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le compte bancaire séparé Le dossier de l’ARC 2010 Dans la mise à jour au 7 juillet 2010 de son site, l’ARC
publie un dossier relatif à la suppression de la dispense d’ouverture
d’un compte bancaire séparé figurant
dans le projet de loi présenté par la Chancellerie, portant réforme du statut
de la copropriété. Ce projet concerne essentiellement le régime des syndics
de copropriétés professionnels. Le dossier peut être consulté avec le lien
suivant : http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/juillet10.pdf Pour l’essentiel, il y a concordance entre les remarques
de l’ARC et nos propres observations formulées depuis plusieurs années. Sur deux points toutefois, nous sommes en désaccord avec
l’ARC. L’Association évoque le problème des chèques non
débités dont les montants sont finalement conservés par les syndics. Elle
indique qu’il s’agit de paiements adressés à des fournisseurs. Ces cas sont
très rares. En réalité, la quasi-totalité des « chèques non
débités » correspondaient à des soldes créditeurs revenant à des
copropriétaires ayant vendu leurs lots. Dans le passé, les comptes
« prorata temporis » étaient établis après établissement des
comptes définitifs de l’exercice au cours duquel avait été signée la vente.
Les paiements étaient donc effectués plusieurs mois, - et parfois plus d’un
an -, après la vente. Ils étaient envoyés à une adresse parfois devenue
obsolète. Une pratique courante était la conservation des fonds par
le syndic, même lorsqu’il avait perdu le mandat entre temps. Elle trouvait un
fondement juridique dans le fait qu’en établissant un compte « prorata
temporis », le syndic effectuait une prestation étrangère à son mandat
de syndic puisque la pratique d’un tel décompte n’existait pas dans le statut
de la copropriété. Il était personnellement mandaté par le vendeur et
l’acquéreur en vertu d’une disposition insérée par les notaires dans la
formule de demande d’état daté. On pouvait donc considérer qu’il demeurait
personnellement responsable du paiement des fonds pendant la durée de la
prescription de l’action du venduer créancier, soit dix années. Depuis l’entrée en vigueur du décret du 27 mai 2004, les comptes entre le vendeur et
l’acquéreur doivent être apurés dès réception par le syndic de l’avis de
transfert de propriété. Les risques de non-acheminement du décompte accompagné
du chèque correspondant ont diminué. On peut considérer que cette difficulté a quasiment
disparu. En second lieu, l’Association traite de la présentation
par le syndic de deux montants différents au titre des honoraires
forfaitaires de gestion courante : - Un montant en cas de gestion des fonds par le compte
unique du syndic après obtention de la dispense d’ouverture d’un compte
séparé - Un montant en cas de gestion des fonds par un compte
bancaire séparé ouvert au nom du syndicat. Ce montant est toujours supérieur
de 10 à 20 % au premier. Dans ce cas, une mauvaise
pratique a été de décompter l’écart à raison de nn € par lot. En effet la
majoration doit apparaître dans le montant global forfaitaire présenté par le
syndic. Une autre mauvaise pratique a
été de présenter la majoration comme liée à un surcoût des frais de
traitement de la gestion financière et comptable. En réalité, l’écart entre
les deux propositions correspond à la perte de revenu enregistrée par le
syndic du fait de la disparition de la rémunération par le banquier des fonds
déposés sur son compte unique. Cette réalité a été reconnue.
C’est pourquoi les syndics ont été officiellement autorisés à présenter deux
propositions distinctes jusqu’à présent. Il est donc inapproprié de présenter l’augmentation des
honoraires en cas de gestion par compte séparé comme un super-bonus, même si cela peut être vrai pour
quelques syndics professionnels. Enfin, nous admettons bien volontiers avec l’ARC que
certains syndics présentent, au titre de la gestion par compte séparé, des
propositions notablement excessives. Sous ces deux réserves, nous estimons que le dossier de
l’Arc se présente comme un document de débat parfaitement fiable. |
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