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Chapitre
III
Renforcer la formation, la
déontologie et le contrôle des professions de l'immobilier
Article 9
I. – Le
titre Ier de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines
opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce est ainsi
modifié :
1° L'article 1er
est ainsi modifié :
a) Au 4°,
après le mot : « immobilières », sont insérés les
mots : « ou de sociétés d'habitat participatif » ;
b) Il est ajouté un 9° ainsi rédigé :
« 9° L'exercice
des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété
des immeubles bâtis. » ;
2° L'article 1-1
est ainsi modifié :
a) Au
début, sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :
« Pour l'application
de la présente loi :
« 1° Est
considérée comme relevant de l'activité de gestion immobilière la location ou
la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis
ou non bâtis lorsqu'elle constitue l'accessoire d'un mandat de
gestion ; »
b) Au
début du premier alinéa, est ajoutée la mention :
« 2° » ;
3° L'article 3
est ainsi modifié :
a) Le
premier alinéa est ainsi modifié :
– les mots :
« par le préfet » sont remplacés par les mots :
« , pour une durée fixée par décret en Conseil d'État, par le
président de la chambre de commerce et d'industrie
territoriale » ;
– est ajoutée une
phrase ainsi rédigée :
« Lorsque le président
de la chambre de commerce et d'industrie territoriale exerce une activité
mentionnée à l'article 1er, la carte est délivrée par le
vice-président, dans des conditions fixées par décret en Conseil
d'État. » ;
b) Le 2°
est ainsi modifié :
– après le mot : « dernier », sont insérés
les mots : « , y compris les sommes versées au fonds de
prévoyance mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis » ;
– après le mot :
« valeur », sont insérés les mots : « pour les seules
activités mentionnées au 1° de l'article 1 » ;
– sont ajoutées deux
phrases ainsi rédigées :
« Seuls les garants
financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen
d'un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à
délivrer la garantie financière. Un décret en Conseil d'État définit les
procédures et les conditions dans lesquelles les garants exercent leurs
missions de contrôle sur les fonds qu'ils garantissent en application du
présent article ; »
4° Après
l'article 3, il est inséré un article 3-1 ainsi rédigé :
« Art. 3-1. – Les
personnes mentionnées à l'article 1er, au dernier alinéa de
l'article 3 et à l'article 4 sont, à l'exception de celles
mentionnées à l'article 8-1, soumises à une obligation de formation
continue. Leur carte professionnelle ne peut être renouvelée si elles ne
justifient pas avoir rempli cette obligation.
« Un décret détermine
la nature et la durée des activités susceptibles d'être validées au titre
de l'obligation de formation continue, les modalités selon lesquelles elle
s'accomplit, celles de son contrôle et celles de sa justification en cas de
renouvellement de la carte professionnelle. » ;
5° L'article 4
est ainsi modifié :
a) À
la première phrase du premier alinéa, après le mot :
« justifie », sont insérés les mots : « d'une
compétence professionnelle, » ;
b) Le
deuxième alinéa est ainsi modifié :
– après la première
phrase, est insérée une phrase ainsi rédigée :
« Ces personnes
doivent contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de
leur responsabilité civile professionnelle, dans des conditions fixées par
décret en Conseil d'État. » ;
– les
deux dernières phrases sont supprimées ;
c) Le dernier
alinéa est remplacé par cinq alinéas ainsi rédigés :
« Ces personnes ne
peuvent pas :
« 1° Recevoir ou
détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, des biens, des
effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités mentionnées
à l'article 1er de la présente loi ;
« 2° Donner des
consultations juridiques ni rédiger des actes sous seing privé, à
l'exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte
professionnelle mentionnée à l'article 3 ;
« 3° Assurer la
direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un
bureau.
« Les personnes qui, à
la date d'entrée en vigueur de la
loi n°
du pour l'accès au logement
et un urbanisme rénové, disposent de l'habilitation mentionnée au premier
alinéa sont réputées justifier de la compétence professionnelle mentionnée
au présent article. » ;
6° L'article 4-1
est ainsi rédigé :
« Art. 4-1. – Les
personnes mentionnées à l'article 1er sont tenues
d'informer leurs clients, dans des conditions prévues par décret en Conseil
d'État, des liens de nature capitalistique direct ou juridique qu'elles ont
ou que les personnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 3 et à
l'article 4 ont avec des établissements bancaires, des sociétés
financières, ou des entreprises susceptibles d'intervenir au profit de
leurs cocontractants dans l'exercice des opérations mentionnées à
l'article 1er. » ;
7° À l'article 5,
après les mots : « d'argent », sont insérés les mots :
« ne constituant ni une rémunération, ni des honoraires » ;
8° Le I de
l'article 6 est ainsi modifié :
a) Après
le quatrième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Les moyens employés
par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles
appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales
afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.
« En outre, lorsqu'une
convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que
le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été
confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant
des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée
par les parties. » ;
a bis) Au
sixième alinéa, les mots : « de commissions » sont remplacés
par les mots : « d'honoraires » ;
b) L'avant-dernier
alinéa est ainsi modifié :
– les mots :
« une commission sera due » sont remplacés par les mots :
« des honoraires sont dus » ;
– est ajoutée une
phrase ainsi rédigée :
« La somme versée par
le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé
par décret en Conseil d'État. » ;
c) Il
est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« La convention
conclue entre la personne qui se livre à l'activité mentionnée au 7°
de l'article 1er et le propriétaire du bien inscrit sur la
liste ou le fichier, ou le titulaire de droits sur ce bien, comporte une
clause d'exclusivité d'une durée limitée aux termes de laquelle ce dernier
s'engage, d'une part, à ne pas confier la location ou la vente de son bien
à une autre personne exerçant une activité mentionnée à l'article 1er
et, d'autre part, à ne pas publier d'annonce par voie de
presse. » ;
8° bis Le II
du même article 6 est ainsi modifié :
a) Le
premier alinéa est ainsi modifié :
– à la seconde phrase,
après le mot : « recherché, », sont insérés les mots :
« l'ensemble des obligations professionnelles qui incombent au
professionnel mentionné au présent alinéa, » ;
– est ajoutée une
phrase ainsi rédigée :
« Elle précise
également les conditions de remboursement de tout ou partie de la
rémunération lorsque la prestation fournie au client n'est pas conforme à
la nature promise dans ladite convention. » ;
b) Après
le même premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Les conditions et
les modalités d'application de la mesure de remboursement partiel ou total
prévue au premier alinéa du présent II sont définies par
décret. » ;
9° Après
l'article 6, sont insérés des articles 6-1 et 6-2 ainsi
rédigés :
« Art. 6-1. – Toute
publicité effectuée par une personne mentionnée à l'article 1er
et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne,
quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses
honoraires, exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en
pourcentage du prix, lorsqu'ils sont à la charge du locataire ou de
l'acquéreur.
« Art. 6-2. – Toute
publicité relative à des opérations mentionnées au 1° de
l'article 1er et proposées par une personne habilitée par
un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou
s'engager pour le compte de ce dernier, et non salariée, mentionne que
cette personne exerce sous le statut d'agent commercial. » ;
10° L'article 7
est complété par trois alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque le mandant
n'agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles :
« 1° Les
modalités de non-reconduction des contrats définies aux deux premiers
alinéas de l'article L. 136-1 du code de la consommation sont
mentionnées de manière lisible et visible dans les conventions prévues au
premier alinéa du I de l'article 6 de la présente loi ;
« 2° Lorsque ces
conventions portent sur des opérations mentionnées
aux 1° et 4° de l'article 1er de la même loi
et qu'elles comportent une clause d'exclusivité, elles mentionnent en
caractères très apparents les dispositions du deuxième alinéa de
l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant
les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines
opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, exception faite
des mandats portant sur les opérations exclues par les troisième à sixième
alinéas de ce même article. » ;
11° À la première phrase de l'article 8-1,
le mot : « préfet » est remplacé par les mots :
« président de la chambre de commerce et d'industrie
territoriale, » ;
12° Il est ajouté un
article 8-3 ainsi rédigé :
« Art. 8-3. –
I. – La
commission de contrôle des activités de transaction et de gestion
immobilières mentionnée à l'article 13-6 de la présente loi transmet à
l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation
toute information relative à des infractions ou manquements mentionnés à
l'article L. 141-1 du code de la consommation susceptibles d'être
imputables à des personnes mentionnées à l'article 1er de
la présente loi.
« II. – Les
personnes mentionnées à l'article 1er de la présente loi
sont soumises à des contrôles menés par l'autorité administrative chargée
de la concurrence et de la consommation, conformément à l'article
L. 141-1 du code de la consommation. »
II. – Après le
titre II de la même loi, il est inséré un titre II bis
ainsi rédigé :
« TITRE
II BIS
« DE L'ENCADREMENT ET DU
CONTRÔLE DES ACTIVITÉS DE TRANSACTION ET DE GESTION IMMOBILIÈRES
« Chapitre IER
« Du Conseil national de
la transaction et de la gestion immobilières
« Art. 13-1. – Le
Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières est chargé
de représenter les personnes mentionnées à l'article 1er.
« Consulté par les
pouvoirs publics sur toute question intéressant les professions des
personnes mentionnées au premier alinéa, le conseil veille au maintien et à
la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence
nécessaires au bon accomplissement des opérations mentionnées au même
article 1er. À cette fin, le conseil concourt à
l'élaboration du code de déontologie applicable aux personnes mentionnées
au premier alinéa du présent article dans des conditions déterminées par
décret en Conseil d'État. Le conseil participe également à la détermination
des modalités selon lesquelles s'effectue la formation continue à laquelle
ces personnes sont astreintes.
« Le conseil propose
au ministre de la justice, garde des Sceaux, et au ministre chargé du
logement les représentants des professionnels chargés de siéger aux
commissions régionales et interrégionales de contrôle des activités de
transaction et de gestion immobilières.
« La composition, les
modalités de constitution et de fonctionnement du conseil ainsi que ses
autres missions sont fixées par décret.
« Chapitre II
« Du contrôle des
activités de transaction et de gestion immobilières
« Art. 13-2. – Sous
réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines
informations, les personnes mentionnées à l'article 1er
respectent la confidentialité des données dont elles ont connaissance dans
l'exercice de leurs activités. Ce principe ne fait pas obstacle à la
communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon
fonctionnement du syndicat.
« Art. 13-3. – (Supprimé)
« Chapitre III
« De la discipline des
personnes exerçant de manière habituelle des activités de transaction et de
gestion immobilières
« Art. 13-4. – Tout
manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le code
de déontologie mentionné à l'article 13-1 ou toute négligence grave,
commis par une personne mentionnée à l'article 1er dans
l'exercice de ses activités, l'expose à des poursuites disciplinaires.
« La cessation des
activités des personnes mentionnées au premier alinéa ne fait pas obstacle
aux poursuites disciplinaires pour des faits commis pendant l'exercice de
leurs fonctions.
« L’action
disciplinaire se prescrit par cinq ans à compter de la commission des
faits.
« Art. 13-5. – Sont
créées des commissions régionales ou interrégionales de contrôle des
activités de transaction et de gestion immobilières, qui connaissent de
l'action disciplinaire exercée à raison de faits commis dans leur ressort
par les personnes mentionnées à l'article 1er.
« Lorsque les faits
ont été commis à l'étranger, l'action disciplinaire est portée devant la
commission de contrôle dans le ressort de laquelle il a été procédé à la
délivrance ou au renouvellement de la carte professionnelle.
« Art. 13-6. – Chaque
commission régionale ou interrégionale de contrôle des activités de
transaction et de gestion immobilières comprend :
« 1° Le
représentant de l'État dans la région dans laquelle se trouve le siège de
la commission, qui en assure la présidence, ou son représentant ;
« 2° Un magistrat
de l'ordre judiciaire ;
« 3° Des
représentants de l'État ;
« 4° Un membre
d'une profession juridique ou judiciaire qualifié dans le domaine de
l'immobilier ;
« 5° Des
personnes ayant cessé d'exercer les activités mentionnées à
l'article 1er ;
« 6° Le président
ou, si celui-ci exerce une activité mentionnée à l'article 1er,
le vice-président de la chambre de commerce et d'industrie de région dans
laquelle se trouve le siège de la commission ;
« 7° Des
personnes représentant les cocontractants des personnes mentionnées à
l'article 1er dans l'exercice des opérations citées au même
article.
« La composition et
les modalités de constitution, de saisine et de fonctionnement des
commissions sont fixées par décret en Conseil d'État.
« Art. 13-7. – Les
commissions statuent par décision motivée, dans des conditions définies par
décret en Conseil d'État. Avant toute décision, les commissions informent
la personne mise en cause de la sanction envisagée à son encontre, en lui
indiquant qu'elle peut prendre connaissance des pièces du dossier et se
faire assister par le conseil de son choix et en l'invitant à présenter,
dans le délai de soixante jours, ses observations écrites ou orales.
« Art. 13-8. – Les
sanctions disciplinaires sont, compte tenu de la gravité des faits
reprochés :
« 1° L'avertissement ;
« 2° Le
blâme ;
« 3° L'interdiction
temporaire d'exercer tout ou partie des activités mentionnées à
l'article 1er, pour une durée n'excédant pas trois
ans ;
« 4° L'interdiction
définitive d'exercer tout ou partie des activités mentionnées au même
article 1er.
« En cas d'urgence, et
à titre conservatoire, le président de la commission peut prononcer la
suspension provisoire de l'exercice de tout ou partie des activités d'une
personne mentionnée audit article 1er. Le président en
informe sans délai la commission. Cette mesure peut être ordonnée pour une
durée qui ne peut excéder un mois, sauf prolongation décidée par la
commission pour une durée qui ne peut excéder trois mois. La suspension ne
peut être prononcée sans que les griefs aient été communiqués à la
personne, qu'elle ait été mise à même de prendre connaissance du dossier et
qu'elle ait été entendue ou dûment appelée par le président de la
commission.
