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Décret n°
2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de
déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de
transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce Note JPM : Quelques brèves observations à
propos de ce code déontologie dont certains attendaient tant. Le texte du décret est tout à
fait convenable mais ne fait pas la part belle aux syndics ; Ce sont principalement les
agents immobiliers qui sont visés. C’était déjà le cas dans la version initiale
de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Voici par exemple ce qui concerne la
formation des collaborateurs : « Elles prennent les
mesures nécessaires au respect de leur propre obligation de formation
continue et veillent à ce que leurs collaborateurs, habilités à négocier,
s’entremettre ou s’engager pour leur compte, et leurs directeurs
d’établissement remplissent leur obligation de formation continue. » On sait bien que les gestionnaires
de copropriété n’entrent pas très bien dans ce cadre marchand. À propos des conflits d’intérêts,
on lit avec une certaine surprise : « 4° A ne pas percevoir
de rémunération ou d’avantage de quelque nature que ce soit au titre de
dépenses engagées pour le compte d’un mandant, sans avoir au préalable obtenu
l’accord de celui-ci sur l’engagement des dépenses, les modalités de choix
des fournisseurs et la facturation de leurs produits ou services devant être
transparents ; » Mais nous saluons la prise en
compte, pour la première fois dans les textes relatifs à la gestion immobilière
et notamment à la copropriété des dispositions de la loi n° 78-17 du 6
janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés ; dans
le même esprit des dispositions appropriées relatives à la confidentialité
des données. Mais sur ce point les particularités propres à la gestion des
copropriétés ne sont pas évoquées. Publics
concernés : agents immobiliers, syndics de copropriété, administrateurs de
biens, marchands de listes. Objet :
définition des obligations déontologiques incombant aux professionnels de
l’immobilier. Entrée en
vigueur : le texte entre en vigueur le 1er septembre 2015. Notice : le
décret définit les obligations de probité, de moralité et de loyauté
applicables aux professionnels de l’immobilier. Elles doivent permettre
l’exercice des activités de transaction et de gestion immobilières dans des
conditions conformes aux intérêts des clients et d’assurer le respect de
bonnes pratiques commerciales par tous les professionnels. Les règles édictées
peuvent donner lieu, en cas de violation, à des sanctions disciplinaires
prononcées par la commission de contrôle des activités de transaction et de
gestion immobilières. Références
: le décret est pris pour l’application de l’article 24 de la loi n° 2014-366
du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Il peut être
consulté sur le site Légifrance (http://www.legifrance.gouv.fr). Le Premier
ministre, Sur le
rapport de la garde des sceaux, ministre de la justice, Vu la directive
2005/36/CE du Parlement européen et du Conseil du 7 septembre 2005 relative à
la reconnaissance des qualifications professionnelles ; Vu la
directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006
relative aux services dans le marché intérieur ; Vu la loi
n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce, notamment son article 13-1 ; Vu la loi
n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux
libertés ; Vu le
décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la
loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds
de commerce ; Vu l’avis
du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières en date
du 30 juin 2015, Décrète : Article 1 Les règles
déontologiques applicables aux personnes exerçant les activités mentionnées à
l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée, titulaires d’une carte
professionnelle délivrée dans les conditions de l’article 3 de cette même loi
ou dont l’activité a fait l’objet d’une déclaration préalable en application
de l’article 8-1 de cette même loi, figurent en annexe au présent décret. Lorsque les
personnes mentionnées au premier alinéa sont des personnes morales, leurs
représentants légaux et statutaires sont soumis aux mêmes règles
déontologiques. Article 2 Le présent
décret entre en vigueur le 1er septembre 2015. Article 3 La garde
des sceaux, ministre de la justice, et la ministre du logement, de l’égalité
des territoires et de la ruralité sont chargées, chacune en ce qui la
concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal
officiel de la République française. Annexe CODE DE
DÉONTOLOGIE DES AGENTS IMMOBILIERS, DES ADMINISTRATEURS DE BIENS, DES SYNDICS
DE COPROPRIÉTÉ ET DES MARCHANDS DE LISTES Article 1er Champ
d’application I. - Le
