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Enquête 2012 de la CLCV sur les honoraires des syndics Nous rappelons d’abord ce qu’est un syndic de
copropriété : Tout syndicat de
copropriétaires est impérativement représenté et administré par un syndic. Le syndic est désigné par
l’assemblée générale des copropriétaires à l’issue d’un scrutin. Investi dans sa fonction
institutionnelle par cette désignation, il est dispensé de tout mandat écrit
(article 64 du décret du 20 juillet 1972 Hoguet) Comme tout représentant légal
et administrateur d’une institution collective il est un mandataire social. Comme tout mandataire social il est placé sous le contrôle, - mais non
sous l’autorité -, d’un conseil de membres élus de l’institution (le conseil
syndical). Il est chargé, D’assurer
l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations
de l’assemblée générale ; D’administrer
l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et,
en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative, à l’exécution de
tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; Il doit, chaque année, rendre
compte à l’assemblée générale de l’exécution de son mandat social. * *
* On trouve dans la récente enquête de la CLCV la constatation
d’une évolution satisfaisante de la profession, des critiques intéressantes
que nous étudierons à la suite, mais aussi des conclusions navrantes qui
figurent d’ailleurs en tête du rapport. Nous les reproduisons : De fait, nous demandons : - que le montant total des honoraires de base soit mentionné clairement dans le contrat et que le coût en soit décomposé ; - qu’une réflexion soit mise en place sur la majoration des honoraires des syndics en cas d’ouverture d’un compte bancaire séparé et pour la tenue de l’assemblée générale ; - que la lettre de relance, la mise en demeure et la communication du dossier à un avocat ou un huissier soient comprises dans la gestion courante ; - que le montant des honoraires que le syndic est en droit de demander pour les prestations dont il a l’exclusivité (l’état daté par exemple), soit plafonné ; - que soit créée une instance, dans laquelle siègeraient notamment des représentants des consommateurs, chargée de mettre en place les règles de déontologie applicables à l’ensemble de la profession ; - que soit créée une instance, dans laquelle siègeraient notamment des représentants des consommateurs, chargée de prononcer des sanctions disciplinaires à l’encontre des professionnels violant les textes régissant leurs activités ; - que soit créée une commission paritaire de conciliation, composée de représentants des professionnels et des consommateurs, chargée de résoudre à l’amiable les litiges qui leur sont soumis. Voir au pied de l’étude le lien vers le texte intégral de
l’enquête La CLCV élude ainsi les vraies questions qui sont
notamment : Généralisation
impérative de la gestion des trésoreries syndicales par compte bancaire
séparé ouvert au nom du syndicat. Elle aurait pour effet
immédiat de rétablir la transparence du jeu de la concurrence, actuellement
pollué par la possibilité tolérée mais illégale que conserve le syndic
de percevoir la rémunération par la banque des fonds syndicaux déposés sur un
compte unique. Remplacement
nécessaire du dispositif Hoguet de garantie financière devenu sans objet
(disparition de la représentation des fonds) par un dispositif plus simple et
beaucoup moins coûteux de garantie des détournements volontaires pouvant être
commis par les syndics ou leurs préposés. Notons en passant que ce dispositif
pourrait être appliqué aux syndics non professionnels. Détermination d’un
mécanisme simple de discrimination entre les prestations de gestion courante
rémunérées par un honoraire forfaitaire et les prestations exceptionnelles.
Ce mécanisme existe depuis longtemps : sont des prestations courantes
celles qui sont prévisibles et récurrentes. On se borne ici à reprendre
les dispositions du régime ancien de la taxation administrative. Il existe
quelques modalités d’application parfaitement connues depuis plus de 50 ans. Purge radicale d’un
certain nombre de controverses futiles entretenues par les syndics,
pour les unes, et par les associations consuméristes, pour les autres. On
peut trouver dans le récent arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 5 mars
2012 des éléments pour cette purge. Ainsi pour le droit qu’a le syndic de
faire connaître dans le « contrat de syndic » le taux souhaité de
rémunération pour les travaux exceptionnels ; cette clause n’est ni
abusive ni illicite. La réalisation de ces quatre opérations ramènerait le
calme dans le monde de la copropriété plus facilement que la création bien
inutile de deux instances et d’une commission paritaire de
conciliation !!!!!! Faut-il rappeler que les travaux du Conseil National de
la Consommation sont demeurés vains pendant plus de quinze ans ? Et que
les organisations concernées, consuméristes et professionnelles, ont été
incapables de s’unir pour soumettre au pouvoir réglementaire un projet d’arrêté
cohérent sur ces différents points. D’où, par la suite, l’arrêté contestable
du 19 mars 2010 publié par M.