« L'interdiction
temporaire et l'interdiction définitive peuvent être assorties du sursis.
Si, dans le délai de cinq ans à compter du prononcé de la sanction
disciplinaire, la personne sanctionnée a commis une infraction ou une faute
ayant entraîné le prononcé d'une nouvelle sanction disciplinaire, celle-ci
entraîne, sauf décision motivée de la part de la commission régionale ou
interrégionale mentionnée à l'article 13-5, l'exécution de la première
peine sans confusion possible avec la seconde.
« L'avertissement, le
blâme et l'interdiction temporaire peuvent être assortis de la sanction
complémentaire de l'interdiction d'être membre d'une commission de contrôle
pendant dix ans au plus.
« L'avertissement et
le blâme peuvent être accompagnés, pendant un délai d'un an, de mesures de
contrôle et de formation soumettant la personne sanctionnée à des
obligations particulières fixées dans la décision de la commission. Ces
mesures peuvent également être prescrites par la commission lorsque la
personne ayant fait l'objet d'une interdiction temporaire reprend ses
fonctions. Le coût de ces mesures est supporté par la personne sanctionnée,
qui ne peut le mettre à la charge de son mandant.
« Lorsqu'elle prononce
une sanction disciplinaire, la commission peut décider de mettre à la
charge de la personne sanctionnée tout ou partie des frais occasionnés par
l'action disciplinaire.
« La commission
communique ses décisions devenues définitives à la chambre de commerce et
d'industrie de région et à la chambre de commerce et d'industrie
territoriale ayant délivré la carte professionnelle de l'intéressé ou
auprès de laquelle la déclaration préalable d'activité prévue à
l'article 8-1 a été effectuée.
« Elle peut publier ses décisions dans les journaux ou supports
qu'elle détermine. Les frais de publication sont à la charge de la personne
sanctionnée.
« Art. 13-9. – Les
décisions des commissions de contrôle des activités de transaction et de
gestion immobilières et de leurs présidents sont susceptibles de recours de
pleine juridiction devant la juridiction administrative.
« Art. 13-10. – Chaque
commission de contrôle des activités de transaction et de gestion
immobilières crée et tient à jour un répertoire des personnes sanctionnées,
avec l'indication des sanctions devenues définitives.
« Les modalités et le
fonctionnement du répertoire sont déterminés par décret en Conseil d'État,
pris après avis de la Commission nationale de l'informatique et des
libertés. »
III. – Le
titre III de la même loi est ainsi modifié :
1° L'intitulé est
complété par les mots : « et administratives » ;
2° Après le a
de l'article 14, il est inséré un a bis ainsi
rédigé :
« a bis) De
se livrer ou prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre
accessoire, à des opérations mentionnées à l'article 1er en
méconnaissance d'une interdiction définitive ou temporaire d'exercer,
prononcée en application de l'article 13-7 et devenue
définitive ; »
3° Après
l'article 17, il est inséré un article 17-1 ainsi rédigé :
« Art. 17-1. – Est
sanctionné par une amende administrative, prononcée par l'autorité
administrative chargée de la concurrence et de la consommation, dont le
montant ne peut excéder 15 000 € pour une personne physique et
75 000 € pour une personne morale, selon les modalités et la
procédure prévues au VI de l'article L. 141-1 du code de la
consommation, le fait, pour une personne mentionnée à l'article 1er
de la présente loi et exerçant l'activité visée au 1° de ce même
article, de mettre en location un logement constituant un habitat indigne
au sens de l'article 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990
visant à la mise en œuvre du droit au logement ou un logement frappé d'un
arrêté de péril assorti d'une interdiction d'habiter prévu aux articles
L. 511-1, L. 511-1-1 et L. 511-2 du code de la construction
et de l'habitation. Le représentant de l'État dans le département ou le
maire transmet à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de
la consommation, à sa demande, les mesures de police arrêtées permettant de
caractériser l'infraction. »
IV. – (Supprimé)
IV bis (nouveau). - Au 11° de
l'article L. 241-3 du code de la construction et de l'habitation,
après la seconde occurrence du mot : « par », est insérée la
référence : « le a bis de l'article 14 et ».
IV ter (nouveau). - Au 8° de
l'article L. 561-2 du code monétaire et financier, la référence :
« et 8° » est remplacée par les références :
« , 8° et 9° ».
V. – Le I du
présent article ne s'applique qu'aux contrats conclus à compter de l'entrée
en vigueur de la présente loi.
VI. – Les 7° et
8° du I du présent article entrent en vigueur le premier jour du
quatrième mois suivant celui de la promulgation de la présente loi.
VII
et VIII. – (Supprimés)
************
TITRE II
LUTTER
CONTRE L'HABITAT INDIGNE
ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES
CHAPITRE IER
Repérer et
prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés
Section 1
Créer un registre
d'immatriculation des copropriétés
Article 23
Le code de la construction et de l'habitation
est complété par un livre VII ainsi rédigé :
« LIVRE VII
« IMMEUBLES RELEVANT
DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ
« TITRE IER
« IDENTIFICATION DES
IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ
« Chapitre unique
« De l'immatriculation des syndicats de
copropriétaires
« Art. L. 711‑1.
– I. – Afin de faciliter la
connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en
œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de dysfonctionnements,
il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de
copropriétaires définis à l’article 14 de la loi n° 65‑557
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale
d’habitation.
« II. – Le registre
des syndicats de copropriétaires est tenu par un établissement public de
l’État.
« Figurent au registre, pour être portés
à la connaissance du public :
« 1° Le nom, l’adresse, la date de
création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la
copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ;
« 2° Si le syndicat fait l’objet
d’une procédure prévue aux articles 29‑1 A ou 29‑1 de la loi n° 65‑557
du 10 juillet 1965 précitée ou à l’article L. 615‑6 du
présent code ;
« 3° Si le syndicat fait l’objet d’un arrêté
ou d’une injonction pris en application des articles L. 1331‑24,
L. 1331‑26, L. 1331‑26‑1, L. 1334‑2
ou L. 1334‑16 du code de la santé publique ou L. 511‑2,
L. 511‑3, L. 129‑2, L. 129‑3 ou
L. 129‑4‑1 du présent code.
« III. – Les syndicats de
copropriétaires sont tenus de déclarer toute modification des données
mentionnées au II.
« Ils transmettent, à l’issue de chaque
exercice comptable, le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et
leurs annexes.
« Ils transmettent également, le cas
échéant, le diagnostic technique global réalisé en application de
l’article L. 731‑1 du présent code.
« IV. – Un décret en Conseil d’État,
pris après avis de la Commission nationale de l’informatique et des
libertés, précise les conditions de publicité de ces informations ainsi que
les conditions de consultation du registre.
« Art. L. 711‑2.
– I.‑ Pour les immeubles mis en
copropriété, le notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre
foncier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété fait
la déclaration d’immatriculation du syndicat de copropriétaires.
« II. – À l’exception du cas
mentionné au I, le syndic fait la déclaration d’immatriculation.
« Le syndic accomplit les formalités
prévues au III de l’article L. 711‑1.
« III. – Le dépôt du dossier d’immatriculation, les
modifications qui y sont apportées ainsi que la transmission des pièces
prévues au III de l’article L. 711‑1 sont dématérialisés.
« Art. L. 711‑3. –
Tout acte authentique de vente devant notaire
relatif à un lot de copropriété comporte la mention du numéro
d’immatriculation de la copropriété.
« En l’absence de syndic désigné ou lorsque
la mise en demeure mentionnée à l’article L. 711‑4 est
restée sans effet au terme d’un délai d’un mois, le notaire chargé de
l’établissement de l’acte de vente procède d’office à l’immatriculation du
syndicat de copropriétaires.
« Les frais ainsi engagés par le notaire
sont supportés par le syndic ou, si le syndic n’est pas rémunéré pour
l’exercice de son mandat, par le syndicat.
« Le notaire informe
l’établissement public chargé de la tenue du registre de toute erreur qu’il
y constate.
« Art. L. 711‑4.
– Lorsque le syndic n’a pas procédé à
l’immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu’il n’a pas
transmis à l’établissement public chargé de la tenue du registre les
informations prévues au III de l’article L. 711‑1,
l’établissement public ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en
demeure, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le syndic
d’y procéder.
« En l’absence d’immatriculation dans le délai
d’un mois à compter de la mise en demeure, l’établissement public ou la
personne saisit le juge pour qu’il ordonne l’exécution par le syndic de son
obligation, le cas échéant assortie d’une astreinte par jour de retard, due
à compter de la mise en demeure. Le juge peut également condamner le syndic
au paiement d’une amende.
« Le montant de l’amende ne peut être
supérieur à 20 € par lot. Le montant de l’astreinte ne peut être
supérieur à 20 € par lot et par semaine.
« L’amende ou l’astreinte ordonnée par le
juge est versée à l’établissement public chargé de la tenue du registre.
« Son montant ne peut être facturé par le
syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n’est pas rémunéré pour
l’exercice de son mandat.
« Art. L. 711‑5.
– Les conditions d’application du présent
chapitre sont précisées par décret en Conseil d’État. »
Article 24 (Conforme)
I. – Les syndicats
de copropriétaires sont immatriculés selon les modalités prévues au
chapitre Ier
du
livre VII du code de la construction et de l’habitation :
1° Avant le 31
décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200
lots ;
2° Avant le 31
décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50
lots ;
3° Avant le 31 décembre
2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
II. – Après le 31
décembre 2016, les syndicats de copropriétaires des immeubles neufs ou des
immeubles mis en copropriété sont immatriculés dès publication du règlement
de copropriété et de l’état descriptif de division au fichier immobilier et
au livre foncier, quel que soit le nombre de lots que comporte la
copropriété.
III. – Les articles
L. 711-4 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation sont
applicables à compter du :
1° 31 décembre 2016,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
2° 31 décembre 2017,
pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
3° 31 décembre 2018,
pour les autres syndicats de copropriétaires.
Section
2
Mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété
Article 25
I. – Après l'article 8-1 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 8-2 ainsi
rédigé :
« Art. 8-2. – Le syndic établit
une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières
et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont
le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche
synthétique de la copropriété chaque année.
« Le syndic met cette fiche à disposition des
copropriétaires.
« Le défaut de réalisation de la fiche
synthétique est un motif de révocation du syndic. Les contrats de syndic
prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à
l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche
synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze
jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la
rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.
« Ces
dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles
à destination totale autre que d’habitation. »
I bis (nouveau).- L’article 46 de la
même loi est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa est ainsi modifié :
a) La première phrase
est complétée par les mots : « ainsi que sa surface habitable » ;
b) À la seconde
phrase, les mots : « de superficie » sont remplacés par les mots :
« de la superficie de la partie privative » ;
2° Le deuxième alinéa est ainsi rédigé :
« La superficie de la partie privative et
la surface habitable sont définies par décret en Conseil d’État. » ;
3° Le début du troisième alinéa est ainsi
rédigé : « Pour la superficie de la partie privative, les dispositions
du premier alinéa... » ;
4° Aux sixième et septième alinéas, après les
mots : « Si la superficie », sont insérés les mots : « de la
partie privative ».
II.– Le livre VII du
code de la construction et de l'habitation, tel qu'il résulte de
l'article 23 de la présente loi, est complété par un titre II
ainsi rédigé :
« TITRE II
« INFORMATION
DES ACQUÉREURS
« Chapitre unique
« Dispositions particulières relatives à la vente d'un
immeuble soumis au statut de la copropriété
« Art. L. 721-1. – Les
annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un
immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :
« 1° Le fait que le bien est soumis
au statut de la copropriété ;
« 2° Le nombre de lots ;
« 3° Le montant moyen annuel de la
quote-part à la charge du vendeur du budget prévisionnel correspondant aux
dépenses courantes définies à l'article 14-1 de la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis.
« Les annonces précisent également si le
syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le
fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la même loi et de
l'article L. 615-6 du présent code.
« Art. L. 721-2. – En
cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, ou de cession d'un droit
réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble
bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la
copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse,
à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique
mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :
« 1° Les documents relatifs à
l'organisation de l'immeuble :
« a) La fiche synthétique de
la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 précitée ;
« b) Le règlement de
copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les
modifiant, s'ils ont été publiés ;
« c) Les procès-verbaux des
assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur
en dispose ;
« 2° Les documents relatifs à la
situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
« a) Le montant des charges
courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel
payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables
précédant la vente ;
« b) Les sommes pouvant
rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires
et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;
« c) L'état global des
impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des
fournisseurs ;
« d) (nouveau) Lorsque le
syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de prévoyance, le montant
cumulé des cotisations au fonds de prévoyance versées par le copropriétaire
vendeur au titre de son lot.
« Par exception, lorsque le syndicat de
copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés
aux b et c du présent 2° n'ont pas à être
annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte
authentique de vente ;
« 3° Le carnet d'entretien de
l'immeuble ;
« 4° Une attestation comportant la
mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette
fraction de lot prévue à l'article 46 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 précitée ;
« 5° Une
notice d'information relative aux droits et obligations des
copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de
copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu
de cette notice ;
« 6 (nouveau) Le
cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1
et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.
« À défaut d'annexion à la promesse de
vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur
reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de
copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division.
En cas de vente publique, les documents
mentionnés aux 1° à 4° sont annexés au cahier des charges.
« Art. L. 721-3. – Lorsque
les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l'article
L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte notifié conformément à l'article
L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même
article, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces
documents à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les
modalités de notification de l'acte prévues audit
article L. 271-1. »
III. – L'article 8-2 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis et le a du 1° de l'article L. 721-2 du code de la construction
et de l'habitation sont applicables à compter du :
1° 31 décembre 2016, pour les
syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
2° 31 décembre 2017, pour les
syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
3° 31 décembre 2018, pour les autres
syndicats de copropriétaires.
