00043608 CHARTE Ne
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Compte bancaire séparé dualité de l’obligation résulatant
de l’article 18 de la loi Portée de la sanction
d’annulation de plein droit du mandat Extension
au défaut de versement des sommes reçues sur ce compte (non) Limitation au seul
défaut d’ouverture du compte (oui) Cour de
cassation chambre civile 3 Audience publique du 12 mai 2016 Décision
attaquée : Cour d’appel de Versailles , du 10 novembre
2014 N° de
pourvoi: 15-12575 Cassation
partielle Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Versailles, 10 novembre 2014), que M. et Mme X... (les
consorts X...), propriétaires du lot n° 16 d’un immeuble en copropriété, ont
assigné le syndicat des copropriétaires du 1 bis rue Trebois
(le syndicat) et la société Cabinet de Gestion Guy Soutoul,
syndic, en annulation du mandat du syndic, désignation d’un administrateur
provisoire, annulation des décisions 2-1 à 2-3 de l’assemblée générale du 16
novembre 2010, ainsi qu’en paiement de dommages intérêts ; Sur le
deuxième moyen : Attendu que
les consorts X... font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de nullité des
décisions 2-1 à 2-3 de l’assemblée générale du 10 novembre 2010, alors,
selon, le moyen : 1°/ que le
vote portant sur la modification du règlement de copropriété constitue un
acte de disposition pour lequel un indivisaire qui prend en main la gestion
des biens indivis au su de l’autre indivisaire et sans opposition de sa part
ne saurait être réputé avoir reçu un mandat tacite ; qu’en retenant, pour
débouter les consorts X... de leur demande d’annulation des résolutions 2-1 à
2-3 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du “ 16 “
novembre 2010, que M. Y... avait reçu un mandat tacite de l’indivision Y...-
Z... pour voter les dites résolutions, tout en reconnaissant qu’elles
portaient sur la modification du règlement de copropriété et constituaient un
acte de disposition, la cour d’appel a violé l’article 815-3 du code civil, 2°/ que les
actes qui ne ressortissent pas à l’administration normale du bien indivis
requièrent l’accord de tous les indivisaires et ne peuvent être accomplis
sous couvert d’un mandat tacite ; qu’au demeurant, en considérant, pour
débouter les consorts X... de leur demande d’annulation des résolutions 2-1 à
2-3 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du “ 16 “
novembre 2010, que M. Y... avait reçu un mandat tacite de l’indivision Y...-
Z... pour voter une résolution emportant modification du règlement de
copropriété, la cour d’appel a violé l’article 815-3 du code civil, 3°/ que la
mandat tacite suppose qu’un indivisaire ait pris en main la gestion du bien
indivis au su des autres et sans protestation de leur part ; qu’en toute
hypothèse, en retenant, pour débouter les consorts X... de leur demande
d’annulation des résolutions 2-1 à 2-3 votées lors de l’assemblée générale
des copropriétaires du “ 16 “ novembre 2010, que M. Y... avait reçu un mandat
tacite de l’indivision Y...- Z... pour voter ces résolutions, sans relever
qu’il avait pris en main la gestion du bien indivis au su de Mme Z..., ni
préciser d’où elle déduisait l’existence de ce mandat tacite, la cour d’appel
a privé sa décision de base légale au regard de l’article 815-3 du code
civil, 4°/ que les
juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu’en retenant
également que la demande d’annulation des votes des résolutions 2-1 à 2-3
votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 novembre 2010
devait être rejetée dès lors que Mme A... justifiait être mandataire commun
de l’indivision D...- A..., sans répondre aux conclusions des consorts X...
faisant valoir que c’était M. Y... qui avait voté pour l’indivision D...-
A... sans détenir de pouvoir émanant de cette indivision, la cour d’appel a
violé l’article 455 du code de procédure civile, Mais
attendu, d’une part, que, les consorts X... s’étant bornés à soutenir que les
règles du mandat tacite n’étaient pas applicables pour les actes de
disposition et en particulier la modification du règlement de copropriété, la
cour d’appel a retenu, à bon droit, que l’article 23, alinéa 2, de la loi du
10 juillet 1965 disposait que seul le mandataire commun d’une indivision doit
être convoqué à l’assemblée générale et en a exactement déduit qu’un
indivisaire peut représenter une indivision sans mandat écrit, notamment
lorsque ce dernier est l’époux de son coïndivisaire
; Attendu,
d’autre part, qu’ayant relevé que Mme A... avait justifié qu’elle était
mandataire commun de l’indivision D...- A..., la cour d’appel n’était pas
tenue de répondre à des conclusions faisant valoir que le mandat donné à M.
