00043608 CHARTE Ne
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Contrats renouvelables
par tacite reconduction Application de l’art. L
136-1 Code consommation (loi Chatel) Syndicat des
copropriétaires ; qualité de non professionnel Syndicat administré par un syndic professionnel ;
circonstance indifférente Application de l’article
L 136-1 (oui) Question
incidemment évoquée : la qualité du syndic professionnel indiqué comme « client »
au pied d’un contrat qu’il a signé pour le compte d’un syndicat de
copropriétaires. Cour de
cassation chambre civile 1ere 25 novembre 2015 Décision
attaquée : Cour d’appel de Versailles , du 6 mai 2014 N° de
pourvoi: 14-20760 Cassation
partielle Sur le
premier moyen, pris en sa seconde branche : Vu les articles
1984 du code civil et L. 136-1 du code de la consommation, ce dernier dans sa
rédaction issue de la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué, que la société Tagerim Val
de Seine, aux droits de laquelle vient la société Foncia
Arc de Seine, agissant en qualité de syndic de plusieurs syndicats de
copropriétaires, a conclu avec la société Christal
divers contrats de prestation de services, renouvelables par tacite
reconduction, sauf préavis donné par lettre recommandée avec demande d’avis
de réception trois mois avant leur terme ; que, se prévalant des dispositions
de l’article L. 136-1 du code de la consommation, elle a résilié ces contrats
sans respecter le délai de préavis ; que le prestataire l’a assignée en
paiement de dommages-intérêts au titre de leur inexécution ; Attendu
que, pour accueillir cette demande, l’arrêt retient que, si l’article L.
136-1 du code précité est applicable aux personnes morales, un syndicat de
copropriétaires qui confie à un syndic professionnel le soin de négocier,
conclure et assurer le suivi des contrats relatifs à la copropriété, ne
saurait bénéficier d’une telle disposition ; Qu’en
statuant ainsi, alors que la représentation d’un syndicat de copropriétaires
par un syndic professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de
non-professionnel, en sorte qu’il peut bénéficier des dispositions de
l’article L. 136-1 susmentionné nonobstant cette représentation, la cour
d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES
MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi
: CASSE ET
ANNULE, sauf en ce qu’il rejette la fin de non-recevoir soulevée par la
société Arc de Seine, l’arrêt rendu le 6 mai 2014, entre les parties, par la
cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur les autres points, la
cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et,
pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris ; Condamne la
société Christal aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur
les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent
arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt
partiellement cassé ; Ainsi fait
et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le
président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille quinze. Commentaire : La société Tagerim Val de Seine, aux droits de laquelle vient la
société Foncia Arc de Seine, agissant en qualité de
syndic de plusieurs syndicats de copropriétaires, a conclu avec la société Christal divers contrats de prestation de services,
renouvelables par tacite reconduction, sauf préavis donné par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception trois mois avant leur terme ; Sur le
fondement de l’article L. 136-1 du code de la consommation, elle a résilié
ces contrats sans respecter le délai de préavis ; Le
prestataire l’a assignée en paiement de dommages-intérêts au titre de leur
inexécution ; Le tribunal
avait jugé « qu’un syndicat de
copropriétaire perd la qualité de consommateur et de non-professionnel
lorsqu’il mandate un syndic professionnel de la copropriété pour négocier,
conclure et assurer le suivi de contrats concernant la copropriété » Cette solution n’est pas
absurde car le choix d’un syndic professionnel a pour principale raison
d’être le souci de bénéficier des avis et de la qualité de gestion d’un
professionnel. Force est d’admettre que les
organisations professionnelles n’ont pas réussi à faire une sélection fiable
parmi leurs membres. La Cour
d’appel a retenu ce principe : « que le
tribunal avait donc estimé à juste titre qu’un syndicat de copropriétaire
perd la qualité de consommateur et de non-professionnel lorsqu’il mandate un
syndic professionnel de la copropriété pour négocier, conclure et assurer le
suivi de contrats concernant la copropriété » Mais elle a
jugé l’action contre Tagérim prise en son nom
propre : « Il n’est pas établi que la Société TAGERIM VAL DE SEINE
ait pu signer les contrats en son nom personnel ; que par conséquent, en
l’absence de lien contractuel entre la SAS CHRISTAL et la Société TAGERIM VAL
DE SEINE, l’éventuelle responsabilité de cette dernière ne saurait être
engagée sur un fondement contractuel, mais peut en
revanche l’être sur un fondement délictuel en application des dispositions de
l’article 1382 du Code civil ; qu’en effet, l’apposition de sa
signature sur les contrats litigieux par la Société TAGERIM VAL DE SEINE ou
ses prédécesseurs rend nécessairement recevable l’action dirigée contre elle
par la SAS CHRISTAL, qui a un intérêt à. agir contre le syndic de copropriété