IV (nouveau). - Le
I bis du présent article est applicable aux promesses de vente ou
d’achat et aux actes authentiques de vente d’un lot ou d’une fraction de
lot de copropriété conclus au plus tôt trois mois après la promulgation de
la présente loi.
Section 3
Améliorer la gouvernance et la gestion de la
copropriété pour prévenir son endettement
Article 26
I. – La loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
est ainsi modifiée :
1° L'article 17 est ainsi
modifié :
a) Au deuxième
alinéa, après la première occurrence du mot : « générale »,
sont insérés les mots : « suivant la mise en copropriété »
et, après les mots : « un syndic », il est inséré le
mot : « provisoire » ;
b) Après le
mot : « parties, », la fin du même alinéa est ainsi
rédigée : « ce syndic ne peut être maintenu que par décision de
l'assemblée générale, après mise en concurrence
préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le syndic
provisoire. » ;
c) Le dernier
alinéa est complété par les mots : « du maire de la commune ou du
président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent
en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble » ;
1° bis Après
l'article 17-1, il est inséré un article 17-2 ainsi rédigé :
« Art. 17-2. – Tout
syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire
d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots d'habitation dans la
copropriété qu'il est amené à gérer. » ;
2° L'article 18
est ainsi modifié :
a) Au début du
premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. ‑ » ;
b) Après le
troisième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« – de
représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les
cas mentionnés aux articles 15 et 16, ainsi que pour la
publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété
ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire
l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de
publication ;
« – de
soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de
l’article 25, la décision de confier les
archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux
frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à
aucune rémunération complémentaire au profit du syndic. » ;
c) Au quatrième
alinéa, après le mot : « jour », sont insérés les
mots : « et à disposition des copropriétaires » ;
d) Après le
quatrième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :
« – de réaliser les démarches
prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-4 du code de la
construction et de l'habitation, relatifs à l'immatriculation du syndicat
de copropriétaires, sous peine de l'amende et de l'astreinte prévues au
même article L. 711-4 ;
« – d'assurer
l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des
décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par
décret ;
« – de proposer, lorsque le syndic
est soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les
conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations
portant sur les immeubles et les fonds de commerce, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés
relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision
contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25
de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents
mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux
du conseil syndical.
« II. – Le syndic assure la
gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est
chargé : » ;
e) Au cinquième
alinéa, après le mot : « prévisionnel », sont insérés les
mots : « en concertation avec le conseil syndical » ;
f) Le septième
alinéa est ainsi rédigé :
« – d'ouvrir,
dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du
syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs
reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut
décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans
un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut
faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec
tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont
définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces
obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration
du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a
passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à
disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du
compte, dès réception de ceux-ci. » ;
g) Après le
huitième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« À l'exception du syndic provisoire, le
syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de
copropriétaires.
« III. - Le syndic est également
chargé : » ;
h) Au début de
l'avant-dernier alinéa, est ajoutée la mention :
« IV. – » ;
h bis) Le dernier alinéa est ainsi
rédigé :
« V. – En cas d'empêchement du syndic, pour
quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer
une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de
carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété,
un administrateur provisoire peut être désigné par décision de
justice. » ;
i) Sont ajoutés
deux alinéas ainsi rédigés :
« Le syndic ne peut renoncer à son mandat
sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.
« Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic
dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic
actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise
de fonction du nouveau syndic. » ;
2° bis (nouveau) Après l’article 18, il est
inséré un article 18‑1 AA ainsi rédigé :
« Art. 18‑1 AA. - Par
dérogation à l’article 18, pour les immeubles à destination totale autre
que d’habitation, lorsqu’un syndicat de copropriétaires est composé
exclusivement de personnes morales, les copropriétaires conviennent
librement, avec le syndic dans le cadre de son contrat, des missions du
syndic, des honoraires de celui-ci, de la durée du mandat, des modalités de
fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et des modalités de
perception des fonds.
« Si un seul lot est la propriété d’une personne
physique, le régime de droit commun de l’article 18 est applicable. »
;
3° L'article 18-1 A est ainsi
modifié :
a) Au début, sont
ajoutés trois alinéas ainsi rédigés :
« La
rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois,
une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de
prestations particulières, définies par décret en Conseil d'État.
« Le décret prévu au premier alinéa fait l'objet
d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette
concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe
notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion
immobilières créé en application de l'article 13-1 de la
loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et les fonds de commerce.
« Le contrat de syndic respecte un contrat type
défini par décret en Conseil d'État. » ;
b) Au début de la première phrase,
les mots : « Seuls les » sont remplacés par le mot :
« Les » ;
c) Il
est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Le syndic ne peut en aucun cas
mentionner, dans le contrat soumis au vote de l'assemblée générale de la
copropriété, de barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre
indicatif. Une telle rémunération doit être exprimée en pourcentage du
montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des
travaux préalablement à leur exécution. » ;
4° L'article 18-1 est ainsi
modifié :
a) À la première
phrase, les mots : « au moins un jour ouvré, selon des modalités
définies par l'assemblée générale » sont remplacés par les mots :
« , selon des modalités précisées par décret en Conseil
d'État » ;
b) La seconde
phrase est supprimée ;
5° À la seconde
phrase du premier alinéa de l’article 18‑2, les mots :
« l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des
archives du syndicat des copropriétaires », sont remplacés par les
mots : « le syndicat des copropriétaires a fait le choix de
confier tout ou partie de ses archives » ;
6° L'article 19-2 est complété par un alinéa
ainsi rédigé :
« Si l'assemblée
générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la
saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis
du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le
décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour
représenter un autre copropriétaire en application de
l'article 22. » ;
7° L'article 20 est ainsi
modifié :
a) Au début du
premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. ‑ » ;
a bis) Après la troisième phrase du premier alinéa, sont
insérées deux phrases ainsi rédigées :
« Le notaire libère les fonds dès l'accord entre
le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d'accord,
dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de
l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf
contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. » ;
b) Il est ajouté
un II ainsi rédigé :
« II. – Préalablement
à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction
de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption
instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du
code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie
au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des
mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de
la société en nom collectif se portant acquéreur.
« Le syndic délivre au notaire un certificat ayant
moins d'un mois de date attestant :
« 1° Soit que l'acquéreur ou les mandataires
sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints
ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas
copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;
« 2° Soit, si l'une de ces personnes
est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas
fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse
depuis plus de quarante-cinq jours.
« Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses
charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux
parties l'impossibilité de conclure la vente.
« Dans l'hypothèse où
un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de
vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société
se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un
pacte civil de solidarité disposent d'un délai de trente jours à compter de
cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si
aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue
de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de
l'acquéreur. » ;
8° L'article 21 est ainsi
modifié :
a) À la dernière
phrase du deuxième alinéa, après le mot : « contrats », sont
insérés les mots : « autres que celui de syndic » ;
b) Après le deuxième
alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :
« En cas de changement
de syndic, la désignation du nouveau
syndic est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de
contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte
bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la
possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription
à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de
contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
« Le conseil syndical peut proposer de ne
pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa
lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en
concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans
un délai leur permettant de demander l'inscription à l'ordre du jour de
l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils
communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas
l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
« Le conseil
syndical donne son avis sur tous les projets de contrat de syndic qui lui
sont communiqués, avant qu'ils ne fassent l'objet d'une question inscrite à
l'ordre du jour de l'assemblée générale.
« Lorsque la copropriété n'a pas institué
de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas
obligatoire. » ;
c) (Supprimé)
d) Au début du
quatrième alinéa, les mots : « Il reçoit, en outre » sont
remplacés par les mots : « Le conseil syndical
reçoit » ;
e) À la première phrase
du sixième alinéa, après le mot : « descendants, », sont
insérés les mots : « ses parents en ligne
collatérale, » ;
9° L'article 22 est ainsi
modifié :
a) Au début du
premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. ‑ » ;
b) La première
phrase du troisième alinéa est complétée par les mots :
« , sous réserve de désigner expressément ledit mandataire par
son nom ou, s'il est membre du conseil syndical, par son nom ou sa fonction
au sein de cet organe » ;
b bis
(nouveau)) Après le quatrième alinéa, il est inséré un alinéa
ainsi rédigé :
« Les salariés du syndic, leurs
conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité, leurs
ascendants ou descendants, qui sont également copropriétaires de l'immeuble
bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter
lors de l'assemblée générale. » ;
c) Sont ajoutés
des II et III ainsi rédigés :
« II. – L'assemblée
générale d'un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à
l'article 25 peut mandater, pour une durée d'un an, le président du
conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à
l'assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du
présent article, le mandat confié au président du conseil syndical
secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les
décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat
principal nécessitant un vote relevant de l'article 24.
« Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour
de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité
mentionnée aux articles 25 ou 26 ou à l'unanimité, le président du conseil
syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une
délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant
sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.
« Le président du conseil syndical secondaire rend
compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire.
Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l'ordre du jour
de l'assemblée générale.
« III. – Le II est applicable pour
la représentation au sein de l'assemblée générale des associations
syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles
inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre.
« Pour les décisions inscrites à l'ordre
du jour de l'assemblée générale de l'association syndicale libre pour
lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité
qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions du II ne peut
prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée
générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette
décision à la même majorité. » ;
10° Après le premier alinéa
de l'article 23, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Afin de faire acte de candidature à
l'élection du conseil syndical, toute société propriétaire de plusieurs
lots dans une copropriété peut mandater un de ses associés pour la
représenter. À ce titre, chaque associé ne dispose que d'un seul mandat
spécifique pour un seul lot. D'autres associés peuvent remplir
individuellement un mandat identique pour chacun des autres lots de la
société civile immobilière. » ;
11° Après l'article 42,
il est inséré un article 42-1 ainsi rédigé :
« Art. 42-1. – La
communication par voie électronique, y compris l'usage de la lettre
recommandée électronique définie à l'article 1369-8 du code civil, est
valable dans les relations entre syndic, administrateur provisoire,
président du conseil syndical et copropriétaires. »
II. – (Non modifié)
Au quatrième alinéa de l’article L. 443-15 du
code de la construction et de l’habitation, après le mot : « alinéa », est
insérée la référence : « du I ».
Article 26 bis
A (nouveau)
Après l’article 17 de la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 17-1-1 ainsi
rédigé :
« Art. 17-1-1.
-
Lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage
de logements, de bureaux ou de commerces, et que son budget prévisionnel moyen
sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000
€ :
« 1° L’adoption ou l’abandon de la forme
coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l’article 25 et, le
cas échéant, à la majorité de l’article 25-1. La modification du règlement
de copropriété en vue de prévoir la possibilité d’adopter la forme
coopérative est approuvée dans les mêmes conditions ;
« 2° L’assemblée générale peut décider,
par une délibération spéciale, à la majorité de l’article 25, de ne pas
constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation
du syndic parmi ses membres. La désignation du syndic se fait par vote
séparé à la majorité de l’article 25. L’assemblée générale peut également
désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de
celui-ci.
« Le syndic et son suppléant sont l’un et
l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne
une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des
copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le
contrôle des comptes du syndicat ;artnouveau
« 3° En cas d’empêchement du syndic
ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de
l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire
peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale
extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions
nécessaires à la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité de ses
occupants. »
Article 26 bis
B (nouveau)
I. – La dernière phrase du premier alinéa de
l’article 19 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet
2004 relative aux associations syndicales de propriétaires est complétée
par les mots : « , un même mandataire ne pouvant détenir un
nombre de mandats supérieur au cinquième des membres en exercice de
l’assemblée des propriétaires. » ;
II. – Les deux derniers alinéas de l’article
L. 322-9-1 du code de l’urbanisme sont remplacés par un alinéa ainsi rédigé
:
« Dans chaque copropriété, les copropriétaires
peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le
syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l’assemblée
des propriétaires de l’association. Un même syndic ne peut être mandaté par
les copropriétaires de plus d’une copropriété. »
Article 26 bis
(Supprimé)
Section 4
Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter
la réalisation des travaux de conservation des immeubles
Article 27
I. – La loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
1°A (nouveau) Après l'article
9, il est inséré un article 9-1 ainsi rédigé :
« Art. 9-1. Chaque
copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité
civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant,
soit de copropriétaire non-occupant. Il remet chaque année au syndic une
attestation de l'assureur ou de son représentant. Chaque syndicat de
copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité
civile dont il doit répondre.» ;
1° Au deuxième alinéa de
l'article 10, après le mot : « communes », sont insérés
les mots : « et de verser au fonds de prévoyance ou au fonds de
provision pour travaux mentionnés à l'article 14-2 la cotisation prévue au
même article, » ;
2° L'article 14-2 est ainsi
modifié :
a) Au début du
premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. ‑ » ;
b) Au premier
alinéa, le mot : « sera » est remplacé par le mot :
« est » ;
c) Il est ajouté
un II ainsi rédigé :
« II. – Dans
les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation de
dix lots ou plus soumis à la présente loi, le syndicat des
copropriétaires constitue un fonds de prévoyance à l'issue de la période de
dix ans définie à l'article 1792-4-1 du code civil pour faire face aux
dépenses résultant :
« 1° Des
travaux prescrits par les lois et règlements ;
« 2° Des
travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre
du I du présent article.
« Ce fonds de
prévoyance est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par
les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par
l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget
prévisionnel.
« L'assemblée
générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux
articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes
déposées sur le fonds de prévoyance au financement des travaux mentionnés
aux 1° et 2°.
« Par
exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans
un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de
travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale,
votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25
et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds
de prévoyance au financement de ces travaux.
