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L’immeuble en copropriété
Jean-Pierre Mantelet   DES Droit Privé  ©

 

I.         Les parties communes

A.       détermination des parties communes

B.       les parties communes spéciales

C.       droit de jouissance privative sur une partie commune

D.       les servitudes

E.        propriété du dessus et du dessous

a)       la  superficie et les copropriétés en volumes

b)       la superficie et les copropriétés classiques

II.        Les parties privatives

A.       consistance des parties privatives

B.       Les difficultés de qualification

C.       Notion de fraction privative

III.        Les éléments d’équipement commun

A.       Régime juridique des éléments d’équipement commun

B.       Elements d’équipement spéciaux

C.       Les difficultés de classification

IV.      parties et équipements appartenant à des tiers

V.       Tableau des éléments d’équipement commun

VI.      les droits accessoires aux parties communes

 

 

 

La présente étude concerne le type le plus classique d’immeuble en copropriété.

Établi sur un sol commun, l’immeuble en copropriété comporte également la propriété indivise du « dessus » (superficie) et du « dessous » (tréfonds) du sol commun. Les parties communes et les éléments d’équipement commun sont dotés de statuts particuliers en fonction de leur destination spécifique ou, pour les éléments d’équipement, des conditions dans lesquelles leur installation a été réalisée.

 

La description de cette structure est rendue difficile, pour les copropriétés anciennes, par l’apparition progressive de ses différents éléments, et les critères successivement adoptés par le législateur pour leur qualification. Il en est parfois de même pour les copropriétés modernes, en raison de la complexité croissante de leur organisation technique.

L’immeuble en copropriété, comme tout immeuble collectif, est divisé en parties communes et en parties privatives. Des éléments d’équipement commun procurent à ses occupants des services de confort. Les droits traditionnellement attachés à la propriété d’un immeuble sont constitués en droits accessoires aux parties communes.

I.               Les parties communes

La loi du 28 juin 1938, tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements, établissait en son article 5 une présomption de copropriété du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un [des propriétaires]. Elle les qualifiait, en son article 6, de parties communes pour accorder à chacun des copropriétaires leur libre usage suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires, consacrant ainsi une terminologie entrée dans la pratique depuis de longues années.

Dès le 16e siècle, Guy Coquille, avocat et jurisconsulte, traitant des dispositions coutumières du Nivernais relative à la copropriété, avait évoqué l’existence de parties indivises entre les différents propriétaires d’un bâtiment. Les rédacteurs du Code civil de 1804 ignorèrent pourtant cette distinction.

On entretient d’ailleurs la confusion entre parties communes et parties indivises.

C’est dans le secteur locatif que s’est généralisée à la fin du 19e siècle la qualification de partie commune pour désigner, dans un immeuble de rapport, des parties affectées à l’usage commun des locataires (escalier, paliers, couloirs, etc.). Il n’est pas alors question d’indivision puisque l’immeuble appartient à un propriétaire unique. Des éléments d’équipement apparaissent à la même époque dans ces immeubles. Le caractère commun de ces parties et de ces équipements justifie des dispositions disciplinaires d’un nouveau type et un système spécifique de répartition des charges locatives Le propriétaire doit garantir à chaque locataire le libre usage des parties communes et les services fournis par les éléments d’équipement. Le coût des prestations collectives est généralement réparti au prorata des loyers en principal. C’est un régime nouveau car les parties communes n’existaient pratiquement pas dans les immeubles locatifs antérieurs, exclusion faite de l’escalier intégré à la structure générale de l’immeuble, et qui ne donnait pas accès à des appartements au sens propre du terme.

La notion de partie commune n’est donc pas propre au régime de la copropriété dans lequel elle qualifie indifféremment des parties indivises mais fondamentalement distinctes par leur nature et leur destination. Le gros œuvre et la couverture constituent l’immeuble lui-même. Les autres parties communes sont identiques à celles du secteur locatif, intégrant en sus le local de conciergerie qui était au contraire, dans le régime locatif ancien, le sanctuaire du représentant sur place du propriétaire. Cette distinction se retrouve de nos jours en cas de location de lots de copropriété, dans la mesure ou les locataires n’ont l’usage direct que des seules parties communes du second genre.

A.      détermination des parties communes

La loi du 10 juillet 1965 a modifié les caractéristiques distinguant les parties communes. Aux termes de l’article L 3 sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux.

Du classement dans la loi des définitions respectives des parties privatives (art. 2) et des parties communes (art. 3), certains auteurs ont tiré une conception résiduelle de la détermination des parties communes. Il s’agirait des parties de l’immeuble qui ne sont pas privatives. On ne saurait admettre cette conception.

Le statut laisse aux rédacteurs des règlements de copropriété la détermination des parties communes mais le législateur a pris la précaution d’établir, pour certaines parties de l’immeuble, dans l’hypothèse du silence ou de la contradiction des titres, une présomption de communauté d’usage ou d’utilité

·        sol, cours, parcs et jardins, voies d'accès ;

·        gros œuvre des bâtiments, éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;

·        coffres, gaines et têtes de cheminées ;

·        locaux des services communs ;

·        passages et corridors ;

Cette liste est anachronique malgré l’extension de la présomption de communauté aux parties de canalisations traversant les locaux privatifs. On peut regretter que le législateur de 1965 n’ait pas eu le souci d’assurer de manière impérative une certaine normalisation. Le critère de l’usage commun semble constituer un guide très sûr. Nous verrons qu’il n’en est rien en examinant la controverse relative aux locaux de gardiennage constitués en lots lors de nombreux découpages d’immeubles par des marchands de biens.

 

En reprenant le texte de l’article L 3, on peut s’interroger sur la distinction qu’il comporte entre l’usage et l’utilité des parties communes. La question a été posée au Garde des Sceaux. Aux termes de sa réponse [1] , les parties communes utiles aux copropriétaires sont celles qui apportent un agrément général à l’immeuble, sans que l’on puisse en user effectivement (espaces verts inaccessibles par exemple). On pourrait étendre la portée de cette observation : le gros œuvre de l’immeuble est utile à tous les copropriétaires, mais ils n’en ont pas l’usage au sens propre du terme.

Admettons plus simplement que le législateur a retenu judicieusement ces deux critères pour la qualification des parties communes. L’un comporte l’intérêt latent que présente une partie commune pour les lots et leurs propriétaires, l’autre un intérêt présent, palpable et matériel comme celui d’utiliser l’escalier pour accéder au lot.

On peut aller plus loin en reconnaissant que les parties communes sont constituées en catégories différentes selon que l’intérêt qu’elle présente relève de l’utilité ou de l’usage.

Les premières, utiles, seraient constituées par la structure de l’immeuble (gros-œuvre).

Les secondes, utilisables, sont constituées par les volumes à destination commune.

Nous verrons ci dessous que cette distinction peut présenter un intérêt pour la détermination des parties communes susceptibles d’être affectées par un droit de jouissance privatif.

 

De nos jours, on considère habituellement comme parties communes :

La totalité du terrain commun, bâti ou non bâti

Les murs des façades et de refend, l’ossature de l’immeuble, les charpentes s’il y a lieu, les planchers, soit le gros-œuvre.

La couverture comprenant la toiture (y compris les toitures-terrasses), les combles s’il y a lieu, les étanchéités,

Les conduits de fumée et têtes de cheminées, les conduits de ventilation

Les ornements des façades, à l’exclusion, en général, des garde-corps et barres d’appui

Le hall d’entrée avec les portes, la cage d’escalier et l’escalier lui-même ; les circulations diverses, couloirs, corridors

L’ascenseur, sa trémie et les locaux inférieurs ou supérieurs de machinerie et de poulies

Les antennes de radio et télévision et les réseaux de télédistribution

Les installations de contrôle d’accès (interphone, clavier, etc.)

Les conduits et gaines des vide-ordures

Les canalisations d’arrivée d’eau, gaz, électricité et celles d’évacuation des eaux pluviales, ménagères et usées

Les branchements aux égouts, leurs regards et autres accessoires,

Tous les locaux collectifs (conciergerie, chaufferie, machinerie d’ascenseur, rangement des bacs à ordures, etc.)

Les clôtures et portes extérieures

Cette énumération n’est pas limitative. On y trouve des éléments pouvant être considérés comme partie commune générale ou partie commune spéciale.

