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2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

 

 

 

 

 

CONTRAT DE SYNDIC JPM-COPRO

 

 

Principes généraux

 

Le « contrat de syndic » est dépourvu d’existence légale. Mais il est passé dans les mœurs et la disparition des barèmes administratifs a rendu nécessaire la production par le syndic d’un barème privé.

Dans le projet présenté ci-dessous, en « 3 – Objet du contrat - », nous marquons la prévalence [1] de la désignation du syndic par l’assemblée et le caractère accessoire du « contrat de mandat » qu’évoque l’article D 29. Le mandat du syndic est un mandat social.

Dans le même esprit, nous rappelons que la mission de représentation légale du syndicat doit être prise en considération pour le calcul de l’honoraire de « gestion courante ».

 

L’Avis de la Commission nationale de la consommation est un bon document de travail malgré quelques lacunes. Il est souhaitable de maintenir la détermination des obligations du syndic dans le cadre d’une concertation et d’en étendre les effets aux syndics copropriétaires, à fortiori lorsqu’ils sont rémunérés.

Nous avons suivi le fil du projet établi par différentes organisations professionnelles en lui apportant des modifications que nous estimons opportunes. Les unes vont dans le sens des observations des associations de copropriétaires (insertion des prestations liées à l’assemblée générale annuelle dans la catégorie des prestations courantes notamment). Les autres vont dans le sens des syndics professionnels. Certaines enfin constituent des ajouts. (Voir le contrat CNAB-FNAIM-UNIT)

Notre projet est plus directif que celui des professionnels dans la mesure où il ne leur laisse pas de liberté d’option. Nous présentons une liste des prestations de gestion courante et une liste des prestations exceptionnelles. Nous avons écarté la question des prestations imputables ou facturables aux copropriétaires car le syndic ne peut facturer qu’au syndicat et l’article 10-1 de la loi régit l’imputabilité de certaines prestations aux copropriétaires intéressés.

En revanche nous reconnaissons le caractère exceptionnel de certaines prestations que les associations souhaitent inclure dans la catégorie de la gestion courante. Nous admettons également la possibilité de rémunérer à titre exceptionnel des prestations imposées par un texte publié après l’adoption du contrat.

Nous avons opté pour l’intégration à la gestion courante des prestations liées à l’assemblée générale annuelle. Il appartient aux syndics d’en tenir compte dans le calcul de leur rémunération forfaitaire. L’incidence de la durée effective de l’assemblée annuelle au regard de la durée estimée nous semble mineure. De plus, nous estimons que lorsque cette durée est allongée par une question portant sur des travaux importants, par exemple, la rémunération du temps supplémentaire doit être rattachée à celle de ces travaux, sans qu’une décision négative de l’assemblée puisse préjudicier au syndic. Notre projet pourrait être amélioré sur ces points.

 

L’ensemble peut faire l’objet de discussions. Nous publierons les observations objectives et modifierons, le cas échéant, certaines clauses.

Les textes apparaissant en rouge sont des commentaires.

Les textes apparaissant en bleu sont des modifications apportées au texte à la suite d’observations reçues.

 

* * * *

 

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

1. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à

Représenté par

Spécialement mandaté à cet effet par l'assemblée générale du

 

Ci-après dénommé le syndicat

 

D'UNE PART

 

ET

 

2. LE SYNDIC

 

(personne physique)  M. « nom » « prénom », « adresse du principal établissement »

(personne morale)     la Société « dénomination », « forme », administrateur de biens – syndic de copropriété, dont le siège social est à « adresse »,
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ……sous le n° ……………  ,
représentée par ………………. En sa qualité de ……………………………

Titulaire de la carte professionnelle mention « gestion immobilière » n°                         , délivrée par la préfecture de

Bénéficiant de la garantie financière de « nom du garant », « adresse », « références du contrat », pour un montant de                         

assuré(e) au tire de sa responsabilité civile professionnelle par « nom et adresse » sous le n° de police …….