qui lui pourrait lui causer, par sa faute, un préjudice ; qu’aussi, la
Société TAGERIM VAL DE SEINE sera déboutée de sa fin de non-recevoir, et
l’action engagée sera déclarée recevable » Sur le fond
elle a jugé ensuite : « qu’or, contrairement aux prétentions de la
Société TAGERIM VAL DE SEINE, un syndic de copropriété exerce une activité
professionnelle même lorsqu’il représente un syndicat de copropriétaires ; que ce dernier perd la qualité de consommateur et de
non-professionnel lorsqu’il mandate un syndic professionnel de la copropriété
pour négocier, conclure et assurer le suivi de contrats concernant la
copropriété ; qu’en
l’espèce, il apparaît clairement que les contrats en
cause ont été conclus et signés par la Société TAGERIM VAL DE SEINE ou ses
prédécesseurs en qualité de syndic professionnel et non par les syndicats de
copropriétaires eux-mêmes, le syndic de
copropriété étant désigné en qualité de client ; que par conséquent,
les dispositions protectrices de l’article L. 136-1 du Code de la
consommation ne sauraient trouver application pour la Société TAGERIM VAL DE
SEINE qui se devait dès lors de respecter le délai de préavis fixé au contrat
; qu’or, il est constant que les résiliations invoquées par la Société
TAGERIM VAL DE SEINE l’ont été en violation du préavis contractuel ; que la
SAS CHRISTAL est ainsi fondée à être indemnisée de son préjudice, lequel
découle du non-respect des dispositions contractuelles tenant aux conditions
de résiliation » La Cour d’appel ne pouvait raisonnablement pas
juger : « que les contrats en cause ont été
conclus et signés par la Société TAGERIM VAL DE SEINE ou ses prédécesseurs en
qualité de syndic professionnel et non par les syndicats de copropriétaires
eux-mêmes, le syndic de copropriété étant
désigné en qualité de client ». Elle
retient finalement la responsabilité
délictuelle du syndic Tagerim pour avoir
résilié les contrats de l’entreprise sans avoir respecté le délai de trois
mois stipulé dans les contrats. Elle juge à cet égard que Tagerim,
syndic professionnel, ne pouvait se prévaloir de l’article 136-1 du Code de
la consommation pour bénéficier du délai raccourci de résiliation. La société Tagerim a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt
la condamnant faisant valoir notamment ET ALORS QUE, deuxièmement, la
vérification de qualité de non-professionnel permettant l’application de l’article
L. 136-1 du Code de la consommation, s’effectue en considérant, non pas la
personne du mandataire, tel que le syndic, mais la personne du cocontractant,
tel le syndicat des copropriétaires ; qu’en décidant le contraire, pour ne
raisonner que sur la personne du syndic, et non sur la personne constituée
par le syndicat des copropriétaires, les juges du fond ont violé les articles
1134, 1984 et 1997 du Code civil, l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 et l’article L. 136-1 du Code de la consommation, tel qu’issu de
la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008. La Cour de cassation casse l’arrêt : Attendu que, pour accueillir
cette demande, l’arrêt retient que, si l’article L. 136-1 du code précité est
applicable aux personnes morales, un syndicat de copropriétaires qui confie à
un syndic professionnel le soin de négocier, conclure et assurer le suivi des
contrats relatifs à la copropriété, ne saurait bénéficier d’une telle
disposition ; Qu’en statuant ainsi, alors
que la représentation d’un syndicat de copropriétaires par un syndic
professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel, en
sorte qu’il peut bénéficier des dispositions de l’article L. 136-1
susmentionné nonobstant cette représentation, la cour d’appel a violé les textes
susvisés ; Elle a pris
le soin de confirmer sa jurisprudence : « la représentation d’un
syndicat de copropriétaires par un syndic professionnel ne lui fait pas
perdre sa qualité de non-professionnel, en sorte qu’il peut bénéficier des
dispositions de l’article L. 136-1 susmentionné nonobstant cette
représentation ; C’est l’enseignement
principal de l’arrêt. On ne
saurait néanmoins oublier qu’en 2016 une Cour d’appel a pu juger que les
contrats en cause ont été conclus et signés par la Société TAGERIM VAL DE
SEINE ou ses prédécesseurs en qualité de syndic professionnel et non par les
syndicats de copropriétaires eux-mêmes, parce que le syndic de copropriété était désigné en
qualité de client » ! MOYENS
ANNEXES au présent arrêt. Moyens
produits par la SCP Foussard et Froger,
avocat aux Conseils, pour la société Foncia Arc de
Seine. PREMIER
MOYEN DE CASSATION L’arrêt
partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QUE, confirmant
le jugement, il a maintenu le principe de la condamnation retenue par les
premiers juges, puis réformant partiellement le jugement, condamné la Société
TAGERIM VAL DE SEINE (aujourd’hui FONCIA ARC DE SEINE) à payer à la Société
CHRISTAL la somme principale de 4.192 ¿ à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS
PROPRES QUE « sur la recevabilité des actions, aux termes de l’article 1382
du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un
dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, cette
responsabilité pouvant naître à l’occasion de l’exécution d’un contrat. La
société Tagerim syndic de copropriétés a agi en
l’espèce en tant que représentant de différents syndicats de copropriétaires.
