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Le Club Mon-Immeuble publie dans sa lettre du 12 Octobre 2012 un article sous le titre :

Contrats types de syndics :
69% des contrats étudiés par l’ARC présentent des irrégularités

Qu’en est-il exactement ?

Nous rappelons en premier lieu ce qu’est le « contrat de syndic »

Le « contrat de syndic » n’est pas le support juridique de la qualité de mandataire social du syndicat des copropriétaires. Le syndic tient sa fonction de sa désignation par décision de l’assemblée générale. Par arrêt du 13 novembre 2013 la Cour de cassation a jugé que le défaut de signature du contrat de syndic n’affecte en rien sa qualité pour agir en justice.

« La signature du contrat de syndic n’a pour but que de formaliser la décision de désignation prise par l’assemblée générale. Le syndic dont le contrat n’a pas été signé a qualité pour agir en justice Voir Cass 13-11-2013-4

La loi ALUR n’a pas modifié l’article 64 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 dispensant le syndic de copropriété de tout mandat écrit.

Le « contrat de syndic » est un document accessoire, - mais indispensable -, de la désignation puisqu’il comporte les modalités d’exécution de la mission et celles de la rémunération du syndic, qu’il soit professionnel ou copropriétaire non bénévole. La décision de l’assemblée doit fatalement comporter avec la désignation du syndic l’approbation du « contrat » qu’il a proposé, dont le projet aura été joint à la convocation. Le projet aura pu être modifié au cours de l’assemblée et avec l’accord du syndc.

Le « contrat de syndic » de 2015 se présente ainsi comme le bordereau de décompte des honoraires des années 1960 à 1980, abstraction faite de la taxation reconnue ensuite comme responsable des désordres qu’a connus le régime de la copropriété ! A Paris l’arrêté préfectoral du 8 octobre 1969 comportait

les honoraires forfaitaires de gestion courante (cumul des honoraires fixes à raison de la catégorie de l’immeuble et des honoraires proportionnels à raison du nombre de lots) pour les prestations énoncées dans une annexe (avec majoration de 15 % pour les immeubles sans concierge)

les honoraires pour le chauffage et les travaux importants à raison de pourcentages divers sur les coûts du combustible et des travaux.

Pour toutes autres prestations de service assurées à titre collectif ou individuel, par le syndic, des honoraires librement débattus entre les parties, qui, de fait, étaient généralement précisés dans le bordereau en fonction des normes usuelles établies par les organisations professionnelles.

En 2014 les pouvoirs publics ont retenu la formule du contrat « tout sauf » que nous avions préconisé dès 1999.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 fournit le modèle de contrat à respecter avec en annexe la « Liste non limitative des prestations comprises dans le forfait ». Voir le décret en 2-2-1-3-3

En l’état des textes législatifs et réglementaires, le modèle se présente avant tout comme un outil de normalisation des « contrats de syndic » devant faciliter la comparaison des différents contrats et donc leur mise en concurrence. Il faut donc condamner dès à présent toute tentative de présenter les clauses différemment en modifiant l’organisation du modèle, réserve faite de modifications très mineures.

Les syndics conservent une très grande liberté pour la détermination de leurs honoraires.

Pour ce qui est de l’honoraire forfaitaire de gestion courante, la concurrence remplira sans nul doute son office.

Pour ce qui est des honoraires particuliers, les syndics devront éviter les prétentions manifestement excessives qui justifieraient un retour plus ou moins déguisé à la taxation. On ne peut suggérer aux organisations professionnelles d’intervenir dans ce domaine puisqu’elles risqueraient l’incrimination d’atteinte à la libre concurrence.

Nous abordons les observations relayées par le club Mon Immeuble.