D'AUTRE PART

 

IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :

 

3. objet du contrat

 

Par décision de l’assemblée générale tenue le          , le syndicat a désigné [ou désigné à nouveau] M. « nom » « prénom » [ ou la Société « dénomination »], en qualité de syndic dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

 

La durée de ce mandat social a été fixée à              , à compter du               pour se terminer le             .

 

L’assemblée générale a également approuvé le présent contrat de syndic qui a pour objet :

 

- De déterminer les conditions d’exécution de la mission du syndic

- De fixer les éléments de détermination de sa rémunération.

 

A cet égard le syndic reconnaît avoir pu recueillir toutes les informations lui permettant d’apprécier l’ampleur et les particularités de sa mission et d’en déterminer la rémunération.

 

Il n’y a pas lieu de viser ici les recommandations émises par la Commission Relative à la Copropriété, qui sont dépourvues de tout caractère normatif. Pour autant il est opportun de s’y référer en cas de nécessité et de les faire connaître aux copropriétaires.

 

4. DURÉE du contrat

La durée du présent contrat est liée à celle, sus-énoncée, du mandat social de syndic dont il est l’accessoire.

Il cessera de plein droit :

- À la date stipulée de la fin du mandat de syndic

- Le cas échéant, à la date de son extinction anticipée pour quelque cause que ce soit (révocation, démission, incapacité, etc.)

La continuation de la gestion par le syndic après l’une ou l’autre de ces dates ne pourra être assimilée à une prorogation tacite.

 

Afin que le syndicat ne puisse à aucun moment se trouver dépourvu de représentant légal, le syndic s’oblige, en toute circonstance, à convoquer l’assemblée générale en temps suffisant pour le désigner à nouveau ou désigner un nouveau syndic. La démission éventuelle du syndic ne pourra prendre effet qu’après la tenue d’une assemblée convoquée par ses soins aux fins de désignation d’un successeur.

 

 

5. HONORAIRES (prestations et rémunérations)

 

Les honoraires auxquels le syndic peut prétendre sont distingués en deux catégories :

- Les honoraires de « gestion courante » rémunèrent la représentation légale du syndicat ainsi que les prestations nécessaires, prévisibles et récurrentes assumées par le syndic tant pour l’administration du syndicat que pour la gestion quotidienne des parties communes et des services collectifs. Le contrat fixe le montant hors taxes,  globale et forfaitaire de ces honoraires.

- Les honoraires particuliers rémunèrent les prestations nécessaires, imprévisibles et ponctuelles assumées par le syndic à raison d’une obligation légale, d’une décision de l’assemblée générale, d’une demande légitime d’un ou plusieurs copropriétaires ou d’une situation fortuite. Le contrat fixe, pour chacune de ces prestations, le montant hors taxes de la rémunération ou les modalités précises de son calcul.

Dans tous les cas, l’indication comporte, à la suite du montant hors taxes, le montant de la TVA collectée par le syndic et le montant TTC de la charge. En cas de variation du taux de la TVA en cours d’exercice, celle ci est calculée au taux en vigueur à la date de facturation des honoraires, prorata temporis s’il y a lieu.

Toute prestation fournie par le syndic est considérée comme couverte par l’honoraire de gestion courante si elle ne figure pas dans la liste des prestations exceptionnelles avec indication de son coût ou des modalités de son calcul. Par dérogation, et pour le seul exercice en cours, le syndic peut prétendre à la rémunération d’une prestation nouvellement imposée par un texte postérieur à la date du présent contrat.

Le syndic peut en outre obtenir le remboursement sur justifications de certains frais et débours.

