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CONTRAT DE
SYNDIC JPM-COPRO
Principes
généraux
Le « contrat de
syndic » est dépourvu d’existence légale. Mais il est passé dans les
mœurs et la disparition des barèmes administratifs a rendu nécessaire la production
par le syndic d’un barème privé.
Dans le projet présenté ci-dessous, en « 3 – Objet du
contrat - », nous marquons la prévalence
de la désignation du syndic par l’assemblée et le caractère accessoire du
« contrat de mandat » qu’évoque l’article D 29. Le mandat du syndic
est un mandat social.
Dans le même esprit, nous rappelons que la mission de
représentation légale du syndicat doit être prise en considération pour le
calcul de l’honoraire de « gestion courante ».
L’Avis de la Commission nationale de la consommation est un
bon document de travail malgré quelques lacunes. Il est souhaitable de
maintenir la détermination des obligations du syndic dans le cadre d’une
concertation et d’en étendre les effets aux syndics copropriétaires, à
fortiori lorsqu’ils sont rémunérés.
Nous avons suivi le fil du projet établi par différentes
organisations professionnelles en lui apportant des modifications que nous
estimons opportunes. Les unes vont dans le sens des observations des
associations de copropriétaires (insertion des prestations liées à
l’assemblée générale annuelle dans la catégorie des prestations courantes
notamment). Les autres vont dans le sens des syndics professionnels.
Certaines enfin constituent des ajouts. (Voir le contrat CNAB-FNAIM-UNIT)
Notre projet est plus directif que celui des professionnels
dans la mesure où il ne leur laisse pas de liberté d’option. Nous présentons
une liste des prestations de gestion courante et une liste des prestations
exceptionnelles. Nous avons écarté la question des prestations imputables ou
facturables aux copropriétaires car le syndic ne peut facturer qu’au
syndicat et l’article 10-1 de la loi régit l’imputabilité de certaines
prestations aux copropriétaires intéressés.
En revanche nous reconnaissons le caractère exceptionnel de
certaines prestations que les associations souhaitent inclure dans la
catégorie de la gestion courante. Nous admettons également la possibilité de
rémunérer à titre exceptionnel des prestations imposées par un texte publié
après l’adoption du contrat.
Nous avons opté pour l’intégration à la gestion courante
des prestations liées à l’assemblée générale annuelle. Il appartient aux
syndics d’en tenir compte dans le calcul de leur rémunération forfaitaire.
L’incidence de la durée effective de l’assemblée annuelle au regard de la
durée estimée nous semble mineure. De plus, nous estimons que lorsque cette
durée est allongée par une question portant sur des travaux importants, par
exemple, la rémunération du temps supplémentaire doit être rattachée à celle
de ces travaux, sans qu’une décision négative de l’assemblée puisse
préjudicier au syndic. Notre projet pourrait être amélioré sur ces points.
L’ensemble peut faire l’objet de discussions. Nous
publierons les observations objectives et modifierons, le cas échéant,
certaines clauses.
Les textes apparaissant en rouge
sont des commentaires.
Les textes apparaissant en bleu
sont des modifications apportées au texte à la suite d’observations reçues.
* * * *
ENTRE LES SOUSSIGNÉS :
1. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
Le syndicat des
copropriétaires de l'immeuble sis à
Représenté par
Spécialement
mandaté à cet effet par l'assemblée générale du
Ci-après dénommé le
syndicat
D'UNE PART
ET
2. LE SYNDIC
(personne physique) M. « nom » « prénom »,
« adresse du principal établissement »
(personne morale) la Société « dénomination »,
« forme », administrateur de biens – syndic de copropriété, dont le
siège social est à « adresse »,
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ……sous le n°
…………… ,
représentée par ………………. En sa qualité de ……………………………
Titulaire de la carte
professionnelle mention « gestion immobilière » n° , délivrée par la préfecture de
Bénéficiant de la
garantie financière de « nom du garant », « adresse »,
« références du contrat », pour un montant de €
assuré(e) au tire de sa
responsabilité civile professionnelle par « nom et adresse » sous
le n° de police …….
