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1 / 3.5.2 Les
types de lots I. Lot « groupe de
fractions » et lot-fraction II. Lot principal et lot secondaire
ou accessoire III. Particularisme de certains
lots A. emplacements de stationnement La notion de lot de copropriété, consacrée par la loi du 10 juillet 1965, est antérieure au régime de la publicité foncière établi en 1955 et même à la loi du 28 juin 1938. Le terme était parfaitement approprié aux lots des anciennes copropriétés qui groupaient une fraction principale (l’appartement) et des fractions accessoires (chambre de service et cave). Pourtant le titre I de la loi de 1938, consacré aux sociétés de construction, traitait des « fractions destinées à être attribuées en propriété ou en jouissance aux associés ». Le titre II visait en son article 5 la division par étages d’une maison, reprenant ainsi la terminologie de l’article 664 du Code civil. I. Lot « groupe de fractions » et lot-fraction Dans le régime de la publicité foncière, la notion de lot est liée logiquement à la nécessité d’établir un état descriptif de division. Un lot est alors « formé par toute fraction d’immeuble sur laquelle s’appliquent des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes si elle existe et si elle est déterminée ». Constitue une fraction au sens de l’article 7 a du décret du 4 janvier 1955 « pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.), et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ; » Dans le régime de la publicité foncière, un lot ne peut donc être qu’une fraction. Il a été nécessaire d’admettre une tolérance en faveur des règlements de copropriété anciens sous la condition qu’ils comportent une partie pouvant être assimilée à un état descriptif de division, même si sa présentation n’était pas conforme au modèle imposé par les nouveaux textes. A ce jour subsistent de nombreuses copropriétés divisées en groupes de fractions constitués en lots. On constate même la coexistence fréquente dans une même copropriété de « lots groupes de fractions » avec des lots constitués d’une fraction unique parce que des copropriétaires ont procédé à la division juridique de leur lot de type ancien pour en détacher une fraction secondaire à l’occasion d’une vente. II. Lot principal et lot secondaire ou accessoire Appliquée à des immeubles classiques, la division en groupe de fractions assurait une division homogène et cohérente de la propriété de l’immeuble. Certaines clauses du règlement de copropriété favorisaient la pérennité de cette cohérence. Elles interdisaient la vente et, parfois, l’exploitation locative séparées des fractions secondaires. Après la promulgation de la loi de 1965, la jurisprudence a sanctionné ces clauses en les déclarant non écrites comme contraires au droit individuel de disposition lié à la propriété du lot. Cette position prétorienne a été d’autant plus regrettable qu’une exception était couramment admise dans le cas des immeubles « cossus » dont le standing justifiait, aux yeux des Juges, une protection particulière. L’évolution du parc immobilier a favorisé ensuite une relative liberté des acquéreurs lorsque les promoteurs vendeurs n’imposaient pas l’acquisition d’un groupe standard de fractions. La notion de lot principal a ainsi évolué dans le jargon des syndics professionnels. Une chambre individuelle est devenue un lot principal dès lors que le propriétaire ne détenait pas d’autre lot dans l’immeuble. Cela restait vrai lorsqu’un même propriétaire détenait plusieurs chambres individuelles. L’évolution a été identique pour les emplacements de stationnements, souvent acquis par des « étrangers » à l’immeuble, qui refusaient ensuite de contribuer aux charges générées par des parties communes ou services dont ils estimaient ne tirer aucun profit, comme les espaces verts par exemple. De nos jours la distinction entre fraction principale et fraction secondaire n’a plus de signification notable. III. Particularisme de certains lots Indépendamment de ces considérations tenant aux dispositions générales du statut de la copropriété, il faut évoquer certaines difficultés tenant au particularisme de certains lots. L’article L 1 dispose que les lots comprennent chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Il en résulte · Qu’une fraction à laquelle n’est attachée aucune quote-part des parties communes ne peut être considérée comme un lot [1] . · Qu’une partie commune affectée d’une droit de jouissance exclusive ne peut être constituée en lot autonome. Ce droit doit être attaché à une partie privative et inclus dans le lot correspondant. Si le règlement de copropriété affecte une quote-part des parties communes à un droit de