Le contrat comporte à la suite :

- la liste des prestations de gestion courante (5.1)

- la liste des prestations exceptionnelles (5.2)

- les différentes modalités de rémunération (5.3) soit :

- rémunération forfaitaire annuelle des prestations de gestion courante (5.3.1)

- rémunération à la vacation de prestations exceptionnelles (5.3.2)

- rémunération forfaitaire de prestations exceptionnelles (5.3.3)

- rémunération au pourcentage de prestations exceptionnelles (5.3.4)

- frais et débours (5.3.5)

 

 

5.1 Prestations de gestion courante

 

ADMINISTRATION du syndicat ET GESTION DE L’immeuble

 

Fichiers du syndicat

 

Création s’il y a lieu et tenue des fichiers comptables et techniques du syndicat et de l’immeuble

Les fichiers sont les grands oubliés de la réglementation des prestations du syndic. Ils ne font l’objet d’aucune normalisation alors que celle-ci pourrait permettre une transmission plus aisée entre l’ancien et le nouveau syndic. Il n’y a rien de prévu à cet égard dans le régime des archives alors que le syndic est propriétaire des ses fichiers comme de sa comptabilité.

 

Création, s’il y a lieu et mise à jour du fichier des copropriétaires et titulaires de droits réels

 

Tenue, mise à jour et communication de la liste des copropriétaires et et titulaires de droits réels dans les conditions prévues par la Loi Informatique et Libertés et les normes de la CNIL relatives à la gestion immobilière

 

ENTRETIEN ET MAINTENANCE :

 

Visite(s) de la copropriété

soit : ………… visite(s) / an

durée : …….. h

 

 

Autre(s) visite(s) :

Peuvent être rémunérées à titre exceptionnel en fonction et dans le cadre de leur  objet

 

Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l’échéance dans le cadre du budget prévisionnel

 

 

Gestion des diagnostics et des registres et dossiers obligatoires 

 

 

Appels d’offre, étude des devis et mise en concurrence

La mise en concurrence s’entend de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

 

Réalisation et surveillance des travaux d’entretien et de maintenance

 

 

CARNET D’ENTRETIEN:

 

Établissement et mise à jour du carnet d’entretien limité aux exigences des articles 3 et 4 du décret du 30/05/2001

 

 

Mise à jour du carnet d’entretien étendu

L’établissement du carnet d’entretien étendu peut faire l’objet d’une rémunération exceptionnelle (Voir 5-2-3)

 

CONSEIL SYNDICAL

 

Réception du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande

 

 

Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat (hors frais de tirages, affranchissements et acheminements)

 

 

Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire

 

 

REUNION DU CONSEIL SYNDICAL PRÉCÉDANT L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

 

Modalités : Jours : du              au

Durée :        heures incluses dans le forfait

Entre :         heures et       heures

Au-delà :    facturation à la vacation

Ces stipulations doivent être appliquées avec prudence. Le syndic peut être en partie responsable de la durée de la réunion !

 

Établissement de l’ordre du jour

 

 

Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat

 

 

Présence exceptionnelle d’un collaborateur, à la demande du conseil syndical

Nous suggérons la suppression de ce poste

 

Rédaction du compte rendu de la réunion

 

 

REUNION SUPPLÉMENTAIRE DU CONSEIL SYNDICAL :

 

Nombre :

et modalités

 

 

Présence exceptionnelle d’un collaborateur, à la demande du conseil syndical

Nous suggérons la suppression de ce poste

 

ARCHIVES DU SYNDICAT :

 

Reprise des archives transmises par un prédécesseur ; contrôle du bordereau ; vérification de la transmission effective des dossiers et documents fondamentaux

Le bordereau de remise ne peut être établi que par le syndic sortant. Le nouveau syndic doit signaler l’absence de documents fondamentaux manifestement existants.

 

Conservation des archives « vivantes » ; extraction périodique vers les archives « dormantes ».

 

 

Conservation et gestion des archives dormantes ; extraction éventuelle de documents

Le coût de l’externalisation de cette tâche est supporté par le syndic, sauf accord de l’assemblée pour la souscription d’un contrat par le syndicat.

