|
00043608 CHARTE Ne sont
autorisées que 2) les analyses et courtes citations
dans un but d’exemple et d’illustration 3) l’insertion d’extraits dans un
ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Éligibilité du partenaire pacsé non copropriétaire au
conseil syndical Note JPM 02/01/2010 : La
loi n°2009-526 du 12 mai 2009 ( art. 7 ) a modifié l’article 21 de la loi du
10 juillet 1965 dans le sens souhaité par la HALDE […] Les membres du conseil syndical sont désignés
par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas
prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants
ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les
partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs
représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est
nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter,
à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir
spécialement habilité à cet effet. Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses
ascendants ou descendants, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires,
associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical.
Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats
coopératifs. Note JPM 28/05/2007 : La Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations et pour les Libertés estime que l’impossibilité pour le partenaire, non copropriétaire, lié par un Pacte civil de solidarité (PACS) à un copropriétaire de se porter candidat à la désignation comme membre du conseil syndical constitue une disposition discriminatoire dès lors que l’époux non copropriétaire peut se porter candidat. Vous trouverez ci-dessous : - le texte de la délibération de la HALDE - le rappel de certaines dispositions du nouveau régime du PACS - nos commentaires I. Délibération
n°2006 - 249 du 20 novembre 2006 II. Situation d’un copropriétaire pacsé au sein d’un
syndicat de copropriétaires A. loi informatique et libertés B. Légalité du secret du PACS ;
inconvénients C. Droit d’accès du syndic au registre des
pacs D. interdiction d’enregistrer les données
personnelles relatives au partenaire non copropriétaire III. le problème de l’éligibilité du
partenaire non copropriétaire A. les conditions légales d’éligibilité B. existence ou non d’une discrimination 2. séparation des patrimoines des pacsés C. assimilation du pacs au mariage I. Délibération n°2006 - 249 du 20 novembre 2006 Copropriété – Conseil syndical – Conjoint – Concubin – PACS – Propriétaire – Lot – Différence de traitement – Régime matrimonial – Statut de la copropriété des immeubles bâtis – Situation de famille – Égalité de traitement – discrimination directe – Principe de non-discrimination L’impossibilité pour les personnes liées par un PACS à un copropriétaire de siéger au Conseil syndical de copropriété caractérise une différence de traitement fondée sur la situation de famille contraire aux principes d’égalité devant la loi et de non-discrimination garantis par l’article 26 du pacte international relatif aux droits civils et politiques des Nations Unies (PIDCP). Le Collège invite le Président à interroger le Premier ministre ainsi que le Garde des sceaux et le ministre, de l’Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement sur les justifications du maintien de la distinction opérée au profit des conjoints par l’article 21 alinéa 5 de la loi fixant le statut de la copropriété. Le Collège adopte la délibération suivante : Vu l’article 26 du pacte international relatif aux droits civils et politiques ; Vu la loi n°2004-1486 du 30 décembre 2004 portant création de la haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité et notamment son article 13 ; Vu le décret n°2005-215 du 4 mars 2005 relatif à la haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité ; Sur proposition du Président, Décide : Monsieur Z a saisi la haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité d’une réclamation relative à l’article 21 alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le réclamant estime que l’impossibilité pour un partenaire lié au copropriétaire par un pacte civil de solidarité d’être membre du conseil syndical instaure une discrimination. L’article 21, alinéa 5 de la loi mentionne : « Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés […], les accédants ou les acquéreurs à terme […], leurs conjoints ou leurs représentants légaux… ». Juridiquement, le terme conjoint ne se rapporte qu’aux personnes mariées. La disposition en cause n’a d’intérêt pratique que s’agissant