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Résidence avec
service Hespérides avec
partenariat groupé Compass/Sopregi Critiques contre
l’organisation Information des
copropriétaires assurée ; effets du quitus Opérations prétendues cachées Opérations manifestement connues Rejet des prétentions du syndicat Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 27 mars 2012 Décision attaquée : Cour d’appel de Caen ,
du 9 novembre 2010 N° de pourvoi:
11-11113 Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu’ayant constaté que les
copropriétaires étaient informés des stipulations du règlement de copropriété
et que le contrat de gestion n’avait pas été caché, et relevé que son coût
avait été mentionné dans les comptes afférents aux années pour lesquelles
l’assemblée avait donné quitus, la cour d’appel, qui en a déduit à bon droit
que les éventuelles irrégularités initiales étaient couvertes, a légalement
justifié sa décision de ce chef ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu’ayant constaté que la pratique
relative à la nomination de la directrice n’avait pas été cachée, que le lien
de cette directrice avec la société Medirest était
connu et que la réalisation par celle-ci de prestations incombant au syndic
étaient des activités publiques et nécessairement connues des
copropriétaires, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que ces
éventuelles irrégularités étaient couvertes par les quitus, a légalement
justifié sa décision de ce chef ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu’ayant relevé qu’il n’était pas
prétendu que l’intervention de la société Medirest avait
été cachée et qu’elle n’avait pas figuré dans la comptabilité, la cour
d’appel, qui en a déduit que le surcoût de la restauration était couvert par
le quitus, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le quatrième moyen, ci-après annexé : Attendu qu’ayant relevé que le contrat de
gestion stipulait que la directrice des services serait logée sur place dans
un appartement de fonction de deux pièces mis à sa disposition par le
syndicat des copropriétaires, la cour d’appel, qui a ainsi répondu aux
conclusions du syndicat des copropriétaires relatives à l’absence de décompte
des heures de ménage réalisées depuis 1989 dans l’appartement de cette
directrice, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le cinquième moyen, ci-après annexé : Attendu qu’ayant souverainement retenu qu’il
était impossible de savoir si du matériel avait disparu ou manquait pour des
raisons autres que l’usure, l’obsolescence ou une autre cause légitime, la
cour d’appel a pu en déduire, sans se contredire, qu’il n’était pas possible
d’établir une perte de matériel justifiant une indemnité à la charge de la Sopregi ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le sixième moyen, ci-après annexé : Attendu qu’ayant souverainement retenu que la
dissimulation afférente au fonds de prévoyance n’était pas établie, la cour
d’appel qui en a déduit qu’il n’y avait pas de dérogation au quitus, a
légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la
Résidence Les Hespérides Paul Doumer à Caen aux dépens ; Vu l’article 700 du code de procédure civile,
condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides Paul
Doumer à Caen à payer à la société Sopregi la somme
de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation,
troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience
publique du vingt-sept mars deux mille douze. Commentaire Il est nécessaire de lire soigneusement
l’arrêt car on trouve ici une répétition lancinante des erreurs redondantes
d’un conseil syndical qui a embarqué les copropriétaires des Hespérides de
Caen dans un mauvais procès. On peut penser qu’il y a eu çà et là quelques
pratiques fantaisistes du syndic mais dans tous les cas les copropriétaires
ont eu connaissance des anomalies. Ils ont ensuite voté le quitus. Ils ont
ensuite prétendu réclamer au syndic des indemnités phénoménales après avoir
approuvé les comptes dans lesquels on trouvait la trace de l’intégralité des
opérations considérées comme recélées alors qu’elles figuraient dans les
