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11 / 1.4 La contribution aux charges
de copropriété, Jean-Pierre Mantelet DES Droit Privé © Le droit de la copropriété, depuis la réforme de 1965, a connu de multiples revirements de jurisprudence. Les praticiens, innovateurs impénitents en ce domaine, ne pourraient-ils, sans demander la cassation d’un quelconque arrêt, en suggérer un nouveau ? C’est à une audacieuse opération de ce type qu’est vouée cette étude : · La contribution aux charges de copropriété est présentement considérée comme une obligation personnelle · L’étude présente l’ébauche d’une argumentation en faveur de sa reconnaissance comme obligation réelle. Un rappel d’abord pour les praticiens non-juristes : L’obligation personnelle pèse sur les parties à un contrat. Le bail impose au bailleur la mise à disposition du local, au locataire le paiement du loyer. L’obligation réelle, attachée à un bien, pèse sur les propriétaires successifs de ce bien, à la seule raison de cette qualité. Ayant acquis un terrain soumis à une servitude de passage, je dois laisser passer le bénéficiaire du droit de passage. Si je vends ce bien, l’acquéreur devra, à son tour, le laisser passer. Le patrimoine du propriétaire d’un bien immobilier comporte : 8les droits et obligations réels liés à la propriété du bien 8les droits et obligations personnels liés à sa mise en location Nous avançons que les droits et obligations du copropriétaire, qui n’a souscrit qu’à un contrat d’acquisition de lot, sont attachés à la propriété du lot dont la consistance est déterminée par le statut légal et les dispositions demeurées efficaces du règlement de copropriété. Le lot présente ainsi les caractères d’une universalité. I. éléments historiques Notre exposé exige un bref rappel de l’évolution historique du droit de copropriété. A. l’article 664 du code civil En 1804, les rédacteurs du Code civil ont établi, en l’article 664, une synthèse des pratiques coutumières relatives à la division par étages des maisons. Ce texte, de nature supplétive, avait pour objet la codification des usages coutumiers applicables en l’absence de dispositions appropriées dans les titres de propriété. La copropriété se présentait alors comme un ensemble de propriétés individuelles superposées assorti de servitudes réciproques. C’est à juste titre que le texte a été inséré dans le chapitre consacré aux servitudes, qui sont le type même de l’obligation réelle.. L’article 664 du Code civil était ainsi rédigé : Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent
à divers propriétaires, si les titres de propriété ne réglant pas le mode des
réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit : Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les
propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient
; Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur
lequel il marche ; Le propriétaire du premier étage fait
l'escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du
premier, l'escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite. Les obligations du propriétaire d’un étage étaient bien des obligations réelles, imposées par le titre, à défaut par la loi. Les titres de propriété comportaient des dispositions spécifiques lorsque la division de la maison résultait de libéralités d’un propriétaire unique. Il prévenait ainsi les difficultés pouvant survenir entre les bénéficiaires. B. les associations syndicales et la loi de 1865 A cette même époque, les obligations des syndicataires des associations syndicales étaient également des obligations réelles. Ces survivances de l’Ancien droit étaient plus nombreuses que les copropriétés. Il est apparu nécessaire de fixer par une loi des usages immémoriaux. Ce fût l’œuvre de la loi du 21 juin 1865, qui est toujours en vigueur. L’évidence du caractère réel des obligations des syndicataires était si manifeste qu’il ne sembla pas nécessaire de la rappeler. Pour remédier à cette omission, le décret du 18 décembre 1927 dispose en son article 2 Les obligations qui dérivent de la constitution de
l’association syndicale sont attachées aux immeubles compris dans le
périmètre et les suivent, en quelques mains qu’ils passent, jusqu’à
dissolution de l’association C. loi du 28 juin 1938 La loi du 28 juin 1938 tend « à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements ». Son chapitre II comporte les « dispositions concernant les copropriétaires d’immeubles ». La loi, applicable « lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers copropriétaires »,. est en grande partie supplétive. Elle laisse une place prééminente aux titres et au règlement de copropriété. Mme Kischinewsky-Broquisse, dans sont étude de la loi de 1938, a consacré d’importants développements à l’obligation réelle et à l’application qui pourrait en être faite en droit de la copropriété par la pratique de l’abandon. C’est par ce biais qu’elle admet implicitement le caractère réel des obligations du copropriétaire. D. loi du 10 juillet 1965 La loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public pour l’essentiel. Elle n’exprime aucune conception moderne de la copropriété mais elle comporte, outre des définitions précises, plusieurs innovations fondamentales · La dissociation de l’immeuble et de sa propriété tend à la constitution de lots comprenant impérativement une partie privative et une quote-part des parties communes. · L’article 8 impose l’existence d’un « règlement conventionnel de copropriété » déterminant la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance , et fixant les règles relatives à l’administration des parties communes, sous réserve des dispositions de la présente loi. 1.