 

Délivrance de copies à la demande et/ou pour le compte d’un copropriétaire

Passé dans les prestations exceptionnelles (11/01/09)

 

Élaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur

 

 

Gestion financière du syndicat

 

Régime légal : Ouverture au nom du syndicat, s’il y a lieu, d’un compte bancaire séparé ; gestion de ce compte et maniement des fonds

 

 

Régime dérogatoire : En vertu de la dispense d’ouverture d’un compte séparé : ouverture au nom du syndicat d’un sous-compte du compte bancaire unique du syndic ; gestion de ce sous-compte et maniement des fonds

Il est possible de subordonner l’octroi de la dispense à l’ouverture d’un sous-compte individualisé dans le compte unique du syndic. Ce mécanisme présente des avantages techniques, sans assurer la maîtrise des fonds procurée par le compte séparée (12/01/09)

 

Constitution de provisions spéciales :

Placement des fonds, affectation des intérêts,

Les frais de gestion des provisions spéciales doivent être pris en considération pour la détermination de la rémunération exceptionnelle pour les opérations concernées

 

COMPTABILITE du syndicat

 

 

Tenue de la comptabilité propre du syndicat conformément aux dispositions de la loi du 10/07/1965, du décret et de l’arrêté du 14/03/2005 et des textes postérieurs s’i y a lieu

 

 

Réalisation et diffusion de tous les appels de fonds (hormis les frais d’affranchissement)

Cette rubrique concerne les provisions du budget prévisionnel comme celles pour travaux de l’art. 14-2

 

Mise à disposition périodique du conseil syndical des livres et documents comptables

 

 

Exploitation comptable des relevés généraux des différents comptages (individualisation des charges)

 

 

Établissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires

 

 

Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur ; établissement et diffusion d’un relevé détaillé des charges et produits de l’exercice

 

 

Établissement du budget prévisionnel en collaboration avec le conseil syndical

 

 

En cas de changement de syndic, reprise de la comptabilité du syndicat telle que transmise par syndic sortant ; contrôle de sa cohérence

Il convient de prévoir la rémunération exceptionnelle du nouveau syndic lorsque la comptabilité remise par le sortant présente des anomalies ou incohérences exigeant une remise en ordre

 

Remise, au syndic successeur, de l’état financier, de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat

 

 

COMPTE COPROPRIÉTAIRE :

 

Tenue des comptes des copropriétaires

 

 

Appel des provisions sur budget prévisionnel

(hors frais d’affranchissements)

 

 

Imputations des consommations individuelles constatées par comptage : gestion des forfaits et régularisations

 

 

Diffusion du relevé détaillé des charges et produits de l’exercice écoulé

 

 

COMPTE FOURNISSEURS – FACTURES :

 

Tenue de comptes fournisseurs distincts

Il doit être possible de connaître à tout moment la position de chaque fournisseur pour déceler des anomalies ou retards de paiement.

 

Vérification et paiement des factures

 

 

Attestation de TVA 5,5%

Couverte par les honoraires sur travaux lorsqu’il s’agit de travaux de l’article 14-2

 

ASSEMBLÉE GENERALE ANNUELLE

 

Convocation de l’assemblée générale annuelle à tenir dans le cours du semestre suivant la clôture de l’exercice échu.

Ce délai n’est prescrit que pour l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, mais cette adoption impose l’examen préalable des comptes de l’exercice précédent (14/01/09)

 

Élaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (hors frais d’affranchissements)

Les frais de tirage liés à une opération (devis pour travaux) doivent être pris en considération pour la détermination de la rémunération au titre de l’opération concernée.

