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00043608 CHARTE Ne
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Amélioration aux frais
de copropriétaires « constructeurs » vente du lot cession corrélative de l’installation « rachat
d’utilisation » de l’installation (ascenseur) Bénéficiaire du prix de
rachat ; vendeur
« constructeur »
(non) ; Acquéreur (oui) En vendant son lot le copropriétaire qui a participé à la construction de l'ascenseur a en même temps transmis à son acquéreur son droit de jouissance sur cet ascenseur. Par suite, en cas de rachat du droit d'usage de l'ascenseur par de nouveaux utilisateurs, l'acquéreur est fondé à
réclamer les sommes versées par les autres copropriétaires à titre de rachat du droit d'utiliser l'ascenseur. CA Paris, 23e ch. B, 31 mai 2001 M... c/Synd, 49 avenue de Trudaine à Paris: Juris-Data n° 2001-146826 Bénéficiaire du rachat du droit d'usage de l'ascenseur par d'autres. copropriétaires . , ( ... ) Considérant que la création d'un ascenseur dans l'immeuble à la demande et aux frais de certains copropriétaires, dont Mme M..., a été réalisée en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 suivant autorisation de l'assemblée générale en date du 16 juin 1978; Considérant qu'en 1990, 1992 et 1997, d'autres copropriétaires ont racheté le droit d'utiliser eux aussi l'ascenseur; que les sommes correspondantes ont été recueillies par le syndic et par lui partagées entre copropriétaires créateurs de l'ascenseur, parmi lesquels Mme M...; Considérant qu'avant ces rachats, Mme M... avait, par acte notarié du 14 septembre 1987, cédé à M. Faure son lot, portant le n° 10; Que l'acte précise que sont cédés, avec les parties privatives qui le composent, les 89 millièmes de toutes les parties communes, soit le nombre de tantièmes des parties communes générales fixé par le règlement de copropriété de 1952; que l'acte de vente ne prévoit pas expressément le sort des droits de Mme M... en ce qui concerne l'ascenseur, mais contient la formule générale suivante: « ... au surplus .lesdits biens et droits immobiliers présentement vendus existent, s'étendent. se poursuivent et comportent, avec toutes leurs aisances, circonstar.ces et dépendances, sans aucune exception ni réserve »; Considérant que le règlement de copropriété ignore quant à lui l'ascenseur et les conditions de paiement, par les copropriétaires souhaitant faire partie de ses utilisateurs, d'une quote-part du coût des travaux d'installation; que la référence aux droits et obligations prévues par le règlement de copropriété est donc inopérante quant à la définition des droits des acquéreurs de lots dont le propriétaire avait contribué à la construction de l'ascenseur ; ( ... ) Qu'il n'est pas douteux
qu'en cédant à M. Faure le lot n° 10, Mme M... a en même temps transmis le droit de jouissance de
l'ascenseur, droit que Mme M... avait constitué pour ce lot; que ce droit de
jouissance ne saurait être personnel au copropriétaire constructeur mais est
évidemment attaché au lot pour la desserte duquel il a été obtenu, que ce
droit de jouissance fait partie des « aisances, circonstances et dépendances»
cédés avec le lot n° 10; Qu'i! n'est pas davantage contestable que lors du rachat du droit d'usage de l'ascenseur comme lors du versement des contributions correspondantes, M. Faure était bien propriétaire d'un lot déjà titulaire du droit de jouissance; Que certes, le texte de la convocation ajoute que la
répartition se fera au prorata des dépenses que les propriétaires des lots
déjà titulaires du droit de jouissance auront respectivement engagées, que
toutefois ces copropriétaires ne sont pas. et ne peuvent être, seulement ceux
ayant été à l'origine de l'installation de l'appareil mais tous ceux aux lots
desquels est attaché le droit de jouissance de l'ascenseur, et ayant donc
versé, à un moment quelconque, une participation au coût de construction au titre
de ces lots; que la précision qui concerne les modalités de répartition des
sommes n'empêche pas que sont clairement désignés comme ayant vocation au
partage les propriétaires des lots, et non les personnes ayant contribué
directement à la dépense, même s'il était alors supposé qu'il s'agirait des
mêmes individus; ( ... ) Considérant que Mme M... ne peut pas prétendre en tout cas avoir un droit personnel de créance sur les futurs et éventuels candidats à l'usage de l'ascenseur; Qu'en effet, il n'était pas certain que de nouveaux copropriétaires viendraient effectivement à s'associer aux frais de l'installation, même si deux copropriétaires avaient, dès l'assemblée générale du 9 juin 1980, fait savoir qu'ils l'envisageaient, sans prendre toutefois aucun engagement à cet égard; que l'existence même de débiteurs n'était donc qu'hypothétique, et était destinée à le rester jusqu'à ce chaque nouveau candidat s'en- gage; Qu'aucune dette n'existe, en l'occurrence, indépendamment de cette éventuelle manifestation de volonté de la part de certains copropriétaires; Que Mme M... n'explique pas comment elle a pu détenir, et conserver, une créance personnelle dont les débiteurs sont seulement potentiels en ce sens qu'ils sont virtuels et ne peuvent devenir débiteurs que par volontariat, et alors que la dette n'est susceptible d'exister que sur la tête de copropriétaires déterminés; ( ... ) Qu'il y a lieu de constater qu'en réalité, la