« Le montant,
en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé
par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux
articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur
à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.
« Si le
diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la
construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître
aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est
dispensé de l'obligation de constituer un fonds de prévoyance pendant la
durée de validité du diagnostic.
« Les sommes
versées au titre du fonds de prévoyance sont attachées aux lots et
définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent
pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un
lot. » ;
d (nouveau)) Il est ajouté un
III ainsi rédigé :
« III. - Dans
les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de moins de
dix lots, soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue
un fonds de provision pour travaux dans les conditions prévues au II.
« Par
dérogation aux dispositions prévues au II, le montant de la cotisation
annuelle obligatoire versée par les copropriétaires ne peut être inférieur
à 3 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.
« Lorsque le solde
du fonds de provision pour travaux atteint un plafond fixé par décret en
Conseil d’État, le versement des cotisations est interrompu. Il ne reprend
que si le solde diminue en raison de l’utilisation du fonds. » ;
3° L'article 18 est ainsi
modifié :
a) Le sixième alinéa
est supprimé ;
b) Le huitième
alinéa est ainsi rédigé :
« – d'ouvrir,
dans l'établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale
a choisi pour le compte mentionné à l’alinéa précédent, un compte
séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les
cotisations au fonds de prévoyance ou au fonds de provision pour travaux
prévus à l’article 14-2. [ ] Ce compte bancaire ne peut faire l'objet
d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre
compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement
acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations
emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de
trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec
des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du
conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception
de ceux-ci ; »
4° L'article 19-1 est ainsi
rédigé :
« Art. 19-1. – Sont
garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du
code civil : l'obligation de participer aux charges et aux travaux
mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de
prévoyance ou au fonds de provision pour travaux mentionnés à
l'article 14-2, les dommages et intérêts alloués par les juridictions
au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des
dépens. » ;
5° Après le deuxième alinéa de
l'article 19-2, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Le présent article est applicable aux
cotisations du fonds de prévoyance ou du fonds de provision pour travaux prévus à
l'article 14-2. » ;
6° Après le deuxième alinéa de l'article 24-4,
il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« L'obligation prévue au premier alinéa
est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux inscrit à l'ordre du jour
de l'assemblée générale en application de l'article L. 731-2 du code
de la construction et de l'habitation comporte des travaux d'économie
d'énergie. » ;
7° L'article 24-5 est ainsi
modifié :
a) Après le
mot : « équipé », sont insérés les mots : « de
stationnements sécurisés pour les vélos ou » ;
b) Après la
dernière occurrence du mot : « permettant », sont insérés
les mots : « le stationnement sécurisé des vélos ou ».
II. – Le code de la construction et
de l'habitation est ainsi modifié :
1° Le livre VII, tel qu'il résulte
des articles 23 et 25 de la présente loi, est complété par un
titre III ainsi rédigé :
« TITRE III
« ENTRETIEN,
CONSERVATION ET AMÉLIORATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA
COPROPRIÉTÉ
« Chapitre unique
« Diagnostic
technique global des immeubles relevant du statut de la copropriété
« Art. L. 731-1. – Afin
d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de
l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel
de travaux, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la
question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées
par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination
partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété.
« La décision de réaliser ce diagnostic
ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions
de majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis.
« Ce diagnostic technique global
comporte :
« 1° Une analyse de l'état apparent
des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;
« 2° Un état de la situation du
syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et
réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;
« 3° Une analyse des améliorations possibles
de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
« 4° Un diagnostic de performance
énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou
L. 134-4-1 du présent code. L'audit énergétique prévu au même
article L. 134‑4-1 satisfait cette obligation.
« Il fait apparaître une évaluation
sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de
l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les
dix prochaines années.
« Art. L. 731-2.
– I. – Le contenu du diagnostic
technique global est présenté à la première assemblée générale des
copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit à
l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'élaboration
d'un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son
éventuelle mise en œuvre.
« II. – Au regard des
orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales
précédentes, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale
soit la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, soit
les décisions relatives à la mise en œuvre du plan pluriannuel de travaux
précédemment adopté.
« Art. L. 731-3.
– Les travaux dont la réalisation
apparaît nécessaire selon les délibérations de l'assemblée générale
mentionnée au I de l'article L. 731-2, notamment aux termes du
diagnostic technique global le cas échéant complété par des études
complémentaires, sont intégrés au carnet d'entretien prévu à
l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée, selon des modalités précisées par décret.
« Art. L. 731-4.
– Toute mise en copropriété d'un immeuble
construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique
global prévu à l'article L. 731-1.
« Art. L. 731-5. – I.
– Dans le cadre des procédures prévues à
l'article L. 1331-26 du code de la santé publique et aux
articles L. 129-1 et L. 511-1 du présent code, l'autorité
administrative compétente peut à tout moment, pour vérifier l'état de bon
usage et de sécurité des parties communes d'un immeuble collectif à usage
principal d'habitation soumis au statut de la copropriété présentant des
désordres potentiels, demander au syndic de lui produire le diagnostic
prévu à l'article L. 731-1.
« II.
– À défaut de production de ce diagnostic
dans un délai d'un mois après notification de la demande, l'autorité
administrative compétente mentionnée au I du présent article peut faire
réaliser d'office le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 en lieu et
place du syndicat des copropriétaires et à ses frais. » ;
2° L'article L. 111-6-2 est abrogé.
III. – (Non modifié
Article 28
I. ‑ La
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi
modifiée :
1° L'article 9 est ainsi modifié :
a) Au deuxième
alinéa, les références : « e, g, h, i
et n » sont remplacées par les références : « a
et b du II de l'article 24, des f, g
et o » et la référence : « , du d
de l'article 26 » est supprimée ;
b) Après le
deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Pour la réalisation des travaux
d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce
les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des
travaux. » ;
c) Au dernier
alinéa, les références : « e, g, h et i »
sont remplacées par les références : « a et b
du II de l'article 24, des f, g et o »
et la référence : « , par le d de l'article 26 »
est supprimée ;
2° L'article 10-1 est ainsi
modifié :
a) Au deuxième
alinéa, après les mots : « à compter de la mise en
demeure, », sont insérés les mots : « les honoraires
d'avocat, » ;
a bis (nouveau)) Le b est
complété par une phrase ainsi rédigée :
« Les honoraires ou frais perçus par le
syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un
montant fixé par décret. » ;
b) À la fin
du c, les mots : « en application du g de
l'article 25 » sont remplacés par les mots :
« notamment en application du c du II de
l'article 24 et du f de l'article 25 » ;
2° bis (nouveau)° À la première phrase
de l’article 18-1, après les mots : « copropriété,
notamment », sont insérés les mots : « le cas échéant une
note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et
de production d’eau chaude sanitaire collectifs, » ;
3° L'article 24 est ainsi
modifié :
a) Au début du
premier alinéa, est ajoutée la mention : « I. ‑ » ;
b) Les deuxième
et troisième alinéas sont supprimés ;
c) Après
le troisième alinéa, il est inséré un II ainsi rédigé :
« II. – Sont notamment
approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
« a) Les travaux nécessaires
à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et
de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur
la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les
travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les
normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les
dispositions prises pour l'application de l'article 1er de
la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à
l'amélioration de l'habitat ;
« b) Les modalités de
réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de
dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police
administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au
syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
« c) Les modalités de
réalisation et d'exécution des travaux prescrits en vertu de l'article
L. 313-4-2 du code de l'urbanisme. Ces travaux peuvent comprendre des
travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux
frais du copropriétaire du lot concerné ;
« d) Les travaux
d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous
réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments
d'équipement essentiels ;
« e) L'autorisation donnée à
certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux
d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui
affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et
conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux
n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement
essentiels ;
« f) Les adaptations du
règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications
législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La
publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée
au droit fixe ;
« g) La décision
d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la
construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de
réalisation. » ;
d) Au début du
dernier alinéa, est ajoutée la mention : « III. ‑ » ;
3° bis
(nouveau) Au second alinéa de l’article 24-1, la référence : « j » est remplacée par la référence :
« h » et après le mot : « alinéa
», est insérée la référence : « du I ».
4° L'article 25 est ainsi
modifié :
a) Le e
est abrogé ;
b) Le f
devient le e ;
c) Le g devient
le f et est ainsi modifié :
– la dernière phrase du premier alinéa
est supprimée ;
– à la fin du second alinéa, la
référence : « g » est remplacée par la
référence : « f » ;
d) (Supprimé)
e) Le h
est abrogé ;
f) Le i
devient le g ;
g) Le j
devient le h ;
h) Le k
devient le i ;
i) Le l
devient le j ;
j) Le m
devient le k ;
k) Le n
est abrogé ;
l) Le o
devient le l ;
m) Le p
devient le m ;
n) Après le m,
sont rétablis des n et o ainsi rédigés :
« n) L'ensemble des travaux
comportant transformation, addition ou amélioration ;
« o) La demande
d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des
études et travaux nécessaires à cette individualisation. » ;
5° L'article 25-1 est complété par
un alinéa ainsi rédigé :
« Le présent article n'est pas applicable
aux décisions mentionnées aux n et o de
l'article 25 » ;
6° L'article 26 est ainsi
modifié :
a) Les c
et d sont abrogés ;
b) Au e,
qui devient le c, la dernière phrase est supprimée ;
c) Le f
devient le d ;
d) Le dernier
alinéa est supprimé ;
6° bis (nouveau) Après le deuxième
alinéa de l'article 26-7, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Le cautionnement solidaire prévu aux
deux premiers alinéas est facultatif lorsque le prêt souscrit par le
syndicat a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques
accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés. Les décisions
attributives de subventions sont alors obligatoirement communiquées à
l'organisme prêteur par le syndic. » ;
7° L'article 28 est ainsi
modifié :
a) Après le
deuxième alinéa du II, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :
« La répartition des créances et des
dettes est effectuée selon les principes suivants :
« 1° Les créances du syndicat
initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du
syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein
droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en
application du 3° de l'article 1251 du code civil ;
« 2° Les dettes du syndicat initial
sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du
montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires
transférées aux syndicats issus de la division. » ;
b) Au début du
troisième alinéa du II, est ajoutée la mention :
« III. – » ;
c) Il est ajouté
un IV ainsi rédigé :
« IV. – Après avis du maire de
la commune de situation de l'immeuble et autorisation du représentant de
l'État dans le département, la procédure prévue au présent article peut
également être employée pour la division en volumes d'un ensemble immobilier
complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit
plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant
que chacune de ces entités permettent une gestion autonome. Si le
représentant de l'État dans le département ne se prononce pas dans les deux
mois, son avis est réputé favorable.
« La procédure ne peut en aucun cas être
employée pour la division en volumes d'un bâtiment unique.
« En cas de division en volumes, la
décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion
et l'entretien des éléments d'équipements à usage collectif est prise à la
majorité mentionnée à l'article 25.
« Par dérogation au troisième alinéa de
l'article 29 de la présente loi, les statuts de l'union peuvent interdire
à ses membres de se retirer de celle-ci. » ;
8° Au premier alinéa de
l'article 30, le mot : « double » est supprimé et la
référence : « 26 » est remplacée par la référence :
« 25 ».
II (nouveau).
‑ Au 4° du 3 du I de l’article 244 quater U du code général
des impôts, la référence : « g »
est remplacée par la référence : « f ».
Article 28 bis
A (nouveau)
Après l’article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est
inséré un article 24-7 ainsi rédigé :
« Art.
24-7. ‑ Sauf dans le cas où le syndicat des copropriétaires
assure la maîtrise d’ouvrage des travaux portant sur les parties communes
et les parties privatives de l’immeuble en application du c du II de l’article 24, le
syndicat des copropriétaires peut délibérer sur la création ou l’adhésion à
une association foncière urbaine prévue au 5° de l’article L. 322-2 du code
de l’urbanisme. Dans ce cas, par dérogation à l’article 14, l’association
foncière urbaine exerce les pouvoirs du syndicat des copropriétaires
portant sur les travaux de restauration immobilière relatifs aux parties
communes de l’immeuble jusqu’à leur réception définitive. »
Article 28 bis
B (nouveau)
L’article 35 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° Au premier
alinéa, les mots : « à l’unanimité de ses membres » sont
remplacés par les mots : « à la majorité prévue à l’article
26 » ;
2° Au deuxième
alinéa, le mot : « , outre » et les mots : « , l’accord des
copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, » sont
supprimés ;
3° À la seconde
phrase du troisième alinéa, les mots : « l’accord unanime des
copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever et » sont
supprimés ;
4° Le quatrième
alinéa est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :
« Les
copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un
droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux
privatifs créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou
plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage
supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en
indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut
offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.
