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Copropriété :
la transition juridique Des rénovateurs
séditieux à la Chambre des experts en copropriété : Ouf ! L’admission du vote par correspondance dans le statut
de la copropriété Le 15 octobre
2015 j’ai inséré dans JPM-COPRO la « brève » suivante : JPM 34 « Copropriétés : vers une transition
juridique ? » Sous ce titre, le Ministère de
l’Écologie et le Ministère du logement, via le PUCA (Plan, Urbanisme,
Construction, Architecture), lancent un appel à propositions de recherche
« prévoyant, dans le cadre de la transition énergétique, à la lumière
d’expériences d’autres pays, une exploration des pistes de modification du
cadre juridique visant à faciliter la remise en état des immeubles selon une
dynamique de projet collectif adaptée aux immeubles et aux ménages
concernés » En effet, « le cadre juridique français établi aurait
des effets induits allant à l’encontre de la capacité du copropriétaire à
intervenir pour protéger et entretenir son patrimoine ». A partir des
conditions juridiques existantes et des dysfonctionnements observés dans les copropriétés,
les travaux de recherche développeront une approche globale de la copropriété
tant sur le plan juridique que sur les plans fonctionnel, économique ou
sociologique… !! Nous en
reparlerons ! Voir
l’appel à propositions de recherche
15/10/2015 Dans la note
d’information du PUCA on peut lire à propos des « difficultés » de
la copropriété : « L’hypothèse avancée selon
laquelle le cadre juridique français établi aurait des effets induits allant
à l’encontre de la capacité du copropriétaire à intervenir pour protéger et
entretenir son patrimoine est-elle vérifiée ou non ? Les modifications de la
loi de 1965 ont tenté de rapprocher les principes légaux des pratiques. Le
cadre juridique existant aujourd’hui intégrant les dernières modifications
répond-t-il suffisamment ou non aux besoins de la copropriété. Si non,
quelles seraient les avancées possibles à prévoir pour éviter aux immeubles le
risque de tomber dans la spirale de la dégradation et faciliter la
réalisation des travaux nécessaires tout en veillant au reste à vivre des
habitants ? Est-il possible de
développer une dynamique de changement ? » Et à la
suite, à propos des solutions possibles : « Regrouper l’indivision et
le syndicat des copropriétaires, pour constituer une véritable personnalité
morale, réellement maître d’ouvrage puisque propriétaire des biens communs à
entretenir ce qui permettrait d’organiser une véritable gestion patrimoniale
; » Ce qui rend perplexe le juriste. J’ai pensé
que mes « rénovateurs séditieux » allaient se porter candidats au
projet de PUCA. J’ai songé en particulier à Bertrand Wehrle-Detroye. Il n’est
pas sociologue mais administrateur de biens après avoir été notaire. Il a
écrit : « Considérons un moment que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’existe plus ; celui qui a trait à l’objet civil du syndicat. Les syndicats deviennent des sociétés régies par le droit commercial. Est-ce aberrant ? » […] « Revenons un instant sur la possibilité de transformer le Syndicat en Société, avant de finir par l’immatriculation qui se trouve être mon moteur actuel tant nous pouvons croire au changement d’ère dans la gestion des copropriétés. Nous disions donc que le Syndicat pourrait être une Société. Faisons dès lors, un scénario de prospective. « Le Syndic devient gérant de la SI (société immobilière) : il a tous les pouvoirs et est responsable de ses actions au regard des associés dont il peut faire partie. Il tient son mandat de la SI lors d’un vote en Assemblée Générale Annuelle qui fixe sa rémunération et l’étendue de ses pouvoirs. « Le Copropriétaire devient associé : à ce titre il acquiert des titres qui lui permettent de bénéficier de la jouissance d’un ou plusieurs locaux – il est agréé lors de son entrée par les associés en place sur présentation du gérant, quoi de plus naturel puisqu’au-delà même de l’association, ils vont vivre ensemble, ils vont répondre des dettes de la société ensemble, ... « Le Conseil Syndical devient le Conseil de surveillance de la SI avec les mêmes fonctions – assistance et surveillance – pourquoi ne pas rémunérer alors les fonctions contrairement à celles des Conseillers Syndicaux obligatoirement bénévoles. « Les investissements seront amortis, et l’objet de la SI sera commercial, avec une vocation à exploiter une valeur foncière et ses droits réels. Les copropriétés seront assujetties à la TVA, elles créeront de la valeur ajoutée. La notion civiliste du Syndicat bascule dans un « commercialisme » de la copropriété. Elle ne cherchera pas forcément le profit (encore que) mais l’équilibre, que les revenus paient les charges. « Vaste programme,