D'AUTRE PART
IL A ÉTÉ
CONVENU CE QUI SUIT :
3. objet du
contrat
Par décision de
l’assemblée générale tenue le
, le syndicat a désigné [ou désigné à nouveau] M. « nom » « prénom » [ ou
la Société « dénomination »], en qualité de syndic dans les conditions prévues par la
loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
La durée de ce
mandat social a été fixée à
, à compter du
pour se terminer le
.
L’assemblée
générale a également approuvé le présent contrat de syndic qui a pour
objet :
- De déterminer les
conditions d’exécution de la mission du syndic
-
De fixer les éléments de détermination de sa rémunération.
A cet égard le
syndic reconnaît avoir pu recueillir toutes les informations lui permettant
d’apprécier l’ampleur et les
particularités de
sa mission et d’en déterminer la rémunération.
Il n’y a pas lieu de viser
ici les recommandations émises par la Commission Relative à la Copropriété, qui
sont dépourvues de tout caractère normatif. Pour autant il est opportun de
s’y référer en cas de nécessité et de les faire connaître aux
copropriétaires.
4. DURÉE du contrat
La durée du présent contrat est
liée à celle, sus-énoncée, du mandat social de syndic dont il est
l’accessoire.
Il
cessera de plein droit :
-
À la date stipulée de la fin du mandat de syndic
-
Le cas échéant, à la date de son extinction anticipée pour quelque cause que
ce soit (révocation, démission, incapacité, etc.)
La
continuation de la gestion par le syndic après l’une ou l’autre de ces dates
ne pourra être assimilée à une prorogation tacite.
Afin que le syndicat ne puisse à
aucun moment se trouver dépourvu de représentant légal, le syndic s’oblige,
en toute circonstance, à convoquer l’assemblée générale en temps suffisant
pour le désigner à nouveau ou désigner un nouveau syndic. La démission
éventuelle du syndic ne pourra prendre effet qu’après la tenue d’une
assemblée convoquée par ses soins aux fins de désignation d’un successeur.
5. HONORAIRES (prestations
et rémunérations)
Les honoraires auxquels le
syndic peut prétendre sont distingués en deux catégories :
- Les honoraires de « gestion courante » rémunèrent la représentation légale du syndicat ainsi que
les prestations nécessaires, prévisibles et récurrentes assumées par le
syndic tant pour l’administration du syndicat que pour la gestion quotidienne
des parties communes et des services collectifs. Le contrat fixe le
montant hors taxes, globale et forfaitaire
de ces honoraires.
- Les honoraires particuliers rémunèrent les
prestations nécessaires, imprévisibles et
ponctuelles assumées par le syndic à raison d’une décision de l’assemblée
générale, d’une demande légitime d’un ou plusieurs copropriétaires ou d’une
situation fortuite. Le contrat fixe, pour chacune de ces prestations,
le montant hors taxes de la rémunération ou les modalités précises de son
calcul.
Dans tous les cas, l’indication comporte, à la suite du
montant hors taxes, le montant de la TVA collectée par le syndic et le
montant TTC de la charge. En cas de variation du taux de la TVA en cours
d’exercice, celle ci est calculée au taux en vigueur à la date de facturation
des honoraires, prorata temporis s’il y a lieu.
Toute prestation fournie par le syndic est considérée comme
couverte par l’honoraire de gestion courante si elle ne figure pas dans la
liste des prestations exceptionnelles avec indication de son coût ou des
modalités de son calcul. Par dérogation, et pour le seul exercice en cours, le
syndic peut prétendre à la rémunération d’une prestation nouvellement imposée par un texte postérieur à la
date du présent contrat.
Le syndic peut en outre
obtenir le remboursement sur justifications de certains frais et débours.
