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00043608 CHARTE Ne
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ARC : informations erronÉes à propos de l’art.
18-1-A L’article 18-1 a dans la loi alur I. Le malfaisant article 18-1-A
de la loi de 1965 II. L’ARC
et la lettre de la DGCCRF III. L’arrêt
CA Grenoble du 5 mars 2012 IV. Recommandation
aux syndics professionnels I. Le malfaisant article 18-1-A de la loi de 1965 A propos des honoraires du syndic sur les
travaux importants l’article 18-1 A inséré dans la loi du 10 juillet 1965
par la Loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17 est ainsi conçu : « Seuls les travaux mentionnés à l’article
14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des
articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires
spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même
assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de
majorité. » Nous maintenons nos critiques de ces dispositions nouvelles et l’annonce de leurs
effets pervers, - au préjudice des copropriétaires -, qui sont maintenant
constatés. La loi est la Loi. Nous admettons donc que le texte nouveau exige un vote spécial au cours de
l’assemblée pour la détermination des honoraires. Ceux ci ne peuvent être
déterminés de plein droit en fonction d’une clause insérée dans le contrat de
syndic. Mais nous soutenons que le texte nouveau
n’interdit pas au syndic de mentionner dans le contrat les modalités de
rémunération qu’il proposera, dès lors qu’il s’agit clairement d’une simple
indication et non pas d’une clause contractuelle opposable. Ce mécanisme présente l’avantage d’informer les copropriétaires dès la première désignation du syndic et à l’occasion de chacune des assemblées appelées à renouveler son mandat. On respecte ainsi les dispositions relatives à l’information préalable de la clientèle qui demeurent en vigueur malgré la contradiction apportée par l’article 18 1 A. Dans la pratique cette mention constitue un plafonnement contractuel. L’ARC a contesté cette
possibilité. Pour l’association le contrat de syndic
peut mentionner le principe de la rémunération du syndic pour les gros
travaux mais ne doit comporter aucune indication chiffrée relative aux
modalités de son calcul. Il est donc bien fixé 1) Que le syndic ne peut insérer à cet égard dans son « contrat » aucune clause déterminant impérativement le montant ou les modalités de calcul de sa rémunération pour des gros travaux 2) Que la controverse ne porte que sur la possibilité ou non d’insérer
dans le contrat de syndic une indication
sur les vœux du syndic, et par la même, un engagement de ne pas présenter une
demande supérieure au cours de l’assemblée générale. Il était inutile de consulter la DGCCRF sur
le point 1 relatif à l’application impérative d’un texte précis. Il était par contre concevable de la
consulter sur le point 2, susceptible de faire apparaître des interprétations
divergentes. II. L’ARC et la lettre de la DGCCRF On trouve cette semaine dans le site de l’ARC un article intitulé : L’indication des honoraires
pour travaux dans le contrat de syndic L’association rappelle : « Dans
le cadre de notre campagne
sur les abus des syndics en matière d’honoraires spéciaux en cas de gros
travaux, nous dénonçons le fait que de nombreux syndics
continuent à insérer dans leur contrat un tarif unique, dont ils laissent
entendre qu’il sera purement et simplement soumis à ratification de
l’assemblée générale en cas de travaux. » L’article de l’ARC fait suite à la réception
par l’association d’une réponse de la Direction Générale de la Concurrence,
de la Consommation et de Répression des Fraudes (DGCCRF) à un
signalement émanant de l’ARC. La réponse de la DGCCRF est ainsi conçue :
DIRECTION GÉNÉRALE DE LA CONCURRENCE,
Bureau Logement, immobilier, bâtiment et travaux publics
Monsieur. Par courrier en date du 29 juin 2012, vous avez appelé mon
attention sur les pratiques de certains syndics qui conduiraient à ne pas respecter
l'article 18-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis. Cet article prévoit que «seuls les travaux mentionnés à
l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en
application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet
d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors
de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de
majorité. » Après consultation de la Direction des affaires civiles et
du sceau du Ministère de la Justice, il s'avère que la fixation, dans un
contrat de syndic, d'honoraires spécifiques relatifs aux travaux autres que
d'entretien ou de maintenance est contraire à l'article 18-1 A précité.