d’un conjoint qui n’est pas lui-même copropriétaire, c’est à dire une personne mariée sous le régime de la séparation de biens, ou sous celui de la communauté réduite aux acquêts lorsque le bien immobilier concerné a été acquis antérieurement au mariage. La loi vise à permettre à un conjoint de copropriétaire de siéger au conseil syndical, alors même qu’il n’est pas lui-même copropriétaire, donc à participer à la bonne gestion du patrimoine immobilier de son conjoint. Cette disposition semble trouver sa principale justification dans le principe de solidarité entre époux issu de l’article 220 du Code civil qui porte sur les « contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants ». A l’inverse, le concubin ou partenaire pacsé du copropriétaire ne peut être élu membre du conseil syndical. S’il n’existe juridiquement aucune solidarité comparable à celle de l’article 220 du Code civil entre les personnes vivant en concubinage, la situation est tout à fait différente s’agissant des personnes liées par un PACS. L’article 515-1 du Code civil dispose que le PACS est un contrat unissant deux personnes physiques majeures de sexe différent ou du même sexe, pour organiser leur vie commune. Conformément à l’article 515-4 du Code civil, dans sa version issue de la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités, la solidarité entre les partenaires porte sur toutes les dépenses liées aux « besoins de la vie courante ». La solidarité ainsi instaurée est donc au moins aussi étendue que celle prévue par l’article 220 du Code civil. Au vu de ces éléments, l’impossibilité pour une personne liée par un PACS à un copropriétaire de siéger au Conseil syndical de copropriété, instaurée par l’article 21 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, caractérise une différence de traitement fondée sur la situation de famille. Cette disposition est contraire aux principes d’égalité devant la loi et de non-discrimination garantis par l’article 26 du pacte international relatif aux droits civils et politiques des Nations Unies (PIDCP) lequel est d’application directe. Le Collège de la haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité invite le Président à interroger le Premier ministre ainsi que le Garde des sceaux et le ministre de l’Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement sur les justifications du maintien de la distinction opérée au profit des conjoints par l’article 21 alinéa 5 de la loi fixant le statut de la copropriété. Dans l’hypothèse, où aucune justification valide au regard de la loi ou des conventions internationales ne viendrait à l’appui de cette mesure, le Collège conformément à l’article 15 de la loi n°2004-1486 du 30 décembre 2004 en recommande la modification en vue d’une harmonisation. Le Président Louis SCHWEITZER Le vœu exprimé par la HALDE doit être examiné à la lumière de la réforme récente du Pacte civile de solidarité. Le régime du PACS est désormais fixé par les textes suivants : – Loi n° 2006-723
du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités (articles
26 à 29 et 47) – Décret n°
2006-1806 du 23 décembre 2006 relatif à la déclaration, la modification, la
dissolution et la publicité du pacte civil de solidarité – Décret n°
2006-1807 du 23 décembre 2006 relatif à l’enregistrement, à la conservation
et au traitement des données à caractère personnel relatives à la formation,
la modification et la dissolution du pacte civil de solidarité. Il convient de se référer à la Circulaire de présentation de la réforme du pacte civil de solidarité n° CIV/03-07/309-06/C1/3-9-1/ER/MCT du Ministère de la Justice en date du 5 février 2007 (N° NOR : JUS : C07 201 05C) qui présente le plus grand intérêt pour la connaissance et la mise en œuvre des nouvelles dispositions, entrées en vigueur le 1er janvier 2007. II. Situation d’un copropriétaire pacsé au sein d’un syndicat de copropriétaires Rappelons en premier lieu comment se situe le propriétaire d’un lot de copropriété à l’égard du syndicat des copropriétaires et de son syndic lorsqu’il occupe les lieux avec une autre personne à laquelle il est lié par un PACS. En général, l’existence du PACS n’est pas connue. Il en est ainsi notamment à l’égard du syndic. A. loi informatique et libertés La norme simplifiée n° 21 de la CNIL, applicable aux syndics de copropriété, établie par la délibération n° 03-067 du 18 décembre 2003 relative à la gestion et aux négociations des biens immobiliers, comporte les dispositions suivants : Article 3 