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La cogestion du syndicat des copropriétaires L’Association des Responsables de Copropriétés (ARC) relance son action en faveur de la cogestion des syndicats de copropriétaires. La cogestion est traditionnellement définie comme la gestion par plusieurs personnes d’une entité juridique et/ou économique. Dans la pratique, elle se présente comme le mode de gestion d’une entité paritaire comprenant des groupements dont les intérêts sont habituellement opposés mais ayant pris le parti de collaborer pour la défense d’intérêts qui, par exception, leurs sont communs. L’exemple type est la gestion de régimes sociaux par une entité groupant des « partenaires sociaux », organisations patronales et syndicats de salariés. On évoque depuis longtemps la cogestion des syndicats de copropriétaires, sous la forme d’une collaboration entre le syndic et le conseil syndical. Elle existe, de fait, dans la plupart des syndicats de copropriétaires fonctionnant correctement. Cette collaboration s’insère d’autant plus facilement dans les dispositions du statut de la copropriété que celles-ci prévoient que le conseil syndical assiste le syndic. La mission de contrôle de la gestion du syndic ne constitue pas un obstacle malgré la mention malheureuse qui en est faite dans l’article 17 de la loi. L’article 21 y aurait suffi en précisant que « dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ». La pratique, dans toute institution collective, d’un « conseil » contrôlant l’organe de gestion remonte à l’Antiquité. Les syndics n’avaient donc aucune raison de s’en formaliser. Le « conseil » peut aussi participer à la gestion. Citons, de nos jours, les conseils municipaux, en droit public, et les conseils d’administration en droit privé. Dans les associations syndicales, les « syndics » sont les membres du « syndicat » qui est un conseil de gestion. Il suffit de constater que cette terminologie déroutante pour les copropriétaires nous vient du droit provençal du 14^e siècle pour comprendre qu’il n’y a rien de très nouveau dans tout cela. Pourquoi ce mécanisme n’a-t-il pas été repris dans le statut de la copropriété ? La raison est aussi simple que surprenante : les associations syndicales sont issues de groupements ruraux très anciens dont les membres étaient fortement impliqués dans la gestion quotidienne d’intérêts vitaux pour eux. Il s’agissait par exemple de la maintenance et de la répartition des eaux d’irrigation, ou des droits d’usage sur des biens communaux. Autant dire que leur survie en dépendait et qu’ils avaient toujours un mot à dire aux assemblées. Au contraire, les copropriétés les plus anciennes étaient constituées de propriétés individuelles empilées. Il n’existait aucune organisation collective. Les relations juridiques entre les lots et leurs propriétaires se résumaient à un jeu de servitudes réciproques. L’article 664 du Code civil s’est borné à rassembler quelques règles supplétives des anciennes coutumes. Modification de l’art. L 21 proposée par l’ARC L’ARC propose « une voie intermédiaire entre la gestion par les syndics professionnels et la gestion par les copropriétaires ». C’est la cogestion, qu’elle appelle aussi délégation de gestion. Les représentants de l’ARC indiquent avoir rencontre des syndics représentatifs au cours de réunions de travail et de négociation, de façon à mettre au point : a) un contrat-type de cogestion qui permette de garantir les intérêts des uns et les autres (syndicats des copropriétaires ; conseils syndicaux ; syndics) ; b) un argumentaire en direction du Gouvernement et des Parlementaires. L’association suggère l’établissement d’un projet de loi dans les termes suivants : « II s'agit de compléter l'article 21, premier paragraphe, de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Celui-ci dispose que : « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ». « Ce paragraphe pourrait ainsi être complété : « Par dérogation à l'avant-dernier alinéa de l'article 18, le conseil syndical peut également, sous sa seule responsabilité, recevoir une délégation de mandat du syndic relative à la gestion courante, la commande, le suivi, et la réception des travaux définis à l'article 45 du décret 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que le suivi des contrats de maintenance ». « Cette délégation doit être préalablement autorisée par l'assemblée générale dans les conditions de la majorité de l'article 25». Elle invoque à l’appui de sa proposition l’article 41-2 nouveau de la loi (issu de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006), qui, dans le cas des résidences-services, énonce que « l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques ». Ce texte se borne à élargir l’objet de la délégation de pouvoir par l’assemblée au profit du conseil syndical, prévue par l’article 25 a de la loi et l’article 21 du décret. S’agissant des résidences-services, il