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DIRECTION GÉNÉRALE DES IMPÔTS
10 D-2-05
N° 96 du 6 JUIN 2005
DROIT DE LA PUBLICITE FONCIERE. CONSEQUENCES
DE LA NON-IMMATRICULATION AU 1er NOVEMBRE 2002 DES
SOCIETES CIVILES CONSTITUEES AVANT LE 1er JUILLET 1978. TRANSFERT
DE PROPRIETE. ENREGISTREMENT
ET PUBLICITE FONCIERE. SALAIRE DU CONSERVATEUR. Bureaux B 2 et F 2
PRESENTATION Les sociétés civiles constituées
avant le 1er juillet 1978 doivent s’être immatriculées au registre du
commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 pour conserver leur
personnalité morale. La circulaire du
26 décembre 2002 du bureau du droit commercial du ministère de la
justice a apporté des précisions sur les conséquences qui résultent de la
perte de la personnalité morale au regard de la propriété des biens inscrits
à l’actif des sociétés concernées. Le défaut d’immatriculation d’une
société civile au 1er novembre 2002 n’a pas pour effet de rompre le
contrat social existant entre les associés. La société n’est pas dissoute et
continue d’exister, mais sans capacité juridique distincte de celle de ses
associés. Il en résulte un transfert de patrimoine de la société vers les
associés à la date du 1er novembre 2002. Cette société devient à
cette date une société en participation dépourvue de personnalité morale et
relevant des dispositions de l’article 1871 du code civil. Une instruction du 10 mai 2004
(B.O.I. 10 D-2-04) a précisé les conséquences qu’emporte la perte de la
personnalité morale des sociétés civiles en matière de droits
d’enregistrement, de taxe de publicité foncière et de salaire du conservateur
lors des transferts des biens immobiliers inscrits à l’actif de ces sociétés,
réservant le règlement de certaines situations particulières. Concernant la situation des
sociétés civiles d’attribution, une circulaire du 31 mars 2005 du
bureau du droit commercial du ministère de la Justice précise que les
dispositions particulières du code de la construction et de l’habitation qui
régissent ces sociétés doivent permettre à leur associés d’obtenir une attribution
divise des droits de propriété à la suite de la perte de la personnalité
morale, sans qu’il y ait lieu préalablement de transférer l’actif social à
l’indivision des associés. (Circulaire du 31 mars 2005 relative aux sociétés civiles non
immatriculées au 1er novembre 2002 et complétant la circulaire du 26 décembre
2002 relative à l'immatriculation des sociétés créées avant 1978 et des
sociétés par actions simplifiées
Bulletin officiel du ministère de la justice n° 2005/99 p. 26-31) La présente instruction a pour
objet : - de préciser les
conséquences de cette circulaire au regard des règles de publicité foncière
et de taxation en matière de droits d’enregistrement, taxe de publicité
foncière et salaire du conservateur ; - d’apporter des précisions sur
les sociétés en cours de liquidation à la date du
1er novembre 2002 ainsi que sur le traitement des dépôts
d’inscriptions et actes de procédure portant sur des biens immobiliers
inscrits à l’actif de sociétés civiles ayant perdu leur personnalité morale à
la date du 1er novembre 2002 (inscriptions d’hypothèques
judiciaires ou légales notamment). INTRODUCTION 1. L’article 44 de la loi n° 2001‑420 du 15
mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques a institué
l’obligation pour les sociétés civiles anciennes, créées avant le 1er
juillet 1978, de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés
avant le 1er novembre 2002 sous peine de perte de la personnalité
morale. Le décret n° 2002-1085 du 7 août 2002 a précisé les formalités à
accomplir en vue de leur immatriculation. 2. Les
sociétés qui ne sont pas immatriculées à la date du 1er novembre 2002
continuent d’exister puisque le contrat social n’est pas rompu, mais sans
capacité distincte de celle de leurs associés. Ces sociétés deviennent des
sociétés en participation, dépourvue de personnalité morale et relevant des
dispositions de l’article 1871 du code civil, à la date du 1er novembre 2002.
