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00043608 CHARTE Ne
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Vote exigeant la
majorité des voix de tous les copropriétaires Dispositif de l’article
25-1 Nécessité d’une décision
de l’assemblée en faveur de son utilisation (non) Cour de
cassation chambre civile 3 23
janvier 2013 Décision
attaquée : Cour d’appel de Montpellier , du 14 septembre
2011 N° de
pourvoi: 11-26800 Rejet Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 14 septembre 2011), que M. et Mme X...,
copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence
Mas de la Garrigue (le syndicat) en annulation de la décision 12 a de
l’assemblée générale du 5 août 2008 ayant, dans les conditions de l’article
25-1 de la loi du 10 juillet 1965, autorisé les copropriétaires qui le
souhaitent à installer des fenêtres de toit ; Sur le
premier moyen : Attendu que
M. et Mme X... font grief à l’arrêt de les débouter de leur demande alors,
selon le moyen : que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas
décidé à la majorité prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mais
que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la
majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ;
que l’exercice de cette faculté nécessite une décision préalable en ce sens
émanant de l’assemblée des copropriétaires ; qu’en décidant le contraire la
cour d’appel a violé l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble
l’article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; Mais
attendu que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’article 25-1 de la
loi du 10 juillet 1965 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de
procéder au nouveau vote aux conditions de majorité de l’article 24 de la
même loi ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé de ce chef ; Sur le
second moyen, ci-après annexé : Attendu,
d’une part, que la cour d’appel, qui a rejeté la demande d’annulation de la
décision d’assemblée générale en retenant que les dispositions de l’article
26, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 n’étaient pas applicables et qui a
relevé, par motifs adoptés, que M. et Mme X... prétendaient que
l’installation d’une fenêtre de toit constituerait une atteinte à la paisible
jouissance de leur terrasse en constituant un trouble anormal de voisinage,
n’a pas violé le texte susvisé en énonçant qu’il lui appartenait de vérifier
si la décision de l’assemblée générale ne portait pas atteinte à leur droit
de jouissance paisible de leur terrasse en constituant un trouble anormal de
voisinage ; Attendu,
d’autre part, qu’ayant relevé que la fenêtre de toit n’était susceptible que
d’une ouverture résiduelle et que le fait que toute évacuation d’air vicié
par cette ouverture, conçue pour permettre une ventilation fenêtres fermées
mais permettant une aération en cas de pluie, n’était pas exclue et retenu
que la preuve n’était pas établie d’un préjudice actuel et certain justifiant
la demande d’annulation de la décision de l’assemblée générale, la cour
d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne M.
et Mme X... aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme
X... et les condamne à payer au syndicat la somme de 2 500 euros ; Commentaire : Cet arrêt
aura le mérite de rassurer les présidents d’assemblée. S’agissant
de la procédure prévue par l’article 25-1 les demandeurs à la cassation
prétendaient : « Alors que lorsque
l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue
à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mais que le projet a recueilli au
moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la
même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant
immédiatement à un second vote ; que l’exercice de cette faculté nécessite
une décision préalable en ce sens émanant de l’assemblée des copropriétaires
; qu’en décidant du contraire la cour d’appel a violé l’article 25-1 de la
loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars
1967 La Cour d’appel
a jugé : « que le premier juge a
exactement rappelé les dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet
1965 selon lesquelles «la même assemblée peut décider à la majorité prévue à
l’article en procédant immédiatement un second vote» ce qui ne requiert pas,
sans ajouter à la loi comme le font les appelants, une décision intermédiaire
avant de procéder au nouveau vote expressément qualifié d’immédiat dans le
texte précité, terme parfaitement explicite ; que le jugement entrepris est
donc confirmé en ce qu’il a écarté le moyen de nullité soulevé à ce titre, » Ce qui est
approuvé par la Cour de cassation : « Mais attendu que la
cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’article 25-1 de la loi du 10