Cette position est en outre confirmée par la commission
des clauses abusives, qui, dans sa recommandation n° 11-01 relative aux
contrats de syndic de copropriété, a considéré comme abusives « les clauses
ayant pour objet ou pour effet de fixer dans le contrat le montant des
honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d'entretien ou de
maintenance dont la liste est énoncée à l'article 44 du décret du 17 mars
1967 » (point 14 de la recommandation). Cette position vous est fournie sous réserve de l'appréciation
souveraine des tribunaux. Je vous prie d'agréer, Monsieur, l'expression de ma
considération distinguée.
LE SOUS-DIRECTEUR SANTÉ, INDUSTRIE, LOGEMENT ».
L’auteur de la lettre est un fonctionnaire expérimenté. Il rappelle la question posée : « vous avez appelé mon
attention sur les pratiques de certains syndics qui conduiraient à ne pas
respecter l'article 18-1 A ». Il expose ensuite « que la fixation,
dans un contrat de syndic, d'honoraires spécifiques relatifs aux travaux
autres que d'entretien ou de maintenance est contraire à l'article 18-1 A
précité » et que sont abusives « les clauses ayant pour objet ou
pour effet de fixer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au
titre de travaux autres que d'entretien ou de maintenance dont la liste est
énoncée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 » Il n’a pas été saisi du point 2 : la controverse portant sur la possibilité ou non d’insérer
dans le contrat de syndic une indication sur
les vœux du syndic, et par la même, un engagement de ne pas présenter une
demande supérieure au cours de l’assemblée générale. La lettre de la
Direction Générale de la Concurrence est donc dépourvue de tout intérêt. Et, prudent, l’auteur de la réponse précise
« Cette position vous est fournie sous réserve de
l'appréciation souveraine des tribunaux. » III. L’arrêt CA Grenoble du 5 mars 2012 Or, précisément, sur le point 2, la Cour d’appel de
Grenoble, par arrêt du 5 mars
2012, a adopté la solution que nous
prônons. .Voici l’extrait de l’arrêt : « Que le contrat précise en outre
à l'article 5.2.4 que la rémunération au pourcentage pour les prestations
variables non incluses dans le forfait annuel est la suivante : TRAVAUX : en application de l'article 18-1
de la loi du 10 juillet 1965 les honoraires font l'objet d'une décision de
l'assemblée générale. Le barème ci-après est donné à titre indicatif et non
impératif : - de 0 euro à 100.000 euro : 2 % du
montant HT des travaux (minimum 80 euro HT) - de 100.000 euro à 200.000 euro : 1,5
% HT du montant HT des travaux - au-delà de 1200.000 euro 1 % HT du
montant HT des travaux « Attendu que l'AGENCE HENRY fait
valoir que contrairement à ce que soutient l'UFC 38, il s'agit de travaux hors budget, votés
en assemblée générale, c'est-à-dire des travaux exceptionnels par nature
imprévisibles qui sortent de la gestion courante du syndic et que sur ce
point, le contrat proposé est parfaitement conforme aux dispositions de l'article 18-1 A inséré par
la loi du 25 mars 2009 dite 'MOLLE' ; « Que la FNAIM précise qu'il
s'agit de travaux votés en assemblée générale (y compris l'amélioration, la
reconstruction, les travaux imposés par voie réglementaire ou par injonction
judiciaire) et non pas des travaux d'entretien et de maintenance définis à
l'article 45 du décret du 17 mars 1967 lesquels font seuls partie de la liste
des prestations de gestion courante visées à l'arrêté du 19 mars 2010 ; « Que pour l'UFC 38 cette clause
est illicite au regard des dispositions de l'article 18-1A de la loi de 1965
car les honoraires spécifiques du syndic sont votés lors de l'assemblée
générale concernant les travaux et non prévus à l'avance ; « Qu'il ajoute que le syndic n'a
pas à assister aux travaux et n'a d'ailleurs aucune compétence particulière
pour ce faire, qu' il doit recevoir les factures et
les régler si les travaux sont conformes et qu'en outre le fait pour le
syndic de couper en tranches ses interventions est manifestement abusif, ce
qui a conduit la Commission des Clauses Abusives a recommandé d'éliminer de