B.     les parties communes spéciales

La loi de 1965 reconnaît l’existence des parties communes spéciales, affectées à l’usage ou à l’utilité de certains seulement des copropriétaires. Ceux-ci sont propriétaires indivis de la partie commune spéciale définie. Cette indivision spéciale n’est dotée d’aucune autonomie au sein de l’indivision générale de tous les copropriétaires, mais il est admis dans certains cas que les copropriétaires concernés peuvent se réunir en assemblée générale spéciale.

La tenue d’assemblées générales spéciales doit être distinguée de la restriction de participation aux scrutins spéciaux prévue par l’article 24 alinéa 2 de la loi de 1965. Dans ce cas, c’est au sein d’une assemblée générale de tous les copropriétaires que les propriétaires des seuls lots contribuant à une catégorie de charges liée à une partie commune (ou à un élément d’équipement commun) participent à un scrutin restreint.

S’il n’est plus contesté que les copropriétaires d’une partie commune spéciale ont, seuls, la faculté de voter sur des questions la concernant, certains leur contestent encore la possibilité de se réunir en assemblée particulière spéciale, sans convocation des autres copropriétaires. Il est évident que la distinction entre les deux régimes ne présenterait alors aucun intérêt. On doit pourtant admettre que certaines décisions d’une assemblée spéciale peuvent affecter l’ensemble de la copropriété. Dans ces cas, il convient de prévoir la ratification des décisions par une assemblée générale afin de permettre aux autres copropriétaires de s’exprimer.

Sous cette réserve il y a lieu de reconnaître au syndic la faculté de convoquer des assemblées spéciales. Une bonne solution est de recueillir, à l’occasion d’une assemblée générale, l’accord de l’assemblée sur les incidences générales éventuelles du projet qui sera soumis ensuite, en toute clarté, à l’assemblée spéciale. 

Les parties communes spéciales doivent être explicitement déclarées comme telles soit dans le règlement de copropriété soit dans un acte modificatif régulier. La simple constatation qu’une partie commune n’est pas et ne peut être utilisée par le copropriétaire d’un lot ne suffit pas à en faire une partie commune spéciale. Il en est ainsi du hall d’entrée de l’immeuble à l’égard d’une boutique, son propriétaire n’aurait-il réellement aucune opportunité d’accès à l’intérieur de l’immeuble.

De même le fait que le règlement de copropriété n’impute les charges afférentes à une partie commune qu’à certains lots n’en fait pas une partie commune spéciale. Il peut y avoir des charges communes spéciales liées à une partie commune sans qu’elle soit pour autant une partie commune spéciale.

La solution est identique dans le cas plus fréquent d’un groupe d’immeubles. En l’absence d’une organisation en syndicats secondaires ou d’une clause du règlement de copropriété précisant que les parties communes de chaque bâtiment sont indivises entre les seuls copropriétaires des lots constituant ce bâtiment, elles sont indivises entre tous les copropriétaires du groupe d’immeubles. Mais le règlement de copropriété peut néanmoins imputer aux seuls copropriétaires de chacun des bâtiments certaines catégories de charges.

La constitution de parties communes spéciales doit être assortie de la détermination de quotes-parts de la propriété de ces parties communes spéciales. Elles sont généralement indiquées dans la description des lots contenue dans le règlement de copropriété lorsqu’il s’agit des parties communes de bâtiments séparés (groupe d’immeubles). Dans d’autres cas, une pratique courante est de préciser dans le règlement de copropriété que les quotes-parts de propriété sont identiques à celles indiquées comme quotes-parts de contribution aux charges dans l’état de répartition, ce qui permet d’alléger le document dans le cas d’un immeuble important.

 

La spécialisation est aussi bien applicable aux éléments d’équipement commun, comme nous le verrons plus loin.

L’existence de parties communes spéciales a des incidences importantes en ce qui concerne la gestion syndicale. Les décisions les concernant sont prises par les seuls copropriétaires intéressés. Les charges financières y afférentes sont réparties entre ces mêmes copropriétaires, les autres en étant exonérés.

 

Le règlement de copropriété peut également prévoir que les charges correspondant à une partie commune ou à un élément d’équipement commun seront réparties entre les propriétaires de lots déterminés, sans les constituer pour autant en parties communes spéciales. Cette solution a été admise par la Cour d’appel de Versailles [2] par application de l’article L 24 alinéa 2 et semble conforme à une décision de la Cour de Cassation du 1er avril 1987 [3] qui admettait la possibilité de créer des charges spéciales sans création parallèle de parties communes spéciales. Pour certains, un arrêt du 8 juillet 1998 [4] constituerait un revirement de la Cour de Cassation. Il impose en réalité une distinction nécessaire entre

·        la clause restreignant à certains lots la contribution à une catégorie de charges. Elle précise par exemple que les charges de cette catégorie seront réparties entre les lots 12 à 23. Sa validité est admise lorsqu’il s’agit de charges afférentes à un élément d’équipement dans la mesure ou il ne présente d’utilité que pour ces lots.

·        la clause exonérant les lots 1 à 5 de toute contribution à une catégorie de charges. Une exonération de ce type est depuis longtemps considérée comme illicite, au moins en ce qui concerne les frais de conservation des parties communes. Il s’agissait en l’espèce d’une clause exonérant des lots commerciaux en rez-de-chaussée de toute contribution aux travaux de réfection de l’escalier.

C’est donc tout naturellement, dans cette limite, que la Cour de Cassation imposerait pour la spécialisation des charges, une spécialisation préalable et régulière de la partie commune concernée. Quoiqu’il en soit, nonobstant le régime des charges la concernant, la spécialisation d’une partie commune ne peut, confirmons le, résulter que d’une disposition explicite.

C.     droit de jouissance privative sur une partie commune

Le règlement de copropriété peut prévoir qu’une partie commune déterminée est affectée par un droit de jouissance privative (ou exclusive). Comme pour les parties communes spéciales, l’existence d’un tel droit ne peut résulter que d’une disposition explicite du règlement de copropriété ou d’une décision d’assemblée. Il doit être attaché à un lot et le propriétaire de ce lot ne peut en jouir qu’en cette qualité. La stipulation ne peut concerner que certaines parties communes, ou certaines portions de partie commune car elle ne saurait porter atteinte au libre usage nécessaire des parties communes dévolu comme droit primordial à l’ensemble des copropriétaires.

Pour reprendre la distinction catégorielle évoquée plus haut, un droit de jouissance privative ne peut porter que sur une partie commune déterminée en fonction de son utilité. C’est le cas pour le sol commun. Des fractions peuvent en être affectées à usage de jardinets privatifs sous réserve qu’en soit réglementée la jouissance d’une manière appropriée. La pratique moderne a vu la généralisation des droits de jouissance privative portant sur tout ou partie des terrasses supérieures des immeubles modernes. Les difficultés pratiques qui ont été enregistrées dans ces cas peuvent inciter à douter parfois de leur opportunité, sans permettre de contester le principe de leur licéité.

On peut a contrario considérer qu’un droit de jouissance privative ne peut porter sur une partie commune déterminée en fonction de son usage. L’usage purement privatif d’une partie commune de ce type est strictement prohibé, serait-il occasionnel et temporaire. Le syndicat peut seulement autoriser par une décision collective l’occupation à titre précaire d’un local commun. Il peut également, sous certaines conditions, autoriser le stationnement des voitures dans une cour commune, et même décider l’exploitation locative d’une partie commune inemployée pour quelque raison que ce soit.

La prohibition que nous venons de formuler peut exceptionnellement disparaître si sa raison d’être disparaît elle-même. Si la réunion des deux lots desservis par un couloir commun est régulièrement autorisée et réalisée, le syndicat peut concéder à leur propriétaire sa jouissance privative. Le syndicat peut aussi bien lui vendre cette fraction de partie commune qui, préalablement constituée en nouveau lot, pourra devenir partie privative et jointe aux lots réunis [5].

 

La partie commune affectée d’un droit de jouissance privative demeure une partie commune. L’avantage tiré par le propriétaire du lot bénéficiaire trouve normalement compensation dans la détermination de la quote-part des parties communes attachée au lot. La valorisation de ce lot est, en principe, fonction pour partie de cet avantage.