ne réduit en rien la mission du syndic. Il faut dire que le problème a échappé totalement au législateur. Rappelons pourtant que les syndicats de forme coopérative fonctionnent en fait de cette manière. Le conseil syndical participe effectivement à la gestion. C’est pourquoi le contrôle de la comptabilité lui a été retiré pour être confié à un ou plusieurs contrôleurs, copropriétaires ou non, désignés par l’assemblée. C’est sans doute ce qui guetterait aussi les conseils syndicaux si la proposition devait prospérer. Ayant indiqué que, d’une certaine manière, de nombreux syndicats pratiquent la cogestion, nous ne traitons pas ici de l’opportunité du dispositif. Nos observations sont limitées aux problèmes juridiques posés par cette proposition En l’état des textes, le conseil syndical est un collège. Il n’est pas doté de la personnalité civile. Il ne peut pas prendre de décisions au sens propre du terme. Sa responsabilité ne peut pas être engagée. Lorsque l’assemblée donne délégation au conseil syndical dans le cadre de l’article 25, il faut admettre, par fiction juridique, que la délégation lui confère nécessairement le pouvoir de décider. Mais ce pouvoir ne peut être exercé que si le conseil syndical est doté d’un règlement de fonctionnement prévoyant en particulier les modalités d’élaboration d’une décision éventuelle. On sait que le nombre des conseils syndicaux dotés d’un règlement de fonctionnement est faible. Il est possible néanmoins de remédier à cet inconvénient. Le texte proposé par l’ARC indique que « le conseil syndical peut également, sous sa seule responsabilité, recevoir une délégation de mandat du syndic relative à la gestion courante ». Il ajoute que « cette délégation doit être préalablement autorisée par l'assemblée générale dans les conditions de la majorité de l'article 25 ». Il n’y a dans tout cela aucune obligation contraignante pour le syndic de donner délégation. Or il est bien certain que certains syndicats exigeraient d’un nouveau syndic son accord pour gérer dans de telles conditions. Est-ce dans le contrat de syndic que figurerait une clause à ce sujet ? Quant à « sous sa seule responsabilité », la mention est dépourvue de sens puisque le conseil syndical n’est responsable de rien. En serait-il autrement que l’on ne comprendrait pas mieux cette incise. La délégation de gestion constituerait bien une substitution. Elle serait alors autorisée par exception légale. Elle se traduirait par une réduction de la consistance de la mission normale du syndic. La lecture du projet de contrat de cogestion présenté par l’ARC ne laisse d’ailleurs planer aucun doute à cet égard. Le syndic est dessaisi d’une partie importante de ses prérogatives. Nous relevons par exemple qu’il devrait : « Informer les prestataires sous contrats, que le suivi de la bonne exécution de leurs obligations, sera effectué par le président du conseil syndical ou la personne par lui déléguée. « Communiquer au conseil syndical, toute facture ou copie de facture liée aux contrats pour lesquels il y a délégation ou émise par le prestataire hors contrats avant paiement, pour approbation. « Cette communication pourra se faire globalement (toutes factures confondues), périodiquement (une fois par mois par exemple), par Internet ou au cabinet selon des modalités à préciser. « Le syndic et le conseil syndical définiront la procédure de contrôle et d’autorisation de payer les factures (factures sous contrat et hors contrat) étant entendu que le syndic ne peut se dessaisir de l’original des factures. » Se poserait alors le problème de l’opposabilité du mécanisme adopté aux partenaires du syndicat. Dans le cas des syndicats de forme coopérative, le syndic est tenu de faire mention de ce régime dans tous les documents émis par le syndicat. Autre difficulté : La délégation au conseil syndical n’est pas une délégation au président du conseil syndical. On peut prétendre que chaque acte relevant de l’exécution de la délégation exige la participation de tous les conseillers ! En conclusion, on voit mal comment ce mécanisme pourrait s’insérer dans le régime actuel. Il y faudrait une modification du statut permettant à l’assemblée générale d’exiger du syndic un mode de fonctionnement de ce type. Ce mode de gestion, dans sa formulation présentée par l’ARC, suppose soit des relations difficiles entre le syndic et conseil syndical, soit un asservissement du syndic. On retrouve ici les difficultés évoquées par les spécialistes belges. Dans les syndicats français connaissant une collaboration satisfaisante entre le syndic et le conseil syndical, les règles non écrites sont plus simples. Dans d’autres syndicats, le système coopératif permet aux volontaires de se dévouer dans l’intérêt de la collectivité. Le modèle de contrat de délégation peut être consulté sur le site de l’ARC : http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/juin08.htm

Mise à jour 16/06/2008