de sa créance. [7] ;. Il serait souhaitable que la déclaration de la créance entraînât également la mise en œuvre du privilège spécial. Cela est-il concevable ? L’article 20 de la loi énonce en son dernier alinéa : « L’opposition régulière vaut au profit mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 ». Les auteurs estiment que le syndicat manifeste ainsi son intention de faire valoir son privilège. Le cas le plus fréquent est sans doute la signification d’une opposition en l’absence de toute « faillite ». On peut légitimement penser que le législateur n’a pas songé à ce cas particulier, alors qu’il est celui dans lequel la garantie du privilège est la plus souvent invoquée. Il n’existe par ailleurs aucun texte interdisant formellement d’établir un autre mode de mise en œuvre. Aucun texte ne fait de la réalisation de la vente une condition de l’existence du privilège. Il est seulement vrai que le privilège existant ne peut avoir d’effet utile qu’à l’occasion de la vente du lot. Dans le cas évoqué plus haut des « vaines poursuites », la Cour de cassation a édicté une mesure novatrice en faisant de la déclaration de créance l’équivalent des vaines poursuites exigées par l’article 1858 du Code civil. Il ne semble pas inconcevable d’espérer une semblable faveur pour la mise en œuvre du privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires. III. la réforme des procédures collectives (loi du 26/07/2005) La loi n° 2005-845
du 26/07/2005 et le décret d’application n° 2005-1677 du 28/12/2005 ont
profondément réformé le régime des procédures collectives. En particulier les
articles L 642-18 et suivants, relatifs à la cession des biens du débiteur,
permettent pour les immeubles, le recours à la cession amiable. Le règlement des
créanciers fait l’objet des articles L 643-1 et suivants. L’article L 643-2
dispose : « Les créanciers
titulaires d'un privilège spécial, d'un nantissement ou d'une hypothèque et
le Trésor public pour ses créances privilégiées peuvent, dès lors qu'ils ont
déclaré leurs créances même s'ils ne sont pas encore admis, exercer leur
droit de poursuite individuelle si le liquidateur n'a
pas entrepris la liquidation des biens grevés dans le délai de trois mois à
compter du jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire. « Lorsque le tribunal a
fixé un délai en application de l'article L. 642-2, ces créanciers peuvent
exercer leur droit de poursuite individuelle à l'expiration de ce délai, si
aucune offre incluant ce bien n'a été présentée. « En cas de vente
d'immeubles, les dispositions des premier, troisième et cinquième alinéas de
l'article L. 642-18 sont applicables. Lorsqu'une procédure de saisie
immobilière a été engagée avant le jugement d'ouverture, le créancier
titulaire d'une hypothèque est dispensé, lors de la reprise des poursuites
individuelles, des actes et formalités effectués avant ce jugement. Ce texte fait rebondir le
débat généré par l’arrêt du 15 février 2006. Il ouvre en principe au
syndicat des copropriétaires la possibilité de provoquer la vente du lot soit
après expiration du délai de trois mois prévu par l’alinéa 1 soit après
expiration du délai fixé par le tribunal en application de l’article L 642-2,
si aucune offre incluant ce bien n’a été présentée. Mais l’arrêt dit que le syndicat des copropriétaires n’est qu’un créancier chirographaire tant que ’appartement n’est pas vendu ! Cette contradiction impose la solution que nous avons suggérée. |
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