Novelli. Et aussi qu’il n’est pas convenable de ne voir dans une
décision de jurisprudence que les dispositions apparemment favorables, -
souvent par suite d’une interprétation personnelle erronée -, sans admettre
l’existence de dispositions sanctionnant clairement des positions que l’on a
pu soi-même adopter. Généralités sur l’enquête : L’étude porte sur 133 contrats émanant de 119 cabinets différents,
eux mêmes représentant 96 enseignes distinctes. Les contrats présentés par des grands groupes
représentent 27,07 % de l’échantillon, contre 72,93 % pour ceux proposés par
des cabinets dits « indépendants » (sic). A noter que les indications chiffrées de rémunération
s’entendent ttc. Cette présentation est regrettable. Quelle que soit la
branche professionnelle étudiée, il convient de rappeler systématiquement au
client consommateur que le coût ttc qu’il supporte est largement supérieur au
revenu ht du fournisseur ou du prestataire de service. De toute manière, la
détermination de la marge ne peut être qu’en fonction du coût ht. Comme ces indications figurent impérativement dans les
contrats et barèmes de prix, il eut été préférable de les utiliser. Le champ des prestations de gestion courante Le rapport mentionne que « près d’un contrat sur
quatre (24,81 %) contient une clause limitative des prestations de gestion
courante ». L’ambiguïté de cette observation montre l’inconvénient qu’il
y a à n’avoir pas précisé clairement les critères de prévisibilité et de
récurrence qui permettent de qualifier une prestation. Cette lacune du droit
positif a été clairement critiquée par le Tribunal de Grande Instance de
Grenoble qui a tenté d’y remédier sans toutefois reprendre clairement les
critères pérennes rappelés ci-dessus. C’est à tort que l’on a voulu établir une liste
exhaustive des prestations de gestion courante. C’est au contraire la liste des prestations
exceptionnelles qui doit être exhaustive. Une prestation ne figurant pas dans
la liste des prestations exceptionnelles avec indication des modalités de sa
rémunération ne peut donner lieu à rémunération exceptionnelle. Ou bien il s’agit
effectivement d’une prestation de gestion courante Ou bien il s’agit bien d’une
prestation exceptionnelle mais le syndic l’a omise dans sa liste. Il est
alors privé de rémunération. Une exception notable :
quand il s’agit d’une prestation nouvellement créée. Elle ne pouvait figurer
dans le contrat en cours. Elle peut donner lieu à rémunération lorsque la
prestation imposée est assez lourde. Le syndic devra, s’il y a lieu, la
traiter lors de l’établissement d’un nouveau contrat. Il est bien entendu que le syndic doit calculer la
rémunération forfaitaire en incluant tous les éléments susceptibles d’être
forfaitisés. A cet égard l’ajout de frais
administratifs forfaitaires à raison de n€ par lot n’est pas
admissible quelle que soit ensuite le mode de répartition de la masse n€ x
nombre de lots. Nous sommes d’accord avec l’observation de CLCV en fin de
page 9. Il est vain désormais de discuter sur l’incidence du mode
de gestion financière par compte unique ou compte séparé. Il faut supprimer
la dispense sans délai en laissant un délai transitoire de deux ans pour la
mise en place du système. Précisons néanmoins que le surcoût éventuel de la gestion
par compte séparé doit figurer dans le montant du forfait de gestion courante
sans pouvoir apparaître à raison n€ par lot. Le syndic doit annoncer
clairement 2 266 € ht avec gestion par compte unique et 2832,50 € ht avec
gestion par compte séparé. L’assemblée choisit l’un des deux modes de gestion
et le montant lié à faire apparaître également en ttc. Point c’est tout. On comprend mal la réaction de la CLCV en présence de
forfaits illégaux et d’un supplément au titre de la gestion par compte
courant. Elle se prête ainsi à l’illégalité de la pratique du syndic alors
que la situation doit être tranchée. Dans le cas d’une copropriété de 16 lots
décrit en page 14 il faut simplement noter que le syndic présentant un
forfait de base de 214 € par lot qu’il fait passer à 273,80 € si l’on tient
compte d’un forfait administratif et d’une augmentation au titre de la
gestion par compte séparé doit légalement présenter