Le droit de jouissance privative est un droit réel et perpétuel attaché au lot. Il peut exceptionnellement revêtir un caractère viager en vertu de la convention d’origine. C’est le cas lorsque le propriétaire d’un immeuble divisé en copropriété s’est réservé un droit de cette nature sa vie durant.

 

La description que nous venons de faire des parties communes soumises à un droit de jouissance privative conduit à poser le problème du statut des emplacements de stationnement non fermés constitués en lots. Ils sont tracés sur une partie commune, qu’il s’agisse du terrain commun ou de la dalle d’un sous-sol aménagé à cet effet, mais qui dans la quasi-totalité des cas, comporte d’autres éléments communs (canalisations, locaux de chaufferie, dispositifs de relevage des eaux, etc.), même si l’ensemble des caves privatives en est matériellement séparé. Ils sont respectivement réservés à l’usage de copropriétaires déterminés mais, dans la pratique, il est fréquent que l’un de ceux ci trouve son emplacement occupé.

Pareille mésaventure incite précisément à poser le problème. Le copropriétaire mécontent souhaite sauvegarder la liberté de son usage. Il envisage alors, lorsque cela est matériellement possible de faire poser une clôture grillagée, à défaut un dispositif basculant et verrouilleur scellé dans le sol ou la dalle pour interdire l’accès aux indélicats. Ce genre d’initiative provoque un tollé dans un premier temps. Il arrive fréquemment que la majorité des autres copropriétaires s’y rallient finalement, étant victimes de difficultés semblables. Il n’est plus question alors de savoir si la dalle est une partie commune et si le scellement est une atteinte à son intégrité .Il est certain que sur le plan pratique un équipement généralisé est une meilleure solution

Il paraît justifié d’intégrer les emplacements de stationnements dans les fractions privatives dans la mesure ou ils remplissent de manière organisée une des fonctions normales de la division de l’immeuble (permettre le stationnement des véhicules). On peut ainsi les opposer aux parties communes affectées à jouissance privative qui conservent toujours un caractère exceptionnel et dérogatoire. Notons d’ailleurs que le droit de jouissance privative peut parfaitement s’appliquer au stationnement du véhicule de son bénéficiaire.

Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 6 juin 2007, a écarté la possibilité de constituer en lot une parcelle de terrain commun affectée d’un droit de jouissance exclusif. Elle juge « qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot ». Il faut alors admettre que le propriétaire d’un emplacement de stationnement est un propriétaire superficiaire. (Voir l’arrêt)

Dans le même sens, par arrêt du 08/10/2008, la Cour de cassation  a jugé qu’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot de copropriété. En conséquence sa superficie doit être exclue du mesurage Carrez. Il s’agissait en ce cas de l’extension sur jardin de la « partie privative » constituée par une véranda. (Voir l’arrêt). 

 

 Au caractère dérogatoire et exceptionnel du droit de jouissance privative sur une partie commune, on doit ajouter son caractère accessoire. Il est lié à un lot de double manière : juridiquement parce que son existence est inscrite et définie dans le contenu de ce lot, matériellement parce que la partie dont s’agit est attachée à la fraction privative constituée en lot. Il s’agit d’une partie de jardin se trouvant au droit d’un lot du rez-de-chaussée, d’une partie de terrasse accessible se trouvant au-dessus du lot du dernier étage Ainsi un étranger à la copropriété ne peut bénéficier d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune si l’on fait abstraction de quelques organisations très anciennes qui ont survécu malgré le caractère impératif du statut, faute d’avoir fait l’objet de contestations judiciaires.

Au contraire un étranger à la copropriété peut être propriétaire d’un emplacement de stationnement à défaut de stipulation du règlement de copropriété interdisant la cession séparée d’une fraction accessoire. On verra plus loin les problèmes posés par ce genre de clause.

D.     les servitudes

Les organisations anciennes que nous avons évoquées exigent de rapides observations sur l’existence de servitudes dans les copropriétés. Faisant fi d’un passé ou l’institution trouvait ses racines et des travaux de praticiens qui n’étaient pas obnubilés par les seuls soucis de la commercialisation, la jurisprudence a affirmé avec une certaine précipitation l’absolue incompatibilité des servitudes avec le régime de la copropriété. C’était oublier qu’elle était fondée à l’origine, bien au contraire, sur un jeu de servitudes réciproques. Les premiers travaux de Madame Kischinewski-Broquisse sont fort instructifs à cet égard. On se bornera à rappeler que la copropriété elle-même peut être soumise à des servitudes diverses ou en bénéficier. Mais il s’agit alors de servitudes légales ou administratives, voire de rapports avec le voisinage.. La question est de savoir s’il peut exister des servitudes

·        Au profit d’une partie privative sur une autre partie privative

·        Au profit d’une partie privative sur une partie commune

·        Au profit des parties communes, ou d’une partie commune, sur une partie privative

 

On se bornera ici à indiquer qu’il existe encore dans certains règlements anciens des servitudes entre lots justifiées par leur parfaite légalité à l’époque de leur constitution, et mieux encore par des nécessités pratiques liées à la disposition des lieux.

On conçoit moins facilement une servitude entre un fonds dominant constitué par une partie privative et un fonds servant constitué par une partie commune. Par définition, les parties communes ont pour objet de servir les parties privatives. Ici encore on trouve quelques situations exceptionnelles issues d’organisations anciennes non adaptées ou, plus souvent, à l’absence totale d’organisation collective d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles finalement soumis aux dispositions impératives du statut par la seule constatation de sa division de fait conforme aux critères de l’article L 1.

Il est beaucoup plus fréquent de trouver trace d’une « servitude » d’accès imposée à une partie privative parce qu’elle comporte une installation commune dont la visite périodique est nécessaire. Le règlement de copropriété peut comporter à cet égard une clause générale ou spécifique mais, dans certains cas, le règlement est muet et nécessité commandant, il faut pénétrer dans la partie privative. Il n’est plus temps de gloser sur les dispositions légales ou conventionnelles. Il par contre possible de rechercher la responsabilité d’un intervenant plus ou moins ancien : c’est l’auteur du règlement de copropriété qui n’aurait pas du constituer en partie privative une cave comportant une importante installation commune ou l’architecte qui a commis une erreur de conception. Mais parfois la situation provient d’impératifs techniques et administratifs : la détermination du point. d’entrée dans l’immeuble de certaines alimentations externes (eau, gaz, vapeur, réseaux divers) ne laisse parfois aucune possibilité de choix.

 

Il a été jugé fréquemment que la notion de servitude était incompatible avec le statut de la copropriété.

Pourtant, un arrêt de la Cour de cassation rendu avant la loi du 10 juillet 1965 avait retenu que l'appartement d'un copropriétaire, objet d'une propriété principale privative ayant pour accessoire une quote-part de copropriété des parties communes, constituait, dès l'origine, un immeuble distinct (Civ. 1, 21 nov.1955, JCP 1955) ce qui avait pour effet de reconnaître au droit du copropriétaire sur son lot, des effets analogues à ceux d'un droit de propriété immobilière quelconque. Dès lors de lot de copropriété devait être considéré comme un bien immobilier identique à celui constitué dune maison.

Dans un arrêt du 30 juin 2004, la 3e Chambre de la Cour de cassation a énoncé : « Mais attendu que le titulaire d’un lot de copropriété disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot, la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts ».

Par un arrêt du 13 septembre 2005 (04-15742) prononçant la cassation partielle d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris (23e chambre A  12/03/2003), elle a confirmé sa position en des termes quasiment identiques : « qu’en statuant ainsi, alors que le titulaire d’un lot de copropriété disposant d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot et la division d’un immeuble en lots de copropriété n’étant pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

On peut affirmer désormais

1) qu’un lot de copropriété est un bien immobilier au même titre qu’une maison

2) que l’existence de servitudes n’est pas incompatible avec le statut de la copropriété.

Mais une copropriété classique ne peut plus, de nos jours, être considérée comme un ensemble de biens superposés et accolés assortis de servitudes réciproques.