Il en résulte un transfert de leur patrimoine vers les associés à compter de
cette même date. 3. Les
conséquences qu’emporte la perte de la personnalité morale pour les sociétés
civiles en matière de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière
et de salaire du conservateur lors des transferts des biens immobiliers
inscrits à l’actif de ces sociétés qui ne se sont pas immatriculées ont été
commentées dans l’instruction du 10 mai 2004 (B.O.I. 10 D-2-04). Toutefois, ces règles ne
permettaient pas de dégager des solutions pour régler le sort particulier des
transferts de biens immobiliers dans les sociétés civiles d’attribution,
compte tenu de la spécificité juridique de ces sociétés. 4. La
circulaire CIV/05/05 D/2005/151 du 31 mars 2005 du ministère
de la justice précise que les dispositions particulières du code de la
construction et de l’habitation qui régissent les sociétés civiles
d’attribution doivent permettre à leurs associés d’obtenir une attribution
divise des droits de propriété à la suite de la perte de la personnalité
morale de la société, sans transfert préalable de l’actif social à l’indivision
des associés. 5. La
présente instruction a pour objet de préciser les incidences, au regard des
règles de publicité foncière et en matière de taxation, des commentaires
apportés par le ministère de la justice pour cette situation particulière. Elle
précise en outre les conséquences de la perte de la personnalité morale d’une
part pour les sociétés en cours de liquidation à la date du 1er novembre 2002,
et d’autre part au regard des inscriptions et actes de procédure portant sur
des biens immobiliers inscrits à l’actif de sociétés civiles non
immatriculées au 1er novembre 2002. Section 1 : Les
règles applicables aux sociétés civiles d’attribution Sous‑section
1 : Incidences au regard des règles d’enregistrement et de publicité
foncière 6. Ces
sociétés sont régies par les articles L. 212‑1 et suivants du code
de la construction et de l’habitation. Ces dispositions établissent un lien
direct entre les parts sociales de chaque associé et le lot qui lui est
attribué. Les associés disposent du droit de jouissance exclusive des lots
qui leur sont attribués et ont vocation à l’attribution de ceux‑ci en
propriété à la fin de la société ou lors de leur retrait ou de la liquidation
de la société. Cette spécificité est contraire au régime des biens en
indivision. 7. Il
en résulte que les associés de sociétés civiles d’attribution peuvent obtenir
une attribution divise des droits de propriété à la suite de la perte de la
personnalité morale de la société pour défaut d’immatriculation, sans qu’il y
ait lieu de transférer l’actif social à l’indivision des associés. L’immeuble
reste inscrit au fichier immobilier au nom de la société, tout en permettant
aux associés de disposer librement de leurs droits divis par un acte de
retrait. 8. Pour
la formalité de publicité foncière, compte tenu de la spécificité de ces
sociétés, il est admis qu’en cas de retrait d’un associé d’une société de ce
type constituée avant le 1er juillet 1978 et non
immatriculée au 1er novembre 2002, l’absence de la
mention d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés dans l’acte
qui constate le retrait de l’associé ne constitue pas une cause de rejet. Il
en est de même pour les actes d’attribution de lots faisant suite à la
dissolution de la société ou des actes de partage résultant de la liquidation
de la société. 9. En
pratique, ces sociétés sont celles qui bénéficient du régime de transparence
fiscale visées à l’article 1655 ter du code général des impôts. Sont
concernées (cf. D.B. 7 H 5211 n° 2) : - les sociétés visées aux
articles L. 212‑1 à L. 212‑9 du code de la construction
et de l’habitation, constituées en vue de l’attribution d’immeubles aux
associés par fractions divises lorsqu’elles limitent leur activité à la
construction ou à l’acquisition des immeubles destinés à être attribués aux
associés en propriété ; - les sociétés coopératives de construction
visées aux articles L. 213‑1 et suivants du code précité,
lorsqu’elles ont pour objet la construction d’un ou plusieurs immeubles à
usage principal d’habitation en vue de leur division par lots destinés à être
attribués aux associés ; - les sociétés visées soit à l’article 1er
de la loi du 28 juin 1938 réglant le statut de la copropriété des
immeubles divisés par appartements, soit à l’article 80 de la loi n° 53‑80
du 7 février 1953 modifié par le III de l’article 97 de la loi
n° 59‑1454 du 26 décembre 1959 ; - les sociétés qui ont, en fait, un objet
identique à celui des sociétés ci‑avant énumérées, même si leurs
statuts ne se réfèrent pas expressément aux textes précités. 10. Pour éviter tout risque de litige lors du
dépôt d’acte de retrait de ces sociétés, ces actes doivent comporter une
mention spécifique du notaire précisant que la société entre dans le champ
d’application du présent dispositif. Ainsi, il doit être précisé dans l’acte
que la société n’est pas immatriculée et qu’elle entre dans le champ
d’application des dispositions de l’article 1655 ter du code général des
impôts. 11. Sous
réserve des mentions particulières visées ci-dessus, ces actes sont acceptés
au dépôt et publiés selon les règles habituelles. Sous‑section
2 : Incidences en matière de taxation (droits
d’enregistrement, taxe de publicité foncière et salaire du conservateur) 12. A l’occasion du retrait d’un, de
plusieurs ou de tous les associés d’une société civile d’attribution admise
au régime de transparence fiscale prévue par l’article 1655 ter du code
général des impôts (cf. n° 6 à 11 ci‑dessus), la publication de
l’acte de partage partiel ou total comportant l’attribution exclusive en
propriété des fractions d’immeubles auxquelles chaque associé a vocation
demeure soumise à l’imposition fixe de 230 € prévue par le 2° du I de
l’article 827 et par le 2° du I de l’article 828 du code général des impôts. 13. L’accomplissement de la formalité de la
publicité foncière donne lieu à la perception du salaire du conservateur
liquidé au tarif prévu à l’article 296 de l’annexe III au code général des
impôts, soit 0,10 % sur la valeur déclarée des biens faisant l’objet de
la publication avec application, le cas échéant, du minimum de perception de
15 €. Section
2 : Les règles applicables aux sociétés civiles constituées avant le 1er
juillet 1978 et en
cours de liquidation à la date du 1er novembre 2002 Sous‑section
1 : Incidences au regard des règles d’enregistrement et de publicité
foncière 14. En application des dispositions de
l’article 1844‑8 du code civil, la dissolution de la société entraîne
sa liquidation. La personnalité morale de la société subsiste pour les
besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle‑ci.