comptes de manière éclatante. Il est bien normal que le syndicat soit
débouté de tout. Mais il y a peut-être à trouver dans les
moyens de cassation des indications sur des pratiques contestables dans le
domaine particulier des résidences services. Elles demeurent contestables
sans être dramatiquement frauduleuses. Les spécialistes peuvent aller
fouiller dans les grands livres. Il peut y avoir place par la remise en ordre
de certaines pratiques propres aux résidences services, voire aux Hespérides. Un bon système est pour cela de veiller à
renouveler le mandat du syndic pour trois ans. Il faudra de toute manière
revoir le contrat de syndic difficile à mettre en cohérence avec les
nouvelles dispositions. Et bon nombre de réunions pour régler d’autres
problèmes MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Potier de La Varde
et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour le syndicat
des copropriétaires de la Résidence Les Hespérides Paul Doumer PREMIER MOYEN DE CASSATION Le syndicat des copropriétaires de la
Résidence Les Hespérides fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de
sa demande de condamnation solidaire des sociétés Sopregi
et Compass Group France à lui verser la somme de 369.500 euros au titre des
factures d’assistance technique pour la gestion du restaurant ; AUX MOTIFS QUE le contrat de gestion mentionne
que la société Sopregi, appartenant à la société Eurest sous-traite tout ou partie de sa mission “auprès
de cette société, SOPREGI restant seule responsable” ; que le syndicat
critique le contrat de syndic signé en 1989 en soulignant les liens entre la
société Sopregi et la société Medirest,
filiales d’un même groupe, la société Sopregi
sous-traitant la restauration à la société Medirest
; que, sur le contrat de syndic proprement dit, le syndicat fait valoir la
délégation consentie au conseil syndical pour définir plus complètement la
mission “dans un contrat de gestion, dont le texte sera soumis à l’examen du
conseil syndical et à la signature du président” ; mais que cette
délibération n’a fait l’objet d’aucun recours et que le contrat de gestion a
été exécuté ; que les copropriétaires étaient informés des stipulations du
règlement de copropriété et que le contrat de gestion n’a pas été caché ; que
son coût a été mentionné dans les comptes afférents aux années pour
lesquelles l’assemblée a donné quitus ; que les éventuelles irrégularités
initiales sont couvertes ; ALORS QUE le quitus ne vaut décharge de responsabilité
du syndic que pour les actes de gestion dont celui-ci a informé l’assemblée
générale des copropriétaires ; qu’en se bornant à relever, pour déclarer
irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les
Hespérides au titre des factures d’assistance technique pour la gestion du
restaurant, que le contrat de gestion signé entre le syndic et le président
du conseil syndical n’ayant pas été caché, les éventuelles irrégularités
l’affectant étaient couvertes par le quitus, sans constater que ce contrat
aurait été porté à la connaissance de l’assemblée des copropriétaires par le
syndic qui sollicitait le quitus pour sa gestion, la cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard des articles 1993 du code civil et 18 de la
loi du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE le syndic ne satisfait pas à son
obligation d’informer les copropriétaires de sa gestion par la seule mention
d’une dépense dans les comptes de la copropriété ; qu’en se fondant, pour
déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires, sur la
circonstance inopérante que le coût du contrat de gestion du syndic avait été
mentionné dans les comptes afférents aux années pour lesquelles l’assemblée
avait donné quitus, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au
regard des articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le syndicat des copropriétaires de la
Résidence Les Hespérides fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de
sa demande de condamnation solidaire des sociétés Sopregi
et Compass Group France à lui verser la somme de 759.932,74 euros au titre