C’est le cas, au contraire, pour les copropriétés en volumes, non régies par la loi du 10 juillet 1965. Sur les copropriétés en volumes voir : 1-5-2 )

 

E.     propriété du dessus et du dessous

Une étude complète des parties communes ne peut négliger, par rapport au sol commun, ce que l’on nomme depuis la plus haute Antiquité, la propriété du dessus et celle du dessous. On y intégrera nécessairement celle des droits accessoires aux parties communes, en constant que le législateur de 1965 a omis certains d’entre eux. On ajoutera pour être complet que certaines installations desservant la copropriété  sont propriété commune bien que s’étendant au-delà de l’emprise de l’immeuble et même de son terrain d’assiette (raccordement à l’égout public par exemple). Au contraire la copropriété peut comporter des installations parfois importantes qui sont propriété d’un tiers. Cette remarque nous conduira tout naturellement à l'étude des éléments d’équipement commun. C’est dans ce domaine tout spécialement que nous retrouverons ces situations insolites.

a)             la  superficie et les copropriétés en volumes

Usque ad caelum, usque ad inferos [6], le droit de propriété foncière classique comporte la propriété du dessus et celle du dessous, à l’aplomb géométrique des limites du terrain. Le principe ancien a été repris par l’article 552 du Code civil

« La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

« Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions prévues au titre des servitudes ou services fonciers.

« Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. »

 

La propriété du sol est donc une propriété en volume. Cette conception est fort ancienne puisqu’on trouve trace de la superficie dans les législations antiques les plus diverses. Le droit de superficie s’entend, de nos jours, en vertu de l’article  553 du Code civil  de la présomption en vertu de laquelle toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir. La superficie peut faire l’objet de conventions entre le propriétaire et un tiers, en présence desquelles la présomption tombe bien évidemment. En vertu de l’article L 112-1 du Code de l’urbanisme, le droit de construire est attaché à la propriété du sol. Il s’exerce dans le respect des dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation du sol

Tout naturellement, les copropriétaires de l’immeuble sont propriétaires indivis de ces volumes supérieur et inférieur. La construction de l’immeuble, même dans le cadre étroit de la législation et de la réglementation de l’urbanisme, n’épuise pas  les potentialités attachées à la propriété du dessus et du dessous.

Le doyen Savatier, constatant le développement moderne de l’exploitation volumique de la propriété, remarquait « qu’au caractère immuable et perpétuel des parcelles planifiées s’oppose le caractère instable et éphémère des superstructures et des infrastructures du sol approprié, donc de leur figure géométrique.[…] Même la propriété par étages n’est, à l’inverse de la propriété du sol, qu’un bien éphémère. Le propriétaire d’un appartement ne pourra, une fois l’immeuble abattu, prétendre rester maître de l’espace qu’enveloppaient des parois appropriées. Dans la conception actuelle de la propriété par étages, son droit ne s’exerçait sur cet espace qu’autant qu’il l’avait cerné par des planchers, des plafonds, des cloisons, des revêtements qui lui appartiennent C’est bien ainsi que les règlements de propriété présentent en général, la propriété par étages. Après avoir distingué les parties communes de l’immeuble, ils détaillent comme propres, les enveloppements matériels de l’appartement Mais, d’ordinaire, ils ne songent pas à faire de l’espace, du « cubage » contenu entre ses revêtements l’objet d’une propriété perpétuelle et indépendante ? C’est que la propriété des superstructures et infrastructures, dans la mesure ou elle est différente de la propriété du terrain, reste ainsi subordonnée, dans note conception, à la conservation des constructions et des excavations. Elle ne s’est pas, comme la propriété du sol,  dématérialisée en une mesure géométrique, idéale et numérotée. »

L’auteur souhaitait alors que des mesures d’application de la géométrie descriptive puissent permettre l’individualisation de l’espace et son assimilation à un corps certain. Son vœu sera réalisé par l’apparition de la copropriété en volumes, qui n’est pas régie par la loi de 1965. Dans ce cas les conventions définissent effectivement des volumes d’espace, définis par des cotes NGF [7], affectés à des masses constructibles.

Notons toutefois que la perpétuité du droit de copropriété » est assurée de manière relative par les dispositions du chapitre IV (art. 38 à 41) de la loi du 10 juillet 1965.

b)             la superficie et les copropriétés classiques

S’agissant des copropriétés classiques la propriété du dessus et du dessous  comporte avant tout des droits de construire , en particulier ceux énoncés par l’article L 3  comme droits accessoires aux parties communes :

·        Droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol

·        Droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes

·        Droit d’affouiller de telles cours, parcs ou jardins

Il eut été opportun de commencer par l’essentiel : l’ensemble du droit de construire pouvant subsister compte tenu du zonage de l’immeuble et de sa consistance. La masse de ce droit peut changer en fonction de l’évolution des règles d’urbanisme. S’il s’agit d’un groupe d’immeuble, le solde du droit de construire est déterminé globalement pour le syndicat en fonction des caractéristiques de l’ensemble.. La surélévation d’un bâtiment pourra épuiser le solde constaté et l’opération imposera des tractations financières. Une opération de cession de droit de surplomb peut également être traitée avec un voisin.

L’article  L 3 y ajoute le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. Il s’agit du droit pouvant affecter les clôtures, en ce compris les indemnités à percevoir éventuellement en cas de construction ultérieure d’un immeuble accolé. Profitons en pour rappeler la notion d’héberge : ligne correspondant à la limite de mitoyenneté d’un mur séparatif de deux constructions accolées ou adossées, de hauteurs inégales. En vertu de l’article 653 du Code civil : dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a  titre ou marque du contraire. Cette présomption a été créée par le Code civil pour remédier aux difficultés inhérentes à la diversité des pratiques coutumières anciennes.

Son application dans les lieux de clôture forcée a fait l’objet de controverses. L’article 663 du Code civil permet, dans les villes et faubourgs,  à chacun de contraindre son voisin à construire ou réparer une clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs jusqu’à hauteur fixée par les usages locaux. A défaut la hauteur exigée est de  3,20 mètres dans les villes de plus de 50.000 âmes et de 2,60 mètres dans les autres.

 

Les nécessités de la vie moderne  ont sérieusement affecté la plénitude du droit de propriété. Dès 1810, le législateur a annexé les mines au domaine public et la loi du 31 mai 1924 a autorisé le survol par les avions des propriétés foncières.

On trouve des traces plus nombreuses de l’exploitation et de la sauvegarde du tréfonds. Indépendamment des affouillements pouvant être réalisés par le syndicat ou un copropriétaire dûment autorisé, les syndicats de copropriétaires ont pu obtenir des indemnités à l’occasion d’emprises de la R.A.T.P pour la construction à Paris  de nouvelles lignes de métropolitain. Ils ont également obtenu des indemnités à l’occasion de constructions voisines utilisant la technique des tirants. D’importantes opérations immobilières ont comporté, outre la rénovation et la mise en copropriété d’immeubles anciens comportant une assiette foncière importante, l’affouillement des sous-sols pour la construction de parkings comportant plusieurs niveaux de stationnement, inclus dans la copropriété. Dans la plupart des cas, ces opérations ont été réalisées dans des conditions remarquables malgré l’existence d’importantes difficultés techniques. Plus récemment des promoteurs ont étudié la possibilité de réaliser des opérations de même nature affectant des blocs d’immeubles différents. Outre les difficultés techniques déjà évoquées, pareille opération exigeait un montage juridique particulièrement complexe. Certaines ont été menées à bien en raison de la rémunération des copropriétaires concernés par l’attribution de droits de stationnement à des conditions favorables.

L’exploitation du dessus, outre les surélévations ou constructions complémentaires déjà vues, s’est résumée à l’implantation de publicités lumineuses. On peut citer également, à coté de l’installation d’antennes diverses par les syndicats ou des copropriétaires autorisés, des concessions d’emplacements pour l’installation de relais pour la téléphonie mobile.

La propriété du dessus et du dessous de l’immeuble se manifeste encore par l’évacuation de ses effluents. Les parties hautes des immeubles comportent des souches de cheminées, des sorties de ventilation diverses, des tours de réfrigération, installées en vertu du droit de propriété du sol, mais soumises à une réglementation stricte en raison des risques de pollution qu’elles présentent. Si les difficultés relatives aux émanations des chaufferies semblent maintenant bien maîtrisées, sous réserve d’une maintenance régulière et correcte, il n’en est pas même des sorties de ventilation, mécanique ou non.