présent code définit les règles déontologiques auxquelles sont soumises les
personnes exerçant une ou plusieurs activités mentionnées à l’article 1er de
la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds
de commerce, titulaires d’une carte professionnelle délivrée dans les
conditions de l’article 3 de cette même loi ou dont l’activité a fait l’objet
d’une déclaration préalable en application de l’article 8-1 de cette même
loi. Lorsque les
personnes mentionnées au précédent alinéa sont des personnes morales, leurs
représentants légaux et statutaires sont soumis aux règles du présent code. II. - Les
activités mentionnées au I, exercées à titre habituel, même à titre
accessoire, et portant sur les biens d’autrui sont les suivantes : 1°
L’activité d’agent immobilier, qui consiste à se livrer ou à prêter son
concours à des opérations mentionnées aux 1° à 5° et 8° de l’article 1er de
la loi du 2 janvier 1970 précitée : - l’achat,
la vente, la recherche, l’échange, la location ou la sous-location,
saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis ; - l’achat,
la vente ou location-gérance de fonds de commerce ; - la
cession d’un cheptel mort ou vif ; - la
souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés
immobilières ou de sociétés d’habitat participatif donnant vocation à une
attribution de locaux en jouissance ou en propriété ; - l’achat,
la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif social comprend un
immeuble ou un fonds de commerce ; - la
conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé régi par
les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation ; 2°
L’activité d’administrateur de biens mentionnée au 6° de l’article 1er de la
loi du 2 janvier 1970, qui consiste à se livrer ou prêter son concours à des
opérations de gestion immobilière ; 3°
L’activité de syndic de copropriété mentionnée au 9° de l’article 1er de la
loi du 2 janvier 1970 exercée dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 4°
L’activité de marchand de listes mentionnée au 7° de l’article 1er de la loi
du 2 janvier 1970, qui consiste à vendre des listes ou des fichiers, à
l’exclusion des publications par voie de presse, contenant des offres
d’achat, de vente, de location ou sous-location en nu ou en meublé
d’immeubles bâtis ou non bâtis ou des offres de vente de fonds de commerce. Article 2 Ethique professionnelle Les
personnes mentionnées à l’article 1er exercent leur profession avec
conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité. Par leur
comportement et leurs propos, elles s’attachent à donner la meilleure image
de leur profession. Elles s’interdisent tout comportement, action ou omission
susceptible de porter préjudice à l’ensemble de la profession. Article 3 Respect des
lois et règlements Dans
l’exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l’article 1er
agissent dans le strict respect des lois et textes réglementaires en vigueur
ainsi que des dispositions du présent code. En
particulier, elles s’obligent : 1° A ne
commettre aucune des discriminations mentionnées à l’article 225-1 du code
pénal, tant à l’égard des personnes physiques que des personnes morales ; 2° A
veiller au respect des obligations qui leur incombent en matière de lutte
contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme en
application de l’article L. 561-2 du code monétaire et financier ; 3° A
veiller au respect des dispositions de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978
relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés ; 4° A refuser leur concours lorsqu’elles sont sollicitées pour
l’élaboration d’actes frauduleux. Article 4 Compétence Les
personnes mentionnées à l’article 1er doivent posséder les connaissances
théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités. Elles se
tiennent informées des évolutions législatives et réglementaires ayant un
rapport avec leurs activités ou qui sont susceptibles d’influer sur les
intérêts qui leur sont confiés. Elles
doivent connaître les conditions des marchés sur lesquels elles sont amenées
à intervenir. Elles
prennent les mesures nécessaires au respect de leur propre obligation de
formation continue et veillent à ce que leurs collaborateurs, habilités à
négocier, s’entremettre ou s’engager pour leur compte, et leurs directeurs
d’établissement remplissent leur obligation de formation continue. Elles
s’obligent à refuser les missions pour lesquelles elles n’ont pas les
compétences requises ou à recourir si nécessaire à toute personne extérieure
qualifiée de leur choix. Dans ce dernier cas, elles informent leur client de
la nature des prestations concernées et de l’identité de la personne
extérieure à laquelle elles ont fait appel et veillent au professionnalisme
de cette dernière. Article 5 Organisation
et gestion de l’entreprise Les