Le contrat comporte à la suite :
- la liste des prestations de gestion courante (5.1)
- la liste des prestations exceptionnelles (5.2)
- les différentes modalités de rémunération (5.3)
soit :
- rémunération forfaitaire annuelle des prestations de
gestion courante (5.3.1)
- rémunération à la vacation de prestations
exceptionnelles (5.3.2)
- rémunération forfaitaire de prestations exceptionnelles
(5.3.3)
- rémunération au pourcentage de prestations
exceptionnelles (5.3.4)
- frais et débours (5.3.5)
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5.1 Prestations de gestion courante
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ADMINISTRATION du syndicat ET GESTION DE
L’immeuble
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Fichiers du syndicat
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Création s’il y a lieu et
tenue des fichiers comptables et techniques du syndicat et de l’immeuble
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Les fichiers sont les grands oubliés
de la réglementation des prestations du syndic. Ils ne font l’objet
d’aucune normalisation alors que celle-ci pourrait permettre une
transmission plus aisée entre l’ancien et le nouveau syndic. Il n’y a rien
de prévu à cet égard dans le régime des archives alors que le syndic est
propriétaire des ses fichiers comme de sa comptabilité.
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Création, s’il y a lieu et
mise à jour du fichier des copropriétaires et titulaires de droits réels
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Tenue, mise à jour et
communication de la liste des copropriétaires et et titulaires de droits
réels dans les conditions prévues par la Loi Informatique et Libertés et
les normes de la CNIL relatives à la gestion immobilière
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ENTRETIEN
ET MAINTENANCE :
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Visite(s) de la
copropriété
soit : ………… visite(s)
/ an
durée : …….. h
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Autre(s) visite(s) :
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Peuvent être rémunérées à titre
exceptionnel en fonction et dans le cadre de leur objet
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Négociation, passation, suivi
des marchés des prestataires et gestion des contrats à l’échéance dans le
cadre du budget prévisionnel
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Gestion des diagnostics et
des registres et dossiers obligatoires
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Appels d’offre, étude des
devis et mise en concurrence
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La mise en concurrence s’entend de la
demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis
descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci
est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’article
45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
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Réalisation et
surveillance des travaux d’entretien et de maintenance
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CARNET
D’ENTRETIEN:
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Établissement et mise à
jour du carnet d’entretien limité aux exigences des articles 3 et 4 du
décret du 30/05/2001
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Mise à jour du carnet d’entretien étendu
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L’établissement du carnet d’entretien
étendu peut faire l’objet d’une rémunération exceptionnelle (Voir 5-2-3)
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CONSEIL
SYNDICAL
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Réception du président du conseil
syndical ou des conseillers à leur demande
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Mise à disposition et
communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se
rapportant à la gestion du syndicat (hors frais de tirages,
affranchissements et acheminements)
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Recueil des avis écrits du
conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire
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REUNION
DU CONSEIL SYNDICAL PRÉCÉDANT L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
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Modalités :
Jours : du au
Durée : heures incluses dans le forfait
Entre : heures et
heures
Au-delà : facturation à la vacation
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Ces stipulations doivent être appliquées avec prudence. Le syndic peut
être en partie responsable de la durée de la réunion !
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Établissement de l’ordre
du jour
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Présence du syndic ou de
son représentant suivant les horaires définis dans le contrat
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Présence exceptionnelle d’un
collaborateur, à la demande du conseil syndical
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Nous suggérons la suppression de ce
poste
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Rédaction du compte rendu de
la réunion
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REUNION
SUPPLÉMENTAIRE DU CONSEIL SYNDICAL :
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Nombre :
et modalités
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Présence exceptionnelle d’un collaborateur, à la demande du conseil
syndical
|
Nous suggérons la suppression de ce
poste
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ARCHIVES
DU SYNDICAT :
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Reprise des archives
transmises par un prédécesseur ; contrôle du bordereau ;
vérification de la transmission effective des dossiers et documents
fondamentaux
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Le bordereau de remise ne peut être établi
que par le syndic sortant. Le nouveau syndic doit signaler l’absence de
documents fondamentaux manifestement existants.
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Conservation des archives
« vivantes » ; extraction périodique vers les archives
« dormantes ».
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Conservation et gestion
des archives dormantes ; extraction éventuelle de documents
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Le coût de l’externalisation de cette
tâche est supporté par le syndic, sauf accord de l’assemblée pour la
souscription d’un contrat par le syndicat.
