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Approbation des comptes Portée Répartition des charges (oui) Cassation civile 3e
2 décembre 1992 Cour d’appel de Paris
du 31 mai 1990 N° de pourvoi:
90-18659 Rejet Sur le pourvoi formé
par l’Union des sociétés mutualistes cogérées devenue Union des mutuelles
cogérées, dont le siège est ... (11ème), agissant poursuites et diligences en
la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette
qualité audit siège, en cassation d’un
arrêt rendu le 31 mai 1990 par la cour d’appel de Paris (23ème chambre
section B), au profit du syndicat des copropriétaires du ... (11ème), pris en
la personne de son syndic la société Nouvelle gérance immobilière “SNGI”, 16,
place de la République à Paris (10ème), La demanderesse
invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation annexés au
présent arrêt ; Sur le premier moyen
: Attendu selon l’arrêt
attaqué (Paris, 31 mai 1990) que l’Union des mutuelles cogérées (UMC),
propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, s’étant désolidarisée
du chauffage collectif et refusant de payer les charges relatives à cet
équipement, le syndicat des copropriétaires l’a assignée en paiement ; que
l’UMC a demandé que soient appliquées les stipulations du règlement de
copropriété prévoyant la répartition des frais de chauffage en fonction des
surfaces de chauffe installées, dont le calcul n’avait jamais été fait ; Attendu que l’UMC
fait grief à l’arrêt de décider qu’elle supporterait les charges de chauffage
sur la base des surfaces de chauffe des radiateurs initialement installés,
alors, selon le moyen, l°) qu’en décidant
que l’UMC, copropriétaire, devait participer à l’ensemble des charges de
chauffage réparties en fonction de la surface de chauffe, sans rechercher si
une telle participation qui obligeait l’UMC à payer même le chauffage qui ne
lui a pas été fourni, ne
constituait pas un enrichissement sans cause au profit des autres
copropriétaires, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard
de l’article 1371 du Code civil ; 2°) que lorsqu’une clause
du règlement de copropriété est réputée non écrite, la modification du
règlement ne peut être décidée que par l’assemblée générale des copropriétaires,
et, à défaut, par décision de justice ; qu’en décidant cependant que tant la
demande de l’UMC que la répartition des charges de combustible proposée par
l’expert entraîneraient une modification du règlement de copropriété qui ne
peut être décidée qu’à l’unanimité des copropriétaires, la cour a violé les
articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu qu’ayant
exactement relevé que l’UMC étant tenue de participer aux charges entraînées
par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction
de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot
et non de l’usage qu’elle en fait, la distinction proposée par l’expert entre
les frais fixes et les frais de combustible serait contraire tant aux dispositions
de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qu’aux stipulations du règlement
de copropriété, la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié
sa décision de ce chef ; Sur le second moyen : Attendu que l’UMC
fait grief à l’arrêt de la condamner au paiement d’un arriéré de charges de
chauffage, calculées sur la base des tantièmes généraux de propriété, alors,
selon le moyen, que toute clause du règlement de copropriété contraire à la
loi du 10 juillet 1965 est réputée non écrite, donc réputée n’avoir jamais
existé ; qu’en l’espèce, il ressort des propres constatations de l’arrêt
attaqué que la répartition sur la base des tantièmes généraux était contraire
aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en condamnant
cependant l’UMC au paiement des charges arriérées pour les années 1985, 1986,
1987, 1988 et 1989 en prenant comme base de calcul les tantièmes généraux, la
cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres
constatations, a violé l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu que
l’arrêt, qui retient, par motifs propres et adoptés, que la répartition des
charges de chauffage pour les exercices antérieurs a été régulièrement
approuvée par les assemblées générales contre lesquelles aucune contestation
n’a été élevée, est, par ces seuls motifs, légalement justifié de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Commentaires : L’Union des mutuelles
cogérées (UMC), propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, s’était
désolidarisée du chauffage collectif et refusait de payer les charges
relatives à cet équipement. Le syndicat des copropriétaires l’a assignée en
paiement. L’UMC a demandé que soient appliquées les stipulations du règlement
de copropriété prévoyant la répartition des frais de chauffage en fonction
des surfaces de chauffe installées, dont le calcul n’avait jamais été fait. Sur ce point la Cour de cassation juge qu’ayant exactement relevé que l’UMC étant
tenue de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les
éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et
éléments présentent à l’égard de chaque lot et non de l’usage qu’elle en
fait, la distinction proposée par l’expert entre les frais fixes et les frais
de combustible serait contraire tant aux dispositions de l’article 10 de la
loi du 10 juillet 1965 qu’aux stipulations du règlement de copropriété, la
cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce
chef. Elle a fait valoir par ailleurs que toute clause du règlement de copropriété contraire à la loi du
10 juillet 1965 est réputée non écrite, donc réputée n’avoir jamais existé ;
qu’en l’espèce, il ressort des propres constatations de l’arrêt attaqué que
la répartition sur la base des tantièmes généraux était contraire aux
dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en condamnant
cependant l’UMC au paiement des charges arriérées pour les années 1985, 1986,
1987, 1988 et 1989 en prenant comme base de calcul les tantièmes généraux, la
cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres
constatations, a violé l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Sur ce point la
Cour de cassation juge que
l’arrêt, qui retient, par motifs propres et adoptés, que
la répartition des charges de chauffage pour les exercices antérieurs a
été régulièrement approuvée par les assemblées générales contre lesquelles
aucune contestation n’a été élevée, est, par ces seuls motifs, légalement
justifié de ce chef. Il a toujours été admis que l’approbation des comptes par
l’assemblée générale ne permet pas de les remettre en cause. MM. Givord et Giverdon précisent que « la décision de
l’assemblée ne préjuge pas du décompte individuel de chaque copropriétaire, à
moins qu’il lui ait été préalablement notifié et qu’aucune réserve ou
protestation n’ait été émise » [1] Un compte est indivisible.
Ses différents éléments ne peuvent être séparés [2] Tout compte est régi par les dispositions de l’article
541 du Code de procédure civile. Ce texte dispose : « Il ne sera
procédé à la révision d’aucun compte, sauf aux parties, s’il y a erreurs,
omissions, faux ou double emploi à en former leurs demandes devant les mêmes
juges ». Il est admis que cette disposition, propre aux comptes
judiciaires, s’appliquent également aux comptes amiables [3] Ces dispositions sont applicables au compte d’un
mandataire [4] En matière de copropriété, la reddition des comptes s’entend
aussi bien de la présentation des dépenses incombant au syndicat et des
produits lui revenant que de la répartition qui en est faite par le syndic
entre les copropriétaires. En vertu du principe de l’indivisibilité l’approbation
des comptes porte indistinctement sur ces deux éléments. La situation est
identique dans le cas d’un mandataire de justice chargé d’administrer pour plusieurs
personnes. On ne peut donc qu’approuver la position adoptée par la
Cour de cassation. |
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