créance des copropriétaires «ascenseuristes» ne naît
que lorsqu'un ou plusieurs autres copropriétaires deviennent à leur tour
utilisateurs de l'ascenseur; que le montant de la créance est alors fonction
du nombre des candidats, du nombre de tantièmes des parties communes
générales possédées par chacun d'eux, de l'étage où est situé leur lot, ainsi
que d'un indice de réévaluation et d'un coefficient de vétusté d'ailleurs mal
précisés; ( ... ) Qu'il a été dit qu'il avait été convenu entre les copropriétaires que le droit à participer, le cas échéant et le moment venu, à la distribution des sommes susceptibles d'être recueillies à titre de rachat, revenait aux propriétaires de lots pour lesquels il avait déjà été contribué au coût de l'installation; Que ces derniers copropriétaires ne sont pas seulement ceux ayant été à l'origine de l'installation de l'appareil mais tous ceux aux lots desquels est attaché le droit de jouissance de l'ascenseur, et ayant donc versé une participation au coût de construction; Qu'il apparaît bien ainsi que la qualité de constructeur initial n'est pas déterminante quant à la vocation à recevoir partie de la contribution de nouveaux «ascenseuristes»; Que cette vocation est en fait liée à la propriété d'un lot au titre duquel une contribution a déjà été payée; Considérant qu'il y a lieu d'admettre, en conséquence, qu'en cédant à Faure le 14 septembre 1987 le lot n° avec toutes ses «aisances, circonstances et dépendances, sans aucune exception ni réserve», Mme M… a en même temps transmis le droit à participer à la distribution des sommes éventuellement recueillies à titre de rachat -, que ce droit était donc forcément compris dans le prix de cession; que c'est par pure affirmation que Mme M... soutient que si le prix de vente avait compris la prise en charge de la construction de l'ascenseur», il aurait été nettement supérieur; qu'i! n'est dès lors pas démontré que M, Faure bénéficie d'un enrichissement sans cause; (...) commentaires Nous avons consacré aux opérations de rachat d’une quote-part d’une installation
nouvelle réalisée aux frais de certains copropriétaires autorisés par
décision de l’assemblée une étude dont les éléments sont conformes aux
éléments fournis par l’arrêt relaté ci-dessus (voir l’étude) La création d'un ascenseur dans l'immeuble à la demande et aux frais de certains copropriétaires, dont Mme M..., a été réalisée en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 suivant autorisation de l'assemblée générale en date du 16 juin 1978; Mme M... avait, par acte notarié du 14 septembre 1987, cédé à M. Faure son lot, portant le n° 10; l'acte précise que sont cédés, avec les parties privatives qui le composent, les 89 millièmes de toutes les parties communes, soit le nombre de tantièmes des parties communes générales fixé par le règlement de copropriété de 1952; que l'acte de vente ne prévoit pas expressément le sort des droits de Mme M... en ce qui concerne l'ascenseur, mais contient la formule générale suivante: « ... au surplus .lesdits biens et droits immobiliers présentement vendus existent, s'étendent. se poursuivent et comportent, avec toutes leurs aisances, circonstar.ces et dépendances, sans aucune exception ni réserve »; En 1990, 1992 et 1997, d'autres copropriétaires ont racheté le droit d'utiliser eux aussi l'ascenseur; que les sommes correspondantes ont été recueillies par le syndic et par lui partagées entre copropriétaires créateurs de l'ascenseur, parmi lesquels Mme M. M. Faure conteste le versement des fonds provenant de
la cession du droit d’usage à Mme M… Pour ce type de litiges il faut cesser de rester dans
le cadre inapproprié d’un droit d’usage. L’ascenseur est, comme élément d’équipement, une partie
commune spéciale indivise entre les copropriétaires constructeurs d’origine.
En l’espèce Mme M… faisait partir de ce groupement. Avec la propriété de son
lot elle a fatalement cédé les droits accessoires dont une quote-part de la
propriété indivise de l’installation. Il n’est donc pas douteux que c’est bien à M. Faure que
le syndic devait remettre les différentes quotes-parts des prix de cession de
la propriété de l’installation et non pas du seul droit d’usage. |
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