totalement actuel, lorsque l’on pressent les tensions financières qui
s’expriment le plus souvent dans les Assemblées. Les optimisations
budgétaires et patrimoniales des syndicats : louer une loge, louer un
emplacement toiture pour une antenne GSM ou pour un parc solaire, construire
dans un Parc, aménager des emplacements de stationnement, prévoir de
l’affichage, vendre des droits de surélévation, produire de l’énergie et la
partager, Nous y sommes presque, l’affaire de quelques années ». Il s’avère
que le GRECCO a emporté le concours ouvert par PUCA. Le GRECCO
est piloté par M. Périnet-Marquet, professeur agrégé des Facultés de droit,
avec le concours de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC),
dont le président est Patrice Lebatteux, Avocat à la Cour, l’un des plus
importants spécialistes de la copropriété. La plupart des membres de la CNEC
sont bien qualifiés dans cette matière. On peut donc être rassuré sur la
qualité des travaux réalisés par le GRECCO. Mise à jour du
01/10/2017 Il m’a été indiqué que
l’opération de réécriture de la loi de 1965 est une opération indépendante
sans lien avec le concours ouvert par PUCA. Dont acte. Cette précision n’affecte
pas ma proposition d’adoption du vote par correspondance. Pour autant
il n’est pas interdit de contester certaines propositions. Moins encore d’en
formuler une : En l’état, le
vote par correspondance n’est pas admis par le statut de la copropriété. Le vote par correspondance
est admis pour les sociétés anonymes, les sociétés à responsabilité limitée
et les sociétés en nom collectif. Il est également permis pour les assemblées
des associations Pour les sociétés anonymes L'article L225-107 du Code de commerce
dispose que « tout actionnaire peut voter par correspondance ». Les statuts
ne peuvent pas restreindre cette faculté et ce quelle que soit la nature de
la décision envisagée. Au vote par correspondance les
statuts peuvent en outre laisser aux actionnaires la faculté de voter aux
assemblées par des moyens électroniques de télécommunication. La société doit
alors mettre en place un site Internet exclusivement consacré à ces fins
(art. R225-61 du Code de commerce). Que le vote s'effectue par correspondance
ou par voie électronique, un formulaire de vote à distance doit alors être
rempli par l'actionnaire. L’article R225-77 du Code de commerce définit ce
formulaire qui doit être accompagné d’une attestation de participation. Pour les SARL Les statuts de la société peuvent
prévoir des cas de consultations écrites (art. L223-27 al. 1 du Code de
commerce). Celles-ci peuvent au choix concerner toutes les décisions
d'assemblée ou seulement certaines d'entre-elles. Toutefois l'approbation annuelle
des comptes nécessite obligatoirement la réunion physique de l'assemblée, les
statuts ne pouvant dans ce cas prévoir la possibilité d'un vote par
correspondance. L’article R223-22 du Code de
commerce précise les modalités de la consultation écrite. Pour les SNC Dans les sociétés en
nom collectif, la loi envisage la possibilité de consulter les associés
par correspondance sans qu'il soit nécessaire de réunir une assemblée. Cette
faculté est néanmoins exclue lorsque : - les associés doivent voter sur
l'approbation annuelle des comptes ; - la réunion de l'assemblée est
demandée par un associé. Dans ces deux cas, la réunion
physique de l'assemblée est obligatoire. Cette possibilité de consultation
par correspondance doit être prévue dans les statuts qui doivent également
préciser ses modalités, le Code de commerce n'apportant aucune précision sur
ces dernières. Pour
les associations : Nous rappelons au passage que
la tenue d’assemblées générales n’est pas prévue pour les associations. Les
statuts comportent généralement l’obligation de tenir une assemblée annuelle.