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Délivrance
de copies à la demande et/ou pour le compte d’un copropriétaire
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Passé dans les prestations
exceptionnelles (11/01/09)
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Élaboration et
transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives
transmises au syndic successeur
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Gestion financière du syndicat
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Régime légal : Ouverture au nom du syndicat, s’il y a
lieu, d’un compte bancaire séparé ; gestion de ce compte et maniement
des fonds
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Régime dérogatoire : En vertu de la dispense d’ouverture d’un
compte séparé : ouverture au nom du syndicat d’un sous-compte du
compte bancaire unique du syndic ; gestion de ce sous-compte et
maniement des fonds
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Il est possible de subordonner
l’octroi de la dispense à l’ouverture d’un sous-compte individualisé dans
le compte unique du syndic. Ce mécanisme présente des avantages techniques,
sans assurer la maîtrise des fonds procurée par le compte séparée (12/01/09)
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Constitution de provisions
spéciales :
Placement des fonds,
affectation des intérêts,
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Les frais de gestion des provisions
spéciales doivent être pris en considération pour la détermination de la
rémunération exceptionnelle pour les opérations concernées
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COMPTABILITE du syndicat
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Tenue de la comptabilité
propre du syndicat conformément aux dispositions de la loi du 10/07/1965,
du décret et de l’arrêté du 14/03/2005 et des textes postérieurs s’i y a
lieu
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Réalisation et
diffusion de tous les appels de fonds (hormis les frais d’affranchissement)
|
Cette rubrique concerne les
provisions du budget prévisionnel comme celles pour travaux de l’art. 14-2
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Mise à disposition
périodique du conseil syndical des livres et documents comptables
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Exploitation comptable des
relevés généraux des différents comptages (individualisation des charges)
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Établissement du compte de
gestion générale et des annexes conformément au décret n° 2005-240 du
14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires
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Présentation des comptes
en conformité avec la réglementation en vigueur ; établissement et
diffusion d’un relevé détaillé des charges et produits de l’exercice
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Établissement du budget
prévisionnel en collaboration avec le conseil syndical
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En cas de changement de
syndic, reprise de la comptabilité du syndicat telle que transmise par
syndic sortant ; contrôle de sa cohérence
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Il convient de prévoir la
rémunération exceptionnelle du nouveau syndic lorsque la comptabilité remise
par le sortant présente des anomalies ou incohérences exigeant une remise
en ordre
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Remise, au syndic
successeur, de l’état financier, de la totalité des fonds, de l’état des
comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat
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COMPTE COPROPRIÉTAIRE :
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Tenue des comptes des
copropriétaires
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Appel des provisions sur
budget prévisionnel
(hors frais
d’affranchissements)
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Imputations des
consommations individuelles constatées par comptage : gestion des
forfaits et régularisations
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Diffusion du relevé
détaillé des charges et produits de l’exercice écoulé
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COMPTE
FOURNISSEURS – FACTURES :
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Tenue de comptes
fournisseurs distincts
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Il doit être possible
de connaître à tout moment la position de chaque fournisseur pour déceler
des anomalies ou retards de paiement.
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Vérification et paiement
des factures
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Attestation de TVA 5,5%
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Couverte par les honoraires sur travaux
lorsqu’il s’agit de travaux de l’article 14-2
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ASSEMBLÉE
GENERALE ANNUELLE
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Convocation de
l’assemblée générale annuelle à tenir dans le cours du semestre suivant la
clôture de l’exercice échu.
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Ce délai n’est prescrit que pour l’adoption
du budget prévisionnel de l’exercice suivant, mais cette adoption impose
l’examen préalable des comptes de l’exercice précédent (14/01/09)
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Élaboration et envoi de la
convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de
résolutions (hors frais d’affranchissements)
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Les frais de tirage liés à une
opération (devis pour travaux) doivent être pris en considération pour la
détermination de la rémunération au titre de l’opération concernée.
