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Revue des sites Le
compte séparé (ARC) Les
anomalies d’un contrat de syndic (ARC) Quitus
au syndic et réception des travaux (ARC) http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1108/abus1609.htm C’est à juste titre que l’ARC critique la résolution proposée
par un syndic au sujet de la gestion de la trésorerie du syndicat : « Compte de trésorerie « Les fonds du syndicat des copropriétaires seront versés au compte courant bancaire ou postal ouvert au nom du cabinet pour la gestion financière de copropriété et ce conformément à l’article 18-5 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par celle du 31 décembre 1985. « Le syndic bénéficiera de ce compte dans le cadre de la loi 70-9 du 20 janvier 1970 et de l’article 35 du décret n° 67-223 du 1er mars 1967 pris en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. « Le syndicat renonce à la perception d’éventuels produits financiers sur ces fonds en contrepartie de quoi le syndic renonce à demander au syndicat une majoration d’honoraires du fait du surcoût imposé par la tenue de compte bancaire séparé ainsi que pour les garanties financières et garantie d’assurance, à charge du syndic, dont bénéficie les fonds du syndicat. » C’est un charabia infâme assorti de grossières
erreurs ! En l’espèce les fonds seront déposés sur un compte unique
ouvert au nom du syndic. En premier lieu, le mot « dispense » doit
impérativement figurer dans la convocation puis dans la résolution adoptée
par l’assemblée. La dispense doit être expresse et ne saurait s’inférer
tacitement d’une décision techniquement contraire au principe de la gestion
financière par compte séparé ouvert au nom du syndicat. En second lieu la mention « Le syndic
bénéficiera de ce compte » est malvenue. Il est vrai que le dernier alinéa précise que les
éventuels produits financiers iront au syndic et non au syndicat. Cette
stipulation est présentée comme justifiée par le fait que « le
syndic renonce à demander au syndicat une majoration d’honoraires du fait du
surcoût imposé par la tenue d’un compte bancaire séparé ainsi que pour les
garanties financières et garantie d’assurance, à charge du syndic, dont
bénéficie les fonds du syndicat. » Or la gestion par compte séparé
n’entraîne aucun surcoût. La perception des produits financiers par le syndic
compense la réduction des honoraires de gestion courante consentie par le
syndic pour « ratisser » des mandats à l’occasion de mises en
concurrence. De telles pratiques doivent disparaître. http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1108/abus1607.htm L’ARC a encore raison de critiquer certaines dispositions
du contrat d’un syndic qui sont manifestement contraire aux recommandations
du CNC. Nous relevons toutefois les deux points suivants : 4.
L’assurance Seule la souscription de la police d’assurance multirisque est incluse en gestion courante et exclue toute autre souscription, donc NON-CONFORME à l’avis du CNC. 5.
Frais de mutation Le syndic facture en prestation particulière tous les frais occasionnés lors de la mutation d’un lot et non le seul « état daté ». À noter : le coût de ces frais s’élève à… 534,25 € ! Pour ce qui est de l’assurance, l’ARC fait allusion à la
souscription d’une assurance dommages-ouvrages à l’occasion d’un chantier de
travaux. Les honoraires afférents à cette souscription ne sont pas couverts
par les honoraires de gestion courante dans ce contrat. Il est vrai que la disposition IV-1 de la recommandation vise « la souscription des polices d’assurance au nom du syndicat ». Ce pluriel justifie en principe la remarque de l’ARC. Mais il est plus logique de considérer que la souscription de l’assurance DO entre dans les prestations couvertes par les honoraires sur travaux. On constate une fois de plus que la recommandation du CNC présente l’inconvénient, pour certaines rubriques, de ne pas énumérer les prestations accessoires couvertes par un honoraire déterminé. On retrouve la même difficulté à propos des honoraires de mutation. Ils doivent être considérés comme couvrant aussi bien l’établissement de l’état daté que celui de la note de renseignements complémentaires demandée par le notaire. Nous avons déjà indiqué que cette interprétation est conforme aux travaux parlementaires. Il n’en reste pas moins que le montant demandé est tout à fait excessif. http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1108/abus1610.htm Mais nous sommes en désaccord total avec les observations
de l’ARC à propos du quitus. L’association publie la lettre adressée par un syndic aux
copropriétaires d’un syndicat qui, pour la seconde fois, et par principe, lui
ont refusé le quitus. Il fait valoir dans son message que tout entrepreneur a
le droit d’obtenir le « réception » des travaux qu’il a exécutés. La comparaison est excellente puisque, dans les deux cas,
les effets de la ratification sont restreints aux fautes ou malfaçons apparentes.
De plus le syndic comme l’entrepreneur restent tenus pendant un temps
déterminé à la garantie de leurs prestations. L’association écrit : « Justement, cher Monsieur, les artisans comme les entrepreneurs ne demandent PAS quitus, leur travail étant couvert par une garantie biennale ou décennale. « Or, vous aussi la loi vous oblige à être assuré en responsabilité civile professionnelle, donc à apporter une garantie à vos clients pendant un certain temps. « Alors, pourquoi voulez-vous échapper à cette obligation de garantie et vous livrez-vous à ce chantage inconvenant ? Pourquoi ? Comme on vient de le voir, ces observations sont mal
venues, notamment « les
artisans comme les entrepreneurs ne demandent PAS quitus » !!! La réception des travaux est bien un quitus. Tout entrepreneur sérieux doit demander la réception de
ses travaux. Il peut même exiger la réception et faire
constater à son bénéfice la carence du maître d’ouvrage par le biais d’une
réception judiciaire. Comme le quitus, mutatis mutandis, la réception a un
effet exonératoire pour les vices apparents. Il est fondé sur la possibilité
qu’a un maître d’ouvrage normalement diligent de faire des réserves.
La Cour de cassation, comme pour le quitus, réserve le cas du maître
d’ouvrage normalement diligent mais profane qui n’aurait pas pu apprécier
toutes les conséquences des vices apparents [1] Ajoutons que, pour des travaux, la réception tacite
est admise dès lors qu’il y a eu prise de possession et paiement complet des
travaux [2]. On trouve, en matière de copropriété, des décisions
judiciaires admettant que l’approbation des comptes entraîne ratification des
actions contestables du syndic dès lors que leurs conséquences financières
apparaissent clairement dans les comptes de fin d’exercice. C’est un argument
de poids pour imposer la production par le syndic d’un état détaillé des
charges et produits de l’exercice, document omis par les textes du nouveau
régime comptable. |
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