00043608 CHARTE Ne
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Responsabilité du syndicat Locataire commerçant Travaux syndicaux exigeant un arrêt temporaire de l’activité
commerciale Action du locataire contre son bailleur copropriétaire Action en garantie du bailleur contre le syndicat secondaire Fondement sur l’article 1384 C. civil ; (non) Fondement sur l’article 14 de la loi de 1965 (non) Fondement sur l’article 9 (oui) Cour de
cassation chambre civile 3e 14
janvier 2015 Décision
attaquée : Cour d’appel de Paris , du 25 septembre 2013 N° de
pourvoi: 13-28030 Cassation
partielle Donne acte
au syndicat des copropriétaires secondaire B du centre commercial
Saint-Didier galerie du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé
contre la société Pharmacie des Belles Feuilles ; Sur le
moyen unique, qui est recevable : Vu
l’article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 septembre 2013), que la société Pharmacie
des Belles Feuilles, locataire de locaux commerciaux situés dans un immeuble
soumis au statut de la copropriété, a assigné son bailleur, M. X..., en
indemnisation du préjudice consécutif à la réalisation de travaux sur les
parties communes décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, l’ayant
contrainte à interrompre son exploitation pendant plusieurs mois ; que M.
X... a appelé en garantie le syndicat secondaire B des copropriétaires du
centre commercial Saint-Didier (le syndicat) ; Attendu que
pour condamner le syndicat à garantir M. X... des condamnations prononcées à
son encontre, la cour d’appel retient que l’article 9 de la loi du 10 juillet
1965 ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, le bailleur ne demandant aucune
indemnisation pour lui-même, mais qu’en revanche, le syndicat est responsable
des dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes de
l’immeuble dont il a la garde juridique au sens de l’article 1384 du code
civil et que le syndicat est responsable des dommages occasionnés par les
travaux de la dalle plancher rendus nécessaires en raison de l’insuffisante
résistance au feu ; Qu’en
statuant ainsi, alors que M. X... sollicitait l’indemnisation d’un préjudice
personnel résultant de son obligation de réparer les troubles subis par son
locataire et que, s’agissant de travaux conduits par le syndicat et affectant
ses parties privatives, seules les dispositions de l’article 9, alinéa 4, de
la loi du 10 juillet 1965 trouvaient à s’appliquer, la cour d’appel a violé
le texte susvisé ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, mais seulement en ce qu’il a dit que le syndicat secondaire B de
copropriété du centre commercial Saint-Didier est tenu de garantir M. X...
des condamnations prononcées à son encontre et résultant de la réfection du
plancher haut du rez-de-chaussée, l’arrêt rendu le 25 septembre 2013, entre
les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce
point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit
arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris,
autrement composée ; Condamne M.
X... aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; commentaires Dans un
syndicat secondaire, les travaux ont été rendus nécessaires par un vice du
plancher haut du centre commercial qui n’a plus offert au regard du
changement et de la réglementation applicable un degré de résistance au feu
suffisant ; lors de la construction de l’immeuble, les prescriptions
techniques réglementaires ont semble-t-il été observées, il n’en reste pas
moins que l’ouvrage, bien qu’il ait été lors de sa conception conforme aux
règles de l’art applicables à l’époque, a pu présenter par la suite un danger
pour la sécurité de l’immeuble et de ses occupants au regard précisément du
changement de la réglementation applicable. Les travaux
ont rendu impossible l’exploitation de l’activité d’une pharmacie pendant un
certain temps. Le bailleur, M. X a été dans l’obligation d’indemniser son
locataire. Il recherche
la garantie du syndicat de la copropriété sur le double fondement de
l’article 1384 du code civil en ce qu’il est responsable des dommages causés
par les parties communes dont il a la garde et des dispositions des articles
9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ; Pour
condamner le syndicat à garantir M. X... des condamnations prononcées à son
encontre, la cour d’appel a retenu que l’article 9 de la loi du 10 juillet
1965 ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce, le bailleur ne demandant aucune
indemnisation pour lui-même, mais qu’en revanche, le syndicat est responsable
des dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes de
l’immeuble dont il a la garde juridique au sens de l’article 1384 du code
civil et que le syndicat est responsable des dommages occasionnés par les
travaux de la dalle plancher rendus nécessaires en raison de l’insuffisante
résistance au feu ; Sur le
pourvoi formé par le syndicat secondaire, la Cour de cassation a jugé « Qu’en statuant ainsi,
alors que M. X... sollicitait l’indemnisation d’un préjudice personnel
résultant de son obligation de réparer les troubles subis par son locataire
et que, s’agissant de travaux conduits par le syndicat et affectant ses
parties privatives, seules les
dispositions de l’article 9, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965
trouvaient à s’appliquer, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». En vertu de
ce texte peuvent être indemnisés les copropriétaires ayant subi, par suite de
l’exécution des travaux un préjudice en raison soit d’une diminution
définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave,
même s’il est temporaire, soit de dégradations. Par arrêt
en date du 26 avril 2000 la 23e chambre A de la Cour d’appel de
Paris a condamné un syndicat de copropriétaires à garantir un bailleur qui avait indemnisé son locataire
commerçant (Loyers et copropriété Octobre 2000 n° 238) sur le fondement de l’article
9. MOYEN
ANNEXE au présent arrêt Moyen
produit par la SCP Gaschignard, avocat aux
Conseils, pour le syndicat des copropriétaires secondaire B du centre commercial
Saint-Didier- galerie Saint-Didier Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné le syndicat secondaire B de
copropriété du centre commercial Saint Didier à garantir M. René X... des
condamnations prononcées à son encontre visant à indemniser la SNC pharmacie
des Belles feuilles; AUX MOTIFS