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Notifications de la
convocation par remise contre émargement
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TENUE
DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE :
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Modalités : Jours : du au
Durée : heures incluses dans le forfait
Entre : heures et heures
Au-delà : facturation à la vacation
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Établissement de la
feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs
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Tenue du registre des
procès verbaux
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Procès-verbal : rédaction
du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire
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Envoi et notification du
procès-verbal (hors frais de tirages, d’affranchissements et
d’acheminements)
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Mise à disposition de tous
les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives
dans les conditions prévues (’art. L 18-1)
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Présence du syndic ou de
son représentant suivant les horaires définis dans le contrat
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Présence exceptionnelle d’un
collaborateur, à la demande du conseil syndical
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Affichage dans les parties
communes de la copropriété d’un procès-verbal abrégé mentionnant les
résolutions relatives à l’entretien de la copropriété et aux travaux
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Groupe d’immeubles ; ensemble immobilier
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Représentation du syndicat
aux assemblées de l’institution (syndicat principal, union de syndicats,
ASL…)
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Traitement des opérations administratives et
financières courantes avec l’institution
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ASSURANCES
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Souscription des polices
d’assurance au nom du syndicat
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Déclaration des sinistres
concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le
dommage a sa source dans les parties communes
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Déclaration des sinistres
concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le
dommage a sa source dans les parties privatives
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GESTION
DU PERSONNEL
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Recherche et entretien préalable
(hors coûts de la publication des annonces)
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Établissement du contrat
de travail et, le cas échéant, de ses avenants
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Paiement du salaire et de
toute indemnité, prime… dus au salarié
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Tenue du livre des salaires
et édition des bulletins de paie
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Déclaration et paiement
aux organismes fiscaux et soc.
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Attestations et
déclarations obligatoires
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Gestion des remplacements
pendant les congés, arrêts maladie et maternité
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Mise en place du DUERSST
et mise à jour
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Gestion de la formation du
personnel du syndicat
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Gestion de la prévoyance
le cas échéant
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Préparation du dossier de
retraite
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Inspection du travail
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Contrôle URSSAF
concernant exclusivement le syndicat
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Licenciement
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AUTRES
MISSIONS :
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Publication des
modifications du règlement de copropriété au fichier immobilier
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Notifications des travaux nécessitant
l’accès aux parties privatives (cf. art. 9 loi 1965)
|
Les frais doivent être pris en
considération pour la détermination de la rémunération exceptionnelle au
titre de l’opération concernée
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5.2 Prestations particulières
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MUTATION
DE LOTS :
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Établissement
de l’état daté et de la note annexe
Actualisation de l’état daté
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L’honoraire de mutation couvre l’ensemble des prestations
minimales imposées en cas de mutation. Il doit être calculé en fonction de l’ensemble
de ces prestations
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Exploitation de
la notification de transfert de propriété ; mise à jour du fichier et
de la liste des copropriétaires ; Clôture du compte du vendeur
Ouverture du compte de l’acquéreur
Remboursement et reconstitution des avances
|
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Opposition valant mise en œuvre du privilège
immobilier spécial
|
L’opposition est un incident anormal.
Les prestations imposées peuvent faire l’objet d’une rémunération
distincte.
|
|
Délivrance du carnet d’entretien
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|
Délivrance des copies des
diagnostics réalisés sur les parties communes
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|
|
Communication des
informations nécessaires à l’établissement de diagnostics
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CONTENTIEUX :
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Recouvrement des impayés :
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|
Relance
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Mise en demeure
|
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Mise en demeure et
inscription d’hypothèque
|
L’honoraire couvre l’ensemble des
prestations, l’inscription étant réalisée par le notaire
|
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Constitution du dossier
destiné à l’huissier, l’avocat, ou à l’assureur du risque
|
Ce n’est pas la remise du dossier qui
oit être rémunérée mais sa constitution.