Catégories d'informations traitées « Dès lors que les dispositions de l'article 27 de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 ont été respectées lors du recueil des informations traitées, celles-ci doivent relever seulement des catégories suivantes : « 1- Informations générales : « a) identité : « - pour le locataire […] « - pour l’acquéreur, le candidat acquéreur, le copropriétaire ou le propriétaire, l’associé, le conjoint du copropriétaire ou du propriétaire, leur partenaire signataire d’un pacte civil de solidarité (sous réserve de l’accord exprès des intéressés) à condition qu’il ait des droits dans la copropriété, chacun des co-indivisaires en cas d’indivision, le ou les titulaires des droits visés à l’article 6 du décret du 17 mars 1967 : nom, nom marital, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité, situation familiale, régime matrimonial, adresse, adresse de courrier électronique, numéro de téléphone, code interne de traitement permettant l'identification (à l'exclusion du numéro d'inscription au répertoire national d'identification). » Article 5 Destinataires des informations
Peuvent seuls, dans les limites de leurs attributions respectives, être destinataires des informations les concernant : - les services chargés de la gestion et de la comptabilité des immeubles ; - l'organisme financier teneur du compte du locataire, de l'accédant ou du propriétaire ; - les auxiliaires de justice et les officiers ministériels dans le cadre de leur mission de recouvrement de créances ; - les services publics, exclusivement pour répondre aux obligations légales. B. Légalité du secret du PACS ; inconvénients Rien, en l’état des textes, n’oblige le propriétaire d’un lot de copropriété à faire connaître au syndic l’existence d’un PACS le liant à sa compagne ou son compagnon. Or le régime du pacte civil de solidarité impose au partenaire non propriétaire de contribuer aux charges du logement, ou du moins à certaines d’entre elles. Cette solidarité passive est d’ailleurs, - sur le plan juridique - , la seule découlant du régime. Les liens respectables, nés de la communauté de vie, sont d’une autre nature. C. Droit d’accès du syndic au registre des pacs Pour la mise en œuvre de cette obligation de
contribution, le syndic dispose d’un droit d’accès au registre des PACS. Il est décrit comme suit dans la circulaire ministérielle, après énumération des bénéficiaires de ce droit de communication parmi lesquels on trouve : « [2°) ] Les syndics de copropriété pour le recouvrement des créances du syndicat à l'encontre d'un copropriétaire en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. « Le droit de communication du syndic de copropriété pour le recouvrement des charges de copropriété présente un intérêt à un double titre : « a) Lorsque les signataires du pacte civil de solidarité sont copropriétaires d'un local et que les droits de l'un d'eux sur ce local sont nés postérieurement au pacte. Dans cette hypothèse, l'accès du syndic aux données contenues dans le registre permettra à celui-ci d'actualiser directement ces informations. « b) Parce que la Cour de cassation a considéré (Civ. 3e - 1er décembre 1999) que l'occupant d'un lot de copropriété peut être tenu des charges afférentes à celui-ci dès lors que ces charges sont susceptibles de s'analyser en une dette de la vie courante pour les personnes vivant en couple. « Lorsqu'il est en présence d'une demande de droit de communication formée par un syndic de copropriété, le greffier s'assure de la qualité du requérant en l'invitant à produire la décision de l'assemblée générale des copropriétaires le désignant en qualité de syndic de l'immeuble dans lequel est copropriétaire la personne qui fait l'objet de la demande ainsi qu'un document établissant l'existence de la créance impayée à l'égard de ce copropriétaire. D. interdiction d’enregistrer les données personnelles relatives au partenaire non copropriétaire Il existe donc dans les textes un évident manque de cohérence puisque d’une part le syndic peut poursuivre le partenaire, - non propriétaire -, d’un copropriétaire, mais ne peut pas enregistrer les données personnelles le concernant si l’on s’en tient aux prescriptions de la norme simplifiée n° 21. De plus, rien n’oblige le copropriétaire pacsé à déclarer sa situation exacte au syndic. Il est souhaitable de ne pas laisser penser que la conservation du secret a pour but d’épargner au partenaire non copropriétaire une obligation contributive. Nous croyons pouvoir