telles clauses ; « Sur ce : « Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en application des article 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au syndic et que ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés aux mêmes règles de majorité ; « Qu'en l'espèce le contrat vise
expressément dans ce chapitre, les travaux hors budget prévisionnel (cf article 44 du décret), par opposition aux travaux
d'entretien et de maintenance visés dans un chapitre précédent dont la
gestion administrative est classée en prestations invariables relevant de la
gestion courante du syndic conformément à l'arrêté du 19 mars 2010 ; « Que les prestations proposées
et non pas imposées sont celles que facturerait un maître d’œuvre dont la
copropriété reste libre de solliciter les services ; « Que le fait de préciser que
le barème est donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer
que ce barème ne lie pas les parties et n'est pas contradictoire avec la
négociation préalable et le vote de l'assemblée générale, mais donne à tout
le moins un ordre d'idée aux copropriétaires et une base de négociation ;
« Qu'il s'ensuit que cette
clause n'est donc ni illicite ni abusive et que l'UFC 38 sera déboutée de ce
chef de demande ; Le syndic avait ajouté à ce titre sa
rémunération pour les « Appels
de fonds sur travaux ou autres hors budget, (hors frais de tirage
d'affranchissement et d'acheminement) inclus dans le forfait travaux et
rémunérés suivant des honoraires définis lors de l'assemblée générale
décidant des travaux. » Il a pareillement obtenu satisfaction. La
logique juridique permet de le comprendre mais nous critiquons ce cumul et
pensons que l’honoraire exceptionnel doit couvrir l’ensemble des prestations
générées par la réalisation du chantier. On note avec effarement que l’UFC 38 (association
consumériste) plaide que
le syndic n'a pas à assister aux travaux et n'a d'ailleurs aucune compétence
particulière pour ce faire, qu' il doit recevoir les
factures et les régler si les travaux sont conformes !!! On nous objectera qu’il n’y a qu’un seul arrêt d’appel. Nous
admettons qu’une autre Cour d’appel aurait la possibilité de juger autrement
et qu’il faudrait alors attendre quelques années pour connaître l’avis de la
Cour de cassation. Entre temps on peut espérer qu’il y aura eu un sérieux de
balai pour rendre au statut de la copropriété sa cohérence modernisée. Les deux décisions rendues par le TGI de Grenoble et l’arrêt de la
Cour d’appel de Grenoble ont été vivement approuvées par des personnes qui ne
les avaient pas toujours bien lus. Ici encore on doit
relever des pratiques qui portent atteinte à la qualité de l’information
donnée aux copropriétaires. IV. Recommandation aux syndics professionnels Il n’y a pas de fumée
sans feu. Si la démarche de l’ARC
est contestable, les observations qu’elle présente au sujet des prétentions
excessives de certains syndics professionnels sont pertinentes. Ces syndics doivent
comprendre qu’ils portent préjudice aux intérêts généraux de la branche, sans
tirer finalement des avantages significatifs de leurs pratiques abusives. L’arrêt grenoblois nous
montre que le syndic concerné a établi une liste détaillée des prestations
que le syndic est susceptible de fournir à l’occasion de la réalisation sans maître
d’œuvre externe d’un chantier de travaux importants : - obtention d'autorisations
d'urbanisme, permis de construire, déclaration de travaux si nécessaire, - appels d'offres et études des devis,
mise en concurrence - recensement et mise en concurrence
des prestataires : maître d’œuvre, coordonnateur SPS, DO, contrôle technique etc... - négociation et passation des marchés
des prestataires - déclaration d'ouverture du chantier
de travaux (hors coordination SPS) - réception des ouvrages, signature
des procès verbaux, levée des réserves, - obtention sans réserves du dossier
de fin de chantier : DIUO etc - vérification des factures, - règlement et répartition des
factures, - approbation du compte travaux et du
compte rendu de la délégation du choix des prestataires, - assistance aux travaux et aux
missions des prestataires. Il est bien évident que
les syndics sont rarement en mesure de réaliser l’intégralité de ces
prestations pour la raison péremptoire qu’ils n’ont pas la compétence
technique nécessaire. Nous limiterons à ce point nos observations car cette