jouissance sur une partie commune, elle est réputée applicable seulement à la contribution aux charges ou à certaines d’entre elles. Le règlement de copropriété stipule souvent dans ce cas qu’au titre de la jouissance exclusive d’un jardin, le propriétaire du lot ne contribue pas aux charges de ravalement [2] . Un lot défini seulement par un nombre de tantièmes des parties communes et l’indication d’une parcelle sans précision de son affectation à usage privatif est nul [3] . A. emplacements de stationnement Les emplacements de stationnement sont légalement constitués en lots. On peut pourtant prétendre que, contrairement aux garages fermés, ils ne comportent pas de partie privative mais seulement un droit de jouissance exclusive portant sur une parcelle définie par le marquage au sol. Le droit de jouissance est superficiaire puisqu’il s’étend au volume d’espace supérieur, comme c’est le cas pour une terrasse. Dans certains cas le règlement de copropriété énonce que le lot comporte le droit pour son propriétaire de construire un garage sur l’emplacement. Du point de vue technique, l’exercice de ce droit pose des problèmes certains quand les emplacements sont disposés en bande. De toute manière la jurisprudence considère que la construction exige une autorisation de l’assemblée. Les uns estiment que l’assemblée ne doit être consultée qu’à propos des modalités de construction. D’autres estiment que le « droit de construire » est purement virtuel. Le règlement de copropriété, pour eux, ne peut comporter d’autorisation de construire. Cette question de la nature de la validité des clauses autorisant a priori des travaux reste un sujet de controverse. Sur la nature juridique de l’emplacement de stationnement voir aussi 1-3-2-3 I C On parle de lot transitoire dans les cas de construction d’un groupe d’immeubles par tranches successives. Après achèvement de trois des quatre bâtiments prévus par le projet, le promoteur reste propriétaire d’un lot incluant la jouissance exclusive d’une parcelle déterminée et le droit de construire sur cette parcelle un bâtiment. Le règlement de copropriété doit préciser la localisation exacte de la parcelle et sa superficie, les caractéristiques du bâtiment à construire (nombre de niveaux, nombre de lots, destination, etc.) et la quote-part des parties communes générales attachée au lot transitoire. Il est important également de préciser l’importance des droits à construire, - au regard des règles d’urbanisme -, qui sont affectés à la construction prévue. Après achèvement de ce quatrième bâtiment, le règlement de copropriété du groupe d’immeubles est complété, de même que l’état descriptif de division. La quote-part globale des parties communes attachée au lot transitoire est répartie entre les lots nouvellement créés. L’acte constate enfin l’annulation du lot transitoire. Jusqu’à l’achèvement de la construction, le « promoteur » est un copropriétaire comme les autres. Il contribue aux charges communes générales et participe aux assemblées générales. La notion de « lot transitoire », fortement contestée initialement, a été finalement consacrée par la Cour de cassation [4] , qui lui a reconnu la nature d’immeuble par nature pouvant faire l’objet d’une saisie immobilière. Mais le droit de jouissance exclusif ne comporte que le droit de construire. Le promoteur ne peut exploiter la parcelle d’une autre manière, serait-ce à titre provisoire. Il ne peut en particulier concéder l’implantation de panneaux publicitaires sauf accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Une exception est admise pour la publicité relative à la vente des lots en cours de construction. Un lot ne peut être constitué par un droit accessoire aux parties communes comme le droit d’affichage [5] . Nous ne traitons pas ici des lots d’une copropriété en volumes, non assujettie aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. La question est de savoir s’il est possible de créer dans une copropriété classique un lot-volume, défini par ses cotes cadastrales (planimétriques) et altimétriques. L’hypothèse classique est la surélévation de l’immeuble et la création à ce titre d’une sorte de lot transitoire d’un nouveau genre. Elle s’accompagnerait d’une « réservation » de tout ou partie du solde des droits à construire. Une telle opération n’est pas inconcevable. On peut évoquer à ce sujet une pratique alsacienne consistant à définir des lots construits par des cotes NGF [6] . Certains praticiens alsaciens déterminent de la même manière des parties communes spéciales comme la gaine d’un escalier ou celle d’un ascenseur qui sont techniquement des volumes déterminés. |
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