affirmer que, dans la majorité des cas, la situation des copropriétaires pacsés est ignorée par les syndics. III. le problème de l’éligibilité du partenaire non copropriétaire Revenons au problème de l’éligibilité du partenaire non copropriétaire d’un copropriétaire. A. les conditions légales d’éligibilité La première condition pour être désigné par l’assemblée générale des copropriétaires en qualité de membre du conseil syndical est de se porter candidat. La seconde est que le candidat ait qualité pour être membre de ce conseil, et qu’il en rapporte la preuve si cette qualité est contestée. Si l’on retient, pour les besoins de la discussion, la solution de l’éligibilité d’un partenaire non copropriétaire, encore faut-il qu’il se prévale du PACS et qu’il produise la preuve de son existence ! Toujours sous la même réserve, force est de constater que le syndic ne peut pas, en l’état de la norme CNIL, enregistrer les données personnelles nécessaires pour qu’il soit destinataire des informations dues aux membres du conseil syndical et, le cas échéant, des convocations aux réunions si elles sont diffusées par le syndic. Il est donc, en toute hypothèse, nécessaire de redresser certains errements du statut de la copropriété et du régime des données personnelles établi par le CNIL. Ces redressements sont prioritaires, et d’intérêt commun pour les syndicats comme pour les partenaires de PACS. B. existence ou non d’une discrimination Arrivons en à l’essentiel du vœu de la HALDE. En l’état des textes, le partenaire non copropriétaire uni par un PACS à un copropriétaire ne peut être désigné comme membre du conseil syndical. La HALDE voit dans cette règle une discrimination fondée sur la situation de famille. Pour les partenaires pacsés, elle invoque la solidarité pour les « besoins de la vie courante » qui existe pareillement « dans les articles 515-1 et 220 du Code civil ». Il faut recadrer le débat. La solidarité des époux comme celle des partenaires pacsés, prévue par l’article 515-4, sont des solidarités passives à l’égard des créanciers du couple pour « l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants », dans le premier cas ; pour « les besoins de la vie courante », dans le second. 2.
séparation des
patrimoines des pacsés Le nouveau régime du pacte est fondé sur la séparation des patrimoines des partenaires. L’article 515-5 dispose : « Sauf dispositions contraires de la convention visée au deuxième alinéa de l'article 515-3, chacun des partenaires conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels. » L’éligibilité au conseil syndical est un attribut du droit de copropriété. Mais l’article 515-5-1 énonce que les partenaires pacsés « peuvent, dans la convention initiale ou dans une convention modificative, choisir de soumettre au régime de l'indivision les biens qu'ils acquièrent, ensemble ou séparément, à compter de l'enregistrement de ces conventions. Ces biens sont alors réputés indivis par moitié, sans recours de l'un des partenaires contre l'autre au titre d'une contribution inégale. » Dans ce cas ils sont des indivisaires. L’un ou l’autre est éligible. C. assimilation du pacs au mariage La distinction légale se trouve finalement à propos de l’époux non copropriétaire qui a la possibilité d’être désigné comme membre du conseil syndical. Encore lui faut-il l’agrément de l’époux copropriétaire, si l’on s’en tient à la jurisprudence actuelle. Au contraire, le partenaire non copropriétaire n’est pas éligible. Les considérations relatives à la communauté de vie qui existe dans les deux cas sont étrangères au débat. Celui-ci se résout alors au problème fondamental de l’assimilation du pacte de solidarité au mariage, qui n’est pas présentement admise. Nous nous bornons à constater ici cet état actuel du droit français. Du point de vue purement juridique, en l’état de la législation, il n’est pas choquant qu’un privilège au demeurant restreint soit réservé à un époux. Du point de vue pratique, rien n’interdit à un partenaire non copropriétaire de participer d’une manière ou d’une autre, à la vie de la copropriété. L’expérience montre qu’à cet égard les qualités et compétences humaines l’emportent sur des considérations relatives aux modalités de vie familiale. De toute manière, il serait souhaitable de régulariser l’insertion des pacsés au sein de la communauté immobilière afin d’éviter que le secret du PACS ne soit considéré comme un moyen d’échapper à l’obligation de contribuer aux charges de copropriété. |
Mise à jour |