« Les
copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du
même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son
droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes
conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »
|
CHAPITRE III
Renforcer
la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l'immobilier
Article 9
I. - Le titre Ier de la loi
n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice
des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et
les fonds de commerce est ainsi modifié :
1° L'article 1er est ainsi
modifié :
aa) (nouveau) Au 1°, après le
mot : « vente, », sont insérés les mots : « la
recherche, » ;
a) Au 4°, après le mot :
« immobilières », sont insérés les mots : « ou de
sociétés d'habitat participatif » ;
a bis) (nouveau) Le 7°
est complété par les mots : « ou à la vente de fonds de
commerce » ;
b) Il est ajouté un 9° ainsi
rédigé :
« 9° L'exercice des fonctions de syndic de
copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. » ;
2° L'article 1er-1 est ainsi
modifié :
a) Au début, sont ajoutés deux alinéas
ainsi rédigés :
« Pour l'application de la présente loi :
« 1° Est considérée comme relevant de
l'activité de gestion immobilière la location ou la sous-location,
saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu'elle
constitue l'accessoire d'un mandat de gestion ; »
b) Au début du premier alinéa, est ajoutée
la mention : « 2° » ;
3° L'article 3 est ainsi modifié :
a) Le premier alinéa est ainsi
modifié :
- les mots : « par le préfet » sont
remplacés par les mots : « , pour une durée et selon des
modalités fixées par décret en Conseil d'État, par le président de la
chambre de commerce et d'industrie territoriale ou par le président de la
chambre de commerce et d'industrie départementale d'Île-de-France » ;
- est ajoutée une phrase ainsi rédigée :
« Lorsque le président de la chambre de commerce et
d'industrie territoriale ou de la chambre départementale d'Île-de-France
exerce une activité mentionnée à l'article 1er, la carte
est délivrée par le vice-président, dans des conditions fixées par décret
en Conseil d'État. » ;
b) Le 2° est ainsi modifié :
- après le mot : « dernier », sont
insérés les mots : « , y compris les sommes versées au fonds
pour travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis » ;
- après le mot : « valeur », sont insérés
les mots : « pour les activités mentionnées à l'article 1er,
à l'exception de celles mentionnées aux 6° et 9° du même
article » ;
- sont ajoutées deux phrases ainsi rédigées :
« Seuls les garants financiers ayant mis en place
des procédures de contrôle internes, au moyen d'un référentiel et de
modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie
financière. Un décret en Conseil d'État définit les procédures et les
conditions dans lesquelles les garants exercent leurs missions de contrôle
sur les fonds qu'ils garantissent en application du présent
article ; »
4° Après l'article 3, il est inséré un
article 3-1 ainsi rédigé :
« Art. 3-1. - Les personnes
mentionnées à l'article 1er, au dernier alinéa de
l'article 3 et à l'article 4 sont, à l'exception de celles
mentionnées à l'article 8-1, soumises à une obligation de formation
continue. Leur carte professionnelle ne peut être renouvelée si elles ne
justifient pas avoir rempli cette obligation.
« Un décret détermine la nature et la durée des
activités susceptibles d'être validées au titre de l'obligation de
formation continue, les modalités selon lesquelles elle s'accomplit, celles
de son contrôle et celles de sa justification en cas de renouvellement de
la carte professionnelle. » ;
5° L'article 4 est ainsi modifié :
a) À la première phrase du premier alinéa,
après le mot : « justifie », sont insérés les mots :
« d'une compétence professionnelle, » ;
b) Le deuxième alinéa est ainsi
modifié :
- après la première phrase, est insérée une phrase
ainsi rédigée :
« Ces personnes doivent contracter une assurance
contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile
professionnelle, dans des conditions fixées par décret en Conseil
d'État. » ;
- les deux dernières phrases sont
supprimées ;
c) Le dernier alinéa est remplacé par cinq
alinéas ainsi rédigés :
« Ces personnes ne peuvent pas :
« 1° Recevoir ou détenir, directement ou
indirectement, des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs ou
en disposer à l'occasion des activités mentionnées à l'article 1er
de la présente loi ;
« 2° Donner des consultations juridiques ni
rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au
profit du titulaire de la carte professionnelle mentionnée à
l'article 3 ;
« 3° Assurer la direction d'un établissement,
d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau.
« Les personnes qui, à la date d'entrée en vigueur
de la loi n°
du pour l'accès au logement
et un urbanisme rénové, disposent de l'habilitation mentionnée au premier
alinéa sont réputées justifier de la compétence professionnelle mentionnée
au présent article. » ;
6° L'article 4-1 est ainsi rédigé :
« Art. 4-1. - Les personnes
mentionnées à l'article 1er sont tenues d'informer leurs
clients, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'État, des
liens de nature capitalistique direct ou juridique qu'elles ont ou que les
personnes mentionnées au dernier alinéa de l'article 3 et à
l'article 4 ont avec des établissements bancaires, des sociétés
financières ou des entreprises susceptibles d'intervenir au profit de leurs
cocontractants dans l'exercice des opérations mentionnées à l'article 1er. » ;
7° À l'article 5, après les mots :
« d'argent », sont insérés les mots : « ne constituant
ni une rémunération, ni des honoraires » ;
8° Le I de l'article 6 est ainsi
modifié :
a) Après le quatrième alinéa, sont insérés
deux alinéas ainsi rédigés :
« Les moyens employés par ces personnes et, le cas
échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du
public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées
au 1° du même article 1er.
« En outre, lorsqu'une convention comporte une
clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à
réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les
modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées
pour son compte, selon une périodicité déterminée par les
parties. » ;
a bis) Au sixième alinéa, les
mots : « de commissions » sont remplacés par les mots :
« d'honoraires » ;
b) L'avant-dernier alinéa est ainsi
modifié :
- les mots : « une commission sera
due » sont remplacés par les mots : « des honoraires sont
dus » ;
- est ajoutée une phrase ainsi rédigée :
« La somme versée par le mandant en application de
cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil
d'État. » ;
c) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« La convention conclue entre la personne qui se
livre à l'activité mentionnée au 7° de l'article 1er
et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier, ou le
titulaire de droits sur ce bien, comporte une clause d'exclusivité d'une
durée limitée aux termes de laquelle ce dernier s'engage, d'une part, à ne
pas confier la location ou la vente de son bien à une autre personne
exerçant une activité mentionnée à l'article 1er et,
d'autre part, à ne pas publier d'annonce par voie de presse. » ;
8° bis Le II du même
article 6 est ainsi modifié :
a) Le premier alinéa est ainsi
modifié :
- à la seconde phrase, après le mot :
« recherché, », sont insérés les mots : « l'ensemble
des obligations professionnelles qui incombent au professionnel mentionné
au présent alinéa, » ;
- est ajoutée une phrase ainsi rédigée :
« Elle précise également les conditions de
remboursement de tout ou partie de la rémunération lorsque la prestation
fournie au client n'est pas conforme à la nature promise dans ladite convention. » ;
b) Après le même premier alinéa, il est
inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Les conditions et les modalités d'application de
la mesure de remboursement partiel ou total prévue au premier alinéa du
présent II sont définies par décret. » ;
9° Après l'article 6, sont insérés des
articles 6-1 et 6-2 ainsi rédigés :
« Art. 6-1. - Toute
publicité effectuée par une personne mentionnée à l'article 1er
et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne,
quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses
honoraires, exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en
pourcentage du prix, lorsqu'ils sont à la charge du locataire ou de
l'acquéreur.
« Art. 6-2. - Toute
publicité relative à des opérations mentionnées au 1° de
l'article 1er et proposées par une personne habilitée par
un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou
s'engager pour le compte de ce dernier, et non salariée, mentionne que
cette personne exerce sous le statut d'agent commercial.
« Cette obligation de mentionner le statut d'agent
commercial est étendue au mandat de vente ou de recherche et à tous les
documents d'une transaction immobilière à laquelle la personne habilitée
mentionnée au premier alinéa participe. » ;
10° L'article 7 est complété par trois alinéas
ainsi rédigés :
« Lorsque le mandant n'agit pas dans le cadre de ses
activités professionnelles :
« 1° Les modalités de non-reconduction des
contrats définies aux deux premiers alinéas de l'article L. 136-1 du
code de la consommation sont mentionnées de manière lisible et visible dans
les conventions prévues au premier alinéa du I de l'article 6 de
la présente loi ;
« 2° Lorsque ces conventions portent sur des
opérations mentionnées aux 1° et 4° de l'article 1er
de la présente loi et qu'elles comportent une clause d'exclusivité, elles
mentionnent en caractères très apparents les dispositions du deuxième
alinéa de l'article 78 du décret n° 72-678
du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi
n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et fonds de commerce, exception faite des mandats portant sur les
opérations exclues par les troisième à sixième alinéas de ce même
article. » ;
11° À la première phrase de l'article 8-1, le
mot : « préfet » est remplacé par les mots :
« président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou
de la chambre départementale d'Île-de-France, » ;
12° Il est ajouté un article 8-3 ainsi
rédigé :
« Art. 8-3. –
I. - La commission de contrôle des activités de
transaction et de gestion immobilières mentionnée à l'article 13-6 de
la présente loi transmet à l'autorité administrative chargée de la
concurrence et de la consommation toute information relative à des
infractions ou manquements mentionnés à l'article L. 141-1 du code de
la consommation susceptibles d'être imputables à des personnes mentionnées
à l'article 1er de la présente loi.
« II. - Les personnes mentionnées à l'article 1er
de la présente loi sont soumises à des contrôles menés par l'autorité
administrative chargée de la concurrence et de la consommation,
conformément à l'article L. 141-1 du code de la consommation. »
II. - Après le titre II de la même loi, il
est inséré un titre II bis ainsi rédigé :
« TITRE
II BIS
« DE L'ENCADREMENT ET DU CONTRÔLE DES
ACTIVITÉS
DE TRANSACTION ET DE GESTION
IMMOBILIÈRES
« CHAPITRE
IER
« Du Conseil national de la transaction et
de la gestion immobilières
« Art. 13-1. - Il est créé
un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières dont la
mission est de veiller au maintien et à la promotion des principes de
moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement
des opérations mentionnées à l'article 1er.
« Le conseil propose au ministre de la justice,
garde des Sceaux et aux ministres chargés de la consommation et du
logement :
« 1° Les règles constituant le code de
déontologie applicable aux personnes mentionnées à l'article 1er,
dont le contenu est fixé par décret ;
« 2° La nature de l'obligation d'aptitude
professionnelle définie au 1° de l'article 3 ;
« 3° La nature de l'obligation de compétence
professionnelle définie à l'article 4 ;
« 4° La nature et les modalités selon lesquelles
s'accomplit la formation continue mentionnée à l'article 3-1 ;
« 5° Les représentants des personnes
mentionnées à l'article 1er qui siègent dans la commission
de contrôle mentionnée à l'article 13-5.
« Le conseil est consulté pour avis sur l'ensemble
des textes législatifs ou réglementaires relatifs à l'exercice des
activités mentionnées à l'article 1er.
« L'assemblée des chambres françaises de commerce et
d'industrie établit et tient à jour un fichier des personnes titulaires de
la carte professionnelle mentionnée à l'article 3, selon des modalités
définies par décret pris après consultation du Conseil national de la
transaction et de la gestion immobilières.
« Le conseil établit chaque année un rapport
d'activité.
« Le conseil est composé majoritairement de
représentants des personnes mentionnées à l'article 1er.
Ceux-ci sont choisis, en veillant à assurer la représentativité de la
profession, sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de
syndicats professionnels, au sens des articles L. 2133-1 et
L. 2133-2 du code du travail, représentatifs des personnes mentionnées
à l'article 1er.
« Le conseil comprend également des représentants
des consommateurs choisis parmi les associations de défense des
consommateurs oeuvrant dans le domaine du logement, agréées en application
de l'article L. 411-1 du code de la consommation.
« Assistent de droit aux réunions du conseil les
représentants du ministre de la justice, garde des Sceaux et des ministres
chargés du logement et de la consommation.
« La composition et les modalités de constitution et
de fonctionnement du conseil sont fixées par décret.
« CHAPITRE II
« Du contrôle des activités de transaction
et de gestion immobilières
« Art. 13-2. - Sous réserve
des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations,
les personnes mentionnées à l'article 1er respectent la
confidentialité des données dont elles ont connaissance dans l'exercice de
leurs activités. Ce principe ne fait pas obstacle à la communication aux
copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du
syndicat.
« Art. 13-3. - (Supprimé)
« CHAPITRE III
« De la discipline des personnes exerçant de
manière habituelle des activités de transaction et de gestion immobilières
« Art. 13-4. - Tout
manquement aux lois, aux règlements et aux obligations fixées par le code
de déontologie mentionné à l'article 13-1 ou toute négligence grave,
commis par une personne mentionnée à l'article 1er dans
l'exercice de ses activités, l'expose à des poursuites disciplinaires.
« La cessation des activités des personnes
mentionnées au premier alinéa ne fait pas obstacle aux poursuites
disciplinaires pour des faits commis pendant l'exercice de leurs fonctions.
« L'action disciplinaire se prescrit par cinq ans à
compter de la commission des faits.
« Art. 13-5. - Il est créé
une ou plusieurs commissions de contrôle des activités de transaction et de
gestion immobilières, qui connaissent de l'action disciplinaire exercée à
raison de faits commis dans leur ressort par les personnes mentionnées à
l'article 1er.
« Art. 13-6. - La
commission de contrôle des activités de transaction et de gestion
immobilières comprend :
« 1° Le représentant de l'État dans la région
dans laquelle se trouve le siège de la commission, qui en assure la présidence,
ou son représentant ;
« 2° Un magistrat de l'ordre judiciaire ;
« 3° Des représentants de l'État ;
« 4° Un membre d'une profession juridique ou
judiciaire qualifié dans le domaine de l'immobilier ;
« 5° Des personnes ayant cessé d'exercer les activités
mentionnées à l'article 1er ;
« 6° Le président ou, si celui-ci exerce une
activité mentionnée à l'article 1er, le vice-président de
la chambre de commerce et d'industrie de région dans laquelle se trouve le
siège de la commission ;
« 7° Des personnes représentant les
cocontractants des personnes mentionnées à l'article 1er
dans l'exercice des opérations citées au même article.
« La composition et les modalités de constitution,
de saisine et de fonctionnement de la commission sont fixées par décret en
Conseil d'État.
« Art. 13-7. - La commission
statue par décision motivée, dans des conditions définies par décret en
Conseil d'État. Avant toute décision, la commission informe la personne
mise en cause de la sanction envisagée à son encontre, en lui indiquant
qu'elle peut prendre connaissance des pièces du dossier et se faire
assister par le conseil de son choix et en l'invitant à présenter, dans le
délai de soixante jours, ses observations écrites ou orales.
