00043608 CHARTE Ne
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les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
CONTRAT TYPE DE SYNDIC Note JPM-COPRO : (10/07/2015) Nous estimons que, pour l’essentiel, la
structure du contrat-type est conforme à la notion de « contrat tout
sauf ». Nous présentons un projet de contrat-type susceptible pour
la plupart des syndicats de ne pas excéder six pages en trois feuillets
recto-verso. Les modifications éventuelles seront signalées avec leur date. Le texte du
décret est en caractères noirs. Certaines parties sont barrées. Nos
observations figurent en caractères rouges. Nous pensons que certaines dispositions
sont contestables, ou inopportunes, parfois même illégales. D’autres
alourdissent inutilement un texte qui doit être aussi clair que
possible. Parfois nous avons suggéré
l’ajout d’obligations, surtout pour la comptabilité qui n’a pas été traitée à
la mesure de son importance. Nous
n’avons fait figurer aucune estimation de coût. C’est la structure du contrat
qui est traitée. Nous sommes à l’écoute des toutes les
observations et contestations et suggestions objectives. Notre JPM- COPRO : (13/07/2015) Insertion dans les prestations de gestion
courante de la fourniture des indications relatives aux charges récupérables et
à la TVA dans les relevés généraux de charges et produits Message pour JPM-COPRO * * * À la
suite du texte comportant des observations, vous trouverez un texte net en six pages. L’assemblée
générale des copropriétaires de l’immeuble sis à Paris 75022 17 rue de
Fleurs, tenue le 18 avril 2015, a désigné à nouveau la SARL Copropriété
sereine en qualité de syndic pour une durée de dix-huit mois courant du 18
avril 2015 au 18 octobre 2016. Elle a
approuvé le contrat de syndic établi comme il suit, et désigné Monsieur
Gabriel FOURNIER, copropriétaire présent à l’assemblée pour le signer au nom
du syndicat des copropriétaires : Entre les soussignés: 1.. D’une
part : La SARL
Copropriété Sereine, dont le siège est à Paris 75022 42 Avenue du Vivre
ensemble, représentée par Monsieur Claude DILIGENT, Gérant directeur général,
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le
numéro ; Titulaire
de la carte professionnelle mention (préciser) n° ,
délivrée le par Titulaire
d’un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrit le
auprès de Titulaire
d’une garantie financière conformément à l’article 3 de la loi du 2 janvier
1970 précitée, souscrite le
auprès de , dont
l’adresse est . pour
un montant de 1.100.000 € au titre de
l’année 2015. 2... D’autre
part : Le syndicat
des copropriétaires de l’immeuble sis à Paris 75022 17 rue de Fleurs,
immatriculé sous le n° (nnnnnn) Titulaire
d’un contrat d’assurance responsabilité civile souscrit le auprès de Représenté
par Monsieur Gabriel FOURNIER comme indiqué ci-dessus Il a été
convenu ce qui suit : PRÉAMBULE Le présent
contrat de mandat est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965
précitée et des textes pris pour son application, notamment le décret du 17 mars
1967. Le syndic est un
mandataire social. À propos du mandat du Code civil, M. Capoulade (La
copropriété Ed 2012-2013 n° 956) a fort bien rappelé les observations
doctrinales : S’agissant des pouvoirs, l’idée du mandat n’est acceptable
que dans la mesure ou le syndic tient directement
ses pouvoirs d’une décision de l’assemblée du syndicat. Or la loi du 10
juillet 1965 reconnaît au syndic des attributions propres, déterminées par la
loi elle-même, soit par son décret d’application. L’article 18 de la loi
souligne nettement le pouvoir autonome du syndic, profondément différent de
celui d’un mandataire » Dans la pratique la
jurisprudence a recours à certaines solutions fournies par les articles 1984
et suivants du Code civil, mais ces assimilations ne permettent pas de parler
de dispositions supplétives. Au demeurant tout mandataire peut en principe se
faire substituer alors que cela est interdit au syndic. Le syndic
professionnel est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970,
ci-dessus mentionnée, et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son
application ainsi qu’au code de déontologie promulgué en application de
l’article 13-1 de cette même loi. A ce jour le Code de
déontologie n’existe pas. On ne voit pas bien ce qu’il pourrait comporter en
sus des dispositions du régime Hoguet et du statut de la copropriété. L’article
66 du décret du 2 juillet 1972 dispose que « Le mandataire [ici le
syndic] ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement,
d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé [ ici la mission dont il est chargé], que celles dont les
conditions de détermination sont précisées dans la décision de nomination et
dans le mandat, ni de personnes autres que celles qui y sont
désignées. » Nous insérons dans
le contrat les dispositions exactes de l’article 66 du décret Hoguet qui
restent en vigueur. À noter que l’article 66 distingue les sources
des conditions de détermination de la rémunération selon qu’on les trouve
dans le mandat (pour l’agent immobilier) ou la décision de nomination (pour
le syndic) 1. Missions Le syndicat
confie au syndic qui l’accepte mandat d’exercer la mission de syndic de
l’immeuble ci-dessus désigné. L’objet de cette mission est notamment défini à
l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et par le présent contrat. Il y a contradiction
dans le texte du modèle -
entre « Le syndic désigné par
l’assemblée générale en date du
» -
et « Le syndicat confie au
syndic qui l’accepte mandat d’exercer la mission de syndic » Le syndicat qui a
désigné le syndic n’a plus ensuite à lui conférer un quelconque mandat.
