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00043608 CHARTE Ne
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Responsabilité du
rénovateur Action en garantie des
vices cachés Exclusivité de l’action
rédhibitoire aux acquéreurs de lots (non) Recevabilité de l’action
du syndicat des copropriétaires Responsabilité d’un bureau de contrôle Solution identique Cour de
cassation chambre civile 3 Audience
publique du 24 juin 2015 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris , du 16 janvier 2014 N° de
pourvoi: 14-15205 Cassation Sur le
premier moyen : Vu les
articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1641 et
1645 du code civil ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 16 janvier 2014) que la société Paris Villiers
(la société) a acquis en 2003 un immeuble qu’elle a rénové puis divisé et
vendu par lots de copropriété, les actes de vente comportant en annexe un
rapport de la société Socotec relatif à l’état de la couverture ; que le
syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis... (le syndicat) a, après une
expertise judiciaire, assigné la société, la société Axa France IARD son assureur
et la société Socotec, afin qu’ils soient déclarés solidairement responsables
des désordres survenus en toiture ; que les défendeurs ont soulevé
l’irrecevabilité des demandes ; Attendu
que, pour dire le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes à
l’encontre de la société Paris Villiers et de la société Axa, l’arrêt retient
que si le syndicat a l’obligation d’assurer la sauvegarde et la conservation
des parties communes de l’immeuble dont fait partie la toiture, il n’est pas
titulaire des actions rédhibitoire et estimatoire réservées aux acquéreurs,
que l’action en garantie des vices cachés est une action qui trouve son
origine dans les contrats de vente auxquels il n’est pas partie et qu’elle
vise à protéger les acquéreurs qui en sont les seuls titulaires ; Qu’en
statuant ainsi, alors que l’action en réparation du préjudice subi du fait
d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire
ou estimatoire et peut, par suite, être engagée de manière autonome et que le
syndicat des copropriétaires ayant qualité pour agir en vue de la sauvegarde
des droits afférents à l’immeuble a qualité pour exercer, contre le vendeur
des lots, l’action en réparation des désordres affectant les parties communes
de l’immeuble vendu ; PAR CES
MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième
moyens : CASSE et
annule, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 16 janvier 2014, entre
les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause
et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour
être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement
composée ; Condamne
les sociétés Paris Villiers et Axa France IARD aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile ; condamne la société Paris
Villiers et la société Axa France IARD, in solidum, à payer la somme de 3 000
euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis... à Paris ; rejette
les autres demandes ; commentaires La société
Paris Villiers a acquis en 2003 un immeuble qu’elle a rénové puis divisé et
vendu par lots de copropriété, les actes de vente comportant en annexe un
rapport de la société Socotec relatif à l’état de la couverture. Après une
expertise judiciaire le syndicat des copropriétaires a assigné la société
Paris Villiers, la société Axa France IARD son assureur et la société
Socotec, afin qu’ils soient déclarés solidairement responsables des désordres
survenus en toiture Les
défendeurs ont soulevé l’irrecevabilité des demandes. Ils ont
fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’est pas titulaire des
actions rédhibitoire et estimatoire réservées aux acquéreurs, que l’action en
garantie des vices cachés est une action qui trouve son origine dans les
contrats de vente auxquels il n’est pas partie et qu’elle vise à protéger les
acquéreurs qui en sont les seuls titulaires. Cette
argumentation séduisante a été suivie par la Cour d’appel de Paris. Elle a
jugé « qu’en effet l’action en
garantie des vices cachés est une action trouvant son origine dans le contrat