 

Notifications de la convocation par remise contre émargement

 

 

TENUE DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE :

 

Modalités :  Jours : du             au

Durée :       heures incluses dans le forfait

Entre :        heures et         heures

Au-delà :    facturation à la vacation

 

 

Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs

 

 

Tenue du registre des procès verbaux

 

 

Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire

 

 

Envoi et notification du procès-verbal (hors frais de tirages, d’affranchissements et d’acheminements)

 

 

Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues (’art. L 18-1)

 

 

Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat

 

 

Présence exceptionnelle d’un collaborateur, à la demande du conseil syndical

 

 

Affichage dans les parties communes de la copropriété d’un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l’entretien de la copropriété et aux travaux

 

 

Groupe d’immeubles ; ensemble immobilier

 

 

Représentation du syndicat aux assemblées de l’institution (syndicat principal, union de syndicats, ASL…)

 

 

Traitement des opérations administratives et financières courantes avec l’institution

 

 

ASSURANCES

 

Souscription des polices d’assurance au nom du syndicat

 

 

Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes

 

 

Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties privatives

 

 

GESTION DU PERSONNEL

 

Recherche et entretien préalable (hors coûts de la publication des annonces)

 

 

Établissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants

 

 

Paiement du salaire et de toute indemnité, prime… dus au salarié

 

 

Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie

 

 

Déclaration et paiement aux organismes fiscaux  et  soc.

 

 

Attestations et déclarations obligatoires

 

 

Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité

 

 

Mise en place du DUERSST et mise à jour

 

 

Gestion de la formation du personnel du syndicat

 

 

Gestion de la prévoyance le cas échéant

 

 

Préparation du dossier de retraite

 

 

Inspection du travail

 

 

Contrôle URSSAF concernant exclusivement le syndicat

 

 

Licenciement

 

 

AUTRES MISSIONS :

 

Publication des modifications du règlement de copropriété au fichier immobilier

 

 

Notifications des travaux nécessitant l’accès aux parties privatives (cf. art. 9 loi 1965)

Les frais doivent être pris en considération pour la détermination de la rémunération exceptionnelle au titre de l’opération concernée

 

 

 

5.2  Prestations particulières

 

MUTATION DE LOTS :

Établissement de l’état daté et de la note annexe
Actualisation de l’état daté

L’honoraire de mutation  couvre l’ensemble des prestations minimales imposées en cas de mutation. Il doit être calculé en fonction de l’ensemble de ces prestations

Exploitation de la notification de transfert de propriété ; mise à jour du fichier et de la liste des copropriétaires ; Clôture du compte du vendeur
Ouverture du compte de l’acquéreur
Remboursement et reconstitution des avances

Opposition valant mise en œuvre du privilège immobilier spécial

L’opposition est un incident anormal. Les prestations imposées peuvent faire l’objet d’une rémunération distincte.

Délivrance du carnet d’entretien

 

Délivrance des copies des diagnostics réalisés sur les parties communes

 

Communication des informations nécessaires à l’établissement de diagnostics

 

CONTENTIEUX :

Recouvrement des impayés :

Relance

 

Mise en demeure

 

Mise en demeure et inscription d’hypothèque

L’honoraire couvre l’ensemble des prestations, l’inscription étant réalisée par le notaire

Constitution du dossier destiné à l’huissier, l’avocat, ou à l’assureur du risque

Ce n’est pas la remise du dossier qui oit être rémunérée mais sa constitution.

Injonction de payer

L’honoraire est justifié quand le syndic lui-même présente la requête et assume l’ensemble e la procédure

Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat

Prestation modeste dont le coût doit être couvert par l’honoraire de recouvrement

Procédures :

 

Actions en justice

 

Suivi des dossiers

 

Requête en désignation d’un mandataire commun (usufruit, indivision)

 

Requête en désignation d’un administrateur provisoire (cf. art. 29-1 loi 1965)

 

Tous TRAVAUX HORS BUDGET VOTES EN AG :

Suivi administratif et comptable comprenant :

Obtention de l’avis du conseil syndical, en cas d’exécution de travaux urgents, pour obtenir le versement d’une provision (art. D 37)

 

Recensement et mise en concurrence des prestataires : maître d’œuvre, coordonnateur SPS, DO, contrôle technique etc.

 

Organisation des interactions entre prestataires intellectuels pendant les études techniques : CCTP, assurances, sécurité, etc.

