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Conseil
constitutionnel Décision n° 2014-691
DC 20/03/2014 B. Commentaire du Conseil
Constitutionnel Par sa décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 a notamment déclaré
inconstitutionnels : L’art 19 concernant « la demande d'autorisation
de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la
copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées
à une clientèle de passage » L’article 153 permettant
l’établissement d’un acte de cession de parts de SCI par un professionnel de l'expertise comptable. 44. Considérant que l'article 19 de la loi insère
dans le code de la construction et de l'habitation un article L. 631-7-1 B
qui permet à l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble relevant
du statut de la copropriété de décider, à la majorité définie à l'article 25
de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, de soumettre à son accord préalable, à
la majorité définie à l'article 24 de cette loi, « toute demande
d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation
faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer
pour de courtes durées à une clientèle de passage » ; que ces dispositions ne
sont toutefois pas applicables à l'autorisation temporaire mentionnée à
l'article L. 631-7-1 A ; 45. Considérant que les députés requérants
soutiennent que l'article 19 porte atteinte au droit de propriété et à la
liberté contractuelle ; 46. Considérant qu'il appartient au législateur
compétent, en application de l'article 34 de la Constitution, pour fixer les
principes fondamentaux de la propriété et des droits réels, de définir les
droits de la copropriété d'un immeuble bâti sans porter d'atteinte injustifiée
aux droits des copropriétaires ; 47. Considérant que le législateur, afin de
lutter contre la pénurie de logements destinés à la location, a permis à
l'assemblée générale des copropriétaires d'un immeuble de décider, à la
majorité des voix de tous les copropriétaires, de soumettre
discrétionnairement à son accord préalable, et sans préjudice des pouvoirs
conférés à l'autorité administrative par les articles L. 631-7 et suivants du
code de la construction et de l'habitation, « toute demande d'autorisation de
changement d'usage d'un local destiné à l'habitation faisant partie de la
copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées
à une clientèle de passage » ; qu'il a ainsi, dans des conditions contraires
à l'article 2 de la Déclaration de 1789, permis à l'assemblée générale des
copropriétaires de porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun
des copropriétaires ; 48. Considérant, dès lors, et sans qu'il soit
besoin d'examiner l'autre grief, que l'article 19 de la loi doit être déclaré
contraire à la Constitution ; B.
Commentaire du Conseil Constitutionnel 2. – L’autorisation de
la copropriété (article 19) L’article 19, issu d’un
amendement présenté par Mme Annick Lepetit à
l’Assemblée nationale, permettait à l’assemblée générale des copropriétaires
de décider à la majorité des copropriétaires de soumettre à son accord toute
demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à
l’habitation par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées
à une clientèle de passage. Cet article 19 insérait
dans le CCH un article L. 631-7-1 B ainsi rédigé : « Si l’assemblée
générale des copropriétaires d’un immeuble relevant du statut de la
copropriété souhaite que soit soumise à son accord préalable, à la majorité
définie à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le
statut de la copropriété des immeubles bâtis, toute demande d’autorisation de
changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la
copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées
à une clientèle de passage, elle le décide à la majorité de l’article 25 de
la même loi. « Ces dispositions ne
s’appliquent pas à l’autorisation temporaire mentionnée à l’article L.