|
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Injonction de payer
|
L’honoraire est justifié quand le
syndic lui-même présente la requête et assume l’ensemble e la procédure
|
|
Calcul des intérêts légaux
au profit du syndicat
|
Prestation modeste dont le coût doit
être couvert par l’honoraire de recouvrement
|
|
Procédures :
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Actions en justice
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Suivi des dossiers
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Requête en désignation
d’un mandataire commun (usufruit, indivision)
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Requête en désignation
d’un administrateur provisoire (cf. art. 29-1 loi 1965)
|
|
|
Tous TRAVAUX HORS BUDGET VOTES EN AG :
|
|
Suivi administratif et comptable
comprenant :
|
|
Obtention de l’avis du conseil
syndical, en cas d’exécution de travaux urgents, pour obtenir le versement
d’une provision (art. D 37)
|
|
|
Recensement et mise en
concurrence des prestataires : maître d’œuvre, coordonnateur SPS, DO,
contrôle technique etc.
|
|
|
Organisation des
interactions entre prestataires intellectuels pendant les études
techniques : CCTP, assurances, sécurité, etc.
|
Pour l’ensemble des prestations il convient de tenir compte de
la présence ou non d’un maître d’œuvre
|
|
Appels d’offres, étude des
devis et mise en concurrence pour les travaux hors budget,
|
|
Négociation et passation
des marchés des prestataires
|
|
Obtention des
autorisations d’urbanisme : permis de construire, déclaration de
travaux, etc.
|
|
Déclaration d’ouverture de
chantier, participation à l’élaboration des documents obligatoires
(coordonnateur SPS…)
|
|
Participation aux réunions
de chantier
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|
Réception des ouvrages,
signature des PV, levée des réserves
|
|
Obtention sans réserve des
dossiers de fin de chantier : DIUO etc.
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|
Vérification des factures
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Règlement et répartition
des factures
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Approbation du compte
travaux et compte rendu de la délégation du choix des prestataires
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Suivi financier comprenant :
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Emprunt,
subventions : Anah, OPAH, ADEME, etc.
|
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|
Mandataire individuel en
cas de subventions publiques
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Appel de fonds sur
travaux (hors frais de tirages, d’affranchissements et d’acheminements)
|
La réalisation des appels de fonds
est couverte par les honoraires sur travaux, hors frais d’affranchissement
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Opérations préparées non votées
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Travaux préparatoires au
vote d’une résolution qui n’a pas recueilli un vote favorable et a nécessité
des recherches, études et analyses (ex : cession parties communes,
travaux hors budget…)
|
Le rejet par l’assemblée d’un projet
de travaux préparé ne saurait le priver de la rémunération de ses soins. La
solution est identique pour les architectes. La rémunération doit être
calculée au temps passé.
|
|
FONCTIONNEMENT
DU CONSEIL SYNDICAL
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Élaboration à la demande
du conseil syndical des règles relatives à sa composition, à son
organisation et à son fonctionnement ; adoption par l’assemblée
générale ; publication de la décision de l’assemblée
|
La loi impose des règles de
fonctionnement du conseil syndical. Il incombe au syndic de signaler leur
inexistence et de proposer de régulariser la situation.
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COMPTE COPROPRIÉTAIRE
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Aide aux déclarations
fiscales
(revenus fonciers /
mobiliers)
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Indication de la TVA (à la
demande d’un ou plusieurs copropriétaires)
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Travaux à la demande d’un
copropriétaire
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ASSURANCES
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Participation aux opérations
d’expertise
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Gestion des travaux
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Gestion et suivi des
dossiers de sinistres
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Règlement des indemnités
aux bénéficiaires
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GESTION
DU PERSONNEL
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Contentieux social en l’absence
de faute imputable au syndic
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AUTRES
MISSIONS
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|
Assemblée
générale supplémentaire
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Actes d’acquisition par le
syndicat
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|
Actes de cession de
parties communes
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|
Location de parties
communes
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Constitution de syndicats
secondaires
|
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Scission de syndicat
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Études particulières pour
le syndicat des copropriétaires sur les plans fiscal, juridique ou
social.
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Études particulières pour un
copropriétaire sur les plans fiscal, juridique ou social
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Il s’agit d’une opération étrangère
au syndicat. La mention doit donc demeurer purement indicative.