 

 

 

 

 

 

 

Pour l’ensemble des prestations il convient de tenir compte de la présence ou non d’un maître d’œuvre

Appels d’offres, étude des devis et mise en concurrence pour les travaux hors budget,

Négociation et passation des marchés des prestataires

Obtention des autorisations d’urbanisme : permis de construire, déclaration de travaux, etc.

Déclaration d’ouverture de chantier, participation à l’élaboration des documents obligatoires (coordonnateur SPS…)

Participation aux réunions de chantier

Réception des ouvrages, signature des PV, levée des réserves

Obtention sans réserve des dossiers de fin de chantier : DIUO etc.

Vérification des factures

 

Règlement et répartition des factures

 

Approbation du compte travaux et compte rendu de la délégation du choix des prestataires

 

Suivi financier comprenant :

Emprunt, subventions : Anah, OPAH, ADEME, etc.

 

Mandataire individuel en cas de subventions publiques

 

Appel de fonds sur travaux (hors frais de tirages, d’affranchissements et d’acheminements)

La réalisation des appels de fonds est couverte par les honoraires sur travaux, hors frais d’affranchissement

Opérations préparées non votées

 

Travaux préparatoires au vote d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et a nécessité des recherches, études et analyses (ex : cession parties communes, travaux hors budget…)

Le rejet par l’assemblée d’un projet de travaux préparé ne saurait le priver de la rémunération de ses soins. La solution est identique pour les architectes. La rémunération doit être calculée au temps passé.

FONCTIONNEMENT DU CONSEIL SYNDICAL

 

Élaboration à la demande du conseil syndical des règles relatives à sa composition, à son organisation et à son fonctionnement ; adoption par l’assemblée générale ; publication de la décision de l’assemblée

La loi impose des règles de fonctionnement du conseil syndical. Il incombe au syndic de signaler leur inexistence et de proposer de régulariser la situation.

 

COMPTE COPROPRIÉTAIRE 

 

Aide aux déclarations fiscales

(revenus fonciers / mobiliers)

 

Indication de la TVA (à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires)

 

Travaux à la demande d’un copropriétaire

 

ASSURANCES

 

 

Participation aux opérations d’expertise

 

 

Gestion des travaux

 

 

Gestion et suivi des dossiers de sinistres

 

 

Règlement des indemnités aux bénéficiaires

 

 

GESTION DU PERSONNEL

 

 

Contentieux social en l’absence de faute imputable au syndic

 

 

AUTRES MISSIONS 

 

 

Assemblée générale supplémentaire

 

 

Actes d’acquisition par le syndicat

 

 

Actes de cession de parties communes

 

 

Location de parties communes

 

 

Constitution de syndicats secondaires

 

 

Scission de syndicat

 

 

Études particulières pour le syndicat des copropriétaires sur les plans fiscal, juridique ou social.

 

 

Études particulières pour un copropriétaire sur les plans fiscal, juridique ou social

Il s’agit d’une opération étrangère au syndicat. La mention doit donc demeurer purement indicative.

 

Adaptation du règlement de copropriété

 

 

Gestion des urgences sur site (déplacements, mise en œuvre des mesures conservatoires)

 

 

Consultation et renseignements aux locataires et aux associations de locataires

 

 

Archives : Délivrance de copies à la demande et/ou pour le compte d’un copropriétaire

Rubrique insérée 11/01/09

 

 

 

5.3  RÉMUNÉRATIONS

 

Pour tous les postes, la rémunération du syndic est fixée en hors taxes et demeure invariable pendant l’exercice. Le taux de TVA indiqué est celui en vigueur à la date d’approbation du contrat. Le taux effectivement appliqué sera celui en vigueur à la date des facturations successives.