Y... devait émaner de l’indivision ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le
quatrième moyen, pris en sa cinquième branche : Attendu que
les consorts X... font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à
l’annulation du mandat du syndic alors, selon, le moyen, que le syndic de
copropriété a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au
nom du syndicat sur lequel doivent être versées sans délai toutes les sommes
ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, la méconnaissance de
cette obligation emportant la nullité de plein droit du mandat du syndic à
l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; qu’en refusant
(enfin) d’annuler le mandat du syndic, après avoir constaté que les sommes
reçues au nom ou pour le compte du syndicat transitaient d’abord par le
compte du syndic de sorte qu’elles n’étaient pas versées sur le compte
séparé, en tant que la mauvaise application du droit ne concernait que les
modalités de gestion du compte séparé, la cour d’appel a violé l’article 18
de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais
attendu qu’ayant constaté que les sommes reçues au nom du syndicat
transitaient par le compte du syndic avant d’être transférées sur le compte
séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel a
retenu, à bon droit, que le syndic ne pouvait se voir appliquer la sanction
de la nullité de son mandat en raison du mode de fonctionnement ultérieur du
compte ouvert au nom du syndicat ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Mais sur le
premier moyen : Vu l’article
562 du code de procédure civile ; Attendu que
l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il
critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent ; Attendu
que, pour infirmer le jugement ayant dit que les consorts X... doivent
supporter les charges d’eau dans l’immeuble en fonction des consommations
relevées sur leurs compteurs d’eau individuels, sauf à ajouter une quote-part
résultant d’une consommation d’eau dans un intérêt commun de la copropriété et
dire qu’ils doivent supporter les charges d’eau selon les millièmes qui leur
sont attribués, l’arrêt retient que la décision d’assemblée générale du 18
mars 1993 relative à la pose de compteurs d’eau individuels n’a pas été mise
en œuvre et que, bien qu’ils aient installé un compteur individuel, les
consorts X... doivent participer intégralement au paiement des charges
communes incluant l’eau, au prorata de leurs millièmes, le syndic n’ayant pas
à prendre en considération les relevés de leur compteur individuel ; Qu’en
statuant ainsi alors qu’aucune partie ne demandait la réformation de ce chef
du jugement, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; Et attendu
qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du premier moyen, sur
le troisième moyen et sur les quatre premières branches du quatrième moyen
qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit que les consorts X... doivent
supporter les charges d’eau selon les millièmes qui leurs sont attribués,
l’arrêt rendu le 10 novembre 2014, entre les parties, par la cour d’appel de
Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties
dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait
droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne le
syndicat et la société Cabinet Gestion Guy Soutoul
aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; commentaires Nous ne retenons
de cet arrêt que la solution apportée au quatrième moyen de cassation,
relatif à l’ouverture d’un compte bancaire séparé. Nous
soulignons en outre que les faits de la cause sont antérieurs à la réforme
ALUR (Loi du 24 mars 2014) M. et Mme
X... (les consorts X...), propriétaires du lot n° 16 d’un immeuble en
copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 1 bis rue Trebois (le syndicat) et la société Cabinet de Gestion
Guy Soutoul, syndic, en annulation du mandat du syndic et désignation d’un administrateur
provisoire, et en outre annulation des décisions 2-1 à 2-3 de l’assemblée
générale du 16 novembre 2010, ainsi qu’en paiement de dommages intérêts Ils
reprochent à la Cour d’appel d’avoir refusé d’annuler le mandat du syndic
après avoir constaté que les sommes reçues au nom ou pour le compte du
syndicat transitaient d’abord par le compte du syndic de sorte qu’elles
n’étaient pas versées sur le compte séparé, et en jugeant que la mauvaise application du droit ne concernait que
les modalités de gestion du compte séparé, [et non pas l’ouverture du
compte séparé] La Cour
d’appel a relevé que le syndic produit le formulaire de « demande d’ouverture
de compte séparé » remis à la banque CREDIT FONCIER au nom du syndicat des
copropriétaires ainsi qu’une attestation du directeur de l’agence du CREDIT