Elle a négocié les contrats en question ou est venue aux droits des syndics
qui les ont négociés, a géré elle-même l’exécution de ces conventions et a,
de son propre chef, décidé de résilier ces contrats. Ce faisant, elle a
engagé sa responsabilité délictuelle, rendant recevable l’action dirigée
contre elle par la société Christal sur ce
fondement ; qu’il y a donc lieu de déclarer cette action recevable et de
confirmer le jugement de ce chef ; que sur l’application de l’article L.
136-1 du code de la consommation, les contrats dont l’application est
discutée dans le présent litige contiennent tous la disposition selon
laquelle “le contrat est renouvelable par tacite reconduction d’année civile
en année civile, sauf préavis donné par lettre recommandée avec accusé de
réception trois mois avant son expiration” ; que ces contrats ont été signés
par la société Tagerim Val de Seine ou ses
prédécesseurs ; qu’aux
termes de l’article L. 136-1 du code de la consommation, le professionnel
prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois
mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet
de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a
conclu avec une clause de reconduction tacite ; que lorsque cette information
ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le
consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à
compter de la date de reconduction. Ces dispositions sont applicables aux
consommateurs et aux non-professionnels ; que s’il est établi qu’une personne
morale peut bénéficier des dispositions de l’article L. 136-1 du code de la
consommation, il reste qu’un syndic de copropriétaire est un professionnel de
la copropriété et n’est pas éligible aux dispositions destinées à protéger un
consommateur ordinaire qui ne serait pas rompu aux règles et pratiques
ordinaires du secteur concerné ; que le tribunal
avait donc estimé à juste titre qu’un syndicat de copropriétaire perd la
qualité de consommateur et de non-professionnel lorsqu’il mandate un syndic
professionnel de la copropriété pour négocier, conclure et assurer le suivi
de contrats concernant la copropriété ; que sur le
préjudice, la société Christal produit les factures
et contrats suivants contrat 54 rue de Tolbiac, Paris, facture 1109010897,
100,37¿ contrat 106 avenue Emile Zola, Boulogne Billancourt, facture
1111023394, 213,75E, - contrat 188 avenue Emile Zola, Boulogne Billancourt,
facture 1109007590,165,87E contrat 70 rue de l’Est, Boulogne Billancourt,
facture 1109021150, 103,53¿, contrat 70 rue de l’Est, Boulogne Billancourt,
facture 1110013382, 74,91¿, - contrat 251bis Bd Jean hures, Boulogne
Billancourt, facture 111101253, 129,74E, contrat 9/9bis rue Chevalier de la
Barre, Issy les Moulineaux, facture 110907608,
172,91 ¿, contrat 2/2bis rue Pierre Brossolette, Issy les Moulineaux,
facture 1109006196, 58,14¿, contrat 2/2bis rue Pierre Brossolette, Issy les Moulineaux, facture 1109008577, 156,76¿ ; contrat 3 place
du Président Kennedy, Issy les Moulineaux, facture
1109001223, 103, 38 ¿, - contrat 3 place du Président Kennedy, Issy les Moulineaux, facture 1309000187, 339,51C, contrat 3 Bd
Voltaire, Issy les Moulineaux, facture 1109021214,
106,46¿, contrat 3 Bd Voltaire, Issy les Moulineaux,
facture 1111020327, 113,05C, contrat 28/30 sentier des Vezoux,
Clamart, facture 1109017283, 1497,11¿, contrat 28/30 sentier des Vezoux, Clamart, facture 1111016049, 1589,78¿, contrat
174/184 avenue de Paris, Châtillon, facture 1106001471, 175 ¿, - contrat
174/184 avenue de Paris, Châtillon, facture 1109025036, 338,49¿ ; que ces
factures correspondent pour partie à des prestations non aléatoires qui
auraient dû être réglées si les contrats n’avaient pas été résiliés
irrégulièrement ou à des prestations contractuelles qui n’ont pas fait
l’objet de résiliation et dont la réalité est suffisamment démontrée au vu
des pièces produites » ; ET AUX
MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur la recevabilité de la demande, aux
termes de l’article 1165 du Code civil, les conventions n’ont d’effet
qu’entre les parties contractantes, elles ne nuisent point aux tiers, et
elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 ; qu’en
l’espèce, il ressort de l’analyse des contrats produits que la Société
TAGERIM VAL DE SEINE, ou ses prédécesseurs à la suite desquels la Société
TAGERIM VAL DE SEINE ne conteste pas être intervenue, a agi en qualité de
représentante des différentes copropriétés concernées, ayant été désignée
comme le “client” de la SAS CHRISTAL. Il n’est pas établi que la Société
TAGERIM VAL DE SEINE ait pu signer les contrats en son nom personnel ; que
par conséquent, en l’absence de lien contractuel entre la SAS CHRISTAL et la
Société TAGERIM VAL DE SEINE, l’éventuelle responsabilité de cette dernière
ne saurait être engagée sur un fondement contractuel, mais peut en revanche
l’être sur un fondement délictuel en application des dispositions de
l’article 1382 du Code civil ; qu’en effet, l’apposition de sa signature sur
les contrats litigieux par la Société TAGERIM VAL DE SEINE ou ses
prédécesseurs rend nécessairement recevable l’action dirigée contre elle par
la SAS CHRISTAL, qui a un intérêt à. agir contre le syndic de copropriété qui
lui pourrait lui causer, par sa faute, un préjudice ; qu’aussi, la Société
TAGERIM VAL DE SEINE sera déboutée de sa fin de non-recevoir, et l’action
engagée sera déclarée recevable ; que sur la
demande en paiement, il ressort des contrats litigieux qu’ils contiennent
tous au verso la disposition suivante “le contrat est renouvelable par tacite
reconduction d’année civile en année civile, sauf préavis donné par lettre
recommandée avec accusé de réception trois mois avec son expiration” ; que
l’’article L. 136-1 du Code de la consommation dispose que le professionnel
prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois
mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet
de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a
conclu avec une clause de reconduction tacite ; que lorsque cette information
ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le
consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat à tout moment à
compter de la date de reconduction. ... ; que les dispositions du présent
article ... sont applicables aux consommateurs et aux non-professionnels ;
qu’or, contrairement aux prétentions de la Société TAGERIM VAL DE SEINE, un
syndic de copropriété exerce une activité professionnelle même lorsqu’il
représente un syndicat de copropriétaires ; que ce dernier perd la qualité de
consommateur et de non-professionnel lorsqu’il mandate un syndic
professionnel de la copropriété pour négocier, conclure et assurer le suivi
de contrats concernant la copropriété ; qu’en l’espèce, il apparaît
clairement que les contrats en cause ont été conclus et signés par la Société
TAGERIM VAL DE SEINE ou ses prédécesseurs en qualité de syndic professionnel
et non par les syndicats de copropriétaires eux-mêmes, le syndic de
copropriété étant désigné en qualité de client ; que par conséquent, les
dispositions protectrices de l’article L. 136-1 du Code de la consommation ne
sauraient trouver application pour la Société TAGERIM VAL DE SEINE qui se
devait dès lors de respecter le délai de préavis fixé au contrat ; qu’or, il
est constant que les résiliations invoquées par la Société TAGERIM VAL DE
SEINE l’ont été en violation du préavis contractuel ; que la SAS CHRISTAL est
ainsi fondée à être indemnisée de son préjudice, lequel découle du
non-respect des dispositions contractuelles tenant aux conditions de
résiliation ; que la résiliation abusive à effet immédiat en décembre 2008
par la Société TAGERIM VAL DE SEINE de certains des contrats a en effet privé
la SAS CHRISTAL, des revenus qu’elle aurait dû percevoir en 2009 ; que la SAS
CHRISTAL sollicite la somme de 5.553,44 f au titre de diverses factures
impayées ; que toutefois, d’une part, en l’absence de production des factures
n° 11 12 002 536 pour un montant de 114,68¿, n° 11 11
020 327 pour un montant de 113,05 C, n° 11 09 007 608 pour un montant de
172,91 e et n° 11 11 016 049 pour un montant de
1.589,78 f, la SAS CHRISTAL ne peut qu’être déboutée de sa demande
relativement à ces factures ; que d’autre part, la SAS CHRISTAL ne produit