 

5.3.1 – RÉMUNÉRATION FORFAITAIRE ANNUELLE

 

 

a) Trésorerie déposée sur un compte séparé ouvert au nom de la copropriété, le forfait annuel d’honoraires du syndic est fixé à :

HT
TVA

TTC

 

 

b) Trésorerie déposée avec un compte unique  ouvert au nom du cabinet, le forfait annuel d’honoraires du syndic est fixé à :

HT
TVA

TTC

 

 

 

Modalités de paiement :   par mois o  par trimestre o          Avance  o  Echu  o

 

 

 

 

 

 

 

- Si les fonds du syndicat de copropriétaires sont versés sur un compte ouvert au nom du syndicat, les éventuels produits financiers et charges financières seront affectés au syndicat des copropriétaires.

 

- Si les fonds du syndicat de copropriétaires sont versés sur un compte ouvert au nom du syndic (compte unique), les charges et les produits éventuels provenant de la gestion ou du fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic.

 

5.3.2 – RÉMUNÉRATION A LA VACATION POUR LES PRESTATIONS variables NON INCLUSES DANS LE FORFAIT ANNUEL 

La vacation couvre le temps passé pour la prestation ainsi que la durée du trajet (départ /retour au cabinet)

 

            Pendant les heures ouvrables

 

SOIT                             Le                                  de                                  heures à                 heures

                                      Le                                  de                                  heures à                 heures

                                      Le                                  de                                  heures à                 heures

                                      Le                                  de                                  heures à                 heures

                                      Le                                  de                                  heures à                 heures

                                      Le                                  de                                  heures à                 heures

 

 

HT

TVA(1)

TTC(2)

• Syndic

 

 

 

• Collaborateur

 

 

 

• Secrétariat

 

 

 

 

En dehors des heures ouvrables

 

 

 

HT

TVA(1)

TTC(2)

• Syndic

 

 

 

• Collaborateur(s)

 

 

 

• Secrétariat

 

 

 

 

 

5.3.3 – RÉMUNÉRATION AU FORFAIT POUR LES PRESTATIONS VARIABLES NON INCLUSES DANS LE FORFAIT ANNUEL 

 

­

 

HT

TVA (1)

TTC(2)

Contentieux

 

 

 

-                      Relance **

 

 

 

-                      Mise en demeure

 

 

 

-                      Constitution du dossier

 

 

 

-                      Injonction de payer

 

 

 

-                      Inscription hypothécaire

 

 

 

• Etablissement de l’état daté

 

 

 

• Etablissement du carnet d’entretien étendu

 

 

 

• Mandataire commun en cas de subventions publiques

 

 

 

• Indication de la TVA (à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires)

 

 

 

• Aide aux déclarations fiscales (revenus fonciers/mobiliers)

 

 

 

• Délivrance du carnet d’entretien

 

 

 

 

** Nonobstant les controverses, nous estimons qu’une relance unique avant mise en demeure peut faire l’objet d’une rémunération imputable au débiteur. La relance est bien visée dans l’article 10-1 mais elle est assortie d’une erreur de rédaction du texte : la relance précède obligatoirement la mise en demeure.

 

5.3.4 – RÉMUNÉRATION AU POURCENTAGE POUR LES PRESTATIONS VARIABLES NON INCLUSES DANS LE FORFAIT ANNUEL 

 

5.3.4.1 - TRAVAUX

Pour les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 et l’application des dispositions de l’article 18-1-A de la loi de 10 juillet 1965 le syndic précise qu’il proposera à l’assemblée l’adoption des modalités suivantes :

........... En cas d’intervention d’un maître d’œuvre, sur le montant des travaux TTC,  une rémunération fixée à : ................................................................................................................  % TTC.

........... Sans l’intervention d’un maître d’œuvre, sur le montant des travaux TTC à une rémunération fixée à : ................................................................................................................  % TTC.

 

Il importe peu que la base de calcul soit fixée en TTC. Le seul point important est le montant final TTC de la rémunération. Le seul facteur à prendre en considération est donc le taux applicable.