QUE M. X... recherche la garantie du syndicat de la copropriété sur le double
fondement de l’article 1384 du code civil en ce qu’il est responsable des
dommages causés par les parties communes dont il a la garde et des
dispositions des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la
copropriété ; que le syndicat de la copropriété fait valoir pour dénier sa
garantie que si l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le
syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des
parties communes et qu’il est responsable des dommages causés aux
copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut
d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions
récursoires, cet article ne trouve pas à s’appliquer aux dommages causés par
les travaux réalisés par le syndicat en vue de remédier au mauvais état des
parties communes que le copropriétaire doit souffrir sans pouvoir prétendre à
une indemnisation et ce dès lors que les travaux imposés par l’administration
ont atteint indistinctement l’ensemble des copropriétaires ; que M. X... ne
rapporte pas la preuve du dommage causé à son lot, directement imputable à un
vice de construction ou un défaut d’entretien ; que l’article 9 de la loi du
10 juillet 1965 invoqué prévoit la possibilité pour le copropriétaire, lésé
par des travaux sur les parties communes entraînant un accès aux parties
privatives, d’obtenir une indemnisation de la part de la copropriété, s’agissant
de travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives et
réglementaires à la condition pour lui de justifier qu’il subit un trouble
grave même temporaire ou une indemnisation de la valeur de son lot ; que
l’article 9 précité ne trouve cependant pas à s’appliquer en l’espèce, le
bailleur ne demandant aucune indemnisation pour lui même ; que l’article 14
de la loi précitée contient quant à lui un rappel de la responsabilité du
syndicat au titre des dommages causés par le défaut de construction ou le
défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice des actions
récursoires, mais n’est pas exclusif de l’application des dispositions
générales de la loi concernant la responsabilité civile ; qu’à cet égard, les
premiers juges ont rappelé à bon droit que le syndicat de la copropriété est
responsable des dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes
de l’immeuble dont il a la garde juridique au sens de l’article 1384 du code
civil ; qu’il s’ensuit que le syndicat de la copropriété est responsable des
dommages occasionnés par les travaux de la dalle plancher rendus nécessaires
en raison de l’insuffisante résistance au feu ; que le bailleur justifie
qu’il devra supporter, du fait des travaux ayant atteint la partie privative
de son lot, le préjudice subi par le preneur constitué par le défaut de
délivrance conforme et le trouble de jouissance dont le principe a été d’ores
et déjà admis ; qu’il s’ensuit qu’il est fondé à solliciter la garantie du
syndicat de la copropriété sans qu’il y ait lieu de dire à ce stade si la
garantie opérera pour le tout ou seulement pour partie des dommages compte
tenu de l’expertise en cours sur l’étendue et le montant des préjudices subis
; ET AUX
MOTIFS ADOPTES QUE les travaux ont été rendus nécessaires par un vice du
plancher haut du centre commercial qui n’a plus offert au regard du
changement et de la réglementation applicable un degré de résistance au feu
suffisant ; que si lors de la construction de l’immeuble, les prescriptions
techniques réglementaires ont semble-t-il été observées, il n’en reste pas
moins que l’ouvrage, bien qu’il ait été lors de sa conception conforme aux
règles de l’art applicables à l’époque, a pu présenter par la suite un danger
pour la sécurité de l’immeuble et de ses occupants au regard précisément du
changement de la réglementation applicable ; qu’il appartient au syndicat en
sa qualité de gardien des parties communes de l’immeuble de réparer les
dommages causés par ces éléments ; qu’il n’est pas contestable que l’exécution
des travaux de mise en conformité est la conséquence de la mauvaise
résistance au feu du plancher haut du rez-de-chaussée, partie commune dont le
syndicat secondaire B de copropriété du centre commercial Saint Didier a la
garde, et que, comme il a été exposé plus avant, le syndicat ne saurait
opposer à la demande en garantie présentée par M. René X... une événement de
force majeure, en l’absence de démonstration du caractère d’extériorité du
vice affectant les parties communes dont il assume la garde ; que le syndicat
secondaire B de copropriété du centre commercial Saint Didier sera par
conséquent condamné à garantir M. René X... des condamnations prononcées à
son encontre ; 1°- ALORS
QU’il appartient au demandeur à l’action en responsabilité fondée sur
l’article 1384 alinéa 1er du code civil de prouver que la chose a été
l’instrument du dommage dont la réparation est recherchée, et que le fait de
la chose est causalement lié à ce dommage ; qu’après avoir adopté les motifs
des premiers juges selon lesquels l’ouvrage était, lors de sa conception,
conforme aux règles de l’art applicables à l’époque, la cour d’appel a cru
pouvoir énoncer qu’ « il s’ensuit que le syndicat de la copropriété est
responsable des dommages occasionnés par les travaux de la dalle plancher
rendus nécessaires en raison de l’insuffisante résistance au feu » ; qu’en
statuant ainsi sans caractériser en quoi les parties communes dont le
syndicat des copropriétaires serait le gardien auraient été l’instrument des
dommages allégués, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au
regard de l’article 1384 alinéa 1er du code civil ; 2°- ALORS
QUE les copropriétaires sont tenus de supporter les sujétions inhérentes aux
travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale et ne peuvent demander
indemnisation qu’à raison du trouble de jouissance grave causé par ces
travaux ou des dégradations qu’ils entraîneraient sur leur lot privatif ;
qu’en décidant que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas
applicable dans les relations entre Monsieur X..., copropriétaire, et le
syndicat des copropriétaires au motif inopérant que le premier demandait
seulement à être garanti des condamnations qui pourraient être prononcées au
profit de son locataire, la cour d’appel a violé le texte susvisé. |
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