FONCIER du 9 juillet 2008, soit dans les trois mois de l’assemblée générale,
adressée au syndicat des copropriétaires pour l’informer de l’ouverture de «
votre compte » sous l’intitulé : « SDC 1 bis rue Trébois
(8301) », ce compte ayant le n° 00105155337 ; qu’il verse également une
lettre de la banque PALATINE du 3 février 2011 attestant de l’ouverture d’un
compte séparé au nom du titulaire suivant : « syndicat des copropriétaires, 1
bis rue Trebois » ; qu’il est donc bien établi
qu’il a été ouvert par le syndic un compte « au nom du syndicat des
copropriétaires, 1 bis rue Trebois » ; que ce point
n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires alors que le conseil
syndical est en mesure de vérifier ce point La Cour de
cassation dans son arrêt primordial du 9 avril 2008 a écarté de nombreuses
attestations sensées justifier l’ouverture d’un
compte bancaire séparé en se bornant à rappeler qu’un tel compte doit être
ouvert au nom du syndicat. La
situation est ici différente puisque l’immatriculation du compte n’est pas en
cause. Il serait bien ouvert au seul nom du syndicat. En outre le syndicat
des copropriétaires ne conteste pas l’ouverture du compte au nom du syndicat. Les
consorts X. ont vainement contesté qu’il s’agit bien
d’une compte bancaire séparé alors que les attestations produites
comportaient une immatriculation parfaitement conforme aux exigences de
l’arrêt du 9 avril 2008 Il reste néanmoins, et c’est l’ultime argument
des consorts X… que le syndic soutient que les sommes transitent par son
compte avant de partir sur le compte séparé, ce que soutient également le
syndicat des copropriétaires !!!! La loi est
manifestement bafouée mais la Cour d’appel juge « que cependant, et même
si ce dernier [le syndicat des copropriétaires ndlr] fait une mauvaise
application du droit, ce manquement ne porte que sur les modalités de gestion
du compte et non pas sur le principe de l’ouverture du compte en lui-même
réalisé dans les trois mois de l’assemblée générale de mai 2008 ; qu’en
conséquence, il est bien établi et non contesté par le syndicat des
copropriétaires qu’un compte séparé a été ouvert par le syndic, de sorte que
le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit que le syndic ne pouvait se
voir appliquer la sanction de la nullité du mandat pour le mode de
fonctionnement ultérieur du compte, ce dernier ayant respecté l’article 18 de
la loi susvisée (arrêt, p. 13 et 14) ». La Cour de
cassation valide l’arrêt versaillais : Mais attendu qu’ayant constaté
que les sommes reçues au nom du syndicat transitaient par le compte du syndic
avant d’être transférées sur le compte séparé ouvert au nom du syndicat des
copropriétaires, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que le syndic ne
pouvait se voir appliquer la sanction de la nullité de son mandat en raison
du mode de fonctionnement ultérieur du compte ouvert au nom du syndicat ; D’où il suit que le moyen
n’est pas fondé ; Le juriste est moins surpris que le profane, mais
n’en est pas plus fier ! La Cour d’appel et la Cour de cassation
reprennent purement et simplement ce que nous indiquons en 7-2-2 Gestion de
la trésorerie syndicale : Il faut
distinguer les deux obligations imposées au syndic par ce texte : 1) ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du
syndicat 2) verser sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues
au nom et pour le compte du syndicat La première est celle qui doit être respectée
avant l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Elle seule
est assortie de la sanction de nullité de plein droit de son mandat en cas de
manquement. La seconde s’impose au syndic à compter du jour de l’ouverture régulière du compte bancaire séparé et pendant toute la durée du mandat. Les infractions éventuelles à cette obligation n’affectent ni l’existence ni la qualification du compte séparé. Elles ne sont pas assorties de l’annulabilité de plein droit du mandat. Pour autant, la responsabilité civile professionnelle du syndic peut être engagée de ce chef. Des infractions renouvelées peuvent notamment justifier la révocation du syndic au cours de son mandat. C’est à
tort selon nous que le site Universimmo-pro fait figurer en titre de son
commentaire de l’arrêt la phrase : Des
sommes destinées au compte séparé d’un syndicat des copropriétaires peuvent
transiter par un compte du syndic. On ne peut tirer de l’arrêt relaté aucune règle
permettant en l’état le transit par un compte du syndic de sommes destinées
au compte séparé. MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat
aux Conseils, pour les consorts X..., PREMIER
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR, infirmant le jugement entrepris en ce qu’il
avait dit que les consorts X... devaient supporter les charges d’eau dans