Les deux parties ont seulement intérêt commun à déterminer différentes modalités
d’exercice du mandat social. On peut appeler cela contrat de mandat. Il doit
être adopté en même temps que la désignation du syndic. 2. Durée du contrat Le présent
contrat est conclu pour une durée identique à celle du mandat de syndic
soit dix-huit mois courant du 18 avril
2015 au 18 octobre 2016. Il n’est
pas renouvelable par tacite reconduction. 3. Révocation du syndic Le contrat
de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires
statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la
loi du 10 juillet 1965). Cette révocation doit être fondée sur un motif
légitime. La
délibération de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut
révocation de l’ancien à compter de la prise de fonction du nouveau (art. 18,
dernier alinéa, de la loi du10 juillet 1965). Dans ce dernier
paragraphe le mot révocation est mal venu. Il faut écrire :
« La délibération de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic
vaut extinction du mandat en cours. Ce qui est valable aussi bien pour
le renouvellement du mandat du syndic en place que pour la désignation d’un
nouveau syndic 4. Démission du syndic Le syndic
pourra mettre fin à ses fonctions à condition d’en avertir le président du
conseil syndical, à défaut chaque copropriétaire, au moins trois mois à
l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Il paraîtrait correct d’ajouter à ce
texte l’obligation de convoquer une assemblée générale : « La
lettre de démission doit comporter un avertissement relatif à la nécessité de
convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic et
l’engagement pris par le démissionnaire de convoquer cette assemblée s’il a
reçu des dossiers de candidatures dans les 45 jours de la notification de sa
démission. » Notez que le syndic
démissionnaire peut alors convoquer régulièrement une assemblée pour une date
antérieure à l’expiration de son mandat, mais aussi pour une date postérieure
dès lors que la convocation a été faîte par le syndic régulièrement en place. 5. Nouvelle désignation du syndic A la fin du
présent contrat, l’assemblée générale des copropriétaires procède à la
désignation du syndic de la copropriété. Un nouveau contrat, soumis à
l’approbation de l’assemblée générale, est conclu avec le syndic renouvelé
dans ses fonctions ou avec le nouveau syndic. L’assemblée
générale appelée à se prononcer sur cette désignation est précédée d’une mise
en concurrence de plusieurs projets de contrat, qui s’effectue dans les
conditions précisées à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Cette disposition
absurde fait l’objet d’un projet rectificatif : « tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise
en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la
prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un
syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de
demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de
l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet » . Les copropriétaires
ne sont-ils pas assez grands pour savoir ce qu’ils doivent faire. 6. Fiche synthétique de copropriété Le syndic
met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année. Le syndic
met cette fiche à disposition des copropriétaires. Il la communique dans les
quinze jours au copropriétaire qui en fait la demande par lettre recommandée
avec accusé de réception. A défaut, il est tenu à la pénalité financière
suivante : € par jour de retard. Cette
pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de
charges de l’exercice. Le modèle est établi
pour un syndicat dont la fiche synthétique aura été effectivement établie. 7. Prestations et modalités de rémunération du
syndic professionnel Les jours
et heures ouvrables de référence pour la détermination des modalités de
rémunération sont fixés comme suit : Du lundi au vendredi de 9 h à 12 h et de
14 h à 18 h Les
démarches individuelles de chaque copropriétaire ou occupant de l’immeuble
auprès du syndic s’effectuent aux jours et heures suivantes : Du lundi
au vendredi de 9 h à 11 h et de 14 h à 16 h: La rémunération du syndic professionnel est
déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique peut être
perçue en contrepartie des prestations particulières limitativement énumérées
à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 et dans les conditions stipulées au
7.2 du présent contrat (art. 18-1 A de la loi de 1965). 7.1. Le forfait 7.1.1. Contenu du forfait Le forfait
convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le
syndic au titre de sa mission, à l’exclusion des prestations limitativement énumérées
à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967. A ce titre,
il effectue les visites et vérifications périodiques de la copropriété
impliquées par la mission relative à l’administration, à la conservation, à
la garde et à l’entretien de l’immeuble. Il est convenu la réalisation,
au minimum, de visite(s) et vérifications périodiques de la copropriété,
d’une durée minimum de heure(s), avec rédaction d’un rapport/sans rédaction
d’un rapport et en présence du président du conseil syndical/hors la présence
du président du conseil syndical (rayer les mentions inutiles). Une liste
non limitative des prestations incluses dans le forfait est annexée au
présent contrat. Les frais
de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du
forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire.