le
lot La Cour de Cassation, pour désigner un copropriétaire plaideur fait mention d’un « propriétaire de lot dans un immeuble soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ». Aux termes de cette loi, le contenu du lot n’est pas limité aux énonciations de son article 1er . Il comporte en outre · une quote-part des droits indivis accessoires aux parties communes · et, le cas échéant, les droits divis spécifiquement attachés au lot : droit de jouissance exclusif d’une partie commune, droit de construire, destination dérogatoire. La jurisprudence reconnaît à ces droits divis une force particulière lorsqu’ils figurent dans la définition même du lot considéré par le règlement de copropriété. Leur régime est différent lorsqu’ils résultent d’une clause concernant globalement un ensemble défini de lots. A ce point de notre exposé, le lot, objet du droit individuel de propriété, se présente comme un ensemble de droits divis ou indivis attachés à une fraction divise de l’immeuble. Cette fraction, sous la qualification de partie privative. demeure le seul élément patrimonial tangible et économiquement exploitable. 2.
le
règlement de copropriété Convention n’est pas contrat. Les confusions terminologiques du Code civil s’expliquent par la méfiance de l’époque à l’égard des institutions collectives. Elle s’étendait à la propriété collective, survivance honnie de l’Ancien régime. Le temps est à peine passé de la querelle [1] des « communaux ». Le contrat, formé par l’échange des volontés réciproques de deux personnes, ne génère des droits et obligations qui n’ont d’effets qu’entre elles. La convention, formée par la convergence des volontés de plusieurs personnes, peut générer, lorsqu’elle est créatrice d’institution, des droits et obligations dont les effets s’étendront à d’autres personnes, dès lors qu’elles seront membres du groupe institutionnel. C’est le cas de la convention collective du travail mais il existe d’autres conventions de ce type. La loi confère à juste titre au règlement de copropriété un caractère conventionnel. Le projet de loi en faisait « l’objet d’une convention générale ou de l’engagement successif de chacun des intéressés ». Il mentionnait les « stipulations du règlement de copropriété » et l’exposé des motifs évoquait les documents contractuels antérieurs et les clauses contractuelles du règlement. M. Zimmermann, rapporteur à l’Assemblée Nationale, a clairement insisté sur le caractère institutionnel du régime juridique de la copropriété, déjà exprimé, selon lui, par la loi du 28 juin 1938 qui « ne lui avait pas donné les moyens de réaliser les opérations correspondant à la fonction qui doit désormais être reconnue au groupement légal des copropriétaires ». La qualification du règlement de copropriété a été modifiée sur un amendement « destiné à donner au règlement une origine très générale, mais en insistant sur le caractère conventionnel du règlement ». La disparition de « l’engagement successif des intéressés », approuvée par la Commission des lois favorable à l’amendement, n’est pas neutre. Du caractère conventionnel du règlement de copropriété, considéré comme source unique des droits et obligations de chaque copropriétaire, on a déduit leur caractère personnel. Est-ce à juste titre ? La convention collective du travail s’applique à raison de l’établissement d’un contrat de travail relatif à un emploi dans une branche déterminée. Elle a pour effet d’imposer à l’employeur et au salarié, qui n’ont pas participé à son élaboration mais s’y trouvent soumis de plano, des modalités d’exécution du contrat de travail. La convention collective et ses avenants modifient le contrat qui demeure la source unique des droits et obligations respectifs. Le nouveau copropriétaire a signé un contrat d’acquisition de lot. Son vendeur disparaît de la scène après avoir empoché son prix. Le syndicat des copropriétaires n’était pas partie à l’acte. Cet acte fait mention de l’existence d’un règlement de copropriété mais ne constate aucune adhésion de l’acquéreur. Celui ci se trouve néanmoins assujetti de plano aux dispositions du règlement dès qu’il est devenu propriétaire du lot, plus exactement dès que cette acquisition