Observations de l’ARC	Nos observations en réponse
On peut noter que 10% des contrats envoyés aux conseils syndicaux n’ont pas du tout pris en compte le nouveau format des contrats de syndic prescrits par le décret du 26 mars 2015	Nous venons de condamner une telle pratique qui constituerait une infraction au Code de déontologie.
36% des contrats ne comportent pas l’annexe 2 jointe au contrat type de syndic présentant de manière limitative les prestations particulières pouvant donner lieu à un versement ou à une rémunération spécifique.	Normal L’annexe 2 est la liste limitative des prestations particulières ouvrant droit à une rémunération complémentaire.. Elle est reprise dans le corps du contrat.
Par ailleurs, 33% des contrats présentent des articles rajoutés, tronqués ou supprimés	Normal On peut ajouter des éléments dans la liste des prestations couvertes par le forfait : sic pour l’adjonction à la convocation du relevé détaillé des charges et produits de l’exercice, le traitement des charges locatives et de la TVA, etc … On peut aussi supprimer des parties ne concernant pas l’immeuble. Mais il convient de suivre strictement le plan du contrat-type
Seulement 36% des contrats intègrent la tenue de l’assemblée générale au-delà de 20h, alors que 80% des assemblées générales se terminent au delà de cette heure	Pas d’irrégularité. Le syndic peut prendre dans le forfait une partie des heures d’assemblées et pas le reste. Cela peut faire l’objet d’une négociation. Une amélioration de la préparation des AG peut permettre de les écourter.
Nombreux abus, comme la facturation de l’actualisation de l’état daté, de la réalisation du pré-état daté; une facturation excessive (1.800 €) pour l’immatriculation initiale de la copropriété	Pas d’irrégularité pour l’actualisation ni le pré-état daté qui sont bien des prestations justifiant une rémunération. Le caractère excessif de certaines prétentions justifie des négociations et, le cas échéant, une menace de rejet de la candidature. On ne connaît pas encore les formalités de l’immatriculation
ou encore la non-prise en compte au titre du forfait d’au moins une réunion avec le conseil syndical.	Exact Le forfait doit sans nul doute comporter une réunion au moins du conseil syndical et même plus.
95% ne prévoient aucune réduction des honoraires, dans le cas où le syndicat des copropriétaires déciderait de ne pas utiliser l’extranet du syndic	Sans objet La non-utilisation de l’extranet n’entraîne aucune économie pour le syndic. Il n’y a dons pas lieu à une réduction significative des honoraires
90% des contrats prévoient une pénalité financière d’un euro au plus par jour, pour le retard de la mise à disposition de la fiche synthétique	Prématuré. Sur ce point, il faut attendre le décret d’application, compte tenu de la multiplication des fiches, livrets, registres et autres documents. L’imputation de la pénalité en fin d’exercice est pittoresque.
84% des contrats prévoient une réduction des honoraires dans le cas de l’externalisation des archives sur la base du montant de la facture effectivement réglée au prestataire.	Sans objet Le régime des archives doit être réglé à l’occasion d’une assemblée. S’il y a modification, le montant du forfait doit être déterminé en fonction de la décision envisagée, en accord avec le conseil syndical.
52% des contrats proposent un tarif horaire du gestionnaire supérieur à 100 € ce que nous considérons comme excessif, d’autant que cela représente une augmentation de plus de 10% par rapport à l’exercice précédent.	Pas d’irrégularité. Point à négocier. Il faut présenter les coûts contestés en ht ! Plutôt qu’au coût, il faut s’attacher au niveau de compétence et préciser la différence entre « gestionnaire » et « préposé ». Il faut faire connaître les coûts réels des membres du personnel appelés à intervenir.
Quant aux prestations particulières imputables aux seuls copropriétaires, elles ont fait l’objet d’une augmentation tarifaire importante, puisque l’on constate des coûts allant jusqu’à 75 € pour la lettre de mise en demeure (40 € en moyenne) ou 576 € pour l’état daté (400 € en moyenne), justifiant davantage l’urgence de la publication du décret sur les honoraires privatifs.	Pas d’irrégularité ! Point à négocier. Le projet de contrat n’est pas un oukase. Le conseil syndical doit discuter ces points. Les copropriétaires doivent lire le projet de contrat joint à la convocation. Par ailleurs le coût d’une mise en demeure n’est pas réduit à (papier plus timbres). Les excès existent mais ne sont pas généralisés.
« L’élément le plus marquant reste l’augmentation très importante des honoraires de base qui ont évolué jusqu’à 60% par rapport à ceux pratiqués l’année précédente, alors qu’elle aurait dû être inférieure de 20%, avec une moyenne de 10% en fonction des prestations particulières à intégrer dans le forfait…	Le passage au « tout sauf », joint au passage en compte bancaire séparé, génèrent fatalement une augmentation du forfait qui, dans bien des cas était minoré pour tenir compte de la rémunération des fonds de mandant perçue par le syndic. En fait, dans la majorité des cas, on ne fait que revenir brutalement à la situation normale. Les copropriétaires ne pouvaient ignorer la proximité de cette régularisation. Il est facile de reprendre les trois derniers exercices et de comparer le détail des rémunérations anciennes avec la modification liée au contrat « tout sauf ». En cas de prétentions excessives, il faut discuter fermement avec le syndic. L’expérience montre que des solutions correctes ont été adoptées ces derniers temps.

