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Indivision

Clause de solidarité dans le règlement de copropriété

Validité (oui)

 

 

Cour de Cassation Chambre civile 3    Audience publique du 1 décembre 2004

Décision attaquée :Cour d’appel de Versailles (chambres civiles réunies) 06-11-2003

N° de pourvoi : 03-17518

Rejet

 

L’arrêt  Cass 27-06-2001  est reproduit à la suite du présent arrêt

 

 

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 11 juin 2003), rendu sur renvoi après cassation (3ème Civ., 27 juin 2001, n° R 99-21.731), que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11-15, route d’Asnières à Clichy (le syndicat) a assigné M. X... en paiement d’un arriéré de charges de copropriété d’un lot dont il était propriétaire indivis ; que le syndicat a porté ultérieurement sa demande à un montant plus élevé afférent à des charges arrêtées en 1993 et à des travaux de ravalement effectués en 1988 ;

 

Sur le premier moyen, qui est recevable :

 

Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de le condamner à en payer seul le montant, alors, selon le moyen :

 

1 / qu’est nulle la clause du règlement de copropriété instituant une solidarité entre les coïndivisaires d’un lot ; qu’en décidant du contraire, la cour d’appel a violé l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que l’article 815-10 du Code civil ;

 

2 / qu’en condamnant M. X..., copropriétaire indivis, au paiement de la totalité des sommes qui seraient dues à titre de charges, au motif qu’il aurait bénéficié d’un mandat tacite de la part de son coïndivisaire, bien que la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un des coïndivisaires ait agi comme mandataire de l’autre, la cour d’appel a violé l’article 1202 du Code civil ;

 

3 / qu’en s’abstenant de caractériser le mandat tacite dont aurait bénéficié M. X... de la part de son coïndivisaire, la cour d’appel, qui se borne à retenir que M. X..., seul attrait par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal, était le seul interlocuteur de celui-ci devant le tribunal et la cour d’appel, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1984 du Code civil ;

 

 

Mais attendu que si la solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d’un lot, tenus de désigner un mandataire commun ; qu’ayant relevé que l’article 99 du règlement contenait une clause de solidarité entre les indivisaires d’un ou plusieurs lots pour le paiement des charges et, abstraction faite de motifs surabondants relatifs au mandat tacite, que M. X..., indivisaire conventionnel, qui avait représenté l’indivision aux assemblées générales et avait été l’interlocuteur du syndicat des copropriétaires au cours de la procédure, bénéficiait d’un mandat tacite de son coïndivisaire, la cour d’appel l’a condamné à bon droit à supporter seul les sommes réclamées ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

Sur le second moyen :

 

Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de le condamner à payer des sommes, alors, selon le moyen, que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer le paiement de charges qui n’ont pas fait l’objet de comptes approuvés par l’assemblée générale ; qu’en se fondant sur la seule assemblée générale du 13 février 1992 pour condamner M. X... au paiement des charges de copropriété arrêtées au premier trimestre 1993 inclus, la cour d’appel a violé les articles 10 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

Mais attendu qu’ayant retenu que les travaux effectués en 1988 avaient été votés par l’assemblée générale du 31 mai 1986 et les comptes approuvés par l’assemblée générale du 13 février 1992, exempte de tout recours, et que l’expert judiciaire avait validé la totalité des dépenses réglées par la copropriété entre le 1er janvier 1988 et le 30 juin 1996, la cour d’appel en a déduit que la quote-part des sommes dues par chaque copropriétaire était établie ;

 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ;

 

Condamne M. X... aux dépens ;

 

 

 

commentaires

 

L’arrêt est rendu sur second pourvoi.

L’importance de l’arrêt est liée à une affirmation formelle :

« La clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d’un lot, tenus de désigner un mandataire commun »

 

En second lieu la Cour de cassation juge

que M. X..., indivisaire conventionnel, qui avait représenté l’indivision aux assemblées générales et avait été l’interlocuteur du syndicat des copropriétaires au cours de la procédure, bénéficiait d’un mandat tacite de son co-indivisaire.

 

Le rejet du moyen relatif au défaut d’approbation des comptes par l’assemblée général est fondé sur des éléments de fait propres à l’instance.

 

Sur la licéité de la clause de solidarité, l’arrêt met un terme à une longue controverse. Voir les notes de Me Bouyeure dans Administrer février 2005 p.53 et du Professeur Giverdon AJDI 2005  487.

Mise à jour juillet 2007

On a fait valoir que la portée de l’arrêt commenté était limitée aux indivisions conventionnelles.

Un arrêt du 23 mai 2007 a mis un terme à cette objection : la clause de solidarité est licite et doit produire effet « quelle que soit l’origine de l’indivision ».

 

 

 

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 27 juin 2001

Décision attaquée : cour d’appel de Paris (23ème chambre civile section B) , du 20 mai 1999

 

N° de pourvoi: 99-21731

 

Cassation partielle

 

 

Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble ..., agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, le Cabinet Gillier Gestion, dont le siège social est ...,

 

 

en cassation d’un arrêt rendu le 20 mai 1999 par la cour d’appel de Paris (23ème chambre civile, section B), au profit de M. Jean-Jacques X..., demeurant ...,

 

 

défendeur à la cassation ;

 

 

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

 

 

LA COUR, en l’audience publique du 29 mai 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, Nési, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

 

 

Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat du syndicat des copropriétaires de l’Immeuble ..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

 

 

Sur le premier et le second  moyens réunis :

 

Vu l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

Attendu que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; que leur exécution est confiée au syndic ;

 

Attendu selon l’arrêt attaqué (Paris, 20 mai 1999) que le syndicat des copropriétaires d’un immeuble a par acte du 21 mai 1993 assigné M. X..., copropriétaire, en paiement d’un certaine somme pour un arriéré de charges de copropriété ; qu’il a ultérieurement porté sa demande à un montant plus élevé afférent à des charges arrêtées au 1er novembre 1993 inclus et à des travaux de ravalement effectués en 1988 ;

 

Attendu que pour rejeter la demande du syndicat, l’arrêt retient que celui-ci n’a pas justifié d’une assemblée générale ayant valablement approuvé les comptes pour la période de référence, puisque celle de février 1992, ayant approuvé ceux des exercices 1988, 1989, 1990 et du 1er janvier 1991 au 30 septembre 1991 est privée de tout effet et ne peut qu’être annulée dès lors qu’elle a été convoquée par un syndic sans qualité et que pour les travaux de ravalement le syndicat n’a produit sur les appels de charges adressés à M. X... que les procès-verbaux de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice 1988, étant rappelé que celle de février 1992 est nulle ;

 

Qu’en statuant ainsi alors que les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée, et que les comptes avaient été approuvés au moins jusqu’au 30 septembre 1991 par l’assemblée générale de février 1992 dont la nullité n’avait pas été prononcée, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a débouté le syndicat de ses demandes au titre des charges arrêtées au premier trimestre 1993 inclus et des travaux de ravalement, l’arrêt rendu le 20 mai 1999, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles ;

 

 

Condamne M. X... aux dépens ;

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

25/05/2015