00043608 CHARTE Ne
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Cession d’un droit
d’usage sur un lot Omission
de la durée du droit d’usage convenu Perpétuité
(non) Durée
(30 ans) d’un usufruit non accordé à des particuliers ; Art. 619 C. civil (oui) Cour de
cassation chambre civile 3 Audience
publique du 28 janvier 2015 Décision
attaquée : Cour d’appel de Caen , du 29 octobre 2013 N° de
pourvoi: 14-10013 LA COUR DE
CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : Sur le
moyen unique : Vu les
articles 544, 619, 625 et 1134 du code civil ; Attendu
qu’il résulte de ces textes que le propriétaire peut consentir, sous réserve
des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une
jouissance spéciale de son bien ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Caen, 29 octobre 2013), que par acte du 28 avril 1981,
le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 rue de la Halle aux Toiles à
Alençon (le syndicat) a constitué, au bénéfice de la société EDF devenue
ERDF, un droit d’usage sur un lot composé d’un transformateur de distribution
publique d’électricité ; que le syndicat a assigné la société ERDF pour faire
constater l’expiration de la convention de droit d’usage à la date du 28
avril 2011 et ordonner la libération des lieux ; Attendu que
pour rejeter la demande, l’arrêt retient que la constitution de ce droit
d’usage a été consentie et acceptée moyennant paiement d’un prix, que ni le
règlement de copropriété ni l’acte du 28 avril 1981 ne fixent de durée au
droit d’usage convenu et que ces actes instituent et réglementent un droit
réel de jouissance spéciale exclusif et perpétuel en faveur d’un tiers ; Qu’en
statuant ainsi alors que, lorsque le propriétaire consent un droit réel,
conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il
n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être
perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625
du code civil, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 29 octobre 2013, entre
les parties, par la cour d’appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et
les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Caen, autrement
composée ; Condamne la
société ERDF aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société ERDF à payer
au syndicat des copropriétaires de la résidence du 11 rue de la Halle aux
Toiles à Alençon la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société
ERDF ; Commentaire : L’arrêt est
surprenant à divers titres : Pour des
raisons facilement compréhensibles, il est surprenant qu’EDF n’ait pas mieux assuré
le caractère perpétuel de son installation. En second
lieu, l’arrêt indique que le syndicat des copropriétaires a constitué, au
bénéfice de la société EDF devenue ERDF, un droit
d’usage sur un lot composé d’un transformateur de distribution publique
d’électricité. Un droit
d’usage est généralement constitué sur une partie commune. De plus le lot est
constitué par un transformateur ! L’usufruit
est nécessairement temporaire. Pour cette raison il a été jugé que le régime
de l’usufruit ne peut être appliqué à des droits de pâturage et d’usage en
bois concédés à perpétuité aux habitants d’une commune par un titre de l’an 1467 (Cass.
Civ 10 mai 1950 D 1950 482) Il est jugé
de même que l’usufruit ne peut pas être concédé à une personne morale pour
une durée supérieure à trente ans. Mise à jour du 17/08/2016 La Cour de
cassation rappelle au visa des articles 544, 619, 625 et 1134 du code civil ; qu’il résulte de ces textes
que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance
spéciale de son bien ; Il est donc
nécessaire de prendre en considération l’arrêt du 31 octobre 2012 (11-16 304) qui a
remis en lumière le droit réel de jouissance spéciale. Le présent
arrêt assure son encadrement dans le temps. Certains
auteurs ont tiré de l’arrêt de 2012 l’idée de la perpétuité possible du droit
réel de jouissance spéciale. Il est vrai
que le second moyen qui a seul été retenu par la Cour de cassation comportait
l’affirmation suivante : « 1°/ ALORS QUE le propriétaire peut librement instituer un droit de
jouissance perpétuel ; qu’en statuant comme elle l’a
fait, le droit conféré à la Maison de Poésie par l’acte de vente du 30 juin
1932 constituant un droit réel perpétuel de jouissance exclusive, et non un
droit d’usage et d’habitation, la cour d’appel a violé les articles 544, 625
et 1134 du code civil ; » mais, dans
cette espèce, le droit réel de jouissance spéciale était limité dans le temps
puisque lié à la durée de la fondation Maison de poésie. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour le
syndicat des copropriétaires de la résidence du 11 rue de la Halle aux Toiles
à Alençon. Le pourvoi
fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR débouté le syndicat des
copropriétaires Résidence 11 rue de la Halle-aux-Toiles de l’action qu’elle
formait contre la société Erdf pour la voir
condamner : . à
libérer, sous une astreinte de 5 000 € par jour de retard, le lot qu’elle
occupe dans son immeuble et sur lequel il lui a concédé, le 28 avril 1981, un
droit d’usage ; . à lui
payer une indemnité d’occupation de 500 € par mois à compter du 28 avril 2011
et jusqu’à la libération effective du lot qu’elle occupe ; AUX MOTIFS
QUE « la constitution de ce “droit d’usage” a été consentie et acceptée
moyennant le prix principal et forfaitaire de 3 300 F » (cf. arrêt attaqué,
p. 5, 2e alinéa) ; que « ni le règlement de copropriété, ni l’acte
authentique du 28 avril 1981, ne fixent de durée au droit d’usage convenu »
(cf. arrêt attaqué, p. 5, 3e alinéa) ; que, « du rapprochement de ces deux
actes, il doit être retenu que bien que dénommé “droit d’usage” c’est un
droit réel de jouissance spéciale qui est institué par le règlement de
copropriété en faveur d’un tiers, droit réel dont les charges et conditions
ont été précisées au terme de l’acte sous seing privé conclu au nom du
syndicat des copropriétaires » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 4e alinéa) ; que «
ce droit de jouissance est perpétuel en sorte qu’aucune voie de fait ne
saurait être opposée à Erdf qui se maintient dans
les lieux conformément à son titre » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 1er alinéa) ; . ALORS QUE
le droit d’usage et les démembrements du droit d’usufruit se perdent de la
même manière que l’usufruit ; que l’usufruit qui n’est pas accordé à des
particuliers ne dure que trente ans ; que la cour
d’appel, pour refuser d’appliquer ces règles dans l’espèce, énonce que « ni
le règlement de copropriété, ni l’acte authentique du 28 avril 1981, ne
fixent de durée au droit d’usage convenu », que, « du rapprochement de ces
deux actes, il doit être retenu que bien que dénommé “droit d’usage” c’est un
droit réel de jouissance spéciale qui est institué par le règlement de
copropriété en faveur d’un tiers, droit réel dont les charges et conditions
ont été précisées au terme de l’acte sous seing privé conclu au nom du
syndicat des copropriétaires », et que « ce droit de jouissance est perpétuel
» ; qu’en s’abstenant
de justifier, autrement que par une affirmation pure et simple, que le
libellé du titre constitutif du droit d’usage concédé à l’auteur de la
société Erdf ferait de ce droit un « droit réel de
jouissance spéciale » et serait donc exclusif de l’existence d’un droit
d’usufruit ou encore d’un démembrement du droit d’usufruit, la cour d’appel,
qui tire de là que ce « droit réel de jouissance spéciale » serait perpétuel,
a violé l’article 12 du code de procédure civile, ensemble les articles 619
et 625 du code civil. |
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