l’immeuble en fonction de leurs compteurs individuels, sauf à ajouter une
part de consommation d’eau commune, et en ce qu’il avait condamné le syndic à
leur payer la somme de 400 € de dommages-intérêts, dit que les intéressés
devaient supporter les charges d’eau selon les millièmes qui leur étaient
attribués et rejeté la demande de dommages-intérêts afférente ; AUX MOTIFS
QUE, sur les charges d’eau, les consorts X... demandent, s’agissant de la
régularisation des charges d’eau, de condamner le syndic à payer à chacun la
somme de 1. 800 € au titre de leur préjudice en ce qu’il n’a pas appliqué la
décision de l’assemblée générale du 18 mars 1993 ayant voté la pose de
compteurs d’eau individuels ; que le cabinet de gestion conteste sa
responsabilité soutenant que si les appelants ont installé un compteur d’eau
individuel, ils doivent payer les charges d’eau communes afférentes à leur
lot ; que conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les
copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les
services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que
ces services et éléments présentent pour chaque lot ; que la décision de
l’assemblée générale du 18 mars 1993 ayant voté la pose des compteurs d’eau individuels
n’a pas été mise en œuvre ; que les appelants ont cependant fait installer un
compteur individuel d’eau et contestent les sommes demandées ne tenant pas
compte de leur consommation individuelle ; qu’ils demandent la pose d’un
compteur sur l’eau des parties communes mais précisent que depuis, pour
l’année 2012, le syndic facture l’eau au prorata des relevés de leurs
compteurs ; que les appelants justifient que, pour les années 2007 à 2011, il
leur a été demandé les charges d’eau sur leur quote-part des parties communes
incluant toutes les consommations individuelles ; qu’ils n’avaient formulé
aucune demande au préalable ; que cependant, dans la mesure où la résolution
de l’assemblée générale du 18 mars 1993 visant à la pose de compteurs d’eau
individuels n’a pas été mise en œuvre par le syndic et bien que les consorts
X... aient installé un compteur individuel, ils doivent, comme le soutient
justement le syndic, participer intégralement au paiement des charges
communes incluant l’eau, au prorata de leurs millièmes ; qu’en effet, le
syndic n’a pas à prendre en considération les relevés de leurs compteurs
individuels et cette pose ne les dispense pas de payer les charges communes ;
que conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est
chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale ; que
peu importe la faute commise par le syndic, les appelants n’établissant pas
un préjudice car ils n’ont formulé aucune demande pendant plusieurs années et
il appartenait également au conseil syndical ou à l’assemblée générale
d’assurer le suivi de ce vote, ce qui n’a pas été fait ; que la demande
visant à ce que le syndic leur paie des dommages-intérêts pour leur préjudice
doit être rejetée ; que le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné
le syndic à payer la somme de 400 € de dommage-intérêts pour la perte de
chance qu’il en est résulté de payer des charges d’eau inférieures à celles
appelées (arrêt, p. 7 et 8) ; 1°) ALORS
QUE l’appel ne défère à la Cour que la connaissance des chefs de jugement
qu’il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent, de
sorte que le sort de l’appelant ne peut être aggravé sur un chef non critiqué
par l’intimé ; qu’en infirmant le jugement en ce qu’il avait dit que les consorts
X... devaient supporter les charges d’eau dans l’immeuble en fonction de
leurs compteurs individuels, sauf à ajouter une part de consommation d’eau
commune, quand la réformation de ce chef n’était sollicitée par aucune
partie, la Cour d’appel a violé les articles 4 et 562 du Code de procédure
civile ; 2°) ALORS
QUE le syndic qui n’assure pas l’exécution des décisions de l’assemblée
générale des copropriétaires commet une faute et engage sa responsabilité
envers les copropriétaires auxquels il a causé un préjudice ; qu’en retenant,
pour débouter les consorts X... de leur demande indemnitaire fondée sur
l’inexécution par le syndic de la résolution n° 10 prise lors de l’assemblée
générale des copropriétaires du 18 mars 1993 prévoyant l’installation de
compteurs d’eau individuels, que ceux-ci ne justifiaient pas d’un préjudice
car ils n’avaient formulé aucune demande pendant plusieurs années et qu’il
appartenait également au conseil syndical ou à l’assemblée générale d’assurer
le suivi de ce vote, ce qui n’avait pas été fait, sans rechercher, comme elle
y était invitée, si l’inexécution par le syndic de la décision relative à
l’installation de compteurs d’eau individuels n’avait pas occasionné aux
consorts X... des dépenses d’eau supérieures à celles qu’ils auraient dû