Mentions
superfétatoires puisqu’elles figurent clairement dans le tableau figurant en
annexe 7.1.2. Précisions concernant la tenue de
l’assemblée générale annuelle Les parties
conviennent que l’assemblée générale annuelle sera tenue pour une durée
de heures à l’intérieur d’une plage
horaire allant de … heures à … heures, par : ( ) le syndic
( ) un ou plusieurs préposés Les assemblées
générales sont majoritairement tenues en heures non ouvrables. Le syndic et
ses collaborateurs ne peuvent pas cumuler la tenue des assemblées et le
travail de bureau. Les copropriétaires eux-mêmes sont tenus par leurs
obligations laborieuses. Les syndics doivent
proposer dans le cadre du forfait une formule couvrant la durée de 17 à 20 ou
21h, ou de 18 à 20 ou 21 h selon les syndicats. Les heures surpayées sont
déterminées en conséquence. 7.1.3. Prestations optionnelles qui peuvent être
incluses dans le forfait sur décision des parties Nous considérons
qu’il convient de prévoir dans le forfait des visites en nombre présumé
suffisant 7.1.4. Prestations qui peuvent être exclues des
missions du syndic sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires Nous considérons que
le syndicat doit être doté d’un compte bancaire séparé et doit bénéficier
d’un accès en ligne. Une éventuelle dispense ne s’accompagne d’aucun profit
pour le syndic et donc d’aucune réduction. Pour les archives le
contrat stipule impérativement l’externalisation sauf pour les petits
immeubles. 7.1.5. Modalités de rémunération La
rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent
contrat s’élève à la somme de … € hors taxes, soit … € toutes taxes
comprises. Cette rémunération est payable d’avance trimestriellement: Les
dépassements des horaires et durées convenus pour la tenue des assemblées
générales, réunions et visites/vérifications périodiques incluses dans le
forfait sont facturés selon le coût horaire mentionné au 7.2.1. L’envoi des
documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au
syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés.
Alourdissement
inutile du contrat
Alourdissement
inutile du contrat 7.2. Les prestations particulières pouvant donner
lieu à rémunération complémentaire 7.2.1. Modalités de rémunération des prestations
particulières La
rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations
particulières est calculée : - soit en
application du coût horaire ci-dessous, appliqué au prorata du temps passé :
… €/ heure hors taxes, soit … €/heure toutes taxes comprises ; - soit en application
du tarif convenu par les parties pour chaque prestation particulière. - soit en
pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon
l’importance des travaux préalablement à leur exécution ( ajout conforme à 7-2-5 ) La rémunération
due au titre des prestations particulières s’entend hors frais d’envoi.
L’envoi des documents afférents aux prestations particulières donne lieu à
remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement
engagés. 7.2.2. Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires
(au-delà du contenu du forfait stipulé aux 7.1.1 et 7.1.3)
7.2.3. Prestations
relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division
7.2.4.
Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres
Les prestations
effectuées en dehors des jours et heures ouvrables et rendues nécessaires par
l’urgence sont facturées au coût
horaire majoré de … %.