Pour le dessous, on doit signaler que les raccordements des évacuations d’eaux usées à l’égout public demeurent en partie la propriété du syndicat. La multiplication des incidents, souvent graves, dus au total défaut d’entretien de ces raccordements a incité la Ville de Paris à modifier cette règle qui demeure le principe.

Dans certains immeubles très anciens, on trouve trace de souterrains établis plusieurs siècles auparavant. Les origines maçonnées de ces souterrains ne permettent ni d’en déceler l’existence ni, dans le cas contraire, d’y accéder pour en vérifier l’état. Il existe également dans ces immeubles de nombreux puits, dont certains se trouvent de nos jours inclus dans le gros œuvre. D’autres se trouvent dans les cours et jardins. Ils ont fait, à Paris, l’objet d’un recensement récent. Dans la plupart des cas on en trouve la trace précise dans les documents cadastraux.

On achèvera cette énumération de cas particuliers par l’existence en sous-sol de certains immeubles modernes, ou de parties modernes d’immeubles anciens, de puits de décharge mettant la zone inférieure de l’immeuble en relation avec la nappe phréatique. Ce dispositif a pour objet d’éviter un phénomène de flottaison du bâtiment en cas de montée exagérée du niveau de la nappe. Le puits de décharge permet alors l’inondation de la partie inférieure de l’immeuble, généralement le dernier niveau de parking, et le maintien, par ce moyen de l’équilibre des forces agissant sur la dalle inférieure.

II.             Les parties privatives

Raison d’être de l’institution, elles sont, aux termes de l’article L 2 les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Il précise encore qu’elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Le critère de l’usage exclusif était déjà celui retenu par l’article 5 de la loi du 28 juin 1938 applicable aux maisons dont les différents étages appartiennent à divers propriétaires. La réserve d’usage exclusif demeure la caractéristique primordiale de la partie privative.

A.      consistance des parties privatives

On a avancé qu’ainsi définie, une partie privative est un cube d’air. Il est vrai que, déterminée par le gros œuvre de l’immeuble, elle est essentiellement un volume habitable ou plus exactement exploitable. Une partie privative peut également être un garage fermé, un emplacement de stationnement, une cave, un cellier. On ne peut, pour autant, la confondre avec la copropriété en volumes évoquée ci dessus.

La notion de partie privative s’étend à différents éléments matériels qui constituent l’enveloppe indispensable à son utilisation effective. Les rédacteurs de règlements de copropriété ont toute liberté pour déterminer le caractère privatif d’un élément matériel sous réserve que le classement ne soit pas en contradiction avec le critère de l’usage exclusif. Peuvent ainsi être considérés comme parties privatives :

Les plâtres, enduits, tentures et peintures des murs et plafonds

Les parquets, carrelages et revêtements de sols

Les installations ménagères et sanitaires intérieures, même scellées

Les éléments de clôture : porte palière, fenêtres, volets, persiennes,

Les cheminées intérieures, leurs coffres et trumeaux

Les balustrades, balcons et leurs appuis et garde-corps

Les canalisations, colonnes et évacuations verticales pour les parties se trouvant dans la traversée de la partie privative, survivance de la pratique ancienne.

Les canalisations horizontales intérieures entre les points de branchement et les appareils desservis

Les radiateurs branchés sur l’installation collective de chauffage central

Les compteurs divisionnaires propres au lot

Les classements anciens entraînent de nos jours de nombreuses difficultés de gestion qui ont trait à l’obligation, à la réalisation et à la charge financière des travaux d’entretien, à la responsabilité d’incidents ou accidents pouvant être provoqués par ces parties.

Il est ainsi évident qu’une colonne d’alimentation en eau ou une descente d’eaux usées constitue un ensemble indissociable dont le remplacement rendu nécessaire par la vétusté ne peut être effectué qu’en tout ou partie importante intéressant plusieurs parties privatives. On ne peut en laisser l’initiative et la réalisation à tel ou tel copropriétaire. Au demeurant une descente d’eaux usées est à l’usage commun des parties privatives desservies.

De même, les radiateurs raccordés au système de distribution du chauffage collectif se trouvent intégrés à un ensemble technique dont le bon fonctionnement exige un entretien homogène et un équilibrage correct. Toute défaillance dans une partie privative peut entraîner un dysfonctionnement de la distribution générale du fluide. A l’inverse, cette défaillance interne à une partie privative peut être consécutive à un défaut d’entretien de l’ensemble collectif. C’est le cas lorsqu’un entartrage exagéré perturbe le service d’un radiateur. Il est anormal de faire supporter le coût de son nettoyage par le copropriétaire concerné.

Dans d’autres cas il est impossible de délimiter la partie réellement privative des parties communes dont elle est techniquement solidaire. Il en est ainsi pour les balcons. Leur accès est réservé au propriétaire de la partie privative correspondante mais leur structure est intimement liée à celle du gros œuvre de façade. Cette observation valable pour les balcons de pierre des immeubles anciens l’est aussi bien pour les balcons des immeubles modernes, accrochés à l’ossature commune..

 

Le caractère privatif de ces éléments est d’ailleurs fréquemment atténué par les stipulations du règlement de copropriété. Ils sont ainsi soumis à une obligation d’harmonie esthétique interdisant toute modification portant atteinte à l’aspect homogène de la façade. Dans le même esprit, il est souvent précisé que, nonobstant leur caractère privatif, ils doivent faire l’objet, à l’occasion des opérations périodiques de ravalement, de travaux exécutés comme s’il s’agissait de parties communes, dont le coût est réparti comme tels.

 

Il est donc regrettable que le législateur de 1965 n’ait pas tiré de ces constatations concordantes la nécessité d’une normalisation qui n’aurait pas sérieusement porté atteinte aux prérogatives des copropriétaires. Elle aurait évité bien des difficultés enregistrées depuis lors et des conflits préjudiciables à la vie sociale.

 

Ces difficultés, on les trouve encore a fortiori lorsque le règlement de copropriété est imprécis ou lacunaire en ce qui concerne un élément dont la qualification est douteuse.

Il s’agit fréquemment de parties dont les rédacteurs de règlements de copropriété n’ont pas auguré la détérioration relativement rapide en fonction de leur consistance, et le coût important de leur remise en état. C’est le cas de bow-windows dont la corrosion des structures métalliques est particulièrement dangereuse. Leur classement comme partie privative, soit explicite dans le règlement de copropriété soit en vertu d’une interprétation judiciaire se traduit toujours par une insuffisance d’entretien périodique.

C’est le cas également des balcons terrasses, qui assurent la particularité d’une double fonction technique : balcon pour une partie privative, couverture partielle de la partie privative inférieure. La première fonction justifie, dans l’esprit de la loi, la qualification de partie privative, la seconde celle de partie commune. Des considérations purement techniques doivent être prises en compte : s’il s’agit d’un immeuble ancien, l’étanchéité du balcon terrasse est assurée par une feuille de plomb constituant le revêtement de la surface accessible du balcon. S’il s’agit d’un immeuble récent, l’étanchéité est assurée par un dispositif multicouche asphalté au cœur de la dalle. Il est ainsi placé sous le revêtement accessible du balcon. Les travaux à effectuer sur le balcon ont presque toujours pour objet de remédier à des infiltrations dans la partie privative inférieure. Qui doit les exécuter, et surtout les payer ? La réfection d’une étanchéité est en principe à la charge de la communauté. Mais dans le premier cas la feuille de plomb remplit les deux fonctions. Dans le second on peut imputer les travaux d’étanchéité au syndicat mais leur exécution exige la destruction puis la réfection du revêtement accessible. Le coût de cette partie des travaux doit-il demeurer à la charge du propriétaire du balcon ? 

La sagesse commande donc de réduire au strict minimum les parties privatives matérielles. L’usage privatif d’un balcon est appréciable et valorise la partie privative. C’est au niveau de la détermination des quotes-parts des parties communes attachées à la partie privative, et partant, de la contribution aux charges, que la correction légitime doit être réalisée. Il s’ensuit une mutualisation de la charge des travaux qui est conforme à l’esprit de la copropriété. Une difficulté certaine apparaît alors : dans les immeubles anciens, ce souci a rarement été pris en compte lors de l’établissement des règlements de copropriété.