des prestations de la directrice de la Résidence sur les exercices 1989 à
2001 ; AUX MOTIFS QUE le syndicat de copropriété
insiste sur la nullité de la nomination de la directrice, salariée de Medirest, en application du règlement de copropriété qui
ne prévoit que la nomination d’un salarié du syndicat ou du syndic et de
l’article 39 du décret du 17 mars 1967 ; mais que cette pratique qui n’a pas
été cachée date de 1989 et a aussi été couverte par les quitus successifs ;
que, de même, il souligne les liens de la directrice avec la société Medirest qui fournissait les prestations de repas ; mais
que ce lien découlait du contrat connu et que la prestation de service de Medirest était aussi nécessairement connue ; que là
encore, les quitus ne permettent pas la remise en question sollicitée ; que
le syndicat reproche également d’avoir présenté comptablement le statut de la
directrice comme un salariat direct, mais que cette inexactitude ne changeait
pas la réalité qui était connue ; que le surcoût allégué repose sur la
réalisation par la directrice de prestations incombant au syndic, signatures
de chèques, présentation des appartements aux acquéreurs, contacts et
négociations avec les entreprises notamment ; que ces activités étaient
publiques et nécessairement connues des copropriétaires ; que les éventuelles
irrégularités sont couvertes par les quitus ; que le syndicat formule divers
reproches sur les dispositions du contrat de travail conclu entre la
directrice et la société Medirest, le temps de
travail, la taxe professionnelle, la prime de non concurrence notamment ; que
dans la mesure où le contrat initial, qui ne peut plus être attaqué,
prévoyait que le syndic mettait à disposition du syndicat une de ses
salariées ou une salariée du groupe Eurest, il
facturait normalement au syndicat de copropriété les charges de salaire
correspondant ; que ces charges apparaissaient dans les comptes, même si la
présentation d’un salariat direct était erronée, ce qui n’avait pas de
conséquence sur leur montant ; ALORS QUE le quitus ne vaut décharge de
responsabilité du syndic que pour les actes de gestion dont celui-ci a
informé l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en se bornant à
relever, pour déclarer irrecevable, comme couverte par le quitus donné par
l’assemblée des copropriétaires, la demande du syndicat des copropriétaires
de la Résidence Les Hespérides au titre des prestations de la directrice de
la Résidence, inexactement présentée comme salariée de la copropriété, que
les conditions de nomination de cette directrice n’avaient pas été cachées et
que son lien avec la société Medirest, qui
fournissait les prestations de repas, était nécessairement connu, sans
constater qu’avant de solliciter l’approbation de sa gestion le syndic avait
délivré toutes les informations utiles quant au statut de la directrice, la
cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1993
du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE la cour d’appel qui, après avoir
relevé que le statut de la directrice avait été présenté inexactement comme
étant celui d’un salarié du syndicat, s’est néanmoins fondée, pour dire que
les éventuelles irrégularités étaient couvertes par le quitus, et ainsi
déclarer irrecevable la demande du syndicat, sur la circonstance inopérante
que cette inexactitude ne changeait pas la réalité qui était connue, la cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1993 du
code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS QU’en se bornant encore à relever, pour
déclarer irrecevable la demande du syndicat, que la réalisation par la
directrice de prestations incombant au syndic, telles que la signature des chèques,
la présentation des appartements aux acquéreurs ou les négociations avec les
entreprises, était publique et nécessairement connue des copropriétaires,
sans constater qu’avant de solliciter l’approbation de sa gestion le syndic
avait délivré toutes les informations utiles quant au statut de la
directrice, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des
articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le syndicat des copropriétaires de la