une proposition globale de 273,80 x 16 = 4380 € ttc au titre de la
gestion forfaitaire. La tenue de l’assemblée générale annuelle est bien
évidemment prévisible et récurrente. Il est souhaitable de constituer un « pack
forfaitaire » normal et d’en préciser les éléments principaux. Ils
peuvent différer d’un syndicat à l’autre. Il est normal qu’en présence de
deux immeubles jumeaux, l’un des packs soit plus coûteux que l’autre en
fonction des horaires des assemblées respectives. Ce mécanisme n’est pas
contestable. La contestation peut porter sur les montants proposés, ce qui
est une autre affaire. Les syndics font valoir qu’une assemblée ordinaire
annuelle prévue pour une durée de trois heures se prolonge souvent sur une
heure voire plus. La tarification peut prévoir la rémunération en supplément
de cette prolongation surtout en fin de soirée. Toutefois si la prolongation
est due au vote de travaux, le syndic doit prendre en considération les
honoraires que ces travaux généreront. Ce genre d’incident est
artificiellement grossi. Le champ des prestations exceptionnelles : En ce qui concerne les honoraires pour travaux, le régime des honoraires sur travaux a été modifié par
l’insertion de l’article 18-1-A dans la loi de 1965 (loi n°2009-323
du 25 mars 2009 art. 17) ainsi conçu : « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. » Le rapport décrit les différentes pratiques des syndics.
Après avoir justement critiqué les deux premières, elle présente comme suit
la troisième : « Entre
les deux, nous trouvons certains professionnels qui incluent dans leur
contrat une clause concernant leur rémunération en cas de réalisation de
travaux, mais il est indiqué expressément que le montant n’est qu’indicatif
et pourra être revu en assemblée générale ». C’est la solution
que nous avons proposé dans notre commentaire de la réforme de 2009. Par arrêt du 5 mars 2012 la Cour d’appel de Grenoble l’a validée en ces termes : « Que le contrat précise en outre à
l'article 5.2.4 que la rémunération au pourcentage pour les prestations
variables non incluses dans le forfait annuel est la suivante : « TRAVAUX : en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 les honoraires font l'objet d'une décision de l'assemblée générale. Le barème ci-après est donné à titre indicatif et non impératif : -de 0 euro à 100.000 euro : 2 % du montant HT
des travaux (minimum 80 euro HT) -de 100.000 euro à 200.000 euro : 1,5 % HT du
montant HT des travaux -au-delà de 1200.000 euro 1 % HT du montant HT
des travaux « Attendu que l'AGENCE HENRY fait valoir
que contrairement à ce que soutient l'UFC
38, il s'agit de travaux hors budget, votés en assemblée générale,
c'est-à-dire des travaux exceptionnels par nature imprévisibles qui sortent
de la gestion courante du syndic et que sur ce point, le contrat proposé est
parfaitement conforme aux
dispositions de l'article 18-1 A inséré par la loi du 25 mars 2009
dite 'MOLLE' ; « Que la FNAIM précise qu'il s'agit de
travaux votés en assemblée générale (y compris l'amélioration, la reconstruction,
les travaux imposés par voie réglementaire ou par injonction judiciaire) et
non pas des travaux d'entretien et de maintenance définis à l'article 45 du
décret du 17 mars 1967 lesquels font seuls partie de la liste des prestations
de gestion courante visées à l'arrêté du 19 mars 2010 ; « Que pour l'UFC 38 cette clause est
illicite au regard des dispositions de l'article 18-1A de la loi de 1965 car
les honoraires spécifiques du syndic sont votés lors de l'assemblée générale
concernant les travaux et non prévus à l'avance ; « Qu'il ajoute que le syndic n'a pas à
assister aux travaux et n'a d'ailleurs aucune compétence particulière pour ce
faire, qu' il doit recevoir les factures et les régler si les travaux sont
conformes et qu'en outre le fait pour le syndic de couper en tranches ses
interventions est manifestement abusif, ce qui a conduit la Commission des
Clauses Abusives a recommandé d'éliminer de telles clauses ; « Sur ce : « Attendu qu'il résulte des dispositions de
l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les travaux
mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en application
des article 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires
spécifiques au syndic et que ces honoraires sont votés lors de la même
assemblée que les travaux concernés aux mêmes règles de majorité ; « Qu'en l'espèce le contrat vise expressément dans ce chapitre, les travaux hors budget prévisionnel (cf article 44 du décret), par opposition aux travaux d'entretien et de maintenance visés dans un chapitre précédent dont la gestion administrative est classée en prestations invariables relevant de la gestion courante du syndic conformément à l'arrêté du 19 mars 2010 ; « Que les prestations proposées et non pas
imposées sont celles que facturerait un maître d'oeuvre dont la copropriété
reste libre de solliciter les services ; « Que le fait de préciser que le barème est
donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème
ne lie pas les parties et n'est pas contradictoire avec la négociation
préalable et le vote de l'assemblée générale, mais donne à tout le moins un
ordre d'idée aux copropriétaires et une base de négociation ; « Qu'il s'ensuit
que cette clause n'est donc ni illicite ni abusive et que l'UFC 38 sera
déboutée de ce chef de demande ; Les taux relevés par la CLCV montrent que le mal a été
fait entre temps ! Les syndics ont rehaussé leurs propositions pour se
ménager une marge de négociation. Or, dans bien des cas, la proposition du
syndic a été approuvée sans coup férir. On constate en région parisienne une
augmentation de 1 % sur les travaux avec maître d’œuvre et 2 % pour les
travaux sans maître d’œuvre. Ces augmentations alourdissent considérablement
le coût des travaux. A propos des honoraires de recouvrement,
la CLCV présente des observations redondantes et assez peu pertinentes. Les
associations ont mené depuis des années un combat vain pour faire passer dans
la catégorie des prestations de gestion courante les procédures de
recouvrement dont elles ne peuvent ignorer l’imprévisibilité tant en ce qui
concerne leur nombre au cours d’un exercice déterminé qu’en ce qui concerne
leur consistance. Elles se sont obstinées à faire valoir qu’un syndic ne peut
ignorer qu’il peut y avoir des recouvrements au cours d’un exercice. Les
prestations ne sont donc pas imprévisibles !! Cette position aurait conduit les syndics à forfaitiser
selon les syndicats 3, 5 ou 10 procédures de recouvrement alors qu’au cours
d’un exercice il n’y en aurait pas eu du tout ou, au contraire, il y en
aurait eu 14. Il est donc parfaitement normal que cette rubrique figure dans
la catégorie des prestations exceptionnelles. Les syndics ont par ailleurs donné des verges pour se
faire fouetter. Primo en multipliant les rafales de relances aussi
inefficaces qu’illicites ; secundo en mentionnant dans les contrats la
« remise à l’huissier » ou la « remise à l’avocat » du
dossier alors qu’une remise n’est pas une prestation justifiant une
rémunération. C’est bien évidemment de la constitution du dossier
qu’il faut parler et ce n’est pas une mince affaire. Les magistrats sont très
exigeants à cet égard et c’est vrai dans les cas les plus simples faisant
l’objet d’une requête en injonction de payer. Contrairement
à ce qu’affirme CLCV il est tout à fait normal que le coût d’une transmission
de dossier à l’avocat pour une affaire de droit commun soit inférieur à celui
de la transmission d’un dossier de recouvrement. L’erreur est plus grave encore quand on lit en page 21 :
« Ici encore, la notion de
frais nécessaires imputés au seul copropriétaire débiteur entraîne des effets
pervers puisque certains gestionnaires en profitent pour majorer leurs coûts. En moyenne,
l’augmentation est de 18,70 %, mais elle est de 37,57 % pour les syndics
appartenant à un grand groupe (les honoraires passant de 212,74 € à 292,66 €)
alors qu’elle n’est que de 11,06 % pour les cabinets indépendants
(respectivement 128,18 € et 142,36 €) ». En effet, sauf pour la relance et la mise en demeure, les
autres honoraires perçus par le syndic à l’occasion d’un recouvrement de
charges n’entrent pas dans le champ de l’article 10-1. Il en va de même pour
les honoraires de l’avocat. Le syndicat ne peut, à ces titres, obtenir
d’indemnisation que sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure
civile. Mise à jour 22/09/2012 On
doit rappeler ici l’instance ayant opposé la CLCV au cabinet Foncia dont le