« Art. 13-8. - Les sanctions disciplinaires
sont, compte tenu de la gravité des faits reprochés :
« 1° L'avertissement ;
« 2° Le blâme ;
« 3° L'interdiction temporaire d'exercer tout
ou partie des activités mentionnées à l'article 1er, pour
une durée n'excédant pas trois ans ;
« 4° L'interdiction définitive d'exercer tout
ou partie des activités mentionnées au même article 1er.
« En cas d'urgence, et à titre conservatoire, le
président de la commission peut prononcer la suspension provisoire de
l'exercice de tout ou partie des activités d'une personne mentionnée audit
article 1er. Le président en informe sans délai la
commission. Cette mesure peut être ordonnée pour une durée qui ne peut
excéder un mois, sauf prolongation décidée par la commission pour une durée
qui ne peut excéder trois mois. La suspension ne peut être prononcée sans
que les griefs aient été communiqués à la personne, qu'elle ait été mise à
même de prendre connaissance du dossier et qu'elle ait été entendue ou
dûment appelée par le président de la commission.
« L'interdiction temporaire et l'interdiction
définitive peuvent être assorties du sursis. Si, dans le délai de cinq ans
à compter du prononcé de la sanction disciplinaire, la personne sanctionnée
a commis une infraction ou une faute ayant entraîné le prononcé d'une
nouvelle sanction disciplinaire, celle-ci entraîne, sauf décision motivée
de la part de la commission mentionnée à l'article 13-5, l'exécution
de la première peine sans confusion possible avec la seconde.
« L'avertissement, le blâme et l'interdiction temporaire peuvent être
assortis de la sanction complémentaire de l'interdiction d'être membre de
la commission de contrôle pendant dix ans au plus.
« L'avertissement et le blâme peuvent être
accompagnés, pendant un délai d'un an, de mesures de contrôle et de
formation soumettant la personne sanctionnée à des obligations
particulières fixées dans la décision de la commission. Ces mesures peuvent
également être prescrites par la commission lorsque la personne ayant fait
l'objet d'une interdiction temporaire reprend ses fonctions. Le coût de ces
mesures est supporté par la personne sanctionnée, qui ne peut le mettre à
la charge de son mandant.
« Lorsqu'elle prononce une sanction disciplinaire,
la commission peut décider de mettre à la charge de la personne sanctionnée
tout ou partie des frais occasionnés par l'action disciplinaire.
« La commission communique ses décisions devenues
définitives à la chambre de commerce et d'industrie de région et à la
chambre de commerce et d'industrie territoriale ou à la chambre
départementale d'Île-de-France ayant délivré la carte professionnelle de
l'intéressé ou auprès de laquelle la déclaration préalable d'activité
prévue à l'article 8-1 a été effectuée.
« Elle peut publier ses décisions dans les journaux
ou supports qu'elle détermine. Les frais de publication sont à la charge de
la personne sanctionnée.
« Art. 13-9. - Les décisions
de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion
immobilières et de son président sont susceptibles de recours de pleine
juridiction devant la juridiction administrative.
« Art. 13-10. - La
commission de contrôle des activités de transaction et de gestion
immobilières crée et tient à jour un répertoire des personnes sanctionnées,
avec l'indication des sanctions devenues définitives.
« Les modalités et le fonctionnement du répertoire
sont déterminés par décret en Conseil d'État, pris après avis de la
Commission nationale de l'informatique et des libertés. »
III. - Le titre III de la même loi est ainsi modifié :
1° L'intitulé est complété par les mots :
« et administratives » ;
2° Après le a de l'article 14, il
est inséré un a bis ainsi rédigé :
« a bis) De se livrer ou
prêter son concours, d'une manière habituelle, même à titre accessoire, à
des opérations mentionnées à l'article 1er en méconnaissance
d'une interdiction définitive ou temporaire d'exercer, prononcée en
application de l'article 13-7 et devenue définitive ; »
3° Après l'article 17, sont insérés des
articles 17-1 et 17-2 ainsi rédigés :
« Art. 17-1. - Est
sanctionné par une amende administrative, prononcée par l'autorité
administrative chargée de la concurrence et de la consommation, dont le
montant ne peut excéder 15 000 € pour une personne physique et
75 000 € pour une personne morale, selon les modalités et la
procédure prévues au VI de l'article L. 141-1 du code de la
consommation, le fait, pour une personne mentionnée à l'article 1er
de la présente loi et exerçant l'activité mentionnée au 1° de ce même
article, de mettre en location un logement constituant un habitat indigne
au sens de l'article 1er-1 de la loi n° 90-449 du
31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement ou un
logement frappé d'un arrêté de péril assorti d'une interdiction d'habiter
prévu aux articles L. 511-1, L. 511-1-1 et L. 511-2 du code
de la construction et de l'habitation. Le représentant de l'État dans le
département ou le maire transmet à l'autorité administrative chargée de la
concurrence et de la consommation, à sa demande, les mesures de police
arrêtées permettant de caractériser l'infraction.
« Art. 17-2 (nouveau). - Est
puni de la peine d'amende prévue au 5° de l'article 131-13 du code
pénal le fait, pour une personne mentionnée à l'article 1er
de la présente loi, d'effectuer une publicité en violation de
l'article 6-1.
« Sont punis de la même peine d'amende le fait, pour
un agent commercial, d'effectuer une publicité en violation de
l'article 6-2 ainsi que le fait de ne pas respecter l'obligation de
mentionner le statut d'agent commercial prévue au même article. »
IV. - (Supprimé)
IV bis, IV ter et V. - (Non
modifiés)
V bis (nouveau). - Le
a du 3° du I du présent article entre en vigueur à une date fixée
par décret en Conseil d'État, et au plus tard le 1er juillet
2015.
VI. - (Non modifié)
VII et VIII. - (Supprimés)
*************
TITRE II
LUTTER
CONTRE L'HABITAT INDIGNE
ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES
CHAPITRE IER
Repérer et
prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés
Section 1
Créer un
registre d'immatriculation des copropriétés
Article 23
Le code de la construction et de l'habitation est
complété par un livre VII ainsi rédigé :
« LIVRE VII
« IMMEUBLES RELEVANT
DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ
« TITRE IER
« IDENTIFICATION DES
IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ
« Chapitre unique
« De l'immatriculation des syndicats de
copropriétaires
« Art. L. 711-1. - (Non
modifié)
« Art. L. 711-1-1 (nouveau). - I. - Les
syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer les données mentionnées
au présent article ainsi que toute modification les concernant.
« II. - Figurent au registre :
« 1° Le nom, l'adresse, la date de création du
syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété
ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ;
« 2° Si le syndicat fait l'objet d'une
procédure prévue aux articles 29-1 A ou 29-1 de la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou à l'article
L. 615-6 du présent code ;
« 3° Si le syndicat fait l'objet d'un arrêté ou
d'une injonction pris en application des articles L. 1331-24,
L. 1331-26, L. 1331-26-1, L. 1334-2 ou L. 1334-16 du
code de la santé publique ou L. 511-2, L. 511-3, L. 129-2,
L. 129-3 ou L. 129-4-1 du présent code.
« III. - Figurent également au
registre :
« 1° À l'issue de chaque exercice comptable,
les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat,
issues notamment du budget prévisionnel, des comptes du syndicat et de
leurs annexes ;
« 2° Les données essentielles relatives au bâti
issues, le cas échéant, du carnet d'entretien et du diagnostic technique
global réalisé en application de l'article L. 731-1, dès lors que
celles-ci ne sont pas déjà fournies par les services fiscaux au teneur du
registre qui est autorisé à les utiliser pour la mise en oeuvre des objectifs
mentionnés à l'article L. 711-1.
« Les obligations prévues au présent article peuvent
faire l'objet d'une adaptation à la situation particulière des syndicats
mentionnés au deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée.
« IV. - Un décret en Conseil d'État, pris
après avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés,
précise les conditions de publicité de ces informations ainsi que les
conditions de consultation du registre.
« Art. L. 711-1-2 (nouveau). - Pour
la mise en oeuvre des politiques de l'habitat et de lutte contre l'habitat
indigne et les copropriétés dégradées, l'État, les collectivités
territoriales et leurs groupements obtiennent du teneur du registre
communication des informations du registre relatives aux copropriétés
situées sur leur territoire.
« Art. L. 711-2.
- I. - Pour les immeubles mis en
copropriété, le notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre
foncier l'état descriptif de division et le règlement de copropriété fait
la déclaration d'immatriculation du syndicat de copropriétaires.
« II. - À l'exception du cas mentionné au
I, le syndic fait la déclaration d'immatriculation.
« Le syndic accomplit les formalités de déclaration
et de modification des données prévues à l'article L. 711-1-1.
« III. - Le dépôt du dossier
d'immatriculation, les modifications qui y sont apportées ainsi que la
transmission des données prévues au même article L. 711-1-1 sont
dématérialisés.
« Art. L. 711-3. - (Non
modifié)
« Art. L. 711-4. –
I. - Lorsque le syndic n'a pas procédé à
l'immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu'il n'a pas
transmis à l'établissement public chargé de la tenue du registre les
informations prévues à l'article L. 711-1-1, l'établissement public,
un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en
demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le syndic
d'y procéder.
« II (nouveau). - Pour
obtenir du syndic l'exécution des obligations mentionnées aux articles
L. 711-1 à L. 711-2, le teneur du registre peut, après mise en
demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, appliquer une
astreinte à l'encontre du syndic. L'astreinte court à compter de la fin de
la mise en demeure et jusqu'à la complète transmission ou actualisation des
données.
« L'astreinte est recouvrée comme en matière de
contributions directes au profit de l'établissement public chargé de la
tenue du registre.
« Le montant de l'astreinte ne peut être supérieur à
20 € par lot et par semaine.
« Son montant ne peut être facturé par le syndic aux
copropriétaires, sauf si le syndic n'est pas rémunéré pour l'exercice de
son mandat.
« III (nouveau). - Les
syndicats de copropriétaires ne peuvent bénéficier de subventions de
l'État, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de
leurs groupements ou de leurs établissements publics qu'à la condition
d'être immatriculés au registre et que leurs données soient actualisées.
« Art. L. 711-5. - (Non
modifié)
« Art. L. 711-6 et
L. 711-7. - (Supprimés) ».
Article 24
(Pour coordination)
I et II. - (Non modifiés)
III. - Le I de l'article L. 711-1-1,
le III de l'article L. 711-1-2 et les articles L. 711-2 à
L. 711-4 du code de la construction et de l'habitation sont
applicables à compter du :
1° 31 décembre 2016, pour les syndicats de
copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
2° 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires
comportant plus de 50 lots ;
3° 31 décembre 2018, pour les autres syndicats
de copropriétaires.
Section 2
Mieux
informer les acquéreurs de lots de copropriété
Article 25
I et I bis. - (Non modifiés)
II. - Le livre VII du code de la
construction et de l'habitation, tel qu'il résulte de l'article 23 de
la présente loi, est complété par un titre II ainsi rédigé :
« TITRE II
« INFORMATION
DES ACQUÉREURS
« Chapitre unique
« Dispositions particulières relatives à la vente d'un
immeuble soumis au statut de la copropriété
« Art. L. 721-1. - Les
annonces relatives à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot d'un
immeuble bâti soumis au statut de la copropriété mentionnent :
« 1° Le fait que le bien est soumis au statut
de la copropriété ;
« 2° Le nombre de lots ;
« 3° Le montant moyen annuel de la quote-part à
la charge du vendeur du budget prévisionnel correspondant aux dépenses
courantes définies à l'article 14-1 de la loi n° 65-557
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis.
« Les annonces précisent également si le syndicat
des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des
articles 29-1 A et 29-1 de la même loi et de l'article
L. 615-6 du présent code.
« Art. L. 721-2. - En
cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, ou de cession d'un droit
réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble
bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la
copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse,
à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique
mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants :
« 1° Les documents relatifs à l'organisation de
l'immeuble :
« a) La fiche synthétique de la
copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 précitée ;
« b) Le règlement de copropriété et
l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont
été publiés ;
« c) Les procès-verbaux des assemblées
générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en
dispose ;
« 2° Les documents relatifs à la situation
financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
« a) Le montant des charges courantes
du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par
le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant
la vente ;
« b) Les sommes pouvant rester dues
par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes
qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ;
« c) L'état global des impayés de
charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des
fournisseurs ;
« d) Lorsque le syndicat des
copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du
fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la
dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre
de son lot.
« Par exception, lorsque le syndicat de
copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents
mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont
pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à
l'acte authentique de vente ;
« 3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
« 4° Une attestation comportant la mention de
la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot
prévue à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée ;
« 5° Une notice d'information relative aux droits
et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances
du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement
détermine le contenu de cette notice ;
« 6° Le cas échéant, le diagnostic technique
global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux
prévu à l'article L. 731-2.
« À défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à
défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît
que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le
carnet d'entretien et l'état descriptif de division.
« En cas de vente publique, les documents mentionnés
aux 1° à 6° sont annexés au cahier des charges.