étude exige un autre cadre. Notre recommandation
est, pour la masse des syndics, de
s’en tenir à l’encadrement classique : Taux de rémunération en présence d’un
maître d’œuvre : 2 % ht sur le
montant ht des travaux Taux de rémunération en l’absence d’un
maître d’œuvre : 4 % ht sur le
montant ht des travaux Ces bases peuvent faire l’objet de négociations dans certaines
circonstances. Il est souhaitable qu’un accord soit réalisé avant l’assemblée
entre le conseil syndical et le syndic. Il est en outre souhaitable que le barème de rémunération prévoie le
cas particulier des études de travaux relevant de l’article 14-2, demandées
au syndic par l’assemblée sans assistance d’un maître d’œuvre et qui, par la
suite, ne donnent pas lieu à la réalisation des travaux. Il est tout à fait
normal que ces prestations étrangères à la gestion courante soient
rémunérées. L’article 18-1 A a été considérablement modifié par la Loi n°2014-366 du
24 mars 2014 - art. 55 (V). Il fixe désormais le régime de la rémunération
des syndics professionnels : « La rémunération des syndics est
déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique
complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières,
définies par décret en Conseil d’Etat. « Le décret prévu au premier
alinéa fait l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle
révision. Cette concertation est organisée par le ministre chargé du logement
et associe notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion
immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2
janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à
certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. « Le contrat de syndic respecte
un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. « Les travaux mentionnés à
l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en
application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet
d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors
de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de
majorité. « Le syndic ne peut en aucun cas
mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote de l’assemblée générale
de la copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à
titre indicatif. Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution
soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du
montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des
travaux préalablement à leur exécution. » Le principe de la
distinction entre la rémunération forfaitaire de base et la rémunération
spécifique de certaines prestations est pauvrement exprimé, dès lors que le
législateur s’est une nouvelle fois refusé à fixer les critères de
distinction entre les deux catégories de prestations. On sait qu’il s’agit de
la prévisibilité et de la récurrence. L’établissement d’une
liste par voie de décret est d’une extraordinaire lourdeur. La révision
bisannuelle est inappropriée puisque l’expérience montre que c’est souvent l’apparition
de nouvelles obligations qui génère des rémunérations spécifiques nouvelles.
Et parfois pour des prestations qui relèveront finalement de la gestion
courante. Dans le passé, la création d’un véritable carnet d’entretien a justifié
une rémunération mais la mise à jour de ce carnet est désormais une
prestation de gestion courante. On attend avec
impatience le décret fixant le modèle de contrat de syndic. La prescription « Le
syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le contrat de syndic soumis au
vote de l’assemblée générale de la copropriété, de barème relatif à ces
honoraires spécifiques, même à titre indicatif » est contraire aux
principes généraux du droit, à l’obligation de publicité des prix et à la
défense des intérêts des copropriétaires désormais privés du bénéfice du
plafonnement de la rémunération. La loi prône la rémunération
des honoraires sur travaux au pourcentage. On ne voit pas poursuoi
la rémunération au temps passé sur justificatifs serait interdite. On ne voit aucune
signification à la partie de phrase « préalablement à leur exécution » Liens Lien vers l’arrêt CA
Grenoble 05/03/2012 Lien vers l’article
de l’ARC |
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