Cette clause est
contraire aux dispositions de l’article 66 du décret Hoguet Si l’assureur prend
en charge la rémunération des prestations du syndic, son versement doit
entrer dans la comptabilité du syndicat comme un produit. Le syndic établit
une facture de même montant. Le syndicat lui paie cette facture. Le mécanisme
doit être expliqué au conseil syndical. Le syndic ne doit
pas exiger du syndicat d’autres honoraires. Cet abus est parfois constaté 7.2.5. Prestations relatives aux travaux et
études techniques Les travaux
dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 peuvent
faire l’objet d’honoraires spécifiques, savoir : - les
travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de
maintenance ou d’entretien courant ; - les
travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de
maintenance ; - les
travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs
éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux,
l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels
locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; - les
études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; - d’une
manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à
l’administration des parties communes ou à la maintenance et au
fonctionnement des équipements communs de l’immeuble. Les
diligences entreprises par le syndic dans le cadre de la réalisation du
diagnostic de performance énergétique collectif et de l’audit énergétique
peuvent donner lieu à rémunération dans les conditions prévues au présent
article. Les
honoraires complémentaires éventuels sont votés lors de la même assemblée
générale que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité (article
18-1 A de la loi du 10 juillet 1965). Une telle
rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée
générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux,
à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur
exécution. Ce paragraphe pourrait être supprimé
puisque la disposition légale figure en 7-2-1.
7.2.6. Prestations relatives aux litiges et
contentieux (hors frais de recouvrement visés au point 9.1)
7.2.7. Autres
prestations
8. Défraiement et rémunération du syndic non
professionnel Sans objet 9. Frais et honoraires imputables aux seuls
copropriétaires Le coût des
prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au
syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.
** Le texte précise : « (uniquement en cas de
diligences exceptionnelles) » Cette mention conduit à la suppression de
la rémunération d’une prestation ne relevant pas de la gestion courante. Ce
qui serait illégal. Les diligences nécessaires pour la constitution d’un
dossier de recouvrement sont connues. La notion de diligences exceptionnelles
est ici vide de contenu. 10. Copropriété en difficulté Sans objet 11. Reddition de compte La
reddition de compte interviendra chaque année à la date ou selon la
périodicité suivante : … Cette clause est
illégale puisque le statut de la copropriété impose la comptabilité par
exercice et l’arrêté des comptes à la date de clôture de l’exercice. 12. Compétence Tous les
litiges nés de l’exécution du présent contrat sont de la compétence de la
juridiction du lieu de situation de l’immeuble. Les parties
élisent domicile aux fins des présentes, aux adresses ci-dessous : Pour le
syndic ………………. Pour le syndicat … Fait en
deux exemplaires et signé ce jour, le … à … Le
syndicat
Le syndic ANNEXE 1 AU CONTRAT DE SYNDIC LISTE NON LIMITATIVE DES PRESTATIONS INCLUSES DANS LE
FORFAIT
ANNEXE 2 LISTE LIMITATIVE DES PRESTATIONS
PARTICULIÈRES POUVANT DONNER LIEU AU VERSEMENT D’UNE RÉMUNÉRATION SPÉCIFIQUE
COMPLÉMENTAIRE
Le contrat JPM-COPRO après son nettoyage L’assemblée
générale des copropriétaires de l’immeuble sis à Paris 75022 17 rue de
Fleurs, tenue le 18 avril 2015, a désigné à nouveau la SARL Copropriété
sereine en qualité de syndic pour une durée de dix-huit mois courant du 18
avril 2015 au 18 octobre 2016. Elle a
approuvé le contrat de syndic établi comme il suit, et désigné Monsieur
Gabriel FOURNIER, copropriétaire présent à l’assemblée pour le signer au nom
du syndicat des copropriétaires : Entre les soussignés: 1.. D’une
part : La SARL
Copropriété Sereine, dont le siège est à Paris 75022 42 Avenue du Vivre
ensemble, représentée par Monsieur Claude DILIGENT, Gérant directeur général,
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro ; Titulaire
de la carte professionnelle mention (préciser) n° ,
délivrée le par Titulaire
d’un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrit le
auprès de Titulaire
d’une garantie financière conformément à l’article 3 de la loi du 2 janvier
1970 précitée, souscrite le
auprès de , dont
l’adresse est . pour
un montant de 1.100.000 € au titre de
l’année 2015. 2...