Ces imputations exigent encore la détermination d’une qualification (partie privative ou partie commune ?) et des procédures contentieuses paralysant la gestion et dont le coût final excède parfois l’enjeu.

B.     Les difficultés de qualification

Les difficultés de qualification se présentent aussi bien à propos de l’imputation d’une charge financière qu’à propos de l’usage de la partie litigieuse, et, le plus souvent, à la suite de la mise en copropriété d’un immeuble ancien.

C’est le cas pour les combles. Le comble s’entend de la superstructure d’un bâtiment, comprenant sa charpente et sa couverture mais aussi, par extension, du volume compris entre le plancher haut et la toiture du bâtiment [8]. C’est cette acception du terme qui amène notre réflexion, et le volume utilisable qu’il représente. Si le comble à la Mansart permet la création de chambres (les mansardes), les autres types de comble, de hauteur inférieure, restent utilisables pour augmenter la hauteur sous plafond des pièces inférieures ou la création d’une ouverture d’éclairement dans la pente du toit. Il est donc tentant pour le propriétaire inférieur de prétendre à la propriété d’un comble lorsque la disposition des lieux et le silence du règlement de copropriété en donnent l’opportunité. La Cour de cassation a eu maintes fois l’occasion de se prononcer sur ce point.

On invoque en faveur du caractère commun des combles leur utilité pour la vérification périodique de l’état de la charpente et la réalisation de travaux d’entretien. La Cour de Cassation reconnaît cette fonction et retient alors la qualification de partie commune [9]. Mais la disposition des lieux et notamment l’impossibilité d’accéder au comble autrement que par la partie privative du demandeur, commande souvent une solution contraire [10]. La présence dans le comble de pieds de souches de cheminées ou d’un élément d’équipement commun (vase d’expansion d’un circuit de chauffage), fait prévaloir au contraire le caractère commun du comble. Les considérations techniques doivent conduire à conserver aux combles le caractère commun inhérent à leur nature. Lors d’une acquisition, il convient d’accueillir avec circonspection les affirmations péremptoires de certains agents immobiliers quant à leur qualification juridique.

Des affirmations semblables peuvent concerner une portion de partie commune irrégulièrement incorporée à une partie privative.

C.     Notion de fraction privative

On ne peut en terminer avec l’examen de la notion de partie privative sans évoquer celle, voisine, de fraction d’immeuble retenue par le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. La notion de fraction d’immeuble n’est pas limitée, en ce domaine,  au seul régime de la copropriété puisqu’elle s’étend, bien au contraire,  à tous les immeubles à usage d’habitation ou non et à tous les terrains non bâtis. Elle s’entend, en l’article 7 du décret [11] sus visé

·        Pour les bâtiments, de chaque local ou volume principal (appartement, boutique, local ou volume à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local ou volume secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, galerie technique, etc.) ;

·        Pour les terrains non bâtis, de chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l’objet d’une inscription ou d’une mention en marge d’une inscription ; dans ce dernier cas, le surplus de l’immeuble constitue également une fraction.

Les textes en vigueur, relatifs à la publicité foncière, commandent de nos jours la constitution en lot autonome de toute fraction d’un immeuble voué à la division en copropriété. On peut dire ainsi que toute partie privative est une fraction d’immeuble, constituée en lot principal ou accessoire selon sa nature.

La pratique ancienne constituait en lot unique des parties privatives considérées présentement comme des fractions différentes (un appartement, une chambre de service et une cave) situées en des parties et étages divers de l’immeuble. Cette hétérogénéité n’avait pas empêché le législateur de 1938 de qualifier de fraction divise de chaque propriétaire d’étage l’ensemble de ses parties privatives La réforme de la publicité foncière n’a pas exigé, sauf cas exceptionnels, la mise en conformité de ces organisations qui est progressivement réalisée à l’occasion de remaniements des documents statutaires des immeubles en copropriété.

La notion de fraction d’immeuble rend plus palpable celle de partie privative dans la mesure ou elle s’insère parfaitement dans le mécanisme de dissociation de l’immeuble qui caractérise la copropriété. Les commentaires qui accompagnent les textes nouveaux relatifs à la publicité foncière démontrent, chez leurs auteurs,  des connaissances historiques et pratiques qui ont manqué au législateur de 1965, quelque peu obnubilé par l’essor galopant de la construction après la seconde guerre mondiale..

III.           Les éléments d’équipement commun

Les éléments d’équipement commun ont pour objet de fournir des services communs. En ce sens la chaudière et ses accessoires sont des éléments d’équipement commun. Le chauffage central collectif est un service commun.

Les éléments de confort de l’habitat urbain français sont demeurés modestes jusqu’à l’aube du 19e siècle si l’on s’en tient à ceux de nature purement immobilière. On peut les résumer grossièrement aux cheminées et conduits de fumée, aux fontes puantes jusqu’à l’apparition du siphon et à l’apparition tardive de points d’eau dans les cours. Ce sont des éléments immobiliers qui permettaient de jouir parfois d’un confort très relatif qui semble, dans les classes les plus aisées, avoir été moins recherché que le luxe et l’apparat.

Hormis le régime juridique, il n’y a guère de différence entre les éléments d’équipement commun des immeubles de rapport à propriétaire unique et ceux des immeubles en copropriété. Si l’on fait référence aux premiers apparus, le chauffage central et l’ascenseur, on constate qu’il s’agit d’installations importantes par leur consistance et leur coût, relativement dépendantes du gros œuvre de l’immeuble, et de niveaux d’utilité inégaux à l’égard des différents lots. Le chauffage central ne fait qu’apporter une solution nouvelle à la satisfaction d’un besoin primordial. L’ascenseur, pour s’en tenir aux immeubles de hauteur traditionnelle présentait à l’origine un caractère luxueux dans la mesure ou l’escalier suffisait pour l’accès aux parties privatives.

A.      Régime juridique des éléments d’équipement commun

L’élément d’équipement commun est donc un immeuble. Immeuble par nature ou par destination ? L’article 523 du Code civil nous indique que les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison sont immeubles par nature. La Cour de Cassation considère comme immeuble par destination une installation de chauffage central à raison de sa fixation à perpétuelle demeure et de son affectation au service de l’immeuble [12]. Nous reviendrons sur le caractère immobilier des éléments d’équipement commun à propos des clauses de réserve de propriété pouvant affecter certains éléments et de certaines conventions passées par des syndicats de copropriétaires à leur sujet.

Si l’on retient l’immobilisation par destination, on doit admettre que la fixation à perpétuelle demeure ne saurait interdire ni leur remplacement par raison de vétusté ni, sous certaines conditions, leur suppression pure et simple par décision collective régulière.

L’élément d’équipement commun a pour destination, par nature, d’apporter un service d’intérêt collectif, à l’ensemble des parties privatives, ou à des ensembles logiques de parties privatives, en fonction de leur nature, de leur destination et de leur emplacement. Le  circuit de chauffage collectif dessert toutes les parties privatives à usage d’habitation. Il ne dessert pas les caves. L’ascenseur permet d’accéder aux parties privatives en étages, éventuellement en sous-sol. L’élément d’équipement commun peut desservir les parties communes. C’est le cas du chauffage lorsque des radiateurs sont installés dans le hall et au pied de l’escalier. Dans tous les cas les parties privatives concernées bénéficient de manière égalitaire du service dans la mesure ou toutes les parties privatives doivent bénéficier d’une température égale. Leurs occupants peuvent utiliser l’ascenseur de manière identique.

Un élément d’équipement desservant une seule partie privative ne peut être commun Le principe paraît évident mais comporte dans le domaine de la copropriété des exceptions importantes, qui imposent en l’état de la législation et de la jurisprudence, la reconnaissance de catégories différentes en fonction de leur régime juridique et des conditions dans lesquelles leur installation a été décidée et réalisée. Nous effleurerons ainsi le domaine très particulier des améliorations apportées à l’immeuble et constaterons qu’un ascenseur peut desservir certains étages tandis les occupants des autres étages en sont privés. Mieux encore le copropriétaire d’un étage peut l’utiliser, mais son voisin du même palier ne le peut pas !

 

Il faut indiquer dès à présent quelques principes élémentaires.