contrat comportait une clause imputant sans décision judiciaire aux
copropriétaires pris individuellement des frais de recouvrement. La Cour de
cassation (1ere chambre civ. 01/02/2005 n° 03-19692) a cassé l’arrêt virulent
de la Cour d’appel de Paris 23e chambre B du 04/09/2003 (n°
2002/17698). La Cour de cassation a proclamé la licéité de la clause après l’entrée
en vigueur de l’article 10-1 de la loi de 1965. Le législateur n’a rien facilité en plaçant
chronologiquement, dans l’article 10-1 de la loi, la relance après la mise en
demeure. C’est bien entendu le contraire. Les frais de relance sont
légalement récupérables alors que la relance ne peut que précéder la mise en
demeure. Quoiqu’il en soit le syndic ne doit pas tarder à engager
la procédure de recouvrement après délivrance de la mise en demeure. A propos des frais pour la communication de documents, on
voit apparaître une notion nouvelle : « le syndic en situation
d’exclusivité » ! D’une manière générale, le syndic a seul qualité
pour effectuer des prestations au nom
du syndicat dont il est le représentant légal. La CLCV proclame qu’il est « nécessaire de limiter
le montant des honoraires pouvant être demandés par le syndic pour les actes
dont il détient l’exclusivité ». pour les raisons
sus-indiquées, il serait souhaitable de préciser la portée de ce vœu. On trouve à la suite une nouvelle erreur
juridique avec : « Ensuite, la Commission des clauses
abusives, dans sa Recommandation n° 11-01 préconise de ne pas mentionner ces
prestations dans le contrat puisqu’elles ne concernent pas directement le
syndicat, mais un copropriétaire en particulier. De fait, il devient
impossible de faire de la rémunération du syndic sur ces prestations
particulières un critère de choix. » Ces prestations, notamment la délivrance de l’état daté,
concernent bel et bien le syndicat car c’est le syndicat qui délivre l’état
daté. Le syndic n’agit qu’en sa qualité de mandataire social,
« main » d’une personne morale affectée comme toutes les autres
d’une incapacité naturelle (pas de main). Il faut aller fouiner dans l’article 64 du décret du 20
juillet 1972 (Hoguet) pour constater que le mandataire social qu’est le
syndic est dispensé de tout mandat écrit car il tient sa fonction de sa
désignation par l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exclusion de
tout autre formalité juridique. Et l’article 66 du décret ajoute qu’il « ne peut
demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à
l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions
de détermination sont précisées […] dans la décision de nomination, ni de
personnes autres que celles qui y sont désignées ». Conformément à ces textes quadragénaires, à l’occasion de
l’établissement d’un état daté : 1 - Le syndic facture au syndicat les honoraires qui ont
été déterminées dans le « contrat de mandat » approuvé par
l’assemblée générale. 2 - Le syndicat enregistre la facture comme une charge
qui, en vertu de l’article 10-1 de la loi et par dérogation à l’article 10,
est individualisée et passée au débit du
compte 450 du vendeur. 3 - Le syndicat paie l’honoraire du au syndic 4 – Le vendeur paie au syndicat la charge qui lui a été
imputée individuellement lors de la clôture des comptes Ce mécanisme aurait dû être respecté depuis très
longtemps. Cela aurait évité à la Cour de cassation de rejeter les mauvaises
pratiques sans indiquer pour autant la bonne piste que les professionnels se
devaient de connaître. En conclusion : Nous relevons que la CLCV a objectivement admis la
réalité des efforts des syndics, tout en maintenant certaines de ses
observations. On doit donc regretter qu’une partie des médias continue à ce
complaire dans les marigots. Nous pensons qu’il apparaît maintenant possible de
présenter un tableau précis du classement des prestations syndicales pouvant
constituer une référence commune à tous les intéressés. Nous sommes d’accord avec certaines observations
relatives aux montants proposés par quelques syndics. Mais, en l’état, nous
nous intéressons exclusivement à la classification des prestations. Voir
le texte intégral de l’enquête Voir l’arrêt CA Grenoble
05-03-2012 ,
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