« Art. L. 721-3. - Lorsque
les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l'article L. 721-2
ne sont pas annexés à l'acte notifié conformément à l'article
L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même
article, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces
documents à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les
modalités de notification de l'acte prévues audit
article L. 271-1. »
III et IV. - (Non modifiés)
Section 3
Améliorer la gouvernance et la gestion de la
copropriété pour prévenir son endettement
Article 26
I. - La loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi
modifiée :
1° L'article 17 est ainsi modifié :
a) Au deuxième
alinéa, après la première occurrence du mot : « générale »,
sont insérés les mots : « suivant la mise en copropriété »
et, après les mots : « un syndic », il est inséré le
mot : « provisoire » ;
b) Après le
mot : « parties, », la fin du même alinéa est ainsi
rédigée : « ce syndic ne peut être maintenu que par décision de
l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs
contrats de syndics effectuée par le syndic provisoire. » ;
c) Le
dernier alinéa est complété par les mots : « du maire de la
commune ou du président de l'établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de
l'immeuble » ;
1° bis Après l'article 17-1, il est
inséré un article 17-2 ainsi rédigé :
« Art. 17-2. - Tout
syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire
d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est
amené à gérer. » ;
2° L'article 18
est ainsi modifié :
a) Au début du
premier alinéa, est ajoutée la mention :
« I. - » ;
b) Après le
troisième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :
« - de soumettre au vote de l'assemblée générale la
décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de
responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de
l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour
le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article
L. 112-1 du code des assurances ;
« - de représenter le syndicat dans tous les
actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15
et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état
descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications
apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque
copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
« - de soumettre au vote de l'assemblée
générale, à la majorité de l'article 25, la décision de confier les
archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux
frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune
rémunération complémentaire au profit du syndic ;
« - de soumettre à l'autorisation de
l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 24 toute
convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une
entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est
fixée par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire
l'autorisation de la convention. Les conventions conclues en
méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au
syndicat ; »
c) Au quatrième
alinéa, après le mot : « jour », sont insérés les
mots : « et à disposition des copropriétaires » ;
d) Après le
quatrième alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :
« - de réaliser les démarches prévues aux
articles L. 711-1 à L. 711-4 du code de la construction et
de l'habitation, relatifs à l'immatriculation du syndicat de
copropriétaires, sous peine de l'amende et de l'astreinte prévues au même
article L. 711-4 ;
« - d'assurer l'information des occupants de
chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée
générale, selon des modalités définies par décret ;
« - de proposer, à compter du 1er
janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en
ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble
ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à
la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est
différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres
du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.
« II. - Le
syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce
titre, est chargé : » ;
e) Au cinquième
alinéa, après le mot : « prévisionnel », sont insérés les
mots : « en concertation avec le conseil syndical » ;
f) Le septième
alinéa est ainsi rédigé :
« - d'ouvrir, dans
l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du
syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs
reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut
décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans
un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut
faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec
tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont
définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces
obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration
du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a
passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à
disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du
compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte
au plus quinze lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces,
l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas
échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi
n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce ou dont l'activité est soumise à une réglementation
professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un
compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître
dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte
individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au
syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements
des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses
effectuées pour son compte. Le syndic met à disposition du président du
conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du
sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas
proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de
l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ; »
g) Après le huitième alinéa, sont insérés deux
alinéas ainsi rédigés :
« À l'exception du syndic provisoire, le syndic de
copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.
« III. - Le syndic est également
chargé : » ;
h) Au début de l'avant-dernier alinéa, est ajoutée
la mention : « IV. - » ;
h bis) Le dernier alinéa est ainsi
rédigé :
« V. - En cas d'empêchement du syndic,
pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut
convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En
cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété,
un administrateur provisoire peut être désigné par décision de
justice. » ;
i) Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :
« Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir
respecté un délai de préavis de trois mois.
« Quand l'assemblée générale délibère pour désigner
un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du
mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à
compter de la prise de fonction du nouveau syndic. » ;
2° bis Après l'article 18, il est inséré un
article 18-1 AA ainsi rédigé :
« Art. 18-1 AA. - Pour les
immeubles à destination totale autre que d'habitation, lorsqu'un syndicat
de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, les
copropriétaires peuvent décider, à la majorité définie à l'article 25, de
déroger à l'article 18 et, le cas échéant, de définir avec le syndic, dans
le cadre de son contrat, les missions du syndic, les honoraires de
celui-ci, la durée du mandat, les modalités de fonctionnement du compte
bancaire unique ou séparé et les modalités de perception des fonds.
« Si un seul lot est la propriété d'une personne
physique, le régime de droit commun de l'article 18 est
applicable. » ;
3° L'article 18-1 A est ainsi
modifié :
a) Au début, sont ajoutés trois alinéas
ainsi rédigés :
« La rémunération des syndics est déterminée de
manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire
peut être perçue à l'occasion de prestations particulières, définies par
décret en Conseil d'État.
« Le décret prévu au premier alinéa fait l'objet
d'une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette
concertation est organisée par le ministre chargé du logement et associe
notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion
immobilières créé en application de l'article 13-1 de la
loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et les fonds de commerce.
« Le contrat de syndic respecte un contrat type
défini par décret en Conseil d'État. » ;
b) Au début de la première phrase, les mots :
« Seuls les » sont remplacés par le mot :
« Les » ;
c) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« Le syndic ne peut en aucun cas mentionner, dans le
contrat soumis au vote de l'assemblée générale de la copropriété, de barème
relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif. Une telle
rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des
travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à
leur exécution. » ;
4° L'article 18-1 est ainsi modifié :
a) À la première phrase, les mots : « au
moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée
générale » sont remplacés par les mots : « , selon des
modalités précisées par décret en Conseil d'État » ;
b) La seconde phrase est supprimée ;
5° À la seconde phrase du premier alinéa de
l'article 18-2, les mots : « l'ancien syndic a fait le choix
de confier tout ou partie des archives du syndicat des
copropriétaires » sont remplacés par les mots : « le
syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de
ses archives » ;
6° L'article 19-2 est complété par un alinéa
ainsi rédigé :
« Si l'assemblée générale vote pour autoriser le
syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot
d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce
copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et
ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre
copropriétaire en application de l'article 22. » ;
7° L'article 20 est ainsi modifié :
a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la
mention : « I. - » ;
a bis) Après la troisième phrase du premier
alinéa, sont insérées deux phrases ainsi rédigées :
« Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le
syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d'accord, dans
un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition
régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de
l'opposition devant les tribunaux par une des parties. » ;
b) Il est ajouté un II ainsi rédigé :
« II. - Préalablement à l'établissement de
l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas
échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en
application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de
l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au
syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des
mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de
la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs
conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
« Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au
notaire un certificat ayant moins d'un mois de date attestant :
« 1° Soit que l'acquéreur ou les mandataires
sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints
ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas
copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;
« 2° Soit, si l'une de ces personnes est
copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait
l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis
plus de quarante-cinq jours.
« Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses
charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux
parties l'impossibilité de conclure la vente.
« Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été
signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les
mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur,
leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité,
dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de
trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette
vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des
charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul
et non avenu aux torts de l'acquéreur. » ;
8° L'article 21 est ainsi modifié :
a) À la dernière phrase du deuxième alinéa, après
le mot : « contrats », sont insérés les mots :
« autres que celui de syndic » ;
b) Après le deuxième alinéa, sont insérés quatre
alinéas ainsi rédigés :
« Au cas où l'assemblée générale est appelée à se
prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise
en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment
état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le
conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les
copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de
l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils
communiquent à cet effet.
« Le conseil syndical peut proposer de ne pas
procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le
marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic
notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant
de demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de
l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
La proposition du conseil syndical ne fait pas l'objet d'une question inscrite
à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
« Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis
écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il
est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les
projets de contrat concernés.
« Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil
syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire. » ;
c) (Supprimé)
d) Au début du quatrième alinéa, les mots :
« Il reçoit, en outre » sont remplacés par les mots :
« Le conseil syndical reçoit » ;
e) À la première phrase du sixième alinéa, après
le mot : « descendants, », sont insérés les mots :
« ses parents en ligne collatérale, » ;
9° L'article 22 est ainsi modifié :
a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la mention :
« I. - » ;
b) (Supprimé)
b bis) Il est ajouté un alinéa ainsi
rédigé :
« Les salariés du syndic, leurs conjoints ou
partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou
descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne
peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de
l'assemblée générale. » ;
c) Sont ajoutés des II et III ainsi
rédigés :
« II. - L'assemblée générale d'un syndicat
secondaire statuant à la majorité mentionnée à l'article 25 peut
mandater, pour une durée d'un an, le président du conseil syndical
secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du
syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat
confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de
vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l'ordre du
jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote
relevant de l'article 24.
« Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de
l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité
mentionnée aux articles 25 ou 26 ou à l'unanimité, le président du
conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il dispose
d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se
prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.
« Le président du conseil syndical secondaire rend
compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire.
Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l'ordre du jour
de l'assemblée générale.
« III. - Le II est applicable pour la
représentation au sein de l'assemblée générale des associations syndicales
libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus
dans le périmètre de l'association syndicale libre.
« Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de
l'assemblée générale de l'association syndicale libre pour lesquelles les
statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire
désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote
s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée générale des
copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même
majorité. » ;
10° (Supprimé)
11° Après l'article 42, il est inséré un
article 42-1 ainsi rédigé :
« Art. 42-1. - Les notifications et
mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont
valablement faites par voie électronique. »
II. - (Non modifié)
III (nouveau). - Le f du 2° du I du
présent article entre en vigueur dans le délai d'un an à compter de la
promulgation de la présente loi. Il s'applique aux mandats en cours à
compter de leur renouvellement.
Article 26 bis A
Après l'article 17-1 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 précitée, il est inséré un article 17-1-1 ainsi
rédigé :
« Art. 17-1-1. -Par dérogation à
l'article 17-1, lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins
de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son
budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs
est inférieur à 15 000 €, les modalités de constitution,
d'adoption de la forme coopérative par ce syndicat et de fonctionnement de
ce syndicat coopératif sont régies par le présent article.
« A. - L'adoption ou l'abandon de la forme
coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et,
le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1. La modification du
règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d'adopter la
forme coopérative est approuvée dans les mêmes conditions.
« B. - Lorsque l'assemblée générale de ce
syndicat a décidé d'adopter la forme coopérative, elle peut également
décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 25,
de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la
désignation du syndic parmi ses membres.
« Dans ce cas, et par dérogation à
l'article 17-1 :
« 1° La désignation du syndic se fait par vote
séparé à la majorité de l'article 25. L'assemblée générale peut
également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas
d'empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre
révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou
plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des
copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le
contrôle des comptes du syndicat ;
« 2° En cas d'empêchement du syndic ou de
défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la
santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre
l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour
désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la
conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses
occupants. »
Article 26 bis B (conforme)
Article 26 bis (Suppression conforme)
Section 4
Prévenir la
dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de
conservation des immeubles
Article 27
I. - La loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 précitée est ainsi modifiée :
1° A Après l'article 9, il est inséré un
article 9-1 ainsi rédigé :
« Art. 9-1. - Chaque
copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile
dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit
de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu
de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit
répondre. » ;
1° Au deuxième alinéa
de l'article 10, après le mot : « communes », sont
insérés les mots : « et de verser au fonds de travaux mentionné à
l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, » ;
2° L'article 14-2 est ainsi modifié :
a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la
mention : « I. - » ;
b) Au premier alinéa, le mot :
« sera » est remplacé par le mot : « est » ;
c) Il est ajouté un II ainsi rédigé :
« II. - Dans les immeubles à destination
partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des
copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de
cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux
dépenses résultant :
« 1° Des travaux prescrits par les lois et
règlements ;
« 2° Des travaux décidés par l'assemblée
générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
« Ce fonds de travaux est alimenté par une
cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les
mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le
versement des provisions du budget prévisionnel.
« L'assemblée générale, votant dans les conditions
de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout
ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des
travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.
« Par exception, lorsque, en application de
l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa
propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de
l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité
prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des
sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.
« Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel,
de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans
les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce
montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel
mentionné à l'article 14-1.
« Si le diagnostic technique global prévu à
l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été
réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix
prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer
un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.
« Les sommes versées au titre du fonds de travaux
sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des
copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le
syndicat à l'occasion de la cession d'un lot. » ;
d) Sont ajoutés des III et IV ainsi rédigés :
« III. - Lorsque l'immeuble est à
destination partielle ou totale d'habitation et comporte moins de dix lots,
le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une
décision unanime de l'assemblée générale.
« IV (nouveau). - Lorsque le montant
du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel
mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de
l'assemblée générale :
« 1° La question de l'élaboration du plan
pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la
construction et de l'habitation ;
« 2° La question de la suspension des
cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par
l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. » ;
3° L'article 18 est ainsi modifié :
a) Le sixième alinéa est supprimé ;
b) Le huitième alinéa est ainsi rédigé :
« - d'ouvrir, dans
l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi
pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte
séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les
cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Ce compte bancaire
ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation
avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au
troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce
compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le
syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à
l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les
actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le
syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés
périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ; »
4° L'article 19-1 est ainsi rédigé :
« Art. 19-1. - Sont
garantis par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du
code civil : l'obligation de participer aux charges et aux travaux
mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de
travaux mentionné à l'article 14-2, les dommages et intérêts alloués
par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement
des dépens. » ;
5° Après
le deuxième alinéa de l'article 19-2, il est inséré un alinéa ainsi
rédigé :
« Le présent article
est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à
l'article 14-2. » ;
6° Après le deuxième alinéa de l'article 24-4,
il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« L'obligation prévue au premier alinéa est
satisfaite si le plan pluriannuel de travaux, inscrit à l'ordre du jour de
l'assemblée générale en application de l'article L. 731-2 du code de
la construction et de l'habitation, comporte des travaux d'économie
d'énergie. » ;
7° L'article 24-5 est ainsi modifié :
a) Après le mot : « équipé », sont
insérés les mots : « de stationnements sécurisés pour les vélos
ou » ;
b) Après la dernière occurrence du mot :
« permettant », sont insérés les mots : « le
stationnement sécurisé des vélos ou ».