a été notifiée au syndic. Or la notification n’est qu’une formalité d’information matériellement nécessaire. Elle ne comporte aucune adhésion au règlement. Il n’existe finalement ni contrat ni a fortiori convention entre l’acquéreur et le syndicat. On peut dire, en s’inspirant de l’article 2 du décret de 1927, que les obligations qui dérivent de l’état de copropriété sont attachées au lot et le suivent, en quelques mains qu’il passe, jusqu’à dissolution du syndicat. La perfection de la restructuration sociale de la propriété de l’immeuble exige le rattachement des droits et obligations individuels aux lots. Aux éléments issus des dissociations matérielle de l’immeuble et juridique de la propriété s’ajouterait un ensemble organisé de droits et obligations réels individuels déterminé par le règlement de copropriété qui a bien pour fonction la définition des lots.. Seraient ainsi constituées des « universalités » homogènes dans le cadre imposé par la nature collective de l’institution. Faut-il rappeler qu’en 1957, Me Claude Thibierge insistait [2] sur la nécessité de reconnaître la nature particulière du syndicat des copropriétaires, « ni société ni association » et l’apparition d’un « droit autonome des collectivités organisées ». Il suggérait de constituer en immeuble par destination la « part d’intérêt » de chaque copropriétaire. Créant, dans cet esprit, le lot le législateur de 1965 n’a pas suivi complètement l’éminent praticien qui souhaitait surmonter la dichotomie entre droits réels et droits personnels. Cette conception de la copropriété n’est pas incompatible avec la lettre du statut établi par la loi de 1965. Elle est conforme à son esprit car elle permet de respecter le particularisme du droit de la copropriété tenant à la sauvegarde d’un équilibre constant entre les contraintes collectives et les prérogatives individuelles. La reconnaissance du caractère réel des obligations imposées à chaque copropriétaire ne pourrait que renforcer les droits des autres copropriétaires et ceux exercés en leurs noms par la communauté. II.
La
Jurisprudence et la Doctrine On admet que l'obligation au paiement des charges est une obligation personnelle trouvant sa source dans les dispositions conventionnelles du règlement de copropriété. Cette conception est explicitée dans le commentaire d'un arrêt de la Cour d'Appel de Versailles du 29 juin 1990 [3] par Messieurs Capoulade et Giverdon. Ces auteurs éminents relèvent la différence ainsi créée entre les charges de copropriété et celles dues par les syndicataires des associations syndicales. La nature réelle de l’obligation au paiement des charges a justifié dans le passé l’insertion dans les règlements de copropriété de clauses faisant obligation à l’acquéreur d’un appartement de payer les charges impayées par son vendeur. Improprement baptisées clauses de solidarité, elles se bornaient à faire état dans le règlement des conséquences du caractère réel de l’obligation. Il était facile de remédier aux inconvénients pratiques de ce mécanisme et la loi de 1965 a d’ailleurs prévu les mesures appropriées d’information préalable de l’acquéreur. La Cour de Cassation, faisant des dispositions de l'article L 43 une application particulièrement extensive, a déclaré ces clauses non écrites par arrêt du 1er juillet 1980 [4]., qui demeure un arrêt de principe. En l'espèce la Cour d'Appel de Paris [5] avait estimé que la clause « était de la nature des règles relatives à l'administration des parties communes au sens de l'art L 3 ». Ce texte étant exclu du champ d'application de l'art. L 43, la clause ne pouvait donc être réputée non écrite. La Cour de Cassation juge quant à elle que le règlement des charges en cas de mutation de lot est régi exclusivement par l'art L 20. Elle en déduit que toute garantie de recouvrement autre que celles résultant de l'opposition susceptible d'être pratiquée sur le fondement de l'art. 20 doit être écartée. Cette jurisprudence, malgré une résistance manifeste de certaines juridictions du fond, est demeurée constante. Mais le problème fondamental n’a été abordé ni par la Cour d’appel ni par la Cour de Cassation. En 1957, M. ABERKANE lui a consacré une importante étude [6]. Pour lui, l'obligation réelle a pour objet de résoudre des conflits de droits réels portant sur un même bien ou sur deux biens voisins. L'extension de la notion à différentes situations juridiques ne pourrait être paralysée que par les dispositions de l'art. 686 du Code civil qui autorise la constitution par le fait de l’homme de servitudes sur ou au profit d’un fonds mais l’interdit sur une personne ou à son profit Si la servitude ne peut être imposée qu'au fonds et non à la personne « cela signifie seulement que le débiteur n'en est tenu qu'à raison du droit qu'il possède sur le fonds ». C’est la notion d’obligation réelle. A un moment donné, la servitude doit peser sur une personne et profiter à une autre. Parmi ces extensions M. ABERKANE fait entrer les obligations nées d'un lotissement et celles nées de la division des immeubles par appartements. Nous suivons cet auteur, malgré l’antériorité de ses travaux par rapport à la promulgation du statut de la copropriété car la loi de 1965 n’a pas modifié les caractéristiques fondamentales de l’institution. Le syndicat est créancier de l’obligation réelle en sa qualité de représentant de tous les copropriétaires. En premier lieu l'application du statut n'est pas liée à l'existence d'un règlement de copropriété mais à la consistance et à la division d'un immeuble déterminé. Le statut s'applique, même en l'absence de règlement de copropriété et d'état descriptif de division [7], si l'immeuble répond par sa consistance et sa division aux critères de l'art L 1 alinéa 1er. Comment admettre l'existence d'obligations personnelles en l’absence de toute convention ? La fiction d’une présomption des volontés ne peut être envisagée dans ces espèces qui voient tomber brutalement le couperet institutionnel. Notre seconde observation porte sur le caractère conventionnel du règlement et se fonde sur l'observation des réalités. Le règlement de copropriété est établi à la construction de l'immeuble par un promoteur. Les acquéreurs sont tenus par les dispositions du règlement du seul fait de leur acquisition. L'acte d'acquisition fait mention du règlement mais n’exige aucune adhésion. Le syndicat n’est pas représenté à la signature de l’acte. Le règlement de copropriété est une des qualités, parmi d'autres, du bien acheté. L’acquéreur y a trouvé des avantages au même titre que la situation de l’immeuble et son standing. Peut-être ne l’a-t-il même pas lu ! L'acquéreur a contracté avec un vendeur et certainement pas avec une entité supérieure, personne morale ou non, représentant la collectivité future ou existante des copropriétaires. On ne voit pas enfin ce qui peut justifier, en fait ou en droit, une quelconque différence de régime entre les copropriétés et les associations syndicales libres. La fonctionnalité de celles-ci est moins importante que celle du syndicat qui est responsable de la structure de l'immeuble. La défaillance des services gérés par l’association syndicale peut gêner les syndicataires sans les priver de l’usage de leur bien. Le paiement des cotisations de l’association ne saurait donc être assorti d’un caractère plus impératif. La règle du décret de 1927 nous vient simplement de la tradition juridique. Elle nous rappelle la sanction courante par déguerpissement du non-respect des obligations foncières ou assimilées. III. nature juridique de l'obligation aux charges On ne peut se contenter de prôner le retour au statut réel de l’obligation de contribution aux charges communes sans tenir compte de l’évolution de leur contenu. Les « charges » de l’article 664 correspondaient peu ou prou à nos charges communes générales, dont on aura remarqué que le mécanisme de répartition est demeuré inchangé (art. 664 : chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient) Elles correspondent à des dépenses relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Les prestations correspondantes sont en quelque sorte incorporées au bien commun et rien ne s’oppose donc à ce que ces charges soient dues en vertu d’une obligation réelle. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun sont réparties « en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ». Nous retrouvons ici un système de répartition utilisé depuis des siècles par les communautés foncières ou immobilières et encore de nos jours par les associations syndicales. Le rattachement exclusif au lot justifie notre propos de les tenir comme résultant d’une obligation réelle. Restent, parmi les charges visées par l’article L 10 alinéa 1, celles de consommation personnelle et notamment celles qui font l’objet d’un comptage individuel. La question est mineure et l’on admet, de manière peut-être audacieuse, que l’accessoire suit le principal. On ne saurait admettre un régime particulier pour cette catégorie de charges On peut alors admettre que le lot ne comporte plus seulement une partie privative et une quote-part des parties communes. Il est en outre le siège des droits et obligations de chaque copropriétaire, qui entrent dans son patrimoine par le seul effet de l’acquisition régulièrement notifiée du lot. Le règlement de copropriété, dans cette conception, conserve son rôle. Il détermine le contenu, actif et passif, de chaque lot. Les modalités d’exercice d’une servitude, quel que soit son fondement, peuvent, de manière identique être déterminées par une convention qui, par les moyens appropriés, s’impose aux propriétaires successifs des fonds servant et dominant, sans affecter le fondement, légal ou autre, de la servitude. IV. Applications pratiques La reconnaissance du caractère réel de l’obligation de contribution aux charges aurait comme premier avantage de constituer un premier pas vers la cohérence des divers régimes de gestion des institutions collectives immobilières. Nous pensons aux associations syndicales libres qui, en grand nombre, ont maintenant pour objet la gestion des parties communes d’ensembles immobiliers. Pour rester dans le domaine de la copropriété, elle présenterait l’avantage de faciliter le règlement des difficultés qui apparaissent fréquemment à l’occasion des mutations de lot. Elle contraindrait le vendeur à se préoccuper activement de l’apurement de ses comptes, en présence d’un acquéreur peu disposé à supporter la charge éventuelle d’un solde impayé. Nous ne négligeons nullement les vertus du privilège spécial immobilier mais l’expérience montre que, dans certains cas (liquidation des biens du débiteur par exemple), il apporte une garantie sans financement immédiat et parfois illusoire quand le représentant des créanciers, n’ayant pas connaissance du privilège occulte, n’a pu informer le syndicat confronté ensuite à une irrémédiable forclusion.. La reconnaissance du caractère réel des obligations non financières incluses dans le lot aurait évidemment une incidence sur le contentieux interne de la copropriété, que nous n’aborderons pas dans cette brève étude (consacrée à l’obligation de payer les charges). Cet aspect de la question mérite une réflexion approfondie. Il est certain que sur ce point encore, le revirement assurerait une plus grande cohérence du régime de la copropriété en reconnaissant à certaines obligations figurant dans les règlements de copropriété leur nature réelle de servitude qui est déclarée présentement incompatible avec le statut de la copropriété. C’est le cas lorsque, par la force des choses, une partie d’élément d’équipement commun ne trouve placée dans une partie privative. V. CONCLUSION Si la conception unitaire parait l'emporter de nos jours, les auteurs se hasardent encore rarement à tenter de définir le droit de copropriété. C'est que définir la nature du droit de copropriété impose de sortir des classifications juridiques traditionnelles et de recourir à des notions qui demeurent mal reçues telles que l'acte juridique collectif, l'obligation réelle et l'institution. Nous avons le sentiment qu'en recourant à ces notions compatibles avec le droit positif actuel de la copropriété, la doctrine et la jurisprudence pourraient revenir sur certaines solutions pratiques qui perturbent la bonne gestion des syndicats de copropriétaires. Le législateur de 1965 a ouvert la perspective d’une théorie harmonieuse de la propriété immobilière collective. Sa perfection ne peut se contenter de « toilettes » occasionnelles au gré des alternances. |
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