juillet 1965 ne requiert pas une décision intermédiaire avant de procéder au
nouveau vote aux conditions de majorité de l’article 24 de la même loi ; » Il en résulte pour les praticiens que le
président de l’assemblée peut décider qu’il sera procédé immédiatement à un
second vote à la majorité réduite si la condition est remplie. L’article
19 du décret du 17 mars 1967, dans la rédaction du décret n° 2004-279, précise : « Pour l’application du
premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet
de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second
vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à
moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du
jour d’une assemblée ultérieure. » Nous considérons que les auteurs du décret ont
excédé leur compétence limitée aux modalités d’application de l’article 25-1
de la loi en insérant une condition dont, faute majeure, ils n’ont pas
précisé les modalités d’application. On peut se
risquer à penser qu’elle devrait aussi être convoquée dans le délai maximum
de trois mois. Il faut encore imaginer que c’est le président qui pourrait
prendre l’initiative de consulter l’assemblée sur un report à l’ordre du jour
d’une future assemblée. Le plus
sage serait de considérer de considérer l’ajout malheureux comme non écrit à
raison de la carence des auteurs du décret sur les modalités de sa mise en œuvre. Voir aussi les commentaires suivants : La note de Yves Rouquet
(“Délibération d’assemblée générale : bon usage de la passerelle de
majorités”) au Recueil Dalloz, n° 5, 7 février 2013, Actualité / droit
immobilier, p. 305 Voir
également la Gazette du Palais, n° 60-61, 1er-2 mars 2013, Chronique de
jurisprudence de droit immobilier, p. 34, note Marine Parmentier (“Du
bon usage de la passerelle de majorité”), La note de
Guy Vigneron (“Règle du second vote sur la même question”) in Loyers et
copropriété mars 2012, commentaire n° 88, p. 27, La note de Hugues Périnet-Marquet
(“Application des règles de majorité”).
La Semaine juridique, édition générale, n° 15, 8 avril 2013,
Chroniques - droit des biens, n° 429, p. 740 à 745, spéc. n° 9, p.743-744, MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour
M. et Mme X..., PREMIER
MOYEN DE CASSATION : Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté M. et Mme X... de leur demande aux
fins de voir annuler la résolution n° 12 a) adoptée par l’assemblée générale
du syndicat des copropriétaires de la résidence «Mas de la Garrigue 1» en
date du 5 août 2008, Aux motifs
que la cour ne trouve pas dans les éléments communiqués en cause d’appel,
matière à remettre en cause la décision déférée sur la régularité de la
résolution n° 12 a) de l’assemblée générale des copropriétaires de la
résidence Mas de la Garrigue, ..., en date du 5 août 2008 ; que le premier
juge a exactement rappelé les dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10
juillet 1965 selon lesquelles «la même assemblée peut décider à la majorité
prévue à l’article en procédant immédiatement un second vote» ce qui ne
requiert pas, sans ajouter à la loi comme le font les appelants, une décision
intermédiaire avant de procéder au nouveau vote expressément qualifié
d’immédiat dans le texte précité, terme parfaitement explicite ; que le
jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il a écarté le moyen de nullité
soulevé à ce titre, Alors que
lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité
prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mais que le projet a
recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le
syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24
en procédant immédiatement à un second vote ; que l’exercice de cette faculté
nécessite une décision préalable en ce sens émanant de l’assemblée des
copropriétaires ; qu’en décidant du contraire la cour d’appel a violé
l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 19 du décret
n° 67-223 du 17 mars 1967. SECOND
MOYEN DE CASSATION : Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté M. et Mme X... de leur demande aux
fins de voir annuler la résolution 12 a) adoptée par l’assemblée générale du
syndicat des copropriétaires de la résidence « Mas de la Garrigue 1 » en date
du 5 août 2008, Aux motifs que les époux X... ne rapportent pas la preuve qui
leur incombe que l’installation de velux aurait pour effet de modifier les
modalités de jouissance de leurs parties privatives et de leur terrasse ; qu’il
appartient à la juridiction saisie de la contestation des époux X... de
vérifier que la délibération critiquée autorisant de façon générale
l’installation des velux, ne porte pas atteinte à leur droit de jouissance
paisible de leur terrasse en constituant un trouble anormal de voisinage ;