pas le contrat s’agissant des copropriétés sises 106 et 188 avenue Emile Zola
à BOULOGNE BILLANCOURT de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande
relative aux factures n° 11 11 023 394 pour un
montant de 213,75 ¿ et If Il 09 007 590 pour un montant de 165,87 ¿ ; qu’en
revanche, s’agissant des autres factures ci-après énumérées, la SAS CHRISTAL
est fondée à en réclamer le paiement à titre de dommages et intérêts compte
tenu du préjudice subi du fait du non-respect des conditions de résiliation
prévues au contrat ou de l’absence de preuve de ce que la résiliation a bien
été effectuée, l’accusé réception de la lettre de résiliation n’étant pas
systématiquement produit : facture n° 11 09 021 214 pour un montant de
106,46¿, facture n° 11 10 013 382 pour un montant de 74,91¿, facture n° 11 09
017283 pour un montant de 1.497,11 ¿, facture n° 11 11
012 353 pour un montant de 129,74 ¿, facture n° 11 06 001 471 pour un montant
de 175 ¿, facture n° 11 09 025 036 pour un montant de 338,49 ¿, facture n° 11
09 021 250 pour un montant de 103,53 ¿, facture n° 13 09 000 187 pour un
montant de 339,51 ¿, facture n° 11 009 010897 pour un montant de 100,37 ¿,
facture n° 11 09 001 223 pour un montant de 103,38 ¿, facture n° 11 09 006
196 pour un montant de 58,14 ¿, facture n° 11 09 008 577 pour un montant de
156,76 ¿, soit un total de 3.183,40 ¿ ; que la Société TAGERIM VAL DE SEINE
sera donc condamnée à payer cette somme de 3.183,40 ¿ à titre de dommages et
intérêts à la SAS CHRISTAL, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai
2012 date de l’assignation » ; ALORS QUE,
premièrement, l’article L. 136-1 du Code de la consommation, tel qu’issu de
la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 s’applique aux personnes morales dès lors
qu’elles ont la qualité de non-professionnels, et notamment aux syndicats de
copropriétaires ; qu’en décidant le contraire, les juges du fond ont violé
les articles 6 du Code civil et L. 136-1 du Code de la consommation, tel
qu’issu de la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 ; ET ALORS
QUE, deuxièmement, la vérification de qualité de non-professionnel permettant
l’application de l’article L. 136-1 du Code de la consommation, s’effectue en
considérant, non pas la personne du mandataire, tel que le syndic, mais la
personne du cocontractant, tel le syndicat des copropriétaires ; qu’en décidant
le contraire, pour ne raisonner que sur la personne du syndic, et non sur la
personne constituée par le syndicat des copropriétaires, les juges du fond
ont violé les articles 1134, 1984 et 1997 du Code civil, l’article 14 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l’article L. 136-1 du Code de la
consommation, tel qu’issu de la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008. SECOND
MOYEN DE CASSATION L’arrêt
partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QUE, confirmant
le jugement, il a maintenu le principe de la condamnation retenue par les
premiers juges, puis réformant partiellement le jugement, condamné la Société
TAGERIM VAL DE SEINE (aujourd’hui FONCIA ARC DE SEINE) à payer à la Société
CHRISTAL la somme principale de 4.192 ¿ à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS
PROPRES QUE « sur la recevabilité des actions, aux termes de l’article 1382
du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un
dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, cette
responsabilité pouvant naître à l’occasion de l’exécution d’un contrat. La
société Tagerim syndic de copropriétés a agi en
l’espèce en tant que représentant de différents syndicats de copropriétaires.
Elle a négocié les contrats en question ou est venue aux droits des syndics
qui les ont négociés, a géré elle-même l’exécution de ces conventions et a,
de son propre chef, décidé de résilier ces contrats. Ce faisant, elle a
engagé sa responsabilité délictuelle, rendant recevable l’action dirigée
contre elle par la société Christal sur ce
fondement ; qu’il y a donc lieu de déclarer cette action recevable et de
confirmer le jugement de ce chef ; que sur l’application de l’article L.