exposer si la décision d’installation des compteurs d’eau individuels avait
été exécutée et si, en conséquence, ils n’avaient pas subi un préjudice de ce
chef, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de
l’article 1382 du Code civil. DEUXIEME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté les consorts X... de leur demande
tendant à l’annulation des résolutions 2-1 à 2-3 de l’assemblée générale du
10 novembre 2010 ; AUX MOTIFS QUE,
sur le chauffage, les appelants soutiennent que pour les votes concernant les
résolutions 2-1 à 2-3 de l’assemblée générale du 10 novembre 2010 et pour la
résolution 2-1 plusieurs indivisions ont voté sans pouvoir régulier et qu’en
conséquence les votes sont irréguliers ; que selon l’article 23 alinéa 2 de
la loi du 10 juillet 1965, en cas d’indivision il y a lieu de convoquer le
mandataire commun quand il en a été désigné un ; qu’en conséquence, le
syndicat des copropriétaires à juste titre soutient que Madame B... par
lettre du 6 janvier 2010 a justifié qu’elle était mandataire commun de
l’indivision B...- C... ; que Madame A... par lettre du 4 juillet 2009 a
justifié qu’elle est mandataire commun de l’indivision D...- A... ; que pour
l’indivision Y..., un indivisaire peut représenter une indivision sans mandat
exprès et notamment quand ce dernier est l’époux de son co-indivisaire ;
qu’en effet, il y a eu un mandat général de représentation notifié au syndic
pour les deux premières indivisions ; que ce moyen doit être rejeté ; que les
consorts X... soutiennent que, conformément à l’article 815-3 du Code civil,
le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer les actes
de dispositions, ce qui est le cas en l’espèce, s’agissant de la modification
du règlement de copropriété ; que cependant, l’article 23, alinéa 2, susvisé
mentionne que seul le mandataire doit être convoqué ; que de plus, il y a
lieu de raisonner par lots qui doit être représenté et non par nombre de
propriétaires du lot ; qu’en conséquence, les indivisions ont été valablement
représentées, les indivisaires n’avaient pas tous à voter ayant un mandataire
dont le nom avait été régulièrement notifié au syndic ; qu’il en résulte
qu’il doit être rejeté la demande visant à l’annulation des votes des
décisions 2-1 à 2-3 de l’assemblée générale du 10 novembre 2010 pour ces
motifs (arrêt, p. 8 et 9) ; 1°) ALORS
QUE le vote portant sur la modification du règlement de copropriété constitue
un acte de disposition pour lequel un indivisaire qui prend en main la
gestion des biens indivis au su de l’autre indivisaire et sans opposition de
sa part ne saurait être réputé avoir reçu un mandat tacite ; qu’en retenant,
pour débouter les consorts X... de leur demande d’annulation des résolutions
2-1 à 2-3 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16
novembre 2010, que Monsieur Y... avait reçu un mandat tacite de l’indivision
Y...- Z... pour voter lesdites résolutions, tout en reconnaissant qu’elles
portaient sur la modification du règlement de copropriété et constituaient un
acte de disposition, la Cour d’appel a violé l’article 815-3 du Code civil ; 2°) ALORS
QUE les actes qui ne ressortissent pas à l’administration normale du bien
indivis requièrent l’accord de tous les indivisaires et ne peuvent être
accomplis sous couvert d’un mandat tacite ; qu’au demeurant, en considérant,
pour débouter les consorts X... de leur demande d’annulation des résolutions
2-1 à 2-3 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre
2010, que Monsieur Y... avait reçu un mandat tacite de l’indivision Y...-
Z... pour voter une résolution emportant modification du règlement de
copropriété, la Cour d’appel a violé l’article 815-3 du Code civil ; 3°) ALORS
QUE le mandat tacite suppose qu’un indivisaire ait pris en main la gestion du
bien indivis au su des autres et sans protestation de leur part ; qu’en toute
hypothèse, en retenant, pour débouter les consorts X... de leur demande
d’annulation des résolutions 2-1 à 2-3 votées lors de l’assemblée générale
des copropriétaires du 16 novembre 2010, que Monsieur Y... avait reçu un
mandat tacite de l’indivision Y...- Z... pour voter ces résolutions, sans
relever qu’il avait pris en main la gestion du bien indivis au su de Madame
Z..., ni préciser d’où elle déduisait l’existence de ce mandat tacite, la
Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 815-3
du Code civil ; 4°) ALORS
QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu’en
retenant également que la demande d’annulation des votes des résolutions 2-1
à 2-3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 novembre 2010 devait
être rejetée dès lors que Madame A... justifiait être mandataire commun de
l’indivision D...- A..., sans répondre aux conclusions des consorts X...