Résidence Les Hespérides fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de
sa demande de condamnation de la société Sopregi à
lui verser la somme de 79.273,49 euros correspondant au déficit cumulé du
service restauration ; AUX MOTIFS QUE le syndicat reproche
l’intervention de la société Medirest et fait
valoir que les pertes du restaurant, chroniques, ont été supportées par la
copropriété, la Sopregi répondant que cela était
structurel sinon nécessaire ; que ces propos figurent en effet dans le
rapport d’expertise ; que l’on peut en effet s’interroger sur la licéité de
telles pratiques ; que cependant, le syndicat fait remarquer que “chaque
année apparaissait cependant au budget prévisionnel pour la restauration l’intervention
de la société MEDIREST”, illustrant ainsi la connaissance qu’en avaient les
organes du syndicat et notamment l’assemblée, même si cela entraînait un
surcoût ; qu’il n’est pas prétendu que cette intervention ait été cachée à
l’assemblée générale ; que les faits reprochés sur ce point sont couverts par
le quitus ; que le syndicat n’explique pas non plus comment le déficit de la
restauration finalement supporté par la copropriété ou la ré-affectation
qu’il allègue de certains fonds de prévoyance auraient été caché à
l’assemblée générale ; qu’il n’est pas prétendu qu’elles n’aient pas figuré
dans la comptabilité ; que l’affirmation selon laquelle le syndic a ainsi
dissimulé aux copropriétaires l’augmentation préoccupante du budget de
fonctionnement ne repose sur aucune autre donnée de fait suffisamment précise
; ALORS QUE le syndic ne satisfait pas à son
obligation d’informer les copropriétaires de sa gestion par la seule mention
d’une dépense dans les comptes ou le budget de la copropriété ; qu’en se
fondant, pour déclarer irrecevable la demande du syndicat des
copropriétaires, sur la circonstance inopérante que l’intervention de la
société Medirest, à laquelle était sous-traitée
l’activité de restauration, apparaissait dans le budget prévisionnel, la cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1993 du
code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE le quitus ne vaut décharge de
responsabilité du syndic que pour les actes de gestion dont il a informé
l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en se bornant à relever, pour
déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires, qu’il
n’était pas prétendu que l’intervention de la société Medirest
et les modalités de financement du déficit lié à la restauration aient été
cachées à l’assemblée générale, sans constater qu’avant de solliciter
l’approbation de sa gestion le syndic avait délivré toutes les informations
utiles quant aux prestations fournies par la société Medirest
et à leur coût, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard
des articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Le syndicat des copropriétaires de la
Résidence Les Hespérides fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de
sa demande de condamnation de la société Sopregi à
lui verser la somme de 54.118 euros au titre du déficit résultant de la
gestion du personnel d’entretien ; AUX MOTIFS QUE le syndicat demande 54.118
euros “au titre des charges d’entretien” au motif que la charge réelle des
femmes de ménage devait s’élever à francs au lieu de 112.238,44, soit un
manque de 58.000 francs ; que le taux horaire serait de 17 francs alors que
le salaire minimum s’élevait à 44 francs ; que, dans les conclusions n’est
pas précisée l’année à laquelle ce décompte se référerait ni à partir de quel
document il serait établi ; que la lecture des dires adressés à l’expert ne
permet pas de les retrouver, et qu’il n’est fait référence à aucune pièce
précise ; que l’on ne sait pas d’où proviennent ces chiffres ; que l’expert,
recherchant si la refacturation des ces charges au
syndicat était légitime, écrit (p. 50) après avoir sélectionné la situation
comptable du 1er janvier 2001 aux 31 décembre 2001 : «je peux y lire
notamment, «Recettes femmes de ménage 112.238,44 F». J’ai pu voir qu’en 2001,
les femmes de ménage étaient refacturées aux résidents 77 F TTC de l’heure.
