00043608 CHARTE Ne
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Installation d’une porte automatique de garage Élément d’équipement commun Coût de l’installation réparti entre tous les lots Critère de l’utilité objective (protection contre les
actes de vandalisme) Cour de
cassation chambre civile 3 Audience publique du 23 septembre 2014
Décision
attaquée : Cour d’appel de Nîmes , du 11 avril 2013 N° de
pourvoi: 13-19282 Rejet Sur le
moyen unique, ci-après annexé Attendu
qu’ayant relevé que le portail automatique à l’entrée des garages souterrains
constituait un élément d’équipement commun dont les frais devaient être
répartis en fonction du critère d’utilité en application de l’article 10,
alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, et souverainement retenu que la
mise en place d’un portail automatique présentait une utilité objective pour
tous les copropriétaires en protégeant leurs lots des intrusions extérieures
et des actes de vandalisme qui avaient été commis dans le sous-sol de
l’immeuble où se trouvait le local poubelles, la cour d’appel, qui ne s’est
pas fondée sur une clause du règlement de copropriété, a pu en déduire que la
répartition des charges relatives à l’installation et à l’entretien de ce
portail automatique entre tous les copropriétaires en fonction de la
quote-part de parties communes afférentes à chaque lot était conforme au
critère d’utilité de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965
et débouter M. X... de sa demande d’annulation des décisions 4.1, 4.2 et 5 de
l’assemblée générale du 14 juin 2011 ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne M.
X... aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au
syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Trianon la somme de 3 000 euros
; rejette la demande de M. X... ; Commentaires L’arrêt a
le mérite d’apporter une solution claire à une question qui génère souvent
des débats virulents en assemblée générale. On note que
le critère de l’utilité imposé par l’article 10 al 1 de la loi est respecté !
Mais il s’agit de l’utilité objective ! Elle est quantifiée en fonction
des tantièmes généraux de copropriété. En l’espèce,
il ne s’agit pas d’une solution de secours pour remédier au silence du
règlement de copropriété. Celui-ci comporte une clause précise qui est ainsi
validée ; Honneur au
rédacteur avisé de cette convention. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait
grief à l’arrêt d’AVOIR débouté Monsieur Alain X... de ses demandes tendant à
obtenir l’annulation des résolutions 4.1, 4.2 et 5 votées lors de l’assemblée
générale extraordinaire du 14 juin 2011 ; AUX MOTIFS
QUE le premier juge a retenu par des motifs pertinents que si le portail
automatique à l’entrée des garages souterrains constituait un élément
d’équipement commun dont les frais devaient être répartis théoriquement en
fonction du critère d’utilité, il apparaissait qu’en l’espèce, la mise en
place d’un portail automatique présentait une utilité objective pour tous les
copropriétaires, en protégeant leurs lots des intrusions extérieures et des
actes de vandalisme qui ont été commis dans le sous-sol de l’immeuble dans
lequel se trouve le local poubelle et qu’il n’y avait pas lieu à annulation
des résolutions adoptées par l’assemblée générale extraordinaire du 14 juin
2011 et qui prévoient que les dépenses afférentes à l’installation de ce
portail automatique doivent être réparties comme les charges générales ; cette
analyse est confortée par la lecture du courrier recommandé adressé le 5
septembre 2011 par M. Alain X... au syndic de la copropriété ; M. Alain X...
y dénonçait l’occupation irrégulière du sous-sol à usage de garage et faisait
état de la plainte reçue de ses locataires qui l’avaient informé d’un départ
d’incendie volontaire au mois de mars 2008 dans le sous-sol à usage de
garages et d’extincteurs régulièrement vidés sur le sous-sol du garage ou sur
les poubelles et évoquaient le problème de sécurité lié à l’absence de
fermeture des garages ; que le
jugement doit être confirmé dans toutes ces dispositions en ce que la
fermeture automatique du garage est de nature à réduire les intrusions dans
le sous-sol de l’immeuble ; ET AUX
MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le règlement de copropriété de l’immeuble
LE TRIANON stipule dans la section II consacrée aux charges particulières que
l’entretien et l’éclairage de la rampe et des voies d’accès aux garages
incomberont à tous les copropriétaires, à l’exception des propriétaires de
bureaux ; qu’il a donc été considéré que seuls les propriétaires des bureaux
n’avaient pas l’utilité de la rampe d’accès aux garages qui mène également au
local poubelle situé au sous-sol lequel bénéficie d’un autre accès par un
escalier extérieur ; 1°) ALORS
QUE les charges entraînées par les services collectifs et les éléments
d’équipement commun sont réparties en fonction de l’utilité que ces services
et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; qu’en relevant que la mise
en place d’un portail automatique à l’entrée des garages souterrains et son
entretien étaient utiles à tous les copropriétaires car de nature à réduire
les intrusions dans le sous-sol de l’immeuble de sorte que les résolutions
4.1, 4.2 et 5 de l’assemblée générale du 14 juin 2011 avaient pu mettre les
dépenses qui leur étaient liées à la charge de tous les copropriétaires,
quand la nécessité d’assurer la sécurité de l’immeuble n’était imposée que par
l’usage des sous-sols réservés aux propriétaires de parkings, la Cour d’appel
a violé l’article 10, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS
QUE doit être réputée non écrite et censée n’avoir jamais existé la clause
d’un règlement de copropriété faisant supporter les charges d’un élément
d’équipement commun aux copropriétaires n’ayant pourtant aucune utilité de
celui-ci ; qu’en se fondant, par motifs éventuellement adoptés des premiers
juges, sur la clause du règlement de copropriété prévoyant que l’entretien de
la rampe et des voies d’accès aux garages serait à la charge de l’ensemble
des copropriétaires, à l’exception des propriétaires de bureaux, sans
caractériser la conformité de cette clause au critère de l’utilité de ces
éléments d’équipement à l’égard de chaque lot, la Cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard de l’article 10, alinéa 1er de la loi du 10
juillet 1965. |
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