de vente visant à protéger les acquéreurs qui en sont par conséquent les
seuls titulaires ; qu’au regard de ces éléments et des moyens pertinents des
premiers juges que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement
entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires
de l’immeuble sis... en son action en garantie des vices cachés ; » Et repris
en outre l’avis du Tribunal de Grande Instance : « que c’est à juste titre
que les parties défenderesses soulèvent que l’action fondée sur la garantie
des vices cachés est une action qui tend à la restitution du prix de vente ou
à une indemnisation au titre d’un moindre prix, de sorte que le syndicat des
copropriétaires qui n’a pas versé le prix d’acquisition ne peut être admis à
exercer cette action ; » Pour la
Cour d’appel la solution est identique à propos de l’obligation d’information « le syndicat des
copropriétaires de l’immeuble sis... n’étant pas partie aux contrats de vente
portant sur l’immeuble litigieux, il est irrecevable à former une action en
dommages et intérêts formée à l’encontre de la SNC Paris Villiers pour
violation par cette dernière de son obligation d’information ou de
renseignement lors de la conclusion des ventes litigieuses ; que le jugement
entrepris sera également confirmé sur ce point ; » Et encore sur
la demande formée contre SOCOTEC à propos du diagnostic technique fourni par
cette société « qu’il n’en reste pas
moins que la demande du Syndicat est fondée sur le fait que le diagnostic
technique qu’il critique aurait été annexé à chacun des contrats de vente des
appartements et aurait eu pour effet de fausser l’information due aux
acquéreurs, la fausseté prétendue du rapport, qui constituerait la faute de
la société SOCOTEC, ayant ainsi entraîné un préjudice ; or, outre qu’il ne
verse aux débats qu’un seul des actes de vente, ainsi que le souligne la
société SOCOTEC, le Syndicat des copropriétaires était tiers par rapport à
ces contrats et n’a pas qualité pour exercer une action fondée sur les
conditions dans lesquelles ils ont été conclus-ni pour faire valoir un défaut
d’information qui ne saurait de toute façon préjudicier qu’aux intérêts des
acquéreurs et ne concerne pas le Syndicat » La Cour de
cassation écarte les solutions adoptées par le Tribunal puis la Cour : Le syndicat des
copropriétaires tient des articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 qualité à agir en garantie des vices cachés relativement aux parties
communes de l’immeuble contre l’auteur des copropriétaires lorsque celui-ci,
propriétaire de l’immeuble en son entier, l’avait placé sous le régime de la
copropriété puis vendu par lots Le syndicat des
copropriétaires tient des articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 qualité à agir en responsabilité sur le fondement de l’article 1602 du
Code civil relativement aux parties communes de l’immeuble contre l’auteur
des copropriétaires lorsque celui-ci, propriétaire de l’immeuble en son
entier, l’avait placé sous le régime de la copropriété puis vendu par lots ; Cause un préjudice au syndicat
des copropriétaires l’erreur commise par la société SOCOTEC FRANCE dans
l’exécution de son obligation d’information quant à l’état exact de la
toiture de l’immeuble examiné ne mettant ainsi pas en mesure les
copropriétaires et, partant, ledit syndicat d’agir au plus tôt pour remédier
au vice et empêcher ainsi la réalisation et l’aggravation de dommages ; Les
articles 1641 et 1645 sont ainsi conçus : Article 1641 Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Article 1645 Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur Il est vrai
que ces textes bicentenaires traitent du vendeur et de l’acquéreur. L’arrêt
fait donc apparaître la prise en compte d’une adaptation liée au régime de la
copropriété. Pour un
immeuble neuf, qu’il ait été construit sous le régime des sociétés de
construction ou sous celui de la vente en l’état futur d’achèvement, la
garantie décennale passe sur la tête du syndicat des copropriétaires. Dans le
même esprit, le syndicat bénéficie de l’assurance dommages-ouvrages souscrite
par le promoteur (Cass. Civ.
