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Actualités de
la copropriété Le premier congrès de l’UNISL’événement récent le plus
important est sans nul doute la tenue du premier congrès de l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS), les 10 et 11
décembre 2009 à Paris. L’UNIS groupe désormais la
Confédération Nationale des Administrateurs de Biens (CNAB), le Conseil
Supérieur de l’Administration de Biens (CSAB) et l’Union Nationale de
l’Immobilier (UNIT), soit 3500 professionnels exerçant exclusivement ou conjointement
. pour 2000 l’administration de biens et la fonction de syndic de copropriété,
pour 2000 l’activité d’agent immobilier ou transactionnaire (fonds de
commerce et assimilés), pour 500 l’activité de marchand de biens. Le congrès a été honoré de la
participation de deux ministres : M. Benoist Apparu, Secrétaire d’Etat
chargé du Logement et de l’Urbanisme, et M. Hervé Novelli, Secrétaire d’Etat
chargé du Commerce, de l’Artisanat, des Petites et Moyennes Entreprises, de
Tourisme et des Services et de la Consommation On n’est pas surpris
d’apprendre que le problème des contrats de syndic a été évoqué. L’UNIS a
déjà fait connaître son accord pour la publication d’un arrêt ministériel qui
n’aurait pour objet, dans l’esprit de ses membres, que de conforter l’opposabilité
à tous les professionnels, des termes de l’avis du
Conseil National de la Consommation de septembre 2007, sans aucune
modification de son contenu. Selon M. Serge Ivars, Président de
l’UNIS, satisfaction serait donnée à cette exigence : « Le ministre
nous a rassuré sur ce point : il n’y aura pas de prestation supplémentaire.
Les archives dormantes ne feront pas partie de la gestion courante » L’exemple n’est pas
le mieux choisi ! La difficulté est ici d’ordre technique. Les archives dormantes
des syndicats constituent un volume très important dont les syndics, - seraient-ils
professionnels -, ne disposent pas toujours. La solution de l’externalisation
est sans aucun doute la meilleure. On ne peut pas comparer ce cas avec celui
des prestations comme l’exploitation des relevés de compteurs ou le
recouvrement des charges impayées. L’UNIS copréside le chantier
Copropriété du Plan Bâtiment Grenelle. Elle a mis en place un concours appelé
UNIS 21. Il concerne les copropriétés administrées par un syndic membre de
l’UNIS. Il « a pour objectif de sensibiliser les copropriétaires aux
enjeux environnementaux et les aider à fixer eux-mêmes leurs propres
objectifs de développement durable ». Par ailleurs l’UNIS a créé
l’Université de la copropriété. Elle a pour objectif d’assurer une meilleure
information des copropriétaires sur les dispositions du statut de la
copropriété aux moyens de cours dispensés gratuitement. On ne peut qu’approuver
cette initiative, même si « université » paraît un terme excessif
en ce cas. L'association « Planète
Copro » M. Henry Buzy-Cazaux, président de
l'ESPI (Ecole supérieure des professions immobilières) a annoncé lors d'une conférence de presse la
naissance de l'association « Planète Copro » qui groupe des syndics, architectes, écoles
et responsables de copropriété. M. Buzy-Cazaux a consacré, dans le passé, une
partie de son activité à la formation professionnelle. On peut penser, dans
un premier temps, qu’il est l’un des mieux placés pour placer l’ESPI à un bon
niveau dans l’échelle des institutions de formation initiale ou continue. Pour revenir à Planète Copro, sa première
initiative est la préparation d'un
colloque prévu en juillet 2010 pour recenser toutes les expériences
d'économies thermiques dans les immeubles collectifs. Outre l'ESPI, les autres membres fondateurs de "Planète Copro" sont UNIS (Union des syndicats de l'immobilier), la compagnie des architectes de copropriété et l'association des responsables de copropriété (Arc). On ne peut que saluer avec satisfaction l’apparition de la très ancienne, - mais rénovée -, Compagnie des architectes de copropriété dans un mouvement de ce genre. Le jugement rendu le 2 novembre 2009 par le TGI de Grenoble Ce jugement de 53 pages ( !) auxquelles
il faut ajouter la reproduction intégrale du contrat de syndic litigieux (11
pages), a été rendu à la requête de l’association de consommateurs UFC 38
contre un syndic grenoblois. Il n’a été connu qu’en décembre. La demande
tendait à ce que soient déclarées illicites ou abusives 75 clauses de ce
contrat qui prêtait sans nul doute le flanc à la critique. Il faut néanmoins préciser que
certaines d’entre elles ont été validées. L’une de ces clauses validées (30)
nous semble pourtant illicite ou abusive. Elle concerne « la rémunération en
prestation particulière de la représentation du syndicat envers diverses
structures », en fait le cas dans lequel le syndicat des copropriétaires
est lié à une union de syndicats ou une association syndicale, pour les
prestations générées par cette appartenance (assistance aux assemblées de la
structure, traitement éventuel de la part du syndicat dans les charges liées
aux services fournis par la structure externe, etc …) Ces prestations
justifient certainement une rémunération mais elles sont aussi prévisibles
que récurrentes, exception faite d’une assemblée supplémentaire par exemple.
Elles entrent donc bien dans la catégorie des prestations courantes . Il
appartient au syndic de les intégrer dans le calcul de son honoraire
forfaitaire. Mais, à propos de la clause 17 relative à la rémunération en
prestation particulière « des contentieux des impayés » et« du suivi des dossiers en recouvrement» le Tribunal juge que « la clause litigieuse
dans la version 2005 du contrat, qui met à la charge du syndicat un coût pour
le recouvrement des impayés est illicite au regard de l'article 10-1 a de la
loi n065-657 du 10 juillet 1965 qui impute au seul copropriétaire
concerné les frais nécessaires pour le recouvrement des impayés de charges » En estimant ainsi que le syndic
doit facturer directement au copropriétaire débiteur les frais nécessaires
pour le recouvrement et sa propre rémunération, le Tribunal viole les dispositions de l’article
66 du décret (Hoguet) n° 72-678 du 20 juillet 1972 qui interdisent au
mandataire (gestion immobilière) de demander ou recevoir, directement ou
indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il
est chargé, que celles dont les conditions de rémunération sont précisées
dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont
désignées. Le syndic ne peut facturer des
honoraires ou débours qu’au syndicat. Il ne peut recevoir de rémunération que
du syndicat. Un arrêté ? On peut suggérer
aux rédacteurs de définir préalablement un critère de distinction entre les
prestations courantes et les prestations exceptionnelles. C’est à juste titre
que TGI de Grenoble note le silence des textes sur ce point. Il s’est efforcé
ensuite de forger lui-même cet outil, ignorant manifestement qu’on le trouve
facilement dans les arrêtés préfectoraux du temps de la taxation. Les
prestations courantes sont celles prévisibles et récurrentes. La
prévisibilité doit être appréciée à la date d’établissement du projet de
contrat, notamment pour un nouveau mandat. La récurrence doit être appréciée
exercice par exercice. Beaucoup de syndics professionnels pourraient s’épargner les
risques d’une action consumériste en respectant ces critères simples à appliquer.
Les associations de consommateurs pourraient faire de même.
En l’espèce, UFC 38 critiquait la clause prévoyant une rémunération
particulière et exceptionnelle du syndic en cas d’acquisitions de parties privatives
ou d’autres biens destinées à devenir des parties communes. Le Tribunal juge que
la clause n’est ni illicite ni abusive. C’est l’évidence même ! Voir notre commentaire
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