136-1 du code de la consommation, les contrats dont l’application est
discutée dans le présent litige contiennent tous la disposition selon
laquelle “le contrat est renouvelable par tacite reconduction d’année civile
en année civile, sauf préavis donné par lettre recommandée avec accusé de
réception trois mois avant son expiration” ; que ces contrats ont été signés
par la société Tagerim Val de Seine ou ses
prédécesseurs ; qu’aux
termes de l’article L. 136-1 du code de la consommation, le professionnel
prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois
mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet
de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a
conclu avec une clause de reconduction tacite ; que lorsque cette information
ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le
consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à
compter de la date de reconduction. Ces dispositions sont applicables aux
consommateurs et aux non-professionnels ; que s’il est établi qu’une personne
morale peut bénéficier des dispositions de l’article L. 136-1 du code de la
consommation, il reste qu’un syndic de copropriétaire est un professionnel de
la copropriété et n’est pas éligible aux dispositions destinées à protéger un
consommateur ordinaire qui ne serait pas rompu aux règles et pratiques
ordinaires du secteur concerné ; que le tribunal avait donc estimé à juste
titre qu’un syndicat de copropriétaire perd la qualité de consommateur et de non-professionnel
lorsqu’il mandate un syndic professionnel de la copropriété pour négocier,
conclure et assurer le suivi de contrats concernant la copropriété ; que sur
le préjudice, la société Christal produit les
factures et contrats suivants contrat 54 rue de Tolbiac, Paris, facture
1109010897, 100,37¿ contrat 106 avenue Emile Zola, Boulogne Billancourt,
facture 1111023394, 213,75E, - contrat 188 avenue Emile Zola, Boulogne
Billancourt, facture 1109007590,165,87E contrat 70 rue de l’Est, Boulogne
Billancourt, facture 1109021150, 103,53¿, contrat 70 rue de l’Est, Boulogne
Billancourt, facture 1110013382, 74,91¿, - contrat 251bis Bd Jean hures,
Boulogne Billancourt, facture 111101253, 129,74E, contrat 9/9bis rue
Chevalier de la Barre, Issy les Moulineaux, facture
110907608, 172,91¿, contrat 2/2bis rue Pierre Brossolette, Issy les Moulineaux, facture 1109006196, 58,14¿, contrat 2/2bis
rue Pierre Brossolette, Issy les Moulineaux,
facture 1109008577, 156,76 ¿ ; contrat 3 place du Président Kennedy, Issy les
Moulineaux, facture 1109001223, 103, 38 ¿, -
contrat 3 place du Président Kennedy, Issy les Moulineaux,
facture 1309000187, 339,51C, contrat 3 Bd Voltaire, Issy les Moulineaux, facture 1109021214, 106,46¿, contrat 3 Bd
Voltaire, Issy les Moulineaux, facture 1111020327,
113,05C, contrat 28/30 sentier des Vezoux, Clamart,
facture 1109017283, 1497,11¿, contrat 28/30 sentier des Vezoux,
Clamart, facture 1111016049, 1589,78¿, contrat 174/184 avenue de Paris,
Châtillon, facture 1106001471, 175 ¿, - contrat 174/184 avenue de Paris,
Châtillon, facture 1109025036, 338,49¿ ; que ces factures correspondent pour
partie à des prestations non aléatoires qui auraient dû être réglées si les
contrats n’avaient pas été résiliés irrégulièrement ou à des prestations
contractuelles qui n’ont pas fait l’objet de résiliation et dont la réalité
est suffisamment démontrée au vu des pièces produites » ; ET AUX
MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur la recevabilité de la demande, aux
termes de l’article 1165 du Code civil, les conventions n’ont d’effet
qu’entre les parties contractantes, elles ne nuisent point aux tiers, et
elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 ; qu’en
l’espèce, il ressort de l’analyse des contrats produits que la Société
TAGERIM VAL DE SEINE, ou ses prédécesseurs à la suite desquels la Société
TAGERIM VAL DE SEINE ne conteste pas être intervenue, a agi en qualité de
représentante des différentes copropriétés concernées, ayant été désignée
comme le “client” de la SAS CHRISTAL. Il n’est pas établi que la Société
TAGERIM VAL DE SEINE ait pu signer les contrats en son nom personnel ; que
par conséquent, en l’absence de lien contractuel entre la SAS CHRISTAL et la
Société TAGERIM VAL DE SEINE, l’éventuelle responsabilité de cette dernière
ne saurait être engagée sur un fondement contractuel, mais peut en revanche
l’être sur un fondement délictuel en application des dispositions de
l’article 1382 du Code civil ; qu’en effet, l’apposition de sa signature sur