La société dissoute ne peut plus être rétablie par la volonté des associés ou
être transformée en société d’une autre forme. 15. Par suite, une société civile constituée
avant le 1er juillet 1978 et dont la dissolution a été
prononcée avant le 1er novembre 2002 ne peut plus
demander son immatriculation au registre du commerce et des sociétés et ne
peut pas être identifiée après cette date avec l’ensemble des éléments
énoncés à l’article 6 du décret n° 55‑22 du
4 janvier 1955. 16. Il est admis que l’absence de mention
d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés dans les actes de
ces sociétés civiles dissoutes avant le 1er novembre 2002,
constatant les opérations de liquidation et, éventuellement, de partage après
clôture de la liquidation, et déposés postérieurement à cette même date ne
constitue pas une cause de rejet de la formalité. 17. Ces
actes sont acceptés au dépôt et publiés selon les règles habituellement
appliquées en matière de liquidation de ces sociétés. Sous‑section
2 : Incidences en matière de taxation (droits
d’enregistrement, taxe de publicité foncière et salaire du conservateur) 18. Les opérations de liquidation d’une
société en cours de dissolution à la date du 1er novembre 2002
sont soumises aux règles de taxation de droit commun qui sont applicables
selon leur nature (cf. D.B. 7 H 410 et suivants). 19. L’accomplissement de la formalité de la
publicité foncière donne lieu à la perception du salaire du conservateur
liquidé au tarif prévu à l’article 296 de l’annexe III au code général des
impôts, soit 0,10 % sur la valeur déclarée des biens faisant l’objet de
la publication avec application, le cas échéant, du minimum de perception de
15 €. Section
3 : Les inscriptions et actes de procédure portant sur des biens
immobiliers inscrits à l’actif des sociétés civiles ayant perdu leur
personnalité morale à la date du 1er novembre 2002 20. A
l’occasion d’inscriptions et d’actes de procédure portant sur des biens
immobiliers inscrits à l’actif des sociétés civiles ayant perdu leur
personnalité morale, deux situations peuvent se présenter : - la formalité
est requise sur l’immeuble inscrit au fichier immobilier au nom de la société
civile non immatriculée : en l’absence dans le bordereau
d’inscription de la mention obligatoire d’immatriculation au registre du
commerce et des sociétés et par application de l’article 2148 du code civil,
il convient de notifier une cause de rejet sur le fondement des dispositions
combinées des articles 6 et 34 du décret n° 55‑22 du
4 janvier 1955 ; - la formalité
est requise contre l’un des associés de la société civile non immatriculée :
il doit être notifié une cause de rejet en application de la règle de l’effet
relatif visée par l’article 3 du décret du 4 janvier 1955 déjà
cité, car l’associé n’est pas propriétaire du bien au fichier immobilier. 21. Ces
causes de rejet ne peuvent être régularisées que par l’immatriculation de la
société civile ou par la publication d’un acte déclaratif constatant
l’indivision entre les associés. S’agissant d’inscriptions ou d’actes de
procédure pris sans le concours des titulaires de droits, il est peu probable
que ces régularisations soient effectuées dans le délai d’un mois et un rejet
définitif devra être notifié. 22. Dans
ces situations, il appartient aux créanciers d’agir auprès des tribunaux sur
le fondement de l’action oblique ou en responsabilité contre les associés
défaillants. Le règlement de ces situations ne pourra intervenir que par la
publication de la décision judiciaire résultant de l’action des créanciers
auprès des tribunaux. Section
4 : Entrée en vigueur 23. Les dispositions des sections 1 et 2
s’appliquent aux actes de retrait partiel ou total et aux actes constatant
les opérations de liquidation de sociétés en cours de dissolution établis à
compter du 1er novembre 2002. 24. Les taxations opérées lors de la
publication de formalités conformément aux règles énoncées à la
section 1 depuis le 1er novembre 2002 jusqu’à la
date de la présente instruction sont validées. |
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