631-7-1 A. « Le premier alinéa
du présent article s’applique sans préjudice des éventuelles règles relatives
aux modalités d’autorisation du changement d’usage d’un local qui figurent
dans le règlement de copropriété de l’immeuble, défini à l’article 8 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. » L’article 24 de la loi
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
prévoit en son premier alinéa que « les décisions de l’assemblée générale
sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou
représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi » et l’article 25
énumère les décisions qui « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de
tous les copropriétaires ». L’assemblée générale des
copropriétaires pouvait donc, en vertu des dispositions contestées, mettre en
place, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, un régime d’accord
préalable à la demande d’autorisation de changement d’usage, chacune des
autorisations étant alors votée à la majorité des voix exprimées des
copropriétaires présents ou représentés en assemblée générale. Après avoir jugé « qu’il
appartient au législateur compétent, en application de l’article 34 de la
Constitution, pour fixer les principes fondamentaux de la propriété et des droits
réels, de définir les droits de la copropriété d’un immeuble bâti sans porter
d’atteinte injustifiée aux droits des copropriétaires » (cons. 46), le
Conseil a déclaré contraires à la Constitution les dispositions de l’article
19. L’objectif poursuivi par
le législateur avec cette disposition était identique à celui poursuivi par
l’article 16 de la loi déférée : lutter contre la pénurie des logements
destinés à la location. Toutefois, la voie empruntée posait un problème au
regard des atteintes aux droits des copropriétaires. Le Conseil
constitutionnel a relevé qu’en adoptant les dispositions contestées, « il
a permis à l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble de décider,
à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de soumettre discrétionnairement
à son accord préalable, et sans préjudice des pouvoirs conférés à l’autorité
administrative par les articles L. 631-7 et suivants du code de la
construction et de l’habitation, "toute demande d’autorisation de
changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la
copropriété aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de
passage" ». Le Conseil a jugé que le législateur a ainsi « dans
des conditions contraires à l’article 2 de la Déclaration de 1789, permis à
l’assemblée générale des copropriétaires de porter une atteinte
disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires » (cons. 47). La proposition présentée pouvait avoir un intérêt
pratique. Mais elle était affectée par des vices fondamentaux. Cet article
19 insérait dans le CCH un article L. 631-7-1 B ainsi rédigé : « Si
l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble relevant du statut de
la copropriété souhaite que soit soumise à son accord préalable, à la
majorité définie à l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant
le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toute demande d’autorisation
de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la
copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées
à une clientèle de passage, elle le décide à la majorité de l’article 25 de
la même loi. « Ces
dispositions ne s’appliquent pas à l’autorisation temporaire mentionnée à
l’article L. 631-7-1 A. Le premier vice était de placer dans le CCH une
disposition qui devait aller dans le statut de la copropriété et donc dans la
loi du 10 juillet 1965. On peut formuler le même reproche à d’autres
dispositions de la loi ALUR. Le second était une rédaction malheureuse en une
phrase quasiment proustienne. Le troisième, juridiquement primordial, était de
permettre à la décision de l’article 24 une décision affectant le droit de
propriété, - pour certains le droit de copropriété -, de chacun des copropriétaires.
Il était donc facile de ressortir l’article 2 de
la Déclaration de 1789 : « Le
but de toute association politique est la conservation des droits naturels et
imprescriptibles de l'Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la
sûreté, et la résistance à l'oppression. » Or, selon des voix autorisées, il s’agissait, et
il s’agit encore de lutter contre un trafic accompagné de profits abusifs. Le
caractère disproportionné de l’atteinte au droit de propriété était l’écueil
à éviter. Il fallait au moins le réduire par la nécessité d’une majorité qualifiée
et, mieux encore, caractériser la gêne apportée à la collectivité. Il reste que le rejet final de l’amendement
laisse subsister les clauses restrictives existant dans un grand nombre de
règlements de copropriété. Mais la bévue des auteurs de l’amendement
compliquera certainement la tâche des avocats des syndicats de
copropriétaires à l’occasion des litiges qui ne manqueront pas d’apparaître. 74. Considérant que l'article 153 complète
l'article 1861 du code civil pour imposer que la cession de la majorité des
parts sociales d'une société civile immobilière remplissant certaines
conditions soit constatée par un acte reçu en la forme authentique ou par un
acte sous seing privé contresigné par un avocat ou par un professionnel de
l'expertise comptable ; 75. Considérant que, selon les sénateurs
requérants, ces dispositions, en confondant l'acte sous seing privé
contresigné par un avocat et celui contresigné par un professionnel de
l'expertise comptable, méconnaissent l'objectif de valeur constitutionnelle
d'accessibilité et d'intelligibilité de la loi et portent atteinte à la
sécurité juridique ; qu'en renvoyant aux conditions prévues au chapitre Ier
bis du titre II de la loi du 31 décembre 1971, applicable aux avocats, pour
définir l'acte sous seing privé contresigné par un professionnel de
l'expertise comptable, le législateur aurait également méconnu l'étendue de
sa compétence ; 76. Considérant que l'article 153 a été introduit
par amendement en première lecture à l'Assemblée nationale ; qu'il modifie
des dispositions relatives aux actes qui doivent être accomplis par des
officiers publics ou des membres des professions réglementées ; que ces
dispositions ne présentent pas de lien avec les dispositions du projet de loi
initial ; qu'elles ont donc été adoptées selon une procédure contraire à la
Constitution ; que, sans qu'il soit besoin d'examiner les griefs soulevés par
les sénateurs requérants, l'article 153 doit être déclaré contraire à la
Constitution ; |
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