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Adaptation du règlement de
copropriété
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Gestion des urgences sur site
(déplacements, mise en œuvre des mesures conservatoires)
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Consultation et
renseignements aux locataires et aux associations de locataires
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Archives : Délivrance de copies
à la demande et/ou pour le compte d’un copropriétaire
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Rubrique insérée 11/01/09
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5.3 RÉMUNÉRATIONS
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Pour
tous les postes, la rémunération du syndic est fixée en hors taxes
et demeure invariable pendant l’exercice. Le taux de TVA indiqué
est celui en vigueur à la date d’approbation du contrat. Le taux
effectivement appliqué sera celui en vigueur à la date des facturations
successives.
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5.3.1 –
RÉMUNÉRATION FORFAITAIRE ANNUELLE
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a) Trésorerie déposée sur un compte séparé ouvert au nom de la copropriété, le forfait
annuel d’honoraires du syndic est fixé à :
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HT
TVA
TTC
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b) Trésorerie
déposée avec un compte unique
ouvert au nom du cabinet, le forfait annuel d’honoraires du syndic
est fixé à :
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HT
TVA
TTC
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Modalités
de paiement : par mois o par trimestre o Avance o Echu
o
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- Si les fonds du
syndicat de copropriétaires sont versés sur un compte ouvert au nom du
syndicat, les éventuels produits financiers et charges financières seront
affectés au syndicat des copropriétaires.
- Si les fonds du syndicat
de copropriétaires sont versés sur un compte ouvert au nom du syndic (compte
unique), les charges et les produits éventuels provenant de la gestion ou du
fonctionnement de ce compte sont à la charge et/ou au bénéfice du syndic.
5.3.2 – RÉMUNÉRATION A LA VACATION POUR LES PRESTATIONS variables NON INCLUSES DANS LE
FORFAIT ANNUEL
La vacation couvre le temps passé pour la prestation ainsi
que la durée du trajet (départ /retour au cabinet)
Pendant les heures ouvrables
SOIT Le
de heures à heures
Le
de heures à heures
Le
de heures à heures
Le
de heures à heures
Le
de heures à heures
Le
de heures à heures
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HT
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TVA(1)
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TTC(2)
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• Syndic
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• Collaborateur
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•
Secrétariat
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En dehors des heures ouvrables
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HT
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TVA(1)
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TTC(2)
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• Syndic
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•
Collaborateur(s)
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•
Secrétariat
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5.3.3 – RÉMUNÉRATION AU FORFAIT POUR LES PRESTATIONS VARIABLES NON
INCLUSES DANS LE FORFAIT ANNUEL
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HT
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TVA (1)
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TTC(2)
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• Contentieux
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Relance **
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-
mise en demeure
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-
remise du dossier à l’huissier, l’avocat
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-
injonction de payer
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-
prise d’hypothèque
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• Etablissement de l’état daté
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• Etablissement du carnet d’entretien étendu
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• Mandataire commun en cas de subventions publiques
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• Indication de la TVA (à la demande d’un ou plusieurs
copropriétaires)
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• Aide aux déclarations
fiscales (revenus fonciers/mobiliers)
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• Délivrance du carnet d’entretien
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** Nonobstant les controverses,
nous estimons qu’une relance unique avant mise en demeure peut faire l’objet d’une
rémunération imputable au débiteur. La relance est bien visée dans l’article
10-1 mais elle est assortie d’une erreur de rédaction du texte : la
relance précède obligatoirement la mise en demeure.
5.3.4 – RÉMUNÉRATION AU POURCENTAGE POUR LES PRESTATIONS VARIABLES
NON INCLUSES DANS LE FORFAIT ANNUEL
5.3.4.1
- TRAVAUX
...............
........... En cas d’intervention d’un
maître d’œuvre, le syndic
aura droit, sur le montant des travaux TTC à une rémunération fixée à : ........................................................................ % TTC.
........... Sans intervention d’un maître
d’œuvre, le syndic
aura droit, sur le montant des travaux TTC à une rémunération fixée à : ................................................................................... % TTC.