faisant valoir que c’était Monsieur Y... qui avait voté pour l’indivision
D...- A... sans détenir de pouvoir valable émanant de cette indivision, la
Cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile. TROISIEME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté les consorts X... de leur demande
tendant à voir juger irrégulière et inopposable la grille de répartition de
chauffage visée par la résolution 2-1 de l’assemblée générale du 16 novembre
2010 et, partant, d’AVOIR rejeté leur demande d’annulation des résolutions
2-1 à 2-3 de cette assemblée générale ; AUX MOTIFS
QUE, sur l’opposabilité de la grille de répartition, le lot n° 16 des
consorts X... acquis en mars 1989 était autrefois l’ancienne loge de
gardienne, partie commune, et a fait l’objet d’une cession par le syndicat
des copropriétaires ; qu’il est devenu une partie privative ; que le jugement
a considéré que la nouvelle grille de répartition des charges de chauffage
adoptée par l’assemblée générale est conforme au critère d’utilité exigée par
l’article 10, alinéa 1, de la loi de 1965 en ce qu’elle inclut le lot n° 16
susceptible d’être raccordé à l’installation collective du chauffage ; que
conformément à l’article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, les
copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les
services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que
ces services présentent à l’égard de chaque lot ; que les appelants
reprochent au syndicat des copropriétaires de vouloir faire raccorder leur
lot au chauffage alors qu’il ne l’a jamais été, que les travaux sont onéreux
et qu’il s’agit d’une « collectivisation » d’un chauffage privatif par poêle
et que la grille de répartition des charges n’est pas au règlement de
copropriété qui ne prévoyait pas de chauffage, la pose ayant été décidée par
quelques propriétaires ; que le syndicat des copropriétaires rappelle que
l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont communes les parties
des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les
copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, les éléments d’équipements
communs y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent les
locaux privatifs ; que le syndic soutient qu’il s’agit d’une mise en
conformité de la répartition des charges et de la nouvelle division des lots
et que les appelants ne peuvent y échapper ; que le syndic soutient également
à juste titre qu’il s’agit d’un élément d’équipement commun ; qu’en effet, le
règlement de copropriété du 8 mai 1951 prévoit dans les parties communes «
une chaufferie de l’immeuble située dans la cave » ; que cette mention a été
ajoutée de façon manuscrite et a bien été retranscrite le 24 mai 1951 lors de
la publication de ce document à la conservation des hypothèques ; qu’il en
résulte donc que le règlement de copropriété prévoyant le chauffage, cet
élément est un équipement commun et qu’il est opposable aux appelants et que
les millièmes ont initialement été répartis en tenant compte de cet élément,
le chauffage étant inclus ; que le lot des consorts X... étant à l’origine
une partie commune ne pouvait donc pas être pris en compte par ce règlement
de copropriété ; que, sur l’utilité, les consorts X... contestent l’utilité
pour eux d’être raccordé au chauffage ; que ce lot n° 16, initialement
l’ancienne loge de gardienne, n’a jamais été raccordée au chauffage,
s’agissant d’une partie commune ; que l’acte de vente du 9 avril 1990
mentionne qu’il existe un nouveau lot n° 16 comprenant une pièce, cuisine,
débarras, droit au WC commun du rez-de-chaussée et des 48/ 1050 millièmes des
parties communes générales ; que l’acte précise qu’« aucune autre
modification n’est à apporter aux états descriptif de division et règlement
de copropriété dont s’agit » ; qu’il y a lieu, conformément à l’article 10 de
la loi du 10 juillet 1965, de rechercher si le chauffage collectif présente
une utilité pour le lot en cause, notamment si les conditions matérielles et
techniques des installations les fournitures d’eau et de chauffage ont une
utilité ; que le premier juge avait justement observé que le règlement de
copropriété n’autorisait pas spécialement un copropriétaire à disposer d’un
chauffage individuel, ce qui est le cas du lot n° 16 ; que comme les consorts
X... l’indiquent, la modification de la répartition des charges de chauffage
a déjà été évoquée lors des assemblées des 11 décembre 2007 et 3 février 2010
; que de plus, le syndicat des copropriétaires a entrepris une révision des répartitions
de toutes les charges afin de tenir compte des modifications intervenues
depuis le règlement de copropriété ; qu’à l’assemblée générale de février
2010, les appelants avaient été avisés du souhait des copropriétaires de voir
leur lot être raccordé et le vote sur la répartition des charges de chauffage
avait été reporté compte tenu de leur opposition ; que les consorts X... ont
été avisés au préalable de la demande des copropriétaires et cela dans le
contexte de révision de toutes les charges de la copropriété ; que la
chaufferie se trouve, selon les consorts X..., sous la cuisine de leur lot n°
16 ; qu’ils expliquent par ailleurs être propriétaires d’un autre lot situé