II. - (Non modifié) Le
code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Le livre VII, tel qu'il résulte
des articles 23 et 25 de la présente loi, est complété par un
titre III ainsi rédigé :
« TITRE III
« ENTRETIEN,
CONSERVATION ET AMÉLIORATION DES IMMEUBLES RELEVANT DU STATUT DE LA
COPROPRIÉTÉ
« Chapitre unique
« Diagnostic
technique global des immeubles relevant du statut de la copropriété
« Art. L. 731-1. – Afin
d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de
l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel
de travaux, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la
question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées
par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination
partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété.
« La décision de réaliser ce diagnostic
ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions
de majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis.
« Ce diagnostic technique global
comporte :
« 1° Une analyse de l'état apparent
des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;
« 2° Un état de la situation du
syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et
réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;
« 3° Une analyse des améliorations possibles
de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
« 4° Un diagnostic de performance
énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou
L. 134-4-1 du présent code. L'audit énergétique prévu au même
article L. 134‑4-1 satisfait cette obligation.
« Il fait apparaître une évaluation
sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de
l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les
dix prochaines années.
« Art. L. 731-2.
– I. – Le contenu du diagnostic
technique global est présenté à la première assemblée générale des
copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit à
l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'élaboration
d'un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son
éventuelle mise en œuvre.
« II. – Au regard des
orientations décidées par les copropriétaires lors des assemblées générales
précédentes, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée
générale soit la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de
travaux, soit les décisions relatives à la mise en œuvre du plan
pluriannuel de travaux précédemment adopté.
« Art. L. 731-3.
– Les travaux dont la réalisation apparaît
nécessaire selon les délibérations de l'assemblée générale mentionnée
au I de l'article L. 731-2, notamment aux termes du diagnostic
technique global le cas échéant complété par des études complémentaires,
sont intégrés au carnet d'entretien prévu à l'article 18 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, selon des modalités
précisées par décret.
« Art. L. 731-4.
– Toute mise en copropriété d'un immeuble
construit depuis plus de dix ans est précédée du diagnostic technique
global prévu à l'article L. 731-1.
« Art. L. 731-5. – I.
– Dans le cadre des procédures prévues à
l'article L. 1331-26 du code de la santé publique et aux
articles L. 129-1 et L. 511-1 du présent code, l'autorité administrative
compétente peut à tout moment, pour vérifier l'état de bon usage et de
sécurité des parties communes d'un immeuble collectif à usage principal
d'habitation soumis au statut de la copropriété présentant des désordres
potentiels, demander au syndic de lui produire le diagnostic prévu à
l'article L. 731-1.
« II.
– À défaut de production de ce diagnostic
dans un délai d'un mois après notification de la demande, l'autorité
administrative compétente mentionnée au I du présent article peut faire réaliser
d'office le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 en lieu et place du
syndicat des copropriétaires et à ses frais. » ;
2° L'article L. 111-6-2 est abrogé.
III. - Le I, à l'exception
du 1° A, et le II sont applicables à compter du 1er janvier
2017.
IV (nouveau). - Après
le titre Ier du livre II du code des assurances, il est
inséré un titre Ier ter ainsi rédigé :
« TITRE IER TER
« L'ASSURANCE
DES PARTIES COMMUNES
DES IMMEUBLES SOUMIS AU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ
ET L'ASSURANCE DES COPROPRIÉTAIRES
« Art. L. 216-1. - Tout
copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son
syndic, assujetti à l'obligation d'assurance prévue à l'article 9-1 de
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis qui, ayant sollicité la souscription d'un
contrat auprès d'une entreprise d'assurance couvrant en France les risques
mentionnés au même article, se voit opposer un refus, peut saisir le bureau
central de tarification prévu à l'article L. 212-1.
« Le bureau central de tarification fixe le montant
de la prime moyennant laquelle l'entreprise d'assurance intéressée est
tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Il peut, dans les
conditions fixées par décret en Conseil d'État, déterminer le montant d'une
franchise qui reste à la charge de l'assuré.
« Est nulle toute clause des traités de réassurance
tendant à exclure certains risques de la garantie de réassurance en raison
de la tarification adoptée par le bureau central de tarification.
« Art. L. 216-2. - Toute
entreprise d'assurance qui maintient son refus de garantir le risque dont
la prime a été fixée par le bureau central de tarification est considérée
comme ne fonctionnant plus conformément à la réglementation en vigueur.
Elle encourt, selon le cas, soit le retrait des agréments prévus aux
articles L. 321-1, L. 321-7, L. 321-8 ou L. 321-9, soit
les sanctions prévues aux articles L. 351-7, L. 351-8 et
L. 363-4. »
V (nouveau). - Pour les copropriétés
telles que définies à l'article L. 321-1 du code du tourisme
construites à partir du 1er juillet 2014, les parties
communes ne peuvent faire l'objet d'un lot distinct vendu à un
copropriétaire.
Dans les copropriétés existantes où les parties communes
faisant l'objet d'un lot distinct propriété d'un copropriétaire sont non
entretenues, entraînant un déclassement de la résidence ou l'impossibilité
de la commercialiser en offrant l'intégralité des prestations collectives
initialement prévue lors de la vente des logements aux copropriétaires,
l'assemblée générale peut saisir le tribunal de grande instance afin qu'il
prononce un état de carence.
Les parties communes sont dès lors confiées au syndicat
des copropriétaires. Le propriétaire des parties communes reste redevable
des charges engagées par le syndicat des copropriétaires pour leur
entretien.
Les
parties communes abandonnées redeviennent la propriété du syndicat des
copropriétaires, qui ne peut les céder dans le cadre d'un lot distinct.
Article 28
I. - La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée est ainsi modifiée :
1° L'article 9 est ainsi modifié :
a) Au deuxième alinéa, les références :
« e, g, h, i et n » sont remplacées par les
références : « a et b du II de l'article 24,
des f, g et o » et la référence : « , du d
de l'article 26 » est supprimée ;
b) Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa
ainsi rédigé :
« Pour la réalisation des travaux d'intérêt
collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les
pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux. » ;
c) Au dernier alinéa, les références :
« e, g, h et i » sont remplacées par les références :
« a et b du II de l'article 24, des f, g
et o » et la référence : « , par le d de
l'article 26 » est supprimée ;
2° L'article 10-1 est ainsi modifié :
a) (Supprimé)
a bis) Le b est complété par une phrase
ainsi rédigée :
« Les honoraires ou
frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne
peuvent excéder un montant fixé par décret ; »
b) À la fin du c, les mots : « en
application du g de l'article 25 » sont remplacés par les
mots : « notamment en application du c du II de
l'article 24 et du f de l'article 25 » ;
2° bis À la
première phrase de l'article 18-1, après les mots :
« copropriété, notamment », sont insérés les mots :
« le cas échéant une note d'information sur les modalités de calcul
des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire
collectifs, » ;
3° L'article 24
est ainsi modifié :
a) Au début du premier alinéa, est ajoutée la
mention : « I. - » ;
b) Les deuxième et troisième alinéas sont
supprimés ;
c) Après le troisième alinéa, il est inséré
un II ainsi rédigé :
« II. - Sont notamment approuvés dans les
conditions de majorité prévues au I :
« a) Les travaux nécessaires à la conservation
de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité
physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité
de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant
d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité,
de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour
l'application de l'article 1er de la
loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration
de l'habitat ;
« b) Les modalités de réalisation et
d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions
législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative
relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des
copropriétaires pris en la personne du syndic ;
« c) Les modalités de réalisation et
d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du
code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des
copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés
portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et
qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;
« d) Les travaux d'accessibilité aux personnes
handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la
structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
« e) L'autorisation donnée à certains
copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux
personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties
communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination
de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de
l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
« f) Les adaptations du règlement de
copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et
réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces
modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit
fixe ;
« g) La décision d'engager le diagnostic prévu
à l'article L. 731-1 du code de la construction et de
l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation. » ;
d) Au début du dernier alinéa, est ajoutée la
mention : « III. - » ;
3° bis Au second alinéa de l'article 24-1, la
référence : « j » est remplacée par la référence :
« h » et, après le mot : « alinéa », est insérée
la référence : « du I » ;
4° L'article 25 est ainsi modifié :
aa) (nouveau) Le a
est complété par les mots et une phrase ainsi rédigée :
« , ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus
quinze lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute
délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des
travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de
charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être
couverts par une assurance de responsabilité civile ; »
a) Le e est abrogé ;
b) Le f devient le e ;
c) Le g devient le f et est ainsi
modifié :
- la dernière phrase du premier alinéa est
supprimée ;
- à la fin du second alinéa, la référence :
« g » est remplacée par la référence :
« f » ;
d) (Supprimé)
e) Le h est abrogé ;
f) Le i devient le g ;
g) Le j devient le h ;
h) Le k devient le i ;
i) Le l devient le j ;
j) Le m devient le k ;
k) Le n est abrogé ;
l) Le o devient le l ;
m) Le p devient le m ;
n) Après le m, sont rétablis des n
et o ainsi rédigés :
« n) L'ensemble des travaux comportant
transformation, addition ou amélioration ;
« o) La demande d'individualisation des
contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires
à cette individualisation. » ;
5° L'article 25-1 est complété par un alinéa
ainsi rédigé :
« Le présent article n'est pas applicable aux
décisions mentionnées aux n et o de
l'article 25. » ;
6° L'article 26 est ainsi modifié :
a) Les c et d sont abrogés ;
b) Au e, qui devient le c, la dernière
phrase est supprimée ;
c) Le f devient le d ;
d) Le dernier alinéa est supprimé ;
6° bis A (nouveau) L'article 26-6
est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« L'assemblée générale peut autoriser le syndic,
dans les conditions prévues au IV de l'article 18, à
déléguer à l'établissement prêteur la faculté de prélever les sommes dues
au titre du remboursement de l'emprunt collectif et du paiement des
accessoires directement sur les comptes des copropriétaires y participant,
ainsi qu'à mettre en oeuvre les voies de recouvrement en cas
d'impayé. » ;
6° bis Après le
deuxième alinéa de l'article 26-7, il est inséré un alinéa ainsi
rédigé :
« Le cautionnement solidaire prévu aux deux premiers
alinéas est facultatif lorsque le prêt souscrit par le syndicat a pour
unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au
syndicat pour la réalisation des travaux votés. Les décisions attributives
de subventions sont alors obligatoirement communiquées à l'organisme
prêteur par le syndic. » ;
7° L'article 28 est ainsi modifié :
a) Après le deuxième alinéa du II, sont insérés
trois alinéas ainsi rédigés :
« La répartition des créances et des dettes est
effectuée selon les principes suivants :
« 1° Les créances du syndicat initial sur les
copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial
sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux
syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application
du 3° de l'article 1251 du code civil ;
« 2° Les dettes du syndicat initial sont
réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des
créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux
syndicats issus de la division. » ;
b) Au début du troisième alinéa du II, est
ajoutée la mention : « III. - » ;
c) Il est ajouté un IV ainsi rédigé :
« IV. - Après avis du maire de la commune
de situation de l'immeuble et autorisation du représentant de l'État dans
le département, la procédure prévue au présent article peut également être
employée pour la division en volumes d'un ensemble immobilier complexe
comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs
entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que
chacune de ces entités permettent une gestion autonome. Si le représentant
de l'État dans le département ne se prononce pas dans les deux mois, son
avis est réputé favorable.
« La procédure ne peut en aucun cas être employée
pour la division en volumes d'un bâtiment unique.
« En cas de division en volumes, la décision de
constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et
l'entretien des éléments d'équipements à usage collectif est prise à la
majorité mentionnée à l'article 25.
« Par dérogation au troisième alinéa de
l'article 29, les statuts de l'union peuvent interdire à ses membres
de se retirer de celle-ci. » ;
8° Au premier alinéa de l'article 30, le
mot : « double » est supprimé et la référence :
« 26 » est remplacée par la référence :
« 25 » ;
9° (nouveau) Le 3° de
l'article 50 est ainsi rédigé :
« 3° À l'article 24, le a du II est ainsi
rédigé :
« «a) Les travaux nécessaires à la conservation
de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité
physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité
de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant
d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité,
de sécurité et d'équipement définies par la réglementation applicable
localement ;» ».
II. - Au 3° et au 4° du 3
du I et au premier alinéa du VI bis de l'article 244 quater
U du code général des impôts, la référence : « g » est
remplacée par la référence : « f ».
Articles 28 bis
A et 28 bis B (Conformes)
Après l’article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est
inséré un article 24-7 ainsi rédigé :
« Art.
24-7. ‑ Sauf dans le cas où le syndicat des copropriétaires
assure la maîtrise d’ouvrage des travaux portant sur les parties communes
et les parties privatives de l’immeuble en application du c du II de l’article 24, le
syndicat des copropriétaires peut délibérer sur la création ou l’adhésion à
une association foncière urbaine prévue au 5° de l’article L. 322-2 du code
de l’urbanisme. Dans ce cas, par dérogation à l’article 14, l’association
foncière urbaine exerce les pouvoirs du syndicat des copropriétaires portant
sur les travaux de restauration immobilière relatifs aux parties communes
de l’immeuble jusqu’à leur réception définitive. »
Article 28 bis
B (nouveau)
L’article 35 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° Au premier
alinéa, les mots : « à l’unanimité de ses membres » sont
remplacés par les mots : « à la majorité prévue à l’article
26 » ;
2° Au deuxième
alinéa, le mot : « , outre » et les mots : « , l’accord des
copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, » sont
supprimés ;
3° À la seconde
phrase du troisième alinéa, les mots : « l’accord unanime des
copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever et » sont
supprimés ;
4° Le quatrième
alinéa est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :
« Les copropriétaires
de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de
priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs
créés. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots,
le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment
surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les
conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une
durée de deux mois à compter de sa notification.
« Les copropriétaires
de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de
priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de
surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que
celles prévues au quatrième alinéa. »
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