Il importe peu que la base de calcul
soit fixée en TTC. Le seul point important est le montant final TTC de la
rémunération. Le seul facteur à prendre en considération est donc le taux applicable.
Pour des travaux
d’une montant HT de 12 500 € soit TTC 14 950 €
4,5 %
ht sur 12 500 donnent 562,50 ht et 672,75 ttc.
3,5 %
ttc sur 14 950 donnent 523,25 ttc
Il
importe avant tout de clairement définir les modalités du calcul.
5.3.4.2 - GESTION DES OPERATIONS FINANCIERES
Constitution de provisions spéciales
Placement des fonds, affectation des intérêts, garantie
financière apportée par le syndic
Le syndic aura droit à une rémunération annuelle fixée à % TTC du montant des fonds placés.
Les prestations liées à la gestion des
placements du syndicat sont modestes, mais ces placements peuvent avoir une
incidence sur la « pointe » de trésorerie prise en considération au
titre de la garantie financière. Il faut donc connaître les coûts usuels de
la garantie financière pour apprécier les modalités de la rémunération
envisageable.
5.3.5 – FRAIS et débours
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HT
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TVA
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TTC
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Location de salle
chez le syndic
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Tirages des documents (à l’unité)
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Frais d’affranchissements
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Facturation au coût réel (pas
de TVA)
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Frais de location de salle
extérieure et de publication pour recherche d’employé du syndicat
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Facturation au coût réel
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Il
est précisé que les honoraires et le remboursement des frais concernant le
syndicat seront répartis entre les copropriétaires en fonction des textes en
vigueur et du règlement de copropriété.
5.3.6 – RÉVISION DES HONORAIRES
Il n’existe
pas en principe de clause de révision des honoraires. Ceux ci sont fixés par
l’assemblée générale chaque année pour l’exercice en cours ou pour l’exercice
suivant dans le cadre du budget prévisionnel.
Il est
toutefois possible d’insérer une clause à titre indicatif.
5.3.7 – REDDITION DES COMPTES
La
reddition des comptes interviendra tous les ans à la date arrêtée au …….
6.– COMPTE DE PRÉVOYANCE
Le statut de la
copropriété ne prévoit pas la constitution d’un compte de prévoyance.
7.
Engagements du syndic - Éthique
Le syndic ne peut demander ni recevoir,
directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des
opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de
détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de
nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées.
Il ne peut faire bénéficier de
rémunérations ou de contrats des tiers avec lesquels le cabinet, lui-même,
ses employés auraient des intérêts, à moins d’y avoir été expressément
autorisé par l’assemblée générale.
En tant qu’adhérent de , il s’engage à
respecter plus particulièrement le code de déontologie du syndicat auquel il
appartient.
8. ELECTION DE DOMICILE
Les parties font élection de
domicile :
• la copropriété
: à l’adresse du syndic en fonction ;
• le syndic : en
ses bureaux.
En cas de litige, la
juridiction du lieu de situation de l’immeuble sera seule compétente.
Fait au cabinet du syndic
en deux exemplaires dont l'un a été remis au signataire représentant le
syndicat, qui le reconnaît, et dont l'autre est conservé par le syndic et le
restera dans tous les cas par dérogation aux dispositions de l’article 2004
du Code civil.
La mention « et dont
l'autre est conservé par le syndic et le restera dans tous les cas par
dérogation aux dispositions de l’article 2004 du Code civil » nous
semble inutile. Il est incontestable que l’un des exemplaires signés du
contrat doit demeurer entre les mains du syndic. C’est le régime spécial de
la loi Hoguet et de son décret d’application qui écarte la disposition
générale de l’article 2004 du Code civil qui s’applique au mandat classique
entre personnes physiques. On se trouve là en présence de l’une des hérésies
juridiques du contrat de syndic, signalées dans le passé par M. le Conseiller
Guillot et Me Bouyeure. Dans la pratique, il faudrait établir le contrat en
trois originaux dont l’un serait inséré dans les archives du syndicat.
A ,
le
Mots nuls…
Lignes nulles…
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