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Tarifs des syndics de
copropriété M. Chatel a fait connaître sa position sur l’évolution des contrats de syndic à l’occasion d’une question orale de M. Cambon, sénateur : M. Christian
Cambon. - Je souhaite appeler une nouvelle fois votre
attention sur l'opacité qui entoure la facturation des prestations de syndics
de copropriété. La France compte 8 millions de logements en copropriété
-dont 40 % appartiennent à des ménages modestes- qui regroupent
21 millions de personnes. Or les charges de copropriété sont de plus en
plus lourdes, à cause des pratiques tarifaires des syndics professionnels. Le Conseil national de la consommation (CNC)
s'en est assez inquiété pour émettre une injonction le 27 septembre
2007. Il donnait quinze mois aux syndics pour s'y conformer. Monsieur le
ministre, vous vous étiez engagé à contrôler l'application de cet avis et à
le transformer en arrêté si les contrôles s'avéraient décevants. Dix-huit
mois après l'avis, où en est-on ? Quatre enquêtes indépendantes, portant sur
4 600 contrats, montrent qu'à peine 50 % des professionnels
respectent l'avis. Sept organisations nationales de consommateurs et
copropriétaires vous ont fait part de leurs constats et vous demandent de
tenir vos engagements. Les organisations professionnelles de syndics n'ont
aucune enquête sérieuse à opposer aux copropriétaires et se contentent de
faire pression sur Bercy en faisant valoir les problèmes de rentabilité des
cabinets. C'est pour le moins déplacé en un temps de baisse du pouvoir
d'achat pour les copropriétaires. Les copropriétés sont gérées, pour plus de
60 % des lots, par de grands groupes progressivement rachetés par des
banques. Les quatre enquêtes évoquées montrent que les petits syndics
-derrière lesquels les grands voudraient s'abriter- sont plus respectueux de
l'avis du CNC que les grands. Envisagez-vous désormais d'adopter un texte
normatif pour mettre fin à ces tarifs jugés abusifs par tous les
observateurs ? M. Luc Chatel, secrétaire d'État chargé de l'industrie et de la
consommation. - Ce sujet intéresse la vie quotidienne d'un grand
nombre de nos concitoyens. Le baromètre de la DGCCRF a révélé qu'une part
significative des difficultés rencontrées par les copropriétés tenait à la
répartition entre les charges de gestion courante et les charges
exceptionnelles. J'ai donc souhaité que les prestations des syndics soient
incluses dans un forfait dont les bases sont définies et formalisées selon
les recommandations de la CNC. Cette harmonisation doit permettre aux copropriétaires
de comparer les prix, et donc de les faire baisser. J'avais donné six mois aux professionnels pour
s'y conformer. Les premiers résultats de l'enquête menée auprès de
750 syndics montrent que les contrats conclus depuis lors sont
globalement conformes. Par la suite, ont été examinés 1 446 syndics
et 2 500 nouveaux contrats ; les premiers résultats ont été
confirmés. Le renouvellement des contrats se poursuit et j'ai rappelé aux
professionnels de l'immobilier mon attachement à ce dossier. S'il apparaît
que leurs efforts s'essoufflent, je me réserve de prendre un arrêté. Mais,
pour le moment, je constate une réelle amélioration de la situation et je
reste confiant dans la volonté des acteurs d'appliquer la mesure. M. Christian
Cambon. - J'insiste sur l'importance de ce problème,
principalement pour les petits copropriétaires en région parisienne, où les
charges de copropriété représentent souvent l'équivalent d'un loyer. Une information gouvernementale, comme vous savez si bien les faire, serait
bienvenue pour aider les petites copropriétés à comparer et mettre en
concurrence les syndics. commentaires La réponse claire de M. Chatel a déçu les partisans de la
réglementation par voie d’un arrêté. Nous avons déjà fait valoir que l’énumération exhaustive
devait porter sur les prestations exceptionnelles et non sur les prestations
de gestion courante. La règle énoncée à juste titre par la jurisprudence est
très simple : le syndic ne peut facturer indépendamment des honoraires
forfaitaires que des prestations figurant explicitement dans la catégorie
exceptionnelle. En cas de litige, il suffit donc au Juge de vérifier - la nature de la prestation litigieuse - l’existence d’une rubrique correspondante dans la
catégorie des prestations exceptionnelles. Il déboute le syndic de ses prétentions si la
rémunération de la prestation litigieuse n’est pas prévue dans la catégorie
exceptionnelle. Il peut aussi le débouter si, de toute évidence, il s’agit
d’une prestation de gestion courante, prévisible et récurrente. Certains syndics ont, en fonction de ce système, des
contrats « TOUT …. SAUF » beaucoup plus simples que les différents
projets qui ont été publiés. Par ailleurs, l’action gouvernementale de persuasion
devrait porter sur les montants de certaines prestations exceptionnelles qui
sont abusifs. C’est le cas notamment pour le coût des états datés en cas de
transfert de propriété, même si l’on admet que d’évidence, ils incluent
également la note de renseignements demandée en même temps par les notaires. Rappelons que, désormais, le contrat de syndic ne doit
plus comporter d’indications au sujet de la rémunération des syndics pour les
prestations assurées à l’occasion de travaux exceptionnels. La rémunération
doit faire l’objet d’une décision spécifique de l’assemblée pour chaque
chantier. Cette réforme n’est qu’un jet de poudre aux yeux. |
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