personnes mentionnées à l’article 1er veillent à ce que les modalités
d’organisation et de fonctionnement des structures d’exercice de leurs
activités leur permettent d’être en conformité avec les dispositions légales
et réglementaires en vigueur et celles du présent code. En
particulier, elles assurent la direction effective de leur entreprise et de
leurs établissements, sous réserve de leur faculté de nommer des directeurs
d’établissement. Lorsqu’elles
habilitent un collaborateur à négocier, s’entremettre ou s’engager pour leur
compte ou nomment un directeur d’établissement, elles veillent à ce que ces
personnes remplissent toutes les conditions fixées par la loi et les
règlements et qu’elles présentent toutes les compétences et les
qualifications nécessaires au bon accomplissement de leur mission. Lorsque le
collaborateur ainsi habilité n’est pas salarié, elles veillent en particulier
à ce qu’il soit inscrit sur le registre spécial des agents commerciaux et
qu’il ait souscrit une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa
responsabilité professionnelle. Les
personnes mentionnées à l’article 1er précisent avec clarté et exhaustivité
l’étendue des pouvoirs confiés dans l’acte nommant un directeur
d’établissement ou dans l’attestation d’habilitation établie en application
de l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions
d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée. Article 6 Transparence Dans le
respect des obligations légales et réglementaires, les personnes mentionnées
à l’article 1er donnent au public, à leurs mandants et aux autres parties aux
opérations pour lesquelles elles ont été mandatées une information exacte,
intelligible et complète de leurs activités professionnelles, y compris des
services rendus à titre accessoire ou complémentaire, des montants et des
modes de calcul de leurs honoraires pratiqués, de leurs compétences et de
leurs qualifications professionnelles. Elles s’obligent
: 1° A
présenter leur carte professionnelle et à veiller à ce que leurs
collaborateurs présentent leur attestation d’habilitation et leurs directeurs
d’établissement leur récépissé de déclaration préalable d’activité, à la
demande de toute personne intéressée ; 2° A tenir
à la disposition de leurs mandants ou des autres parties aux opérations pour
lesquelles elles ont été mandatées l’identité des personnes qui interviennent
dans l’exécution des missions qui leur ont été confiées ; 3° A
communiquer, à première demande, les coordonnées de leur assureur de
responsabilité civile professionnelle et, le cas échéant, de leur garant ; 4°
Lorsqu’elles sont sollicitées pour établir un avis de valeur, à informer leur
client que cet avis ne constitue pas une expertise. Article 7 Confidentialité Dans le
cadre de leur obligation de confidentialité prévue à l’article 13-3 de la loi
du 2 janvier 1970 précitée, les personnes mentionnées à l’article 1er font
preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données à
caractère personnel et des informations relatives à leurs mandants ou à des
tiers dont elles prennent connaissance dans l’exercice de leurs fonctions
ainsi que dans la divulgation des éléments relatifs à leur mandat. Elles
veillent à ce que leurs collaborateurs et directeurs d’établissement agissent
avec la même prudence et la même discrétion. Toutefois,
elles ne sont pas tenues à cette obligation de confidentialité : 1° Lorsque
des dispositions légales ou réglementaires les obligent ou les autorisent à
les communiquer, notamment lorsqu’elles sont tenues de témoigner en justice ; 2° Lorsque
les personnes intéressées les délient de cette obligation ; 3° Dans
l’exercice de leur défense en matière judiciaire ou disciplinaire. Article 8 Défense des
intérêts en présence Dans
l’exercice des missions qui leur sont confiées, les personnes mentionnées à
l’article 1er promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants, dans le
respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour
lesquelles elles ont été mandatées. Elles
s’obligent : 1° A ce que
les actes sous seing privé qu’elles rédigent expriment les accords intervenus
entre les parties, qu’ils assurent, sans équivoque aucune, leur parfaite
information et qu’ils tendent à harmoniser leurs intérêts, sans que l’une
d’entre elles en tire seule les avantages ; 2° A faire
preuve de prudence, en veillant à ne mettre en péril, ni la situation de leurs
mandants, ni celles des autres parties aux opérations pour lesquelles elles
ont été mandatées, ni la leur ; 3° A
communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour
lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont
utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée ; 4° A rendre
compte régulièrement et dans les meilleurs délais à leurs mandants de
l’exécution de leur mission et à les avertir des difficultés rencontrées ; 5° A transmettre