les contrats litigieux par la Société TAGERIM VAL DE SEINE ou ses
prédécesseurs rend nécessairement recevable l’action dirigée contre elle par
la SAS CHRISTAL, qui a un intérêt à. agir contre le syndic de copropriété qui
lui pourrait lui causer, par sa faute, un préjudice ; qu’aussi, la Société
TAGERIM VAL DE SEINE sera déboutée de sa fin de non-recevoir, et l’action
engagée sera déclarée recevable ; que sur la demande en paiement, il ressort
des contrats litigieux qu’ils contiennent tous au verso la disposition
suivante “le contrat est renouvelable par tacite reconduction d’année civile
en année civile, sauf préavis donné par lettre recommandée avec accusé de
réception trois mois avec son expiration” ; que l’’article L. 136-1 du Code
de la consommation dispose que le professionnel prestataire de services
informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un
mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de
la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause
de reconduction tacite ; que lorsque cette information ne lui a pas été
adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur
peut mettre gratuitement un terme au contrat à tout moment à compter de la
date de reconduction. ... ; que les dispositions du présent article ... sont
applicables aux consommateurs et aux non-professionnels ; qu’or,
contrairement aux prétentions de la Société TAGERIM VAL DE SEINE, un syndic
de copropriété exerce une activité professionnelle même lorsqu’ il représente
un syndicat de copropriétaires ; que ce dernier perd la qualité de
consommateur et de non-professionnel lorsqu’il mandate un syndic
professionnel de la copropriété pour négocier, conclure et assurer le suivi
de contrats concernant la copropriété ; qu’en l’espèce, il apparaît
clairement que les contrats en cause ont été conclus et signés par la Société
TAGERIM VAL DE SEINE ou ses prédécesseurs en qualité de syndic professionnel
et non par les syndicats de copropriétaires eux-mêmes, le syndic de
copropriété étant désigné en qualité de client ; que par conséquent, les
dispositions protectrices de l’article L. 136-1 du Code de la consommation ne
sauraient trouver application pour la Société TAGERIM VAL DE SEINE qui se
devait dès lors de respecter le délai de préavis fixé au contrat ; qu’or, il
est constant que les résiliations invoquées par la Société TAGERIM VAL DE
SEINE l’ont été en violation du préavis contractuel ; que la SAS CHRISTAL est
ainsi fondée à être indemnisée de son préjudice, lequel découle du
non-respect des dispositions contractuelles tenant aux conditions de
résiliation ; que la résiliation abusive à effet immédiat en décembre 2008
par la Société TAGERIM VAL DE SEINE de certains des contrats a en effet privé
la SAS CHRISTAL, des revenus qu’elle aurait dû percevoir en 2009 ; que la SAS
CHRISTAL sollicite la somme de 5.553,44 f au titre de diverses factures
impayées ; que toutefois, d’une part, en l’absence de production des factures
n° 11 12 002 536 pour un montant de 114,68¿, n° 11 11
020 327 pour un montant de 113,05 C, n° 11 09 007 608 pour un montant de
172,91 e et n° 11 11 016 049 pour un montant de
1.589,78 f, la SAS CHRISTAL ne peut qu’être déboutée de sa demande
relativement à ces factures ; que d’autre part, la SAS CHRISTAL ne produit
pas le contrat s’agissant des copropriétés sises 106 et 188 avenue Emile Zola
à BOULOGNE BILLANCOURT de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande
relative aux factures n° 11 11 023 394 pour un
montant de 213,75 ¿ et If Il 09 007 590 pour un montant de 165,87 ¿ ; qu’en
revanche, s’agissant des autres factures ci-après énumérées, la SAS CHRISTAL
est fondée à en réclamer le paiement à titre de dommages et intérêts compte
tenu du préjudice subi du fait du non-respect des conditions de résiliation
prévues au contrat ou de l’absence de preuve de ce que la résiliation a bien
été effectuée, l’accusé réception de la lettre de résiliation n’étant pas
systématiquement produit : facture n° 11 09 021 214 pour un montant de
106,46¿, facture n° 11 10 013 382 pour un montant de 74,91¿, facture n° 11 09
017283 pour un montant de 1.497,11 ¿, facture n° 11 11
012 353 pour un montant de 129,74 ¿, facture n° 11 06 001 471 pour un montant
de 175 ¿, facture n° 11 09 025 036 pour un montant de 338,49 ¿, facture n° 11
09 021 250 pour un montant de 103,53 ¿, facture n° 13 09 000 87 pour un
montant de 339,51 ¿, facture n° 11 009 010897 pour un montant de 100,37 ¿,
facture n° 11 09 001 223 pour un montant de 103,38 ¿, facture n° 11 09 006
196 pour un montant de 58,14 ¿, facture n° 11 09 008 577 pour un montant de