qu’au vu de l’ensemble des pièces communiquées par les parties, il n’y a pas
de création de vues directes susceptibles de porter atteinte à la vie privée
des époux X... sur leur terrasse, au regard du lieu où le velux doit être
installé ; qu’en ce qui concerne les troubles olfactifs et phoniques, aucun
élément d’appréciation complémentaire n’est produit devant la cour pour
établir une gêne objective dans la jouissance de leur terrasse par les époux
X... ; que le velux, projeté et non encore existant, n’est susceptible que
d’une ouverture résiduelle puisque la ventilation de l’air vicié est assurée
par la VMC qui est installée dans les locaux ainsi que l’admettent les époux
X... ; que le fait qu’une installation VMC n’exclut pas toute évacuation par
le velux conçu pour permettre une ventilation fenêtres fermées mais
permettant une aération en cas de pluie, ne suffit pas à établir l’existence
d’un trouble anormal de voisinage au regard des dispositions du règlement
sanitaire départemental de l’Hérault ; qu’il en est de même de sa faible
distance avec la terrasse en l’absence d’autres éléments de preuve de ce que
l’ouverture hypothétique et partielle de la fenêtre, en sus de la VMC appelée
à fonctionner continuellement, serait de nature à générer une évacuation
d’air vicié chez les époux X..., Alors en
premier lieu que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires ne peut
à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification
aux modalités de jouissance des parties privatives telles qu’elles résultent
du règlement de copropriété ; que la mise en oeuvre
des dispositions de l’article 26, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965
n’est aucunement subordonnée à la preuve de l’existence d’un trouble anormal
de voisinage ; qu’en énonçant qu’il lui incombait «de vérifier que la
délibération critiquée autorisant de façon générale l’installation des velux,
ne porte pas atteinte à leur droit de jouissance paisible de leur terrasse en
constituant un trouble anormal de voisinage», la cour d’appel a ajouté à la
disposition précitée et a violé en conséquence celle-ci, Alors en
deuxième lieu que le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne
sont pas dans le débat ; qu’en énonçant que l’ouverture autorisée par
l’assemblée ne pouvait générer un trouble anormal de voisinage au regard des
dispositions du règlement sanitaire départemental de l’Hérault et ne pouvait
pas plus générer une évacuation d’air vicié chez les époux X..., en présence
d’une «installation VMC appelée à fonctionner continuellement» alors même que
les conclusions des parties ne faisaient aucunement état d’une telle
installation, la cour d’appel a violé l’ article 455 et du Code de procédure
civile, Alors en
troisième lieu que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; qu’en
énonçant que «la ventilation de l’air vicié est assurée par la VMC qui est
installée dans les locaux» sans préciser sur quel élément de preuve elle se
fondait pour retenir l’existence d’une telle installation, la cour d’appel a
violé l’article 455 du Code de procédure civile, Alors en
quatrième lieu que dans leurs conclusions d’appel signifiées le 15 septembre
2012 M. et Mme X... ne reconnaissaient aucunement qu’existait dans les lieux
une installation VMC mais précisait simplement que «si le but est de
permettre une meilleure ventilation des appartements de type 2 p, cela peut
être obtenu par l’utilisation des conduits existants d’aération dont
l’exutoire à 40 cm au-dessus de la toiture des appartements de type 3 p» ;
qu’en énonçant que «la ventilation de l’air vicié est assurée par la VMC qui
est installée dans les locaux ainsi que l’admettent les époux X...», la cour
d’appel a dénaturé les conclusions susvisées et a violé l’article 1134 du
Code civil, Alors enfin
que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires ne peut, à quelque
majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification aux
modalités de jouissance des parties privatives telles qu’elles résultent du
règlement de copropriété ; qu’en s’abstenant de rechercher bien qu’y ayant
été invitée si l’installation d’un velux à quelques 60 cm du parement de la
terrasse privative de M. et Mme X... n’avaient pas pour effet de générer une
gêne objective dans la jouissance de leur terrasse qu’ils ne pourront plus
utiliser dans les mêmes conditions, l’absence d’ouverture sur la couverture
du lot n° 52 leur procurant jusqu’alors tranquillité et intimité, la cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 26, alinéa
2, de la loi du 10 juillet 1965. Textes
appliqués : ·
articles 24 et 25-1 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 |
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