à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au
mandat confié ; 6° A
transmettre dans un délai raisonnable tous les fonds et documents revenant à
leurs mandants, soit aux mandants eux-mêmes, soit à tout mandataire que ces derniers
leur désignent. Article 9 Conflit
d’intérêts Les
personnes mentionnées à l’article 1er veillent à ne pas se trouver en conflit
d’intérêts avec leurs mandants ou avec les autres parties aux opérations pour
lesquelles elles ont été mandatées. Elles
veillent à ce que l’exercice d’activités annexes ou connexes n’engendre aucun
conflit d’intérêts. Elles
s’obligent notamment : 1° A ne pas
acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un
organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un
bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur
mandant de leur projet ; 2° A
informer l’acquéreur de leur qualité en cas de mise en vente d’un bien qui
leur appartient en totalité ou en partie ; 3° A ne pas
accepter d’évaluer un bien dans lequel elles possèdent ou envisagent
d’acquérir des intérêts, sauf à en faire état dans leur avis de valeur ; 4° A ne pas
percevoir de rémunération ou d’avantage de quelque nature que ce soit au
titre de dépenses engagées pour le compte d’un mandant, sans avoir au
préalable obtenu l’accord de celui-ci sur l’engagement des dépenses, les
modalités de choix des fournisseurs et la facturation de leurs produits ou
services devant être transparents ; 5° A
informer leurs mandants et les autres parties aux opérations pour lesquelles
elles ont été mandatées, de la possibilité et des raisons d’un conflit
d’intérêts avec eux ou entre eux, et notamment des liens directs de nature
capitalistique ou juridique qu’elles ont ou que leurs directeurs
d’établissement ou leurs collaborateurs habilités ont avec les entreprises,
les établissements bancaires ou les sociétés financières dont elles proposent
les services, et plus généralement de l’existence d’un intérêt personnel,
direct ou indirect, dans l’exécution de leur mission. Article 10 Confraternité Dans
l’exercice de leurs activités, les personnes mentionnées à l’article 1er
entretiennent entre elles des rapports de confraternité, dans le cadre d’une
concurrence libre, saine et loyale. Elles
s’abstiennent de toutes paroles ou actions blessantes ou malveillantes, de
toutes démarches ou manœuvres susceptibles de nuire à leurs confrères, les
dénigrer ou les discréditer. Elles
évitent tout conflit avec leurs confrères qui puisse nuire aux intérêts des
mandants et des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été
mandatées. Elles
s’interdisent d’inciter les prospects ou les clients d’un confrère à rompre
leurs relations commerciales avec ce dernier. Elles s’abstiennent de fournir
des éléments d’appréciation erronés en vue de détourner la clientèle à leur
profit. Elles ne
peuvent émettre un avis sur les pratiques professionnelles d’un confrère sans
avoir été préalablement saisies d’une demande d’avis. Elles doivent faire
preuve de prudence, de mesure et de tact dans l’avis qu’elles expriment. Si elles
exercent une fonction syndicale au sein d’un syndicat professionnel ou toute
autre fonction élective ou de représentation, elles s’abstiennent de s’en
prévaloir à des fins commerciales. Si elles
ont connaissance d’une atteinte au code de déontologie commise par un
confrère dans l’exercice de sa profession, elles s’abstiennent de faire part
de leurs critiques à la clientèle et en réfèrent immédiatement à leur
confrère. Article 11 Règlement
des litiges Les
personnes mentionnées à l’article 1er s’efforcent de résoudre à l’amiable les
litiges qui surviennent avec leurs mandants, les autres parties intéressées
aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées ou leurs confrères. Elles
répondent de bonne foi et dans un délai raisonnable à leurs réclamations. Article 12 Discipline Lorsque les
personnes mentionnées à l’article 1er font l’objet de poursuites
disciplinaires en raison d’un manquement aux lois, aux règlements et aux
obligations fixées par le présent code ou en raison d’une négligence grave,
commis dans l’exercice de leurs activités, elles évitent tout comportement
susceptible d’entraver ou de nuire au bon déroulement de l’action
disciplinaire introduite devant la commission de contrôle des activités de
transaction et de gestion immobilières mentionnée à l’article 13-5 de la loi
du 2 janvier 1970 précitée. Elles se
conforment aux décisions rendues par la commission et, le cas échéant, par la
juridiction administrative en matière disciplinaire. Fait le 28
août 2015. Manuel
Valls Par le
Premier ministre : La garde
des sceaux, ministre de la justice, Christiane Taubira La ministre
du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité, Sylvia
Pinel |
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