au-dessus de ce logement ; qu’ils avaient donc connaissance de l’existence du
chauffage collectif dans l’immeuble ; que selon leurs explications, dans la
pratique, ce lot, objet du litige, est bien à usage d’habitation ; que le
syndicat des copropriétaires et le syndic justifient en versant le rapport de
la Société SEC du 25 mars 2010 de ce que lors de la visite dans le lot des
consorts X..., il a été constaté : une colonne de chauffage distribuant les
étages supérieurs, pas de radiateur sauf un électrique, la non-présence de
piquage et de vanne pouvant alimenter un radiateur, la présence d’un raccord
union sur la tuyauterie départ et retour ; que lors de la même visite, en
cave, il a été constaté un raccord union et des raccords filetés sur le pied
de colonne dans les couloirs de la cave ; qu’enfin, le coût de la pose porte
sur la somme de 1. 425, 31 € TTC selon un devis de mars 2011 et aucune
réserve n’est émise sur la faisabilité des travaux ; que les appelants
versent deux propositions de travaux, l’une de janvier 2013 de 4. 815 €
faisant des recommandations après étude des lieux ; que dans le cadre de ce
devis, l’artisan a constaté la vétusté en cave des tuyaux et des descentes WC
; qu’il a étudié deux méthodes pour effectuer le raccord et émis des réserves
compte tenu de la vétusté des installations parties communes ; que cependant,
pour ce devis l’autorisation à demander à l’assemblée ne concerne que le
passage de canalisation entre la cave et la cuisine ; que le deuxième devis
demandé par les consorts X... d’octobre 2012 émane de la même société que
celle mandatée par le syndic portant sur la somme de 2. 369, 59 € ; que ce
devis n’apporte aucune réserve quant à la faisabilité des travaux ; que les
appelants ne peuvent pas sérieusement soutenir que le raccordement porte
atteinte à la destination du lot et rend leur lot impropre à sa destination
car il ne peut plus y avoir de chambre alors même que ce logement était
initialement à usage d’habitation et qu’il n’y a donc pas de modification de
l’affectation du lot et que les devis qu’ils proposent n’émettent pas de
réserve sur la pose de radiateurs en fonte ; qu’il s’agit, selon le devis
MEGHIREF, de bien choisir l’emplacement, aucune impossibilité n’étant notée ;
qu’enfin, ils soutiennent que le raccordement va leur coûter beaucoup plus
cher, mais dans la mesure où ils expliquent que leur lot n° 16 de 20 m ²
coûte 600 € en électricité par an et que le raccordement au chauffage aurait
coûté 194, 80 € pour le seul poste combustible en 2009, cet élément est non
probant ; qu’en effet, ils n’établissent pas que les frais d’entretien répartis
sur tous les copropriétaires sont supérieurs à ceux du combustible ; qu’en
définitive, les appelants peuvent être raccordés, mais s’y opposent de façon
illégitime pour des motifs subjectifs contrairement à ce qu’ils soutiennent,
et alors même que préalablement ils ont été avisés du souhait des
copropriétaires (arrêt, p. 9 à 12) ; 1°) ALORS
QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par
les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de
l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ;
qu’en décidant que l’installation collective de chauffage présentait une
utilité pour le lot n° 16 dès lors que celui-ci pouvait y être raccordé
moyennant des travaux évalués à la somme de 1. 425, 31 €, tout en constatant
que la colonne de chauffage distribuant les étages supérieurs et passant dans
ce lot ne comportait ni piquage ni vanne pouvant alimenter un radiateur,
outre que ledit lot était équipé de radiateurs individuels, la Cour d’appel a
violé l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS
QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu’au
demeurant, en retenant, pour dire que des charges de chauffage collectif
pouvaient être imputées au lot n° 16 des consorts X..., que ces derniers ne
pouvaient soutenir que le raccordement de ce lot à l’installation collective
porterait atteinte à sa destination en ce qu’il ne pourrait plus y avoir de
chambre, sans répondre aux conclusions des intéressés faisant valoir qu’un tel
raccordement ne pouvait se faire que dans la chambre et qu’il était de nature
à empêcher l’installation d’un lit et donc d’utiliser cette pièce comme
chambre, la Cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile. QUATRIEME
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté les consorts X... de leur demande
tendant à l’annulation du mandat de syndic pour défaut d’ouverture d’un
compte bancaire séparé et, par voie de conséquence, à l’annulation de
l’assemblée générale du 26 novembre 2010 ; AUX MOTIFS
QUE, sur le compte séparé, conformément à l’article 18 de la loi du 10
juillet 1965, le syndic est chargé d’ouvrir un compte bancaire ou postal
séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées, sans délai, toutes les
sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ; que la
méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son
mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; que
lors de l’assemblée générale du 28 mai 2008, il a été décidé l’ouverture d’un
compte bancaire séparé que le syndic devait ouvrir ; que les consorts X...