La TVA étant à 19,6 %, cela détermine un taux horaire hors taxe de 77/1,196 =
64,38F. Les recettes sur la situation comptable sont hors taxes. Cela permet
de déterminer le nombre d’heures facturées aux résidents 112.238,44/64,38 =
1.743 heures. Ensuite, j’ai repris la trentaine de dossiers de résidents
comportant des fiches mensuelles avec des heures de femme de ménage. Et j’aboutis
à un total de 1.756,32 heures. Les deux valeurs sont très proches. Cela me
permet de conclure que la procédure mise en place donne une assurance
raisonnable que les heures de femme de ménage constatées sur les parties
privatives ont bien fait l’objet de facturation au profit du Syndicat de
Copropriétaires » ; que les conclusions du syndicat des copropriétaires
ignorent complètement ce raisonnement ; que le rapport d’expertise n’est donc
pas utilement critiqué ; ALORS QUE dans ses conclusions d’appel (p. 38
§ 10) le syndicat des copropriétaires faisait valoir que les recettes
relatives aux heures de ménage réalisées depuis 1989 dans l’appartement de la
directrice n’avaient pas été comptabilisées par le syndic ; qu’en ne
répondant pas à ce moyen, de nature à établir que le syndic devait indemniser
le syndicat des copropriétaires à raison de son manquement dans la
facturation des frais de femme de ménage, la cour d’appel, qui a privé sa
décision de motifs, a violé l’article 455 du code de procédure civile. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION Le syndicat des copropriétaires de la
Résidence Les Hespérides fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de
sa demande de condamnation de la société Sopregi à lui
verser la somme de 548.783,69 euros correspondant à l’évaluation de la
fraction de matériel disparu à défaut par le syndic d’avoir satisfait à son
obligation d’établissement des inventaires semestriels et mensuels ; AUX MOTIFS QUE le syndicat de copropriétaires
reproche encore à la Sopregi de ne pas avoir
procédé à l’établissement des inventaires de matériel, de mobilier, de
vaisselle et de couverts contractuellement prévus ; que selon le contrat de
gestion, ces inventaires devaient intervenir semestriellement pour le gros
matériel, mensuellement pour le petit ; qu’aucun inventaire n’a été fourni ;
que le syndicat de copropriété sollicite 48.500€ correspondant à l’évaluation
du matériel ayant disparu ; que cependant, à défaut d’établissement des inventaires
antérieurs, il est impossible de savoir si du matériel a disparu ou manque
pour des raisons autres que l’usure, l’obsolescence ou une autre cause
légitime ; qu’il n’est fait état d’aucune demande antérieure de l’assemblée
générale ou du conseil syndical sur ce point ; que dans ces conditions, il
n’est pas possible d’établir une perte de matériel justifiant une indemnité à
la charge de la Sopregi ; que cette demande doit
aussi être rejetée ; ALORS QUE le juge qui constate la réalité d’un
préjudice ne peut refuser de le réparer ; que la cour d’appel qui, bien
qu’elle ait constaté qu’à défaut d’établissement des inventaires relatifs au
matériel, mobilier, vaisselle et couverts, il était impossible de savoir si
du matériel avait disparu ou manqué, a néanmoins refusé d’indemniser le
préjudice, résultant de l’impossibilité à laquelle se heurtait le syndicat,
dont elle avait constaté l’existence, a violé l’article 1147 du code civil. SIXIEME MOYEN DE CASSATION Le syndicat des copropriétaires de la résidence
Les Hespérides fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de sa demande
de condamnation de la société Sopregi à lui verser
la somme de 106.000 euros au titre de la différence entre le montant des
versements effectués par les copropriétaires au titre du fonds de prévoyance
et le solde de celui-ci à la date de sa reddition des comptes ; AUX MOTIFS QUE le syndicat reproche à la Sopregi d’avoir utilisé des sommes déposées sur le fonds
de prévoyance et destinées à des travaux importants à des dépenses de
fonctionnement ; qu’aucun détournement n’est allégué ; que le syndicat ne
prétend pas s’être trouvé en difficulté en raison d’une insuffisance du fonds
de prévoyance ; qu’il ne conteste d’ailleurs pas l’affirmation de la Sopregi faisant valoir les votes des assemblées générales
sur ces affectations, mais se réfère au devoir de conseil du syndic ; qu’il
soutient seulement que cela a permis de dissimuler l’augmentation
préoccupante du budget de fonctionnement ; mais qu’il ne prétend pas que ces
réaffectations ne soient pas apparues dans la comptabilité ; que la
dissimulation n’est pas établie ; que, dans la mesure où les votes ne sont
pas contestés, il n’y a pas de dérogation au quitus ; ALORS QUE le syndic ne satisfait pas à son
obligation d’informer les copropriétaires de sa gestion par la seule mention
d’une dépense dans les comptes de la copropriété ; qu’en se fondant, pour
déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires, sur la
circonstance inopérante qu’il n’était pas prétendu que les réaffectations des
sommes destinées au fonds de prévoyance n’étaient pas apparues en
comptabilité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard
des articles 1993 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965. |
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