3e 20 Octobre 2004) Dans ce
domaine le critère pris en compte par la jurisprudence est le caractère
collectif du préjudice subi. Lorsqu’il est admis, tout se passe comme si le syndicat
exerçait les actions propres aux copropriétaires. Mais le
fondement de l’action du syndicat est plus solide encore car l’article 15 de
la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en
justice, tant en demandant qu’en défendant, en vue de la sauvegarde des
droits afférents à l’immeuble. C’est le
fondement commun à toutes les actions à l’encontre des constructeurs. MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par la SCP Boutet-Hourdeaux,
avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble
sis... à Paris PREMIER
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement du tribunal de grande
instance de PARIS du 3 avril 2012 ayant dit le Syndicat des copropriétaires
de l’immeuble ... à Paris XVIIème irrecevable en ses demandes à l’encontre de
la SNC PRIS VILLIERS et de son assureur la société AXA FRANCE IARD ; AUX MOTIFS
QUE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis..., au visa de l’article
1641 et suivants du code civil, forme une action en garantie des vices cachés
à l’encontre de la SNC Paris Villiers, excipant de désordres affectant la
toiture de l’immeuble du... à Paris ; que si le syndicat des copropriétaires
de l’immeuble sis... a l’obligation d’assurer la sauvegarde et la
conservation des parties communes de l’immeuble sis..., dont fait partie la
toiture affectée des désordres litigieux, il n’est pas titulaire des actions
rédhibitoire et estimatoire réservées aux acquéreurs de cet immeuble, étant
relevé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis... n’est pas
partie aux contrats de ventes conclus entre la SNC Paris Villiers et les
copropriétaires de l’immeuble litigieux ; qu’en effet l’action en garantie
des vices cachés est une action trouvant son origine dans le contrat de vente
visant à protéger les acquéreurs qui en sont par conséquent les seuls
titulaires ; qu’au regard de ces éléments et des moyens pertinents des
premiers juges que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement
entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires
de l’immeuble sis... en son action en garantie des vices cachés ; ET AUX
MOTIFS DU TRIBUNAL QUE, sur la recevabilité des demandes du syndicat des
copropriétaires à l’encontre de la SNC PARIS VILLIERS et son assureur la
société AXA FRANCE IARD, le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes,
originelle et additionnelle, à l’encontre de ces parties sur la garantie des
vices cachés et sur l’obligation d’information du vendeur ; que ces deux
actions sont ouvertes aux contractantes ; que c’est à juste titre que les
parties défenderesses soulèvent que l’action fondée sur la garantie des vices
cachés est une action qui tend à la restitution du prix de vente ou à une
indemnisation au titre d’un moindre prix, de sorte que le syndicat des
copropriétaires qui n’a pas versé le prix d’acquisition ne peut être admis à
exercer cette action ; ALORS QUE
le syndicat des copropriétaires tient des articles 14 et 15 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 qualité à agir en garantie des vices cachés
relativement aux parties communes de l’immeuble contre l’auteur des
copropriétaires lorsque celui-ci, propriétaire de l’immeuble en son entier,
l’avait placé sous le régime de la copropriété puis vendu par lots ; qu’en
décidant le contraire pour les raisons inopérantes, ou erronées en droit, que
le syndicat n’était pas partie aux contrats de vente conclus entre la SNC
Paris Villiers et les copropriétaires, que l’action a son origine dans le
vente et tend à protéger les acquéreurs qui en sont les seuls titulaires,
quand elle constatait que la SNC Paris Villiers avait acquis l’immeuble du...
à Paris, puis l’avait revendu par lots après y avoir fait réaliser des
travaux de modification ou de rénovation, la Cour d’appel a violé lesdits
textes, ensemble l’article 1641 du Code civil ; DEUXIEME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement du tribunal de grande
instance de PARIS du 3 avril 2012 ayant dit le Syndicat des copropriétaires
de l’immeuble ... à Paris (XVIIème) irrecevable en ses demandes à l’encontre
de la SNC PRIS VILLIERS et de son assureur la société AXA FRANCE IARD ; AUX MOTIFS
QUE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis... forme également une
demande en dommages et intérêts à l’encontre de la SNC Paris Villiers, au
visa de l’article 1602 du code civil, au titre des désordres litigieux,
soutenant que la SNC Paris Villiers aurait notamment manqué à son obligation
d’information de vendeur en fournissant « un document obscur ou ambigu » ;
mais que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis... n’étant pas