Les éléments d’équipement commun  fournissent des services communs, de natures diverses : chauffage, production d’eau chaude, ventilation, climatisation, circulation verticale des personnes (ascenseurs) ou des objets et marchandises (monte-charge), sécurité (vidéo surveillance) et contrôle d’accès (interphones et claviers codés) pour ne citer que certains d’entre eux. Il s’agit donc d’installations techniques plus ou moins importantes, dont l’efficacité dépend ou non d’un réseau (canalisations de chauffage, gaines de ventilation, câblage des circuits d’interphone).

Dans la plupart des cas, les services communs sont mis à disposition. Les propriétaires des parties privatives desservies ont la liberté d’en user ou non. Ils contribuent néanmoins aux frais de ces services mais cette contribution, sans être nulle, pourra être modulée en fonction de l’usage effectif, s’il existe un dispositif de comptage pour ce service. Le statut de ces dispositifs est mal défini. Il semble nécessaire de les considérer comme des éléments d’équipement commun, même lorsqu’ils sont installés à l’intérieur des parties privatives comme les compteurs d’eau ou les répartiteurs de calories car ils doivent rester sous le contrôle du syndic. Les copropriétaires ne peuvent ni les supprimer ni même les modifier. Ils sont soumis à des règles communes d’entretien. Il est pourtant assez fréquent de voir les compteurs divisionnaires intérieurs définis comme parties privatives.

Dans le statut de la copropriété, la différence principale entre les parties communes et les éléments d’équipement commun est constituée par deux régimes radicalement différents de répartition des charges générées.

En vertu de l’article 10 alinéa 2 de la loi de 1965 les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 10 alinéa 1 les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun sont réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

On dit habituellement que les charges des services sont toujours des charges d’exploitation courante, tandis que les charges des éléments d’équipement commun sont essentiellement des charges de gros travaux « amortissables ». Cette distinction ne correspond à aucune réalité. Au demeurant, l’expérience a conduit à distinguer les frais imposés par l’obligation de mise à disposition des services et ceux générés par leur utilisation effective. L’importance de cette distinction est fondamentale.

B.     Elements d’équipement spéciaux

Le règlement de copropriété peut préciser que l’ascenseur est un élément commun aux seuls propriétaires des parties privatives desservies. On retrouve ici la difficulté évoquée pour les parties privatives car les éléments d’équipement commun font le plus souvent corps avec le gros œuvre de l’immeuble. L’installation d’un ascenseur implique un empiètement sur le sol commun, une liaison de la trémie avec le gros œuvre, un local de machinerie en sous-sol et un local pour les poulies en partie supérieure de l’immeuble. Comment délimiter la propriété indivise de l’ensemble ?

Par ailleurs la possibilité qu’ont certains copropriétaires d’obtenir l’autorisation de réaliser à leurs frais des travaux d’amélioration tels que l’installation d’un ascenseur dont l’usage peut leur être réservé pose le problème du régime juridique de ces éléments d’équipement qui ne sont pas commun. Dans le cas indiqué d’une « amélioration minoritaire », l’appareil n’est pas non plus, dans le silence de la loi, considéré comme une partie commune spéciale. Il y a lors constitution effective d’une indivision considérée comme totalement autonome. La pratique ignore généralement cette particularité.

C.     Les difficultés de classification

Il est parfois difficile de ranger dans l’une des ces catégories un élément de l’immeuble, qui présente des caractères différents.

C’est le cas du tapis d’escalier. Il n’est pas indispensable mais procure un avantage certain tant par la diminution des bruits des déplacements verticaux dans l’immeuble, que par l’aspect cossu qu’il donne à cette partie commune. Dans la pratique classique il est facilement séparable de son support, fixé par quelques clous mais surtout par des barres qui sont elles-mêmes amovibles. Cette relative mobilité le fait exclure habituellement des parties communes, mais par ailleurs il ne s’agit pas d’une installation technique, son rôle est purement passif et il ne rend aucun service au sens que nous avons indiqué.. Son classement parmi les éléments d’équipement commun, habituellement reconnu par la jurisprudence, est donc contestable. On aurait donc tendance à l’inclure dans les parties communes, l’accessoire suivant le principal. La solution jurisprudentielle est différente lorsqu’il s’agit d’un revêtement collé. Le tapis est alors intégré, juridiquement autant que physiquement, à son support.

La même difficulté apparaît pour les portes automatiques de garage. En tant que portes, elles assurent la clôture de l’immeuble et sont parties communes. Mais leur fonctionnement est assuré par une motorisation. Elle peut être commandée à distance par des dispositifs électroniques. Dès lors ne s’agit-il pas d’un élément d’équipement commun aux propriétaires des garages ? On songe à considérer la porte elle-même comme partie commune et le dispositif de fonctionnement comme élément d’équipement, mais ils forment généralement un ensemble indissociable, d’où la subsistance d’un doute.

Les boîtes à lettres constituent encore une catégorie à part. Elles relèvent avant tout, on l’oublie trop souvent, de la législation propre au service de la Poste, dont le souci est d’assurer l’acheminement et la confidentialité des correspondances. Au niveau de l’immeuble, le parachèvement du rôle de la Poste ne peut être assuré que par un préposé qualifié du propriétaire ou du syndicat, chargé de remettre dans les délais usuels le courrier à ses destinataires après l’avoir trié. Lorsque ce service humain a été supprimé dans un immeuble, c’est une batterie de boîtes à lettres qui permet de respecter les règles primordiales du Code des Postes. Les boîtes sont affectées respectivement à chaque partie privative principale et chaque propriétaire ou ayant droit est doté d’une clé lui permettant de retirer son courrier. Placées en général dans les halls communs, scellées « à perpétuelle demeure », elles constituent une partie immobilière commune à usages privatifs dont le régime juridique ne dépend pas seulement du statut de la copropriété. Rappelons que dans certains immeubles anciens il existait également de boîtes à lettres pour le départ du courrier, régulièrement relevées par le service des PTT.

 

Les difficultés de classement ne relèvent pas seulement d’oiseuses dissertations juridiques. Elles peuvent avoir une incidence sur la détermination du responsable en cas d’accident provoqué par une partie ou un élément de l’immeuble. D’autre part, l’imputation des charges financières y afférentes est fonction de leur qualification. Sur le premier point une police d’assurances parfaitement étudiée et périodiquement adaptée peut régler la quasi-totalité des difficultés éventuelles, à l’exclusion toutefois de celles pouvant engager une responsabilité pénale. Les difficultés demeurent en ce qui concernent la contribution aux charges. C’est en étudiant cette question que nous exposerons les solutions habituellement retenues.

IV.          parties et équipements appartenant à des tiers

L’existence dans un immeuble en copropriété d’éléments techniques dont la propriété échappe aux copropriétaires et le contrôle technique au syndicat est de plus en plus fréquente. C’est ainsi que les colonnes générales de gaz et d’électricité sont fréquemment en tout ou partie propriété de Gaz de France ou Électricité de France. Des dispositifs de télécommunications sont regroupés dans les caves de certains immeubles, en fonction de leur position dans un quartier ou un bloc. Les exploitants disposent à ce titre d’un droit permanent d’accès. Les cabines téléphoniques publiques sont,  pour France Telecom, assimilées à des immeubles. Il est donc fait application des dispositions de l’article 48 du code des Postes et Télécommunications qui confèrent à l’exploitant le droit de poser des câbles et dispositifs de raccordement dans les parties communes des propriétés bâties lorsque ces installations sont réalisées en vue de la distribution de lignes de télécommunications nécessaires pour le raccordement individuel ou collectif des occupants de l’immeuble ou des immeubles voisins. Ces installations sont parfois effectuées sans concertation avec le syndic et dans des conditions contraires aux normes techniques générales [13] .

C’est sur le même fondement que, dès 1988, France Télécom, en vertu de conventions avec un certain nombre de communes, a procédé à l’installation de réseaux câblés de radiodiffusion sonore et de télévision. Les travaux comportaient des installations en caves et la création de colonnes permettant la desserte des parties privatives en étages. Une étude particulière est consacrée à l’évolution de cette technique et aux difficultés juridiques qui sont apparues à son propos dans le domaine de la copropriété.

