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00043608 CHARTE Ne
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11 / 1 Les charges de copropriété (Généralités) Dans le
langage commun les charges de copropriété sont les dépenses réalisées pour la
conservation, l’entretien et
l’administration des parties communes et celles générées par les
services collectifs et les éléments d’équipement commun. A compter du 1er
janvier 2017 il faudra ajouter le versement au fonds de travaux mentionné à
l’article 14-2 de la cotisation prévue au même article. Plus
largement on parle de charges de copropriété à propos de tout appel de fonds
effectué par le syndic à quelque titre que ce soit. Il faut néanmoins
rappeler la nécessité de distinguer le préfinancement des charges et leur
répartition entre les copropriétaires assorti de la restitution des
provisions appelées. La
répartition des charges entre les copropriétaires est une opération
caractéristique du statut de la copropriété. Elle justifie l’existence d’un
plan comptable spécifique qui ignore la notion de résultat
tout en exigeant la comparaison des prévisions et des réalisations entre
différents exercices. L’article
10 de la loi dispose : Les copropriétaires sont tenus
de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les
éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et
éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer
aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration
des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article
14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs
relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces
valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété
fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de
charges. La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (loi SRU) n’a pas effacé l’article 10 de la loi de 1965 mais elle a privilégié la notion de dépenses et fait apparaître une nouvelle distinction fondamentale. · L’article L 14-1 traite des « dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ». Pour faire face à ces dépenses, l’assemblée vote un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté, exigibles au premier jour de chaque trimestre. On parle ainsi des « dépenses du budget prévisionnel ». · L’article L 14-2 évoque, de son côté, les « dépenses pour travaux ». Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. L’article D 44 nouveau précise la notion de « dépenses pour travaux » qu’il qualifie de « dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ». Nous reviendrons sur ce texte et nous contentons ici d’indiquer que pour l’essentiel il s’agit de travaux autres que ceux de maintenance, celle ci étant définie dans l’article D 45. L’article 2 du décret comptable ajoute aux dépenses pour travaux celles liées à des opérations exceptionnelles. Vous
trouverez à la suite les études suivantes : 11.1.1 La
classification des charges et dépenses 11.1.2 La
répartition des charges 11.1.3 Le
régime des charges (Préfinancement, constatation, reddition des comptes) 11.1.4 La
contribution aux charges ; obligation réelle ou personnelle |
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