partie aux contrats de vente portant sur l’immeuble litigieux, il est
irrecevable à former une action en dommages et intérêts formée à l’encontre
de la SNC Paris Villiers pour violation par cette dernière de son obligation
d’information ou de renseignement lors de la conclusion des ventes
litigieuses ; que le jugement entrepris sera également confirmé sur ce point
; ET AUX
MOTIFS DU TRIBUNAL QU’il en est de même de l’action fondée sur l’obligation
d’information du vendeur puisque cette obligation est destinée à protéger
l’acquéreur, alors que le Syndicat des copropriétaires est un tiers par
rapport aux contrats d vente et ne peut réclamer l’exécution d’une obligation
contractuelle à son profit ; ALORS QUE
le syndicat des copropriétaires tient des articles 14 et 15 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 qualité à agir en responsabilité sur le fondement
de l’article 1602 du Code civil relativement aux parties communes de
l’immeuble contre l’auteur des copropriétaires lorsque celui-ci, propriétaire
de l’immeuble en son entier, l’avait placé sous le régime de la copropriété
puis vendu par lots ; qu’en décidant le contraire pour les raisons
inopérantes, ou erronées en droit, que le syndicat n’était pas partie aux
contrats de vente conclus entre la SNC Paris Villiers et les copropriétaires,
que l’action a son origine dans le vente et tend à protéger les acquéreurs
qui en sont les seuls titulaires, quand elle constatait que la SNC Paris
Villiers avait acquis l’immeuble du... à Paris (XVIIème), puis l’avait
revendu par lots après y avoir fait réaliser des travaux de modification ou
de rénovation, la Cour d’appel a violé lesdits textes ; TROISIEME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement du tribunal de grande
instance de PARIS du 3 avril 2012 ayant débouté le Syndicat des
copropriétaires de l’immeuble... à Paris (XVIIème) de ses demandes à
l’encontre de la société SOCOTEC FRANCE. AUX MOTIFS
QUE par ailleurs le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis... forme
une action en dommages et intérêts au titre des désordres litigieux à
l’encontre de la société SOCOTEC soutenant que celle-ci n’a pas respecté son
obligation d’information à l’égard des acquéreurs notamment en établissant un
document informatif tronqué et en légitimant des informations incomplètes ;
mais que, en toute hypothèse, cette prétendue erreur de diagnostic ne saurait
rendre responsable la société SOCOTEC des désordres affectant la toiture et
que cette dernière ne saurait par conséquent être condamnée à réparer ces
désordres ou à réparer le préjudice qui consisterait dans la dépréciation de
l’immeuble en raison se l’existence de ces désordres ; qu’au regard de ces
éléments et des moyens pertinents des premiers juges que la cour adopte, il y
a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat
des copropriétaires de l’immeuble sis... de ses demandes formées à l’encontre
de la société SOCOTEC ; ET AUX
MOTIFS DU TRIBUNAL qu’il n’en reste pas moins que la demande du Syndicat est
fondée sur le fait que le diagnostic technique qu’il critique aurait été
annexé à chacun des contrats de vente des appartements et aurait eu pour
effet de fausser l’information due aux acquéreurs, la fausseté prétendue du
rapport, qui constituerait la faute de la société SOCOTEC, ayant ainsi
entraîné un préjudice ; or, outre qu’il ne verse aux débats qu’un seul des
actes de vente, ainsi que le souligne la société SOCOTEC, le Syndicat des
copropriétaires était tiers par rapport à ces contrats et n’a pas qualité
pour exercer une action fondée sur les conditions dans lesquelles ils ont été
conclus-ni pour faire valoir un défaut d’information qui ne saurait de toute
façon préjudicier qu’aux intérêts des acquéreurs et ne concerne pas le
Syndicat ; qu’en effet, l’éventuelle erreur de la société SOCOTEC n’a pas,
par elle-même, causé d’altération à la toiture et la charpente de l’immeuble-ce
qui aurait pu ouvrir des droits au Syndicat des copropriétaires qui en est
gardien, mais aurait seulement faussé l’idée qu’avaient les acquéreurs de
leur état, qui est une des données de la conclusion de chacun des contrats ;
que le syndicat des copropriétaires doit en conséquence être débouté de sa
demande également à l’encontre de la société SOCOTEC ; ALORS QUE
cause un préjudice au syndicat des copropriétaires l’erreur commise par la
société SOCOTEC FRANCE dans l’exécution de son obligation d’information quant
à l’état exact de la toiture de l’immeuble examiné ne mettant ainsi pas en
mesure les copropriétaires et, partant, ledit syndicat d’agir au plus tôt
pour remédier au vice et empêcher ainsi la réalisation et l’aggravation de
dommages ; d’où il suit qu’en statuant comme elle l’a fait, la Cour d’appel a
violé l’article 1382 du Code civil. |
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