 

Un cas particulier est celui de vestiges archéologiques ou œuvres d’art anciennes classées ou inscrites à l’Inventaire des monuments historiques, implantés sur le terrain d’une copropriété. Le régime juridique est alors fixé par la législation particulière à ce domaine. Il peut comporter, indépendamment du contrôle des services compétents, d’un droit de visite réduit. Un exemple est la mire du Nord [14], à Paris, marque ancienne du méridien de Paris et un problème identique a été évoqué pour les restes conservés de l’ancien aqueduc de Paris.


 

V.            Tableau des éléments d’équipement commun

Nous proposons ci dessous une liste des éléments d’équipement commun qui n’a aucune prétention à l’exhaustivité. Nous précisons de plus qu’il faut la considérer avant tout  comme une liste technique. Le régime juridique de certains éléments cités peut donner lieu à controverse. Nous pensons toutefois qu’elle peut constituer le germe d’une documentation utile pour tous les syndics.

Circuits électriques

Tableau des services généraux

Mise à la terre services généraux

Mise à la terre parties privatives

Mise à la terre ascenseurs et autres équipements

Luminaires

Poussoirs, Interrupteurs, prises

Éclairage extérieur

Éclairage des locaux de service

Éclairage de secours

Protection contre la foudre

Alimentation en eau et traitement

Vannes générales

Vannes de pieds de colonne

Surpresseur

Disconnecteur

Détendeur

Cuves et réservoirs

Adoucisseur

Traitement anti-corrosion

Ascenseur et appareils assimilés

Ascenseurs

Monte-charge

Monte-voitures

Élévateurs handicapés

Escaliers mécaniques

Alarmes

Télésurveillance

Chauffage et production d'eau chaude

Chaudières

Échangeurs

Pompes (circulation, recyclage, relevage)

Vannes

Régulation

Cuves et réservoirs

Réchauffeurs ECS

Injecteurs (traitement ECS)

Vase d'expansion

Compteur d'eau chaufferie

Climatisation

Centrale de climatisation

Tours aéro-réfrigérantes

Traitement des déchets

Vide ordures

Réceptacle vide-ordures

Conteneurs

Matériel de transfert

Circulation et relevage des eaux d'égout

Aéroéjecteur

Fosses

Fermetures et contrôle d'accès

Fermetures

Freins et ferme-portes

Gâches électriques

Portes automatiques

Interphones

Claviers codés

Serrures électroniques

Antennes et réseau câblé

Antennes hertziennes

Antennes paraboliques

Réseau câblé interne

Antennes radio

Matériel de comptage

Compteurs généraux

Compteurs divisionnaires

Comptage à distance

Compteurs de chaleur

Ventilation

Ventilation naturelle

Gaines

Shunts

Siphon

Ventilation mécanique

Gaines

Tourelles

Protection contre l'incendie

Colonnes sèches et humides

Extincteurs

Détecteurs

Sas

Déverrouillage automatique

Sprinklers

Réservoir supérieur

Signalétique spécifique

Éclairage de secours

Plans et consignes

Itinéraires d'évacuation (accessibilité)

Matériels d'évacuation (échelles, passerelles, gaines)

Hygiène

Dératisation

Désinsectisation

Vide-ordures

Gaines de ventilation

Légionellose

Plomb

Amiante

Radon

Douches et toilettes communes

Évacuation des eaux

Fosses et puisards

Fosses perdues

Fosses à graisse

Pompes de relevage

Signalisation des niveaux

Signalétique

Signalétique courante

Signalétique service postal

Signalétique incendie et évacuation

Signalétique obstacles et portes vitrées

Signalétique vidéosurveillance (CNIL)

Vidéosurveillance

Caméras

Câblage

Centrale

Télésurveillance

Téléalarmes

Espaces verts

Arrosage automatique

Matériel motorisé (électrique ou autre)

Matériel de levage ou d'accès

Puisards et évacuation des eaux

Matériel et produits de déneigement

Handicapés

Matériel spécifique

Accessibilité

Monte-personnes, élévateurs

Signalétique dédiée

 


 

VI.          les droits accessoires aux parties communes

Le patrimoine commun des copropriétaires comporte encore, à côté des droits accessoires aux parties communes énoncés par la loi, des éléments incorporels.

Nous avons déjà indiqué qu’en vertu de l’article L 3 sont réputés accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres

·        le droit de surélever un bâtiment à usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol

·        le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs et jardins constituant des parties communes

·        le droit d’affouiller de telles cours, parcs et jardins

·        le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes

Nous reviendrons sur les caractéristiques de ces droits et les modalités de leur exploitation en étudiant les conditions dans lesquelles l’assemblée générale peut prendre à leur sujet des décisions.

 

Nous rappelons enfin les éléments incorporels susceptibles de figurer dans le patrimoine commun du syndicat, faisant à cet égard fonction de « propriétaire ».

On considère que le propriétaire d’un immeuble bénéficie d’un droit à l’image de l’immeuble qui lui permet, sinon d’empêcher la contemplation de la façade depuis la rue, du moins d’interdire l’exploitation commerciale par un tiers de photographies qu’il aurait prise en raison d’un intérêt quelconque. Cette affirmation est désormais contestée par un fort courant jurisprudentiel.

Un droit particulier aux immeubles collectifs est le droit au nom de la résidence. Il peut s’agir d’éviter les erreurs dans la distribution du courrier mais également, dans certains cas, de protéger, sur le plan purement commercial. Le nom d’une résidence particulièrement remarquable et dont le nom jouit d’une certaine réputation qui pourrait être entachée par la dénomination identique ultérieure d’une résidence de moindre qualité.

Il s’agit dans ces deux cas de droits puisés dans les principes généraux du droit ou des textes spécifiques du droit français. On doit les distinguer de la possibilité qu’a le syndicat, voire un copropriétaire, sur le plan interne, d’intervenir pour assurer la protection de l’apparence de l’immeuble et des modalités de son occupation, sur le fondement, prévu par le statut de la copropriété, de sa sauvegarde et de celle de sa destination.

Le droit d’affichage, qui est une modalité d’exploitation de l’immeuble, peut ainsi être contesté dans certaines conditions, serait-il exercé par le syndicat lui-même. Il l’est plus fréquemment, dans un groupe d’immeubles, par le propriétaire unique de l’un des bâtiments, doté d’une situation particulièrement propice à l’exploitation publicitaire.

Le droit de visite d’un immeuble classé comme monument historique fait en général l’objet de dispositions particulières. S’il peut être justifié par l’intérêt que présente l’immeuble, il ne doit pas pour autant, par ses modalités incontrôlées, constituer une gêne constante pour les occupants.

 

 

 

 

Mise à jour

13/12/2010

 

Révision
09/02/2010
13/12/2010

 

 



[1] RM JOAN 23/04/1965 p. 823

[2]  CA Versailles 1  14/06/1990 Adm novembre 1990 55

[3]  Cass civ  3  01/04/1987 Bull civ n° 72  42

[4]  Cass civ 08/07/1998 Adm février 1999 59 note Bouyeure  RDI 1998 682 note Capoulade  Loy cop oct 1998 250 ; Cet arrêt rejette le pourvoi formé contre un arrêt du 26/09/1996 de la Cour d’Appel d’Aix en Provence.

[5]   Le lot créé est, en ce cas, immédiatement supprimé par réunion avec les deux anciens lots réunis. C’est une nouvelle catégorie de lot transitoire et l’on s’interroge sur la nécessité de lui affecter une quote-part des parties communes si la fraction cédée est particulièrement modeste.

[6]  La formule se présente également sous la forme usque ad infernos. Dans les deux cas le droit s’état jusqu’aux cieux, jusqu’aux enfers.

[7] Niveau Général de la France établi par l’Institut Géographique National.

[8] Cf de Vigan Dicobat V° comble

[9] Cass civ  3  30/05/1995 Loy cop août sept 1995 381

[10] Cass civ  3  17/05/1995 Loy cop août sept 1995 331

[11]  Sur ce point voir Lafond et Stemmer Code la copropriété Édition 2000 Annexe XXIV  Publicité foncière

[12]   Cass civ 1  19/03/1957  Bull civ I 327

[13] Ainsi pour l’installation d’un boîtier de raccordement France Telecom dans un local vide ordures.

[14] Pyramide de pierre élevée en 1736 au point haut de Montmartre, en remplacement d’un pieu utilisé pour la détermination du plan méridien de Paris. Classée monument historique en 1934, elle est incluse dans l’immeuble 1 Avenue Junot.