Pour des travaux d’une montant HT de 12 500 € soit TTC 14 950 €

4,5 % ht sur 12 500 donnent 562,50 ht et 672,75 ttc.

3,5 % ttc sur 14 950 donnent 523,25 ttc

Il importe avant tout de clairement définir les modalités du calcul.

 

 

 

5.3.4.2 - GESTION DES OPERATIONS FINANCIERES

 

            Constitution de provisions spéciales

            Placement des fonds, affectation des intérêts, garantie financière apportée par le syndic

           

Le syndic aura droit à une rémunération annuelle fixée à % TTC du montant des fonds placés.

 

Les prestations liées à la gestion des placements du syndicat sont modestes, mais ces placements peuvent avoir une incidence sur la « pointe » de trésorerie prise en considération au titre de la garantie financière. Il faut donc connaître les coûts usuels de la garantie financière pour apprécier les modalités de la rémunération envisageable.

5.3.5 – FRAIS et débours

 

 

 

HT

TVA

TTC

Location de salle chez le syndic

 

 

 

Tirages des documents (à l’unité) 

 

 

 

Frais d’affranchissements

Facturation au coût réel (pas de TVA)

Frais de location de salle extérieure et de publication pour recherche d’employé du syndicat

Facturation au coût réel

 

 

 

Il est précisé que les honoraires et le remboursement des frais concernant le syndicat seront répartis entre les copropriétaires en fonction des textes en vigueur et du règlement de copropriété.

5.3.6 – RÉVISION DES HONORAIRES

 

Il n’existe pas en principe de clause de révision des honoraires. Ceux ci sont fixés par l’assemblée générale chaque année pour l’exercice en cours ou pour l’exercice suivant dans le cadre du budget prévisionnel.

 

Il est toutefois possible d’insérer une clause à titre indicatif.

 

5.3.7 – REDDITION DES COMPTES

La reddition des comptes interviendra tous les ans à la date arrêtée au …….

6.– COMPTE DE PRÉVOYANCE

 

Le statut de la copropriété ne prévoit pas la constitution d’un compte de prévoyance.

 

7. Engagements du syndic - Éthique

 

Le syndic ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées.

 

Il ne peut faire bénéficier de rémunérations ou de contrats des tiers avec lesquels le cabinet, lui-même, ses employés auraient des intérêts, à moins d’y avoir été expressément autorisé par l’assemblée générale.

 

En tant qu’adhérent de                            , il s’engage à respecter plus particulièrement le code de déontologie du syndicat auquel il appartient.

 

8. ELECTION DE DOMICILE

 

Les parties font élection de domicile :

    • la copropriété : à l’adresse du syndic en fonction ;

    • le syndic : en ses bureaux.

 

En cas de litige, la juridiction du lieu de situation de l’immeuble sera seule compétente.

 

Fait au cabinet du syndic en deux exemplaires dont l'un a été remis au signataire représentant le syndicat, qui le reconnaît, et dont l'autre est conservé par le syndic et le restera dans tous les cas par dérogation aux dispositions de l’article 2004 du Code civil.

 

 

La mention « et dont l'autre est conservé par le syndic et le restera dans tous les cas par dérogation aux dispositions de l’article 2004 du Code civil » nous semble inutile. Il est incontestable que l’un des exemplaires signés du contrat doit demeurer entre les mains du syndic. C’est le régime spécial de la loi Hoguet et de son décret d’application qui écarte la disposition générale de l’article 2004 du Code civil qui s’applique au mandat classique entre personnes physiques. On se trouve là en présence de l’une des hérésies juridiques du contrat de syndic, signalées dans le passé par M. le Conseiller Guillot et Me Bouyeure. Dans la pratique, il faudrait établir le contrat en trois originaux dont l’un serait inséré dans les archives du syndicat.

 

 

 

A                                                                                , le

 

Mots nuls…

Lignes nulles…

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

14/01/2009

 

 

 

 

 



[1]  Au sens omis par le Robert de supériorité, « qualité de ce qui prévaut »