156,76 ¿, soit un total de 3.183,40¿ ; que la Société TAGERIM VAL DE SEINE
sera donc condamnée à payer cette somme de 3.183,40 ¿ à titre de dommages et
intérêts à la SAS CHRISTAL, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai
2012 date de l’assignation » ; ALORS QUE,
premièrement, aucune faute ne peut être imputée au syndic de copropriété, par
un tiers, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, dès lors
qu’agissant au nom de la copropriété, le syndic a mis en oeuvre
une règle légale, dont la copropriété pouvait se prévaloir ; qu’en l’espèce,
comme il a été montré à propos du premier moyen, l’article L. 136-1 du Code
de la consommation, tel qu’issu de la loi n° 2008-3 du janvier 2008,
autorisait les copropriétés à résilier les conventions à leur terme, faute
d’avoir été avisées de la possibilité d’une non-reconduction par le
prestataire ; qu’en agissant comme il l’a fait, le syndic ne pouvait se voir
imputer une faute, puisqu’il s’est borné, ce à quoi il était tenu, à mettre
en oeuvre, nom des copropriétés, un droit qui leur
était légalement reconnu ; qu’à cet égard l’arrêt encourt la censure pour
violation de l’article 1382 du Code civil ; ALORS QUE,
deuxièmement, dès lors que le syndic doit agir au mieux des intérêts de la
copropriété, notamment en mettant en oeuvre les
droits nés d’une règle d’ordre public dont elle peut bénéficier, il ne peut
se voir, dans le même temps imputer une faute, par un tiers, du fait d’avoir
invoqué au nom de la copropriété cette même règle d’ordre public ; que tel
était précisément le cas en l’espèce ; que de ce point de vue également,
l’arrêt a été rendu en violation de l’article 1382 du Code civil ; ALORS QUE,
troisièmement, à supposer que les juges aient valablement écarté
l’application de l’article L. 136-1 du Code de la consommation, à tout le
moins, il leur appartenait d’établir un manquement du syndic à ses
obligations contractuelles vis-à-vis du syndicat de copropriété et de
préciser en quoi un tel manquement pouvait constituer une faute délictuelle à
l’égard du tiers ; qu’à défaut les juges du fond ont privé leur décision de
base légale au regard de l’article 1382 du Code civil. ALORS QUE,
quatrièmement, le mandataire qui a donné à la partie avec laquelle il
contracte en cette qualité une suffisante connaissance de ses pouvoirs, n’est
tenu d’aucune garantie pour ce qui a été fait au-delà, s’il ne s’y est
personnellement soumis, qu’en se fondant sur la violation du contrat
principal ¿ le contrat de prestation de service conclu entre les copropriétés
et la société CHRISTAL ¿ pour engager la responsabilité du mandataire, les
juges du fond ont violé les articles 1382 et 1997 du Code civil. ET ALORS
QUE, cinquièmement, et en toute hypothèse, à supposer qu’une faute puisse
être déduite d’un devoir de prudence et de diligence du syndic, à l’égard du
cocontractant, étranger aux droits et obligations qui sont les siens à
l’égard de la copropriété, de toute façon, aucun manquement à une telle
obligation n’a été relevé à l’égard du syndic ; que de ce point de vue
également, l’arrêt attaqué doit être censuré pour violation de l’article 1382
du Code civil. Publication
: Titrages et
résumés : PROTECTION DES CONSOMMATEURS - Conditions générales des contrats -
Reconduction des contrats - Information - Bénéficiaires - Non-professionnels
- Domaine d’application - Portée La
représentation d’un syndicat de copropriétaires par un syndic professionnel
ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel, en sorte qu’il peut
bénéficier des dispositions de l’article L. 136-1 du code de la consommation
nonobstant cette représentation PROTECTION
DES CONSOMMATEURS - Conditions générales des contrats - Reconduction des
contrats - Information - Bénéficiaires - Non-professionnels - Définition -
Applications diverses - Syndicat de copropriétaires - Représentation par un
syndic professionnel - Portée MANDAT -
Mandataire - Syndic professionnel - Pouvoirs - Représentation d’un syndicat
de copropriétaires - Portée Précédents
jurisprudentiels : Sur l’application du dispositif de protection de
l’article L. 136-1 du code de la consommation aux non-professionnels, à
rapprocher : 1re Civ., 23 juin 2011, pourvoi n°
10-30.645, Bull. 2011, I, n° 122 (cassation) ; 1re Civ.,
25 novembre 2015, pourvoi n° 14-21.873, Bull. 2015, I, n° ??? (rejet) Textes
appliqués : ·
article 1984 du code civil ; article L. 136-1 du
code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-3 du 3
janvier 2008 |
Mise à jour |