soutiennent que le syndic n’apporte pas la preuve de ce qu’un compte aurait
été ouvert avant le 29 août 2008, fin de délai visé par l’article 18 ; qu’ils
demandent l’infirmation du jugement ayant dit qu’un compte séparé avait bien
été ouvert, et en ce que l’absence de versement sur ce compte des sommes ou
valeurs reçues était sans incidence sur la nullité du mandat ; qu’ils
demandent de prononcer la nullité du mandat du syndic à compter du 29 août
2008 et, de ce fait, l’annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2010
dans son entier ; que cependant, le syndic produit le formulaire de « demande
d’ouverture de compte séparé » remis à la banque CREDIT FONCIER au nom du
syndicat des copropriétaires ainsi qu’une attestation du directeur de
l’agence du CREDIT FONCIER du 9 juillet 2008, soit dans les trois mois de
l’assemblée générale, adressée au syndicat des copropriétaires pour
l’informer de l’ouverture de « votre compte » sous l’intitulé : « SDC 1 bis
rue Trébois (8301) », ce compte ayant le n°
00105155337 ; qu’il verse également une lettre de la banque PALATINE du 3
février 2011 attestant de l’ouverture d’un compte séparé au nom du titulaire
suivant : « syndicat des copropriétaires, 1 bis rue Trebois
» ; qu’il est donc bien établi qu’il a été ouvert par le syndic un compte «
au nom du syndicat des copropriétaires, 1 bis rue Trebois
» ; que ce point n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires alors
que le conseil syndical est en mesure de vérifier ce point ; que le syndic
soutient que les sommes transitent par son compte avant de partir sur le
compte séparé, ce que soutient également le syndicat des copropriétaires ;
que cependant, et même si ce dernier fait une mauvaise application du droit,
ce manquement ne porte que sur les modalités de gestion du compte et non pas
sur le principe de l’ouverture du compte en lui-même réalisé dans les trois
mois de l’assemblée générale de mai 2008 ; qu’en conséquence, il est bien
établi et non contesté par le syndicat des copropriétaires qu’un compte
séparé a été ouvert par le syndic, de sorte que le jugement doit être
confirmé en ce qu’il a dit que le syndic ne pouvait se voir appliquer la
sanction de la nullité du mandat pour le mode de fonctionnement ultérieur du
compte, ce dernier ayant respecté l’article 18 de la loi susvisée (arrêt, p.
13 et 14) ; 1°) ALORS
QUE le syndic de copropriété à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou
postal séparé au nom du syndicat sur lequel doivent être versées sans délai
toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, la
méconnaissance de cette obligation emportant la nullité de plein droit du
mandat du syndic à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation
; qu’en se fondant, pour dire que le syndic avait satisfait à l’obligation
d’ouvrir un compte séparé, sur le formulaire de demande d’ouverture d’un
compte séparé produit par le syndic qui, pourtant, ne permettait pas d’établir
la réalité de l’ouverture de ce compte, la Cour d’appel a privé sa décision
de base légale au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS
QU’en se fondant, pour dire que le syndic avait satisfait à l’obligation
d’ouvrir un compte séparé, sur une « attestation du directeur de l’agence du
Crédit Foncier du 9 juillet 2008, soit dans les trois mois de l’assemblée
générale, adressée au syndicat des copropriétaires pour l’informer de
l’ouverture de « votre compte » sous l’intitulé : « SDC 1 rue Trébois (8301) », ce compte ayant le n° 00105155337 »,
laquelle ne faisait pas ressortir le caractère séparé dudit compte, la Cour
d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 18 de la
loi du 10 juillet 1965 ; 3°) ALORS
QU’en se fondant encore, pour dire que le syndic avait satisfait à
l’obligation d’ouvrir un compte séparé, sur une « lettre de la banque
Palatine du 3 février 2011 attestant de l’ouverture d’un compte séparé au nom
du titulaire suivant : « syndicat des copropriétaires, 1 bis rue Trébois » », qui quant à elle ne faisait pas ressortir la
date d’ouverture du compte et ne permettait donc pas de vérifier qu’il avait
été ouvert dans les délais légaux, la Cour d’appel a privé sa décision de
base légale au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4°) ALORS
QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu’au
demeurant, en relevant l’existence d’un compte séparé portant le n°
00105155337, sans répondre aux conclusions d’appel des consorts X... faisant
valoir qu’il n’était pas démontré que le titulaire de ce compte n’était pas
le syndicat des copropriétaires mais le syndic de copropriété, la Cour
d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile ; 5°) ALORS
QUE le syndic de copropriété a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou
postal séparé au nom du syndicat sur lequel doivent être versées sans délai
toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, la
méconnaissance de cette obligation emportant la nullité de plein droit du
mandat du syndic à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation
; qu’en refusant enfin d’annuler le mandat de syndic, après avoir constaté
que les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat transitaient
d’abord par le compte du syndic de sorte qu’elles n’étaient pas versées sur
le compte séparé, en tant que la mauvaise application du droit ne concernait
que les modalités de gestion du compte séparé, la Cour d’appel a violé
l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. |
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