D’autre part : Le syndicat
des copropriétaires de l’immeuble sis à Paris 75022 17 rue de Fleurs,
immatriculé sous le n° (nnnnnn) Titulaire
d’un contrat d’assurance responsabilité civile souscrit le auprès de Représenté
par Monsieur Gabriel FOURNIER comme indiqué ci-dessus Il a été
convenu ce qui suit : PRÉAMBULE Le présent
contrat de mandat est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965
précitée et des textes pris pour son application, notamment le décret du 17
mars 1967. Le syndic
professionnel est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970,
ci-dessus mentionnée, et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son
application ainsi qu’au code de déontologie promulgué en application de
l’article 13-1 de cette même loi. L’article
66 du décret du 2 juillet 1972 dispose que « Le mandataire [ici le
syndic] ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement,
d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé [ ici la mission dont il est chargé], que celles dont les
conditions de détermination sont précisées dans la décision de nomination et
dans le mandat, ni de personnes autres que celles qui y sont
désignées. » 1. Missions Le syndicat
confie au syndic qui l’accepte mandat d’exercer la mission de syndic de
l’immeuble ci-dessus désigné. L’objet de cette mission est notamment défini à
l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et par le présent contrat. Le présent
contrat est conclu pour une durée identique à celle du mandat de syndic
soit dix-huit mois courant du 18 avril
2015 au 18 octobre 2016. Il n’est
pas renouvelable par tacite reconduction. 3. Révocation du syndic Le contrat
de syndic peut être révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires
statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la
loi du 10 juillet 1965). Cette révocation doit être fondée sur un motif
légitime. La
délibération de l’assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut
révocation de l’ancien à compter de la prise de fonction du nouveau (art. 18,
dernier alinéa, de la loi du10 juillet 1965). 4. Démission du syndic Le syndic
pourra mettre fin à ses fonctions à condition d’en avertir le président du
conseil syndical, à défaut chaque copropriétaire, au moins trois mois à
l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. « La
lettre de démission doit comporter un avertissement relatif à la nécessité de
convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic et
l’engagement pris par le démissionnaire de convoquer cette assemblée s’il a
reçu des dossiers de candidatures dans les 45 jours de la notification de sa
démission. » 5. Nouvelle désignation du syndic A la fin du
présent contrat, l’assemblée générale des copropriétaires procède à la
désignation du syndic de la copropriété. Un nouveau contrat, soumis à
l’approbation de l’assemblée générale, est conclu avec le syndic renouvelé
dans ses fonctions ou avec le nouveau syndic. L’assemblée
générale appelée à se prononcer sur cette désignation est précédée d’une mise
en concurrence de plusieurs projets de contrat, qui s’effectue dans les
conditions précisées à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965. « tous les trois ans, le
conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de
contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à
se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la
possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à
l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de
syndic qu'ils communiquent à cet effet ». 6. Fiche synthétique de copropriété Le syndic
met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année. Le syndic
met cette fiche à disposition des copropriétaires. Il la communique dans les
quinze jours au copropriétaire qui en fait la demande par lettre recommandée
avec accusé de réception. A défaut, il est tenu à la pénalité financière
suivante : € par jour de retard. Cette
pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de
charges de l’exercice. 7. Prestations et modalités de rémunération du
syndic professionnel Les jours
et heures ouvrables de référence pour la détermination des modalités de
rémunération sont fixés comme suit : Du lundi au vendredi de 9 h à 12 h et de
14 h à 18 h Les
démarches individuelles de chaque copropriétaire ou occupant de l’immeuble
auprès du syndic s’effectuent aux jours et heures suivantes : Du lundi
au vendredi de 9 h à 11 h et de 14 h à 16 h: La rémunération du syndic professionnel est
déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique peut être
perçue en contrepartie des prestations particulières limitativement énumérées
à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 et dans les conditions stipulées au
7.2 du présent contrat (art. 18-1 A de la loi de 1965). 7.1. Le forfait 7.1.1. Contenu du forfait Le forfait
convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le
syndic au titre de sa mission, à l’exclusion des prestations limitativement
énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967. A ce titre,
il effectue les visites et vérifications périodiques de la copropriété
impliquées par la mission relative à l’administration, à la conservation, à
la garde et à l’entretien de l’immeuble. Il est convenu la réalisation,
au minimum, de visite(s) et vérifications périodiques de la copropriété,
d’une durée minimum de heure(s), avec rédaction d’un rapport/sans rédaction