Ils peuvent prévoir le vote par correspondance mais doivent alors en
déterminer les modalités. Ce bref rappel montre une
importante généralisation du vote par correspondance. Il montre aussi qu’il faut
distinguer le vote par correspondance de la consultation par correspondance Le vote par correspondance suppose la tenue d’une
assemblée générale et la présence de certains membres de l’institution à
cette assemblée. Il permet à certains autres de voter par correspondance. Se
pose à cet égard l’éventualité d’un quorum de membres physiquement présents
pour la validité de l’assemblée mais aussi la possibilité, - à étudier et
déterminer -, d’une assemblée sans présence d’un seul membre, avec seulement
des votes par correspondance. La consultation écrite est une faculté pour le dirigeant
de demander l’avis des membres. Les réponses peuvent comporter une vertu
décisionnelle. Notons au passage qu’à défaut du vote par correspondance elle
faciliterait considérablement la gestion des copropriétés. On peut ajouter
qu’elle est utilisée dans la pratique par certains syndics. Un
seul argument doctrinal vient à l’appui de l’interdiction du vote par
correspondance dans le cas des copropriétés : la primauté du débat au
cours de l’assemblée générale pour l’élaboration finale de la décision
collective. En 1989 Mme Kischinewsky-Broquisse (La copropriété des
immeubles bâtis 4e éd. N° 578) l’admet bien volontiers mais
signale néanmoins que Messieurs Givord et Giverdon (La copropriété n° 416)
« reconnaissent qu’en raison de l’absentéisme habituel des copropriétaires
aux assemblées, il serait peut-être important que le législateur introduise
la faculté de vote par correspondance ». Pour ces deux auteurs
primordiaux, le vote par correspondance ne comporte donc aucun vice
fondamental. En 2012, M. Capoulade, qui assure la maintenance de
l’ouvrage des auteurs précités et décédés reprend le même couplet :
« On pourrait voir dans le vote par correspondance un remède à
l’absentéisme des copropriétaires aux assemblées générales et à la difficulté
de tenir de telles assemblées. A cet effet on souligne que le copropriétaire
dispose d’une information suffisante lui permettant de se forger une opinion
avant l’assemblée et ainsi d’exprimer utilement un vote, même en dehors de la
réunion de l’assemblée générale. Observation étant faite qu’il conviendrait
de prévoir la généralisation des documents d’information et des projets de
décision, ce qui n’est pas le cas en l’état. Monsieur
Capoulade nous montre clairement le chemin à suivre et je vais m’efforcer
humblement de le baliser. J’abandonne l’argument facile
tenant à ce que la transition des copropriétés à l’état de sociétés ouvrirait
d’emblée la voie au vote par correspondance. Il est vrai que le droit
ancestral des assemblées générales impose pour leur validité la convocation
de tous, l’information préalable (ordre du jour et éléments de la
discussion), et le débat assorti du droit d’y participer. Enfin le scrutin
régulier. De nos jours, il y a peu de
véritables débats au cours des assemblées de copropriétaires. Le nombre déraisonnable de questions figurant à l’ordre
du jour ne le permet pas. Il est vrai que la plupart de ces questions
n’exigent pas de véritable débat. Pour ce qui est des questions importantes, le débat a eu lieu avant l’assemblée
générale, au sein de l’immeuble pour les copropriétaires occupants. Il y
a parfois des réunions organisées par le conseil syndical ou un opposant
farouche. Les bailleurs sont guidés par leurs principes individuels :
souci de l’entretien du patrimoine ou préférence du gain immédiat. On ne saurait omettre le débat individuel, c’est-à-dire
la réflexion personnelle qui implique souvent la recherche d’informations. C’est à juste titre que M
Capoulade subordonne l’admission du vote par correspondance à la
généralisation des documents d’information et des projets de décision.
L’évolution de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 va en ce sens après le
décret n° 2013-205 du 11 mars 2013. Les moyens techniques
d’information ont considérablement évolué. L’accès en ligne sécurisé aux
documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble (extranet du
syndic) peut être un outil précieux. Il est possible de créer un blog
provisoire pour discuter d’un projet de ravalement ou d’autres questions importantes.
Certains syndicats de copropriétaires sont dotés d’un site internet. L’allongement du délai de
convocation, - porté à trois semaines -, est aussi de nature à favoriser ce
débat antérieur à la tenue de l’assemblée générale. Le
temps est donc venu d’admettre le vote par correspondance dans le statut de
la copropriété. Il reste à en déterminer les
modalités pratiques. Cela serait un nouveau sujet de réflexion pour le
GRECCO. Il demeure souhaitable de
sauvegarder l’existence des assemblées générales et de
« récompenser » les copropriétaires présents à l’assemblée, d’une
manière ou d’une autre. On peut songer à restreindre quelque peu les
possibilités de contestation des décisions de l’assemblées ouvertes aux
copropriétaires ayant voté par correspondance. Il faudra aussi réfléchir aux
sanctions susceptibles d’être infligées aux copropriétaires ne participant
pas aux assemblées malgré la possibilité de voter par correspondance. |
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