Au final il est évident que le titre du club est excessif.

Des prétentions financières excessives peuvent être critiquables. Pour autant il ne s’agit pas d’irrégularités. Il faut lutter contre la passivité de nombreuses copropriétés et de leurs conseils syndicaux. La plupart des questions évoquées par l’ARC sont à régler au cours des réunions du conseil avec le syndic.

Les observations liées au pré-état daté et à l’état daté sont liées à la mauvaise qualité des textes, comme aussi à l’obstination ancienne de l’ARC à contester la rémunération de l’état date et a fortiori celle de la note de renseignements complémentaires adressée par le notaire au syndic.

Nous rappelons que les travaux parlementaires montrent que l’état daté ancien comporte bien ces deux documents. Par ailleurs la note comporte des indications que le syndic, seul, peut fournir.

À ce jour il est enfin reconnu que c’est au moment de la convention préparatoire (promesse de vente ou autre) que l’acquéreur doit être informé aussi complètement que possible. Mais les articles L 521-1 à 521-3 n’assurent pas la suffisance de l’information. Pour un compromis à signer en mars 2016 on fournira les comptes arrêtés au 31 décembre 2014 ! Il y a bien d’autres exemples. Les acquéreurs avisés exigeront un arrêté de compte bien plus récent et des renseignements plus complets sur les procédures éventuelles, l’existence d’une injonction administrative de travaux et plus généralement ce qui figure jusqu’à présent dans la note complémentaire.

Par contre l’obligation d’information sera faible au jour de la signature de l’acte de vente. Il n’y a pas lieu de prévoir un doublon pur et simple de l’honoraire.

Il y aurait d’autres observations à formuler sur le « contrat de syndic ».

En ce qui concerne les frais de photocopie il nous semble que les frais générés par une prestation particulière (un chantier de travaux ou même une assemblée exceptionnelle) peuvent être facturés par le syndic. En effet le 7.1.1 est ainsi rédigé :

« Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire. »

Il en résulte a contrario que Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations particulières ne sont pas inclus dans la rémunération forfaitaire et peuvent être facturés

Autre remarque concernant le point 9 du modèle avec la phrase : « Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. » qui est illicite puisque le syndic ne peut recevoir de rémunération que du syndicat et ne peut donc facturer qu’au syndicat des copropriétaires.

Ce poste fait l’objet d’un recours devant la juridiction administrative.

En conclusion nous reprenons nos observations déjà présentées dans le forum Universimmo à propos des articles publiés par le Figaro au sujet du contrat de syndic

Madame Danièle Guinot, dans le Figaro présente, une fois de plus un copier-coller du même communiqué de presse de l’ARC avec un titre accrocheur.

Madame Valérie Valin-Stein, dans le cahier saumon du 17-18 octobre 2015 présente son enquête effectuée par le Particulier. On y trouve des indications précises et, in fine, des conseils pratiques : remettre à plat les besoins réels de votre copropriété.

Le journalisme exige une savante prudence.

Mise à jour

19/10/2015