d’un rapport et en présence du président du conseil syndical/hors la présence
du président du conseil syndical (rayer les mentions inutiles). Une liste
non limitative des prestations incluses dans le forfait est annexée au
présent contrat. Les frais
de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du
forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire. 7.1.2. Précisions concernant la tenue de
l’assemblée générale annuelle Les parties
conviennent que l’assemblée générale annuelle sera tenue pour une durée
de heures à l’intérieur d’une plage
horaire allant de … heures à … heures, par : ( ) le syndic
( ) un ou plusieurs préposés 7.1.3. Prestations optionnelles qui peuvent être
incluses dans le forfait sur décision des parties 7.1.4. Prestations qui peuvent être exclues des
missions du syndic sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires 7.1.5. Modalités de rémunération La
rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent
contrat s’élève à la somme de … € hors taxes, soit … € toutes taxes
comprises. Cette rémunération est payable d’avance trimestriellement: Les dépassements
des horaires et durées convenus pour la tenue des assemblées générales,
réunions et visites/vérifications périodiques incluses dans le forfait sont
facturés selon le coût horaire mentionné au 7.2.1. L’envoi des
documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au
syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés. 7.2. Les prestations particulières pouvant donner
lieu à rémunération complémentaire 7.2.1. Modalités de rémunération des prestations
particulières La rémunération
due au syndic professionnel au titre des prestations particulières est
calculée : - soit en
application du coût horaire ci-dessous, appliqué au prorata du temps passé :
… €/ heure hors taxes, soit … €/heure toutes taxes comprises ; - soit en application
du tarif convenu par les parties pour chaque prestation particulière. - soit en
pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon
l’importance des travaux préalablement à leur exécution ( ajout conforme à 7-2-5 ) La rémunération
due au titre des prestations particulières s’entend hors frais d’envoi.
L’envoi des documents afférents aux prestations particulières donne lieu à
remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement
engagés. 7.2.2. Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires
(au-delà du contenu du forfait stipulé aux 7.1.1 et 7.1.3)
7.2.3.
Prestations relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de
division
7.2.4.
Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres
Les
prestations effectuées en dehors des jours et heures ouvrables et rendues
nécessaires par l’urgence sont facturées
au coût horaire majoré de … %. Les
indemnités prises en charge par l’assureur au titre de la rémunération des
prestations fournies par le syndic à l’occasion des sinistres sont encaissées
par le syndicat qui aura payé les dires rémunérations. 7.2.5. Prestations relatives aux travaux et
études techniques Les travaux
dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 peuvent
faire l’objet d’honoraires spécifiques, savoir : - les
travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de
maintenance ou d’entretien courant ; - les
travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de
maintenance ; - les
travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs
éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux,
l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels
locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; - les
études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; - d’une
manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à
l’administration des parties communes ou à la maintenance et au
fonctionnement des équipements communs de l’immeuble. Les
diligences entreprises par le syndic dans le cadre de la réalisation du
diagnostic de performance énergétique collectif et de l’audit énergétique
peuvent donner lieu à rémunération dans les conditions prévues au présent
article. Les
honoraires complémentaires éventuels sont votés lors de la même assemblée
générale que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité (article
18-1 A de la loi du 10 juillet 1965). 7.2.6. Prestations relatives aux litiges et
contentieux (hors frais de recouvrement visés au point 9.1)
7.2.7. Autres
prestations
8. Défraiement et rémunération du syndic non
professionnel Sans objet 9. Frais et honoraires imputables aux seuls
copropriétaires Le coût des
prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au
syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.
10. Copropriété en difficulté Sans objet 11. Reddition de compte La
reddition des comptes est effectuée dans les conditions prévues par la loi du
10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967, le décret et l’arrêté du 14 mars
2005. 12. Compétence Tous les
litiges nés de l’exécution du présent contrat sont de la compétence de la
juridiction du lieu de situation de l’immeuble. Les parties
élisent domicile aux fins des présentes, aux adresses ci-dessous : Pour le
syndic ………………. Pour le syndicat … Fait en
deux exemplaires et signé ce jour, le … à … Le
syndicat
Le syndic Annexes ANNEXE AU CONTRAT DE SYNDIC LISTE NON LIMITATIVE